有人說(shuō),，當(dāng)所有人都習(xí)慣了房?jī)r(jià)上漲所帶來(lái)的豐厚收益后,，便沒(méi)有人希望房?jī)r(jià)下跌。這也是房?jī)r(jià)“久調(diào)不降”的根源所在——每個(gè)人都對(duì)房子抱有崇高的熱情，都希望擁有更多的房產(chǎn),，買(mǎi)房不再單純是為了解決居住，更多的是扮演攫取利益的工具,。而當(dāng)房產(chǎn)成為每個(gè)家庭最主要的資產(chǎn)（公開(kāi)資料顯示,，城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)中房產(chǎn)占比高達(dá)77%）后，房?jī)r(jià)又變得“不能下跌”了,，因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌意味著全國(guó)有房一族的財(cái)富蒸發(fā),。前幾日河南開(kāi)發(fā)商達(dá)成的不降價(jià)“統(tǒng)一思想”里就說(shuō)了這一條：降低房?jī)r(jià)會(huì)導(dǎo)致已經(jīng)買(mǎi)房的人資產(chǎn)縮水，不利于整個(gè)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展,。

過(guò)去二十多年,，房地產(chǎn)確實(shí)迎來(lái)高速發(fā)展，但極速繁榮的背后積弊也頗深：供需分配不均,、空置率過(guò)高,、全民投資炒作……這些因素合力把房?jī)r(jià)一步步推高。地產(chǎn)大佬潘石屹也曾經(jīng)一針見(jiàn)血指出,，國(guó)人經(jīng)年累月的對(duì)房子產(chǎn)權(quán)的宗教般狂熱是高房?jī)r(jià)的根本原因,。

通過(guò)最近幾個(gè)月房地產(chǎn)發(fā)生的事實(shí)來(lái)看，顯然以“保護(hù)居民財(cái)產(chǎn)安全”為理由“托底房?jī)r(jià)”是不現(xiàn)實(shí)的,，影響房?jī)r(jià)的最根本因素是供求和政策,，當(dāng)支撐房?jī)r(jià)的主要基本面開(kāi)始示弱的時(shí)候，房?jī)r(jià)下跌也是理所當(dāng)然,。更不得不說(shuō)的是,，在長(zhǎng)達(dá)4年之久的“房住不炒”高壓調(diào)控下，國(guó)人的購(gòu)房理念也在發(fā)生顛覆性巨變,。

不管大家承不承認(rèn),，全國(guó)出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的城市在日益增多。去年底時(shí),，房?jī)r(jià)行情網(wǎng)站納入統(tǒng)計(jì)的全國(guó)314個(gè)城市中僅有不到80個(gè)城市二手房房?jī)r(jià)下跌,，但是到了今年8月份，這一數(shù)值上升到了105個(gè),，房?jī)r(jià)下跌城市占比由原來(lái)的25.4%上漲到了33.4%,。另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月份房?jī)r(jià)跌回一年前的城市有21個(gè),，兩年前極熱的天津,、西安、濟(jì)南,、青島等悉數(shù)在列,。

這里需要著重提到幾個(gè)城市：第一個(gè)是天津，有媒體已經(jīng)揭露了真相，過(guò)去14個(gè)月,，天津房?jī)r(jià)一直在下跌,，有地理位置較偏、配套較差的區(qū)域新盤(pán),，房?jī)r(jià)過(guò)去一年多已經(jīng)跌去了5000-6000元/平,。很多已購(gòu)房者反饋，買(mǎi)房不到一年,，已經(jīng)虧本了三四十萬(wàn),；

第二個(gè)是環(huán)京的燕郊，2016年最高時(shí),，有些樓盤(pán)甚至賣(mài)到了35000+/平,，但是再看今天，售價(jià)不足20000元/平的樓盤(pán)比比皆是,。到市場(chǎng)上走一圈不難發(fā)現(xiàn),，大批2017年高位上車(chē)的炒房投資客要么被牢牢套死，要么都在大割肉降價(jià)等待撤離出場(chǎng),；

第三個(gè)是北京,，雖然貴為一線城市，擁有源源不斷的增量人口和得天獨(dú)厚的優(yōu)質(zhì)資源,，但也不妨礙過(guò)去兩年這里房?jī)r(jià)下跌的事實(shí),，據(jù)貝殼平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去兩年,，北京通州,、大興、昌平等地的房?jī)r(jià)不少都跌去了15%左右,。朝陽(yáng)區(qū)某萬(wàn)人大盤(pán),，二手房?jī)r(jià)更下跌高達(dá)30%。

相比于房?jī)r(jià)下跌帶來(lái)的巨大利好,，購(gòu)房者的逐漸理性才是整個(gè)房地產(chǎn)回歸居住屬性的開(kāi)始,。購(gòu)房者心態(tài)發(fā)生了變化體現(xiàn)在兩方面：一方面，貝殼的“置業(yè)預(yù)期”調(diào)查問(wèn)卷顯示,，下半年有超過(guò)6成的購(gòu)房者表示會(huì)“延遲購(gòu)房”,，理由是“相信房?jī)r(jià)會(huì)有更大幅度調(diào)整”，其中有23%的人認(rèn)為,，“當(dāng)前房?jī)r(jià)處于較高水平”,；另一方面，央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，對(duì)下季度房?jī)r(jià)態(tài)度,，認(rèn)為“房?jī)r(jià)會(huì)下跌”的購(gòu)房者多了5%,，合計(jì)有近78%的居民認(rèn)為下季度房?jī)r(jià)“穩(wěn)定或下跌”。

國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)度的堅(jiān)挺更是讓人看不到兩三年前樓市“瘋狂”的影子,，“遏制房?jī)r(jià)快速上漲”,、“短期不再拿房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)”、“促進(jìn)房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展”等論調(diào)的背后,，實(shí)則是調(diào)控房?jī)r(jià)的態(tài)度和決心的展示,。尤其是近期國(guó)家推出的涉及房企融資、負(fù)債的“三道紅線”新政落地,，更揭開(kāi)了房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的底,，有專(zhuān)家分析認(rèn)為,，國(guó)家此舉或倒逼房企通過(guò)“降價(jià)賣(mài)房”的方式換取回款,。

即便如此，依然有一些專(zhuān)家對(duì)房?jī)r(jià)上漲“不死心”,，這些專(zhuān)家多半依附于開(kāi)發(fā)商,，同時(shí)他們自己又是多套房產(chǎn)者，受益于房?jī)r(jià)上漲,，所以更擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌,。于是我們看到，最近一年來(lái),，很多專(zhuān)家為了鼓吹房?jī)r(jià)上漲,，也編織了不少力挺房?jī)r(jià)的理由：北師大教授董藩說(shuō)，“只有房地產(chǎn)才能救中國(guó)”,，“現(xiàn)在的房?jī)r(jià)不高,，每年銷(xiāo)售10億平，說(shuō)明大家都能接受現(xiàn)在的房?jī)r(jià)”,。非但如此,，他還力勸無(wú)房人要抓緊買(mǎi)房，理由是“限購(gòu)調(diào)控等或?qū)⒎砰_(kāi),，房?jī)r(jià)還會(huì)迎來(lái)上漲”,；

社科院專(zhuān)家倪鵬飛更語(yǔ)出驚人，低房?jī)r(jià)不利于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型,，更不利于家庭奮斗,。言外之意，房?jī)r(jià)越高越好,，高房?jī)r(jià)才是國(guó)富民強(qiáng)的表現(xiàn),，房?jī)r(jià)太低于國(guó)家發(fā)展、于民眾奮斗都不好,。

當(dāng)然也有一些房產(chǎn)專(zhuān)家更大肆斷言,，5年后,，房?jī)r(jià)還要再翻一番。理由是,，一則5年內(nèi)會(huì)有至少5000萬(wàn)農(nóng)民工進(jìn)城,，會(huì)催生大量購(gòu)房需求，也會(huì)嚴(yán)重影響供需平衡,，打破房?jī)r(jià)上漲的天花板,；二則，通過(guò)國(guó)家“逐漸放寬,、放開(kāi)大城市落戶”來(lái)看,，國(guó)家仍然鼓勵(lì)進(jìn)城買(mǎi)房，大城市土地稀缺,，房屋供應(yīng)不平衡,，尤其是中心城市的核心區(qū)域，未來(lái)5年,，房?jī)r(jià)上漲2倍都有可能,；三則，為了經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定,，房地產(chǎn)這個(gè)“夜壺”還要拿出來(lái)用,，房地產(chǎn)大概率還會(huì)重蹈5年前的覆轍。

事實(shí)真的如此嗎,？經(jīng)濟(jì)學(xué)專(zhuān)家朱海斌對(duì)此進(jìn)行了反駁,。對(duì)于未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，他直言,，從房?jī)r(jià)收入比數(shù)據(jù),、人口規(guī)模、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ),、資源配套等基本面來(lái)看,，全國(guó)絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)易跌難漲，5年房?jī)r(jià)再翻一番的情況確實(shí)可能出現(xiàn),，但只可能是極少數(shù)城市的極少數(shù)板塊,。比如深圳的南山、北京的海淀學(xué)區(qū)房等,，這些區(qū)域本來(lái)就聚集了大量購(gòu)買(mǎi)力,，而且土地嚴(yán)重稀缺，優(yōu)質(zhì)好房子一直都是億萬(wàn)人競(jìng)相追逐的對(duì)象,。

對(duì)于絕大多數(shù)城市當(dāng)前的房?jī)r(jià)水平,，該專(zhuān)家直言不諱指出，房?jī)r(jià)未來(lái)緩慢調(diào)整的幾率更大,，原因是全國(guó)只有不到10%的城市房?jī)r(jià)是合理的,，其余90%的城市房?jī)r(jià)都是“偏高”的,。

朱海斌透露，國(guó)際上房?jī)r(jià)收入比最為合理的區(qū)間是4-6倍,，我國(guó)絕大多數(shù)城市都超過(guò)了10倍,，所以按照房?jī)r(jià)收入比來(lái)看，房?jī)r(jià)下跌50%才是最合理的,。因?yàn)檫@會(huì)讓房?jī)r(jià)收入比降到合理區(qū)間,。按照朱海斌的房?jī)r(jià)下跌50%的程度，我們會(huì)發(fā)現(xiàn),，其實(shí)5年前（2015年）絕大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)才是最為合理的——彼時(shí)全國(guó)平均房?jī)r(jià)只有6000元/平左右,，60%的城市房?jī)r(jià)收入比是5倍水平。

對(duì)于上述經(jīng)濟(jì)學(xué)家的觀點(diǎn),，我們高度認(rèn)同,。一方面，全國(guó)平均房?jī)r(jià)接近破萬(wàn),，但是反觀絕大多數(shù)城市,，居民真實(shí)收入只有三四千,，這是典型的低收入拉動(dòng)高房?jī)r(jià)消費(fèi),，可能有些家底殷實(shí)的家庭買(mǎi)房不難，但是對(duì)于絕大多數(shù)家庭而言,，買(mǎi)房安居成本太高,，早已超過(guò)很多家庭能夠承受的范圍；另一方面,，國(guó)家也客觀承認(rèn)了“房?jī)r(jià)過(guò)高”的事實(shí),，過(guò)去四年不松懈調(diào)控，堅(jiān)持“房住不炒”論調(diào),，“堅(jiān)決遏制投資炒作”就是最好的證據(jù),；再者，開(kāi)辟多條途徑,，幫助低收入群體解決居住問(wèn)題,，這顯然也是看透了房?jī)r(jià)與收入不可調(diào)和的矛盾，所以才會(huì)另辟蹊徑,。

對(duì)于合理的房?jī)r(jià)水平,，經(jīng)濟(jì)學(xué)家已經(jīng)給出了答案：房?jī)r(jià)下跌50%，重返5年前水平最合理,。購(gòu)房者到底要不要等待上述經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)期的房?jī)r(jià)合理水平出現(xiàn)呢,？

我們給出的答案很明確：未來(lái)房?jī)r(jià)分化一定很?chē)?yán)重，但不能妄想所有城市房?jī)r(jià)都跌到合理水平,。理想和現(xiàn)實(shí)一定要厘清,，我們每個(gè)人無(wú)房人都希望房?jī)r(jià)下跌到合理水平,，最好是跌到我們口袋里的錢(qián)能買(mǎi)得起的地步。但這不現(xiàn)實(shí),，一方面房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)有強(qiáng)關(guān)聯(lián)關(guān)系,，房?jī)r(jià)下跌50%，經(jīng)濟(jì)也不可能獨(dú)善其身,，背后的銀行,、多套房者、開(kāi)發(fā)商,、地方都要遭殃,；另一方面，國(guó)家對(duì)于未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì),，也早有定論,，“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期,、穩(wěn)地價(jià)”已經(jīng)說(shuō)得再清楚不過(guò)——未來(lái)5年,，房?jī)r(jià)只可能以一種穩(wěn)定微動(dòng)的方式調(diào)整，大漲大跌都不可能出現(xiàn),。前面我們提到的8月份105城二手房?jī)r(jià)下跌,，其中大多數(shù)調(diào)整的幅度都不超過(guò)3%。