程某與何某為朋友關(guān)系，兩人于2010年1月按照每人一半的費(fèi)用共同出資購(gòu)買乙位于渭南市富平縣的商鋪一套,，共計(jì)價(jià)款270萬(wàn),，房屋辦理了產(chǎn)權(quán)登記,，產(chǎn)權(quán)人為程某、何某,，共有人登記為程某配偶和何某配偶,。商鋪購(gòu)買后雙方將一樓出租給某運(yùn)動(dòng)鞋廠商用于銷售展示，二樓出租給某酒店經(jīng)營(yíng)使用,。2010年2月,，程某向鄭某借款180萬(wàn)，現(xiàn)因程某未及時(shí)還款,，鄭某起訴程某還款,，并申請(qǐng)法院對(duì)該房屋查封保全，富平法院經(jīng)審理后判決程某歸還借款180萬(wàn)元及利息,，現(xiàn)該案已經(jīng)進(jìn)入執(zhí)行程序,。

（爭(zhēng)議焦點(diǎn)）：

本案進(jìn)入執(zhí)行程序后，申請(qǐng)人鄭某為及時(shí)實(shí)現(xiàn)合法權(quán)益,，要求對(duì)訴訟中保全查封的商鋪予以司法拍賣,。在拍賣過(guò)程中，出現(xiàn)兩個(gè)問(wèn)題,，第一,、共有人對(duì)拍賣提出異議，不同意拍賣自己所有的50%的份額,，認(rèn)為自己不同意法院就無(wú)權(quán)拍賣共有房屋,，共有人的理由能否成立 第二，共有人提出,，自己享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán),，拍賣過(guò)程中，如何保障自己的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

（法律解析）：

第一,、共有房屋能否進(jìn)行查封和拍賣

一,、根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第一百零三條、第一百零四條的規(guī)定,，“共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有約定為按份共有或者共同共有,，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外,，視為按份共有,。”“按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)享有的份額,，沒(méi)有約定或者約定不明確的,，按照出資額確定,；不能確定出資額的,，視為等額享有,。”本案中,，共有人之間非家庭關(guān)系,，且出資數(shù)額明確，應(yīng)為等額按份共有,，各占50%份額,。

二、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封,、扣押,、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋〔2004〕15號(hào)）第十四條規(guī)定對(duì)被執(zhí)行人與其他人共有的財(cái)產(chǎn)，人民法院可以查封,、扣押,、凍結(jié)，并及時(shí)通知共有人,。共有人協(xié)議分割共有財(cái)產(chǎn),，并經(jīng)債權(quán)人認(rèn)可的，人民法院可以認(rèn)定有效,。查封,、扣押、凍結(jié)的效力及于協(xié)議分割后被執(zhí)行人享有份額內(nèi)的財(cái)產(chǎn),；對(duì)其他共有人享有份額內(nèi)的財(cái)產(chǎn)的查封,、扣押、凍結(jié),，人民法院應(yīng)當(dāng)裁定予以解除,。共有人提起析產(chǎn)訴訟或者申請(qǐng)執(zhí)行人代位提起析產(chǎn)訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許,。訴訟期間中止對(duì)該財(cái)產(chǎn)的執(zhí)行,。故對(duì)于共有財(cái)產(chǎn)，人民法院可以依法進(jìn)行查封和拍賣,。

第二,、人民法院在執(zhí)行程序中，如何保護(hù)其他共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

我國(guó)民事法律實(shí)體法明確規(guī)定了財(cái)產(chǎn)共有人,、承租人,、有限公司的股東在該財(cái)產(chǎn)處置時(shí)具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，是對(duì)財(cái)產(chǎn)共有人,、承租人,、有限公司的股東的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的保護(hù)。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)又稱先買權(quán)，是指法律賦予特定對(duì)象（特定人）依照法律規(guī)定或合同約定,，在出賣標(biāo)的物于第三人時(shí),，享有的在同等條件下優(yōu)先于第三人購(gòu)買的權(quán)利。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是法律規(guī)定的權(quán)利,，無(wú)論當(dāng)事人自主交易還是人民法院在強(qiáng)制拍賣程序中,，都應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)，不能隨意剝奪,。但網(wǎng)絡(luò)司法拍賣公告是向社會(huì)公開(kāi)公布的,，是向不特定人群發(fā)出普遍的要約邀請(qǐng),，其中應(yīng)不排除優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人根據(jù)拍賣公告，參加競(jìng)買以便行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人必須依法行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán),，積極參與對(duì)該拍賣物的拍賣活動(dòng),，正確行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán),，這樣才能得到法律的保護(hù),。

一、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人在競(jìng)拍期間行權(quán),，即如果是優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人,，則在出價(jià)階段行使優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的順位經(jīng)由法院確認(rèn)并錄入系統(tǒng),，展示為優(yōu)1,，優(yōu)2，優(yōu)3,，其中優(yōu)1權(quán)利最高,，以此類推。

二,、淘寶網(wǎng)司法拍賣優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使流程如何

⑴優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人必須依照人民法院拍賣/變賣公告須知的要求,，提前到拍賣的人民法院申報(bào)對(duì)拍賣標(biāo)的物享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，經(jīng)人民法院確認(rèn)后,，取得優(yōu)先競(jìng)買資格及其順序,，由法院錄入淘寶網(wǎng)后臺(tái)系統(tǒng)，在標(biāo)的物詳情頁(yè)中展示,。

注意：用戶在向法院登記信息時(shí),，必須使用報(bào)名支付寶實(shí)名認(rèn)證同樣的證件信息（企業(yè)用戶請(qǐng)?jiān)跔I(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證,、社會(huì)信用證中選擇統(tǒng)一的證件進(jìn)行登記）,。

⑵報(bào)名并交納保證金。

法院或其委托資產(chǎn)處置機(jī)構(gòu)在2017年1月1日起發(fā)布公告拍賣的標(biāo)的物,，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人在競(jìng)拍過(guò)程中的行權(quán)方式如下：

①優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的順位經(jīng)由法院確認(rèn)并錄入系統(tǒng),，展示為優(yōu)1,，優(yōu)2，優(yōu)3,，其中優(yōu)1權(quán)利最高,，以此類推。

②優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人參與競(jìng)買的,，可以與普通競(jìng)買人或者低于自己順位的優(yōu)先權(quán)購(gòu)買人以相同的價(jià)格出價(jià)，如果沒(méi)有更高出價(jià),，拍賣財(cái)產(chǎn)由最后出價(jià)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人競(jìng)得,。

③順位相同的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人之間競(jìng)價(jià)，如果優(yōu)先權(quán)人A已出價(jià),，優(yōu)先權(quán)人B則只能以更高的價(jià)格出價(jià),，A與B的出價(jià)時(shí)間先后以系統(tǒng)接收到的出價(jià)時(shí)間為準(zhǔn)，拍賣財(cái)產(chǎn)由實(shí)際最高出價(jià)者競(jìng)得,。

④順位不同的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人之間競(jìng)價(jià),，如果順位在先的優(yōu)先權(quán)人先出價(jià)，順位在后的優(yōu)先權(quán)人不再能夠以同等價(jià)格出價(jià),、只能以更高的價(jià)格出價(jià),；如果順位在后的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人先出價(jià)，順位在先的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人可以與其同等或者更高的價(jià)格出價(jià),。

第三,、關(guān)于變賣是否可以行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

（1）對(duì)查封、扣押,、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn),，當(dāng)事人雙方及有關(guān)權(quán)利人同意變賣的，可以變賣,；

（2）經(jīng)兩次流拍的不動(dòng)產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán),，申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人拒絕接受或者依法不能接受抵債，人民法院應(yīng)當(dāng)決定變賣,；

（3）金銀及其制品,、當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)有公開(kāi)交易價(jià)格的動(dòng)產(chǎn)、易腐爛變質(zhì)的物品,、季節(jié)性商品,、保管困難或者保管費(fèi)用過(guò)高的物品，人民法院可以決定變賣,。

按照以上規(guī)定,，變賣階段無(wú)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人行權(quán)階段，請(qǐng)?jiān)谂馁u階段及時(shí)行權(quán),。

（案件效果）：

通過(guò)法律解析來(lái)看,，共有人何某以不同意拍賣自己享有的份額為由阻卻拍賣不能成立,，執(zhí)行法官釋法明理后，何某積極配合法院對(duì)共有房屋進(jìn)行拍賣,，并依法保障了本案中共有人和承租人的優(yōu)先權(quán),。

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