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別再錯(cuò)過了,，切記星標(biāo)“星星佬看樓市” 這是一個(gè)傳播樓市正統(tǒng)思維|專挖廣佛樓市的公眾號 某粉絲發(fā)來一篇評論奶廠和廣鋼的文章,，文中盡是對奶廠的不屑，認(rèn)為日后牛奶廠必定跑輸,。問我如何看待,？ 我一看日期，好幾個(gè)月前的,。 嚓,，我是臉熟的奶廠吹，那我還有什么看法,，現(xiàn)在事實(shí)都足夠回應(yīng)了,，還用談看法嘛。 我還是吃葡萄吧,。 別人吃不到葡萄說葡萄酸了,。 且不說這幾個(gè)月過去了，奶廠二手價(jià)格更上一層樓,，若論單單是從2015年廣鋼,、和奶廠一起開盤算起，以中?；ǔ菫?、曼城、北大為代表的廣鋼樓盤,，在當(dāng)下都統(tǒng)統(tǒng)跑輸了牛奶廠龍湖了,。 估計(jì)作者看到都羞到臉紅了。 我給各位吃瓜群眾上點(diǎn)成交數(shù)據(jù)吧,。 中?；骋惶朆區(qū)（錦御華庭）2015-2016年首開還要3w上下，如今交成績了： 別提其他品質(zhì)更糟糕的曼城,、北大了： 鏈家成交數(shù)寥寥,，我也是盡力找最貴的了，戶型也盡力找最剛改到改善類了,。 而龍湖呢,？還要沒滿兩年的,。 你們需要知道，龍湖2015-2016年首開的時(shí)候,，最便宜就是2.6w，貴的也就3w多而已啊,。 調(diào)控期間,，多少人在廣鋼用三成首付的資格去應(yīng)付五六成首付的雙合同，七八百萬的房子一下子就刷了三四百萬,，卻絲毫不看一下還能是單合同買入的牛奶廠,？ 幾年過去后，如今牛奶廠吊打廣鋼足足一條街有沒有,？ 我再發(fā)如今鏈家區(qū)域均價(jià)圖各位看看,，奶廠簡直就是無貨可賣： 你們該有多大的勇氣，才敢在如此事實(shí)之下,，還笑話牛奶廠,？ 幾年前若沒有眼光，東部和西部之爭,，大家各執(zhí)一詞互吐口水都還情有可原,，但過去了那么久，竟然還發(fā)掘不了牛奶廠為何在東西部之爭中一枝獨(dú)秀的深層原因,，那這就可悲了,。 我把真相告訴各位看不透的朋友吧： 牛奶廠之所以跑贏廣鋼，不僅現(xiàn)在跑贏,，后續(xù)還會繼續(xù)跑贏的深層原因,，不是因?yàn)榕Ｄ虖S僅僅位于天河很香，而是牛奶廠是天河當(dāng)下唯一絕對次新的純高層別墅改善板塊,，并且坐擁天河大手筆財(cái)政支持增量學(xué)位的得天獨(dú)厚的優(yōu)勢,。 四字以蔽之，獨(dú)一無二,。 我在2017年和2018年分別寫了牛奶廠篇和廣鋼篇： 房市吐槽系列十：西部進(jìn)擊，廣鋼新城崛地而起,，成就下一個(gè)珠城,？ 是否有前瞻性，已經(jīng)用時(shí)間去說明了,，有興趣者請細(xì)品,。 每逢我在文章中或咨詢中為牛奶廠抬轎子，都有一堆人在底下罵聲一片,。 杠精們還是忿忿不平,。 廣鋼什么交通完善，政府支持,，醫(yī)療配套,，名校進(jìn)駐、成熟公園,、名校教師也買了,，有新增土地供應(yīng)，而奶廠只有區(qū)區(qū)四個(gè)首度入駐廣州的開發(fā)商,，沒有政府宣傳,，沒有寬闊八車道，舊改遙遙無期統(tǒng)統(tǒng)都是淺層見解,，媒體小編跟你背誦配套的水平。 荔灣政府缺錢啊,，談何支持，談何配套,，談何完善,，拍地新增的不過是同質(zhì)化產(chǎn)品，這只能拉高一手房價(jià),，反映到二手,，就是導(dǎo)致存量劣幣競爭，后續(xù)都不過是一大堆相近品質(zhì)的產(chǎn)品,。你所眼見到的配套,，未來也就是這樣的配套，何來意外的驚喜了,？珠江新城已經(jīng)沒有土地新增供應(yīng),，但獨(dú)一無二的地位依舊能讓你喚聲爸爸。 更別說什么天河?xùn)|部也有新盤珠江花城,、保利天匯等等進(jìn)駐，會進(jìn)一步瓦解了牛奶廠的人流,，減少了牛奶廠的二手接盤人,。天真，這壓根不是同一競品好不好,？珠江花城有別墅嗎,？保利天匯有低密度嗎,？ 剛需剛改系列產(chǎn)品，去跟改善大哥做較量,，是不是有點(diǎn)等級不一樣了,。 就好比我們世界羽量級拳王徐燦跟重量級拳王泰森一起比賽打拳，這壓根沒可比性,。 更逗的竟然還說,，目前牛奶廠二手未滿兩年的多，所以供不應(yīng)求,，當(dāng)滿二限售解除之后就會迎來供應(yīng)雪崩。我的乖乖,，房子的供不應(yīng)求,，是因?yàn)橄郏且驗(yàn)橄∪?，滿二不滿二只是體現(xiàn)在稅費(fèi)的成本是不是疊加在買家頭上而已,。當(dāng)滿二之后，這原本買家要支付的稅費(fèi),，也就不過變成賣家手里的利潤而已,。 價(jià)格仍舊是上漲。 我們再來認(rèn)真咀嚼下奶廠為何獨(dú)一無二,？ 1,、奶廠是天河真正的唯一的改善型板塊。 90平方上下僅是少數(shù),，多數(shù)120平方四房以上產(chǎn)品,。更別提每個(gè)樓盤（華潤、龍湖,、金地,、招商）必備的別墅疊墅產(chǎn)品。 別拿那些什么長嶺居,，科學(xué)城,、知識城、南沙,、增城去相提并論,。 你看按廣鋼新城有個(gè)毛的別墅類低密度產(chǎn)品。 放眼看過去盡是五六十層高密度住宅,。 即使廣紙廣船一帶出來了低密度產(chǎn)品,，又與它何干，級別完全不同,，完全不是一個(gè)平級去對比和競爭,。 你試想,，當(dāng)你在奶廠高層上陽臺瞭望的時(shí)候，南向那是齊齊整整的別墅綠茵,，北向更是山嶺綠林,，隱私性好，真是穿著孖煙筒都相當(dāng)寫意,。 而廣鋼,，蔓延眼角都是鋼筋水泥，高樓大廈,，大家樓與樓之間密切異常,，你不小心在家里釋放自己，也弄不好給投訴敗壞風(fēng)俗,。若說這高樓是寫字樓倒也罷了,，卻全是高樓聳立的住宅，這下就悲催了,。 2,、學(xué)位增量并非單一牛奶廠獨(dú)有，但能重點(diǎn)享受執(zhí)信中學(xué)利好,。 因?yàn)檫@是天河區(qū)教育改革全力以赴的任務(wù),。 我就牛奶廠的學(xué)位問題，已經(jīng)寫了不少文章了,。 牛奶廠距離成為名校還有多遠(yuǎn),？（有興趣可以點(diǎn)擊閱讀） 特別提示的是，執(zhí)信中學(xué)不是專門對口牛奶廠靈秀小學(xué),、奧體東小學(xué),，基本上采用的是五公里范圍內(nèi)搖號入學(xué)的模式，整個(gè)奧體板塊,，包括目前新盤的保利天匯,、珠江花城，甚至也涵蓋了東圃板塊,。 那就說明了一個(gè)未來的現(xiàn)狀： 整個(gè)廣氮-奧體板塊的小升初是一榮俱榮,，一損俱損。 別說保利天匯,、或者珠江花城學(xué)位異軍突起,，分流了牛奶廠學(xué)位優(yōu)勢，牛奶廠的優(yōu)勢在于門檻,。 目前奶廠普通三房近六百萬的預(yù)算到分分鐘破千萬的改善戶型,，已經(jīng)和周邊偏剛需-剛改類產(chǎn)品，劃開了一道無法逾越的鴻溝了,。 這樣的鴻溝會一直維持到天河?xùn)|部出現(xiàn)下一個(gè)大型別墅類低密度組團(tuán),，才可能結(jié)束,。 否則奶廠生源必定是整個(gè)奧體板塊最為優(yōu)質(zhì)的存在，所居住之地必定最優(yōu)質(zhì)改善的存在,，所碰頭招呼之余最獨(dú)具名片的存在,，門檻不容易起來，但一旦起來了,，標(biāo)簽就存在了,。 媒體小編們之所以會在廣鋼牛奶廠之爭中給狠狠打臉，主要是對二手市場研究不深,，沒有深入骨髓的樓市思維框架認(rèn)識,。 不懂二手市場的運(yùn)作和走勢，又何來評論一手期房的好壞,。 什么時(shí)候一手持續(xù)的供應(yīng)是利好,，什么時(shí)候土地持續(xù)放開是利空，什么時(shí)候一手轉(zhuǎn)為二手時(shí)候敗跡顯露,，什么時(shí)候二手交易會進(jìn)入存量競爭期，什么時(shí)候存量競爭是好還是壞,，什么時(shí)候二手交易的板塊共識形成,，這都是需要實(shí)戰(zhàn)才能形成的高度專業(yè)的經(jīng)驗(yàn)。 而并不是泡在開發(fā)商做運(yùn)營幾年,，或者在房產(chǎn)媒體寫文章幾年就能形成的,。因?yàn)槟侵皇枪ぷ鳎皇腔祜埑?。昨天和圈?nèi)人聊天談及,，他請人代寫文章，只需要幾千塊去請一位某知名房產(chǎn)媒體出來的小妹,，大概給一個(gè)寫作思路和分段框架,，她就可以為你繪聲繪色寫出來一篇圖文并茂的房產(chǎn)文章，看起來還挺有趣的,，但誰能知道她房子都還沒買過一套,。 可能說到這里，有些人會認(rèn)為我太傲了,。 難道星佬就沒有錯(cuò)的時(shí)候了嗎,？ 有的。 人無完人,，承認(rèn)自己的錯(cuò)誤,，我也曾跌入坑，也曾努力爬出來,，但失敗并非可恥,，只為爭取更大的成功,，接受烈火的錘煉，浴火重生,，這就是我的信條,。 所以，只要我所寫下的預(yù)判,，經(jīng)受了時(shí)間和市場驗(yàn)證,，我就不怕拿出來張揚(yáng)。 關(guān)于廣州樓市這三年多來的走勢,，有心之士,，可關(guān)注收錄話題“勢”，篇數(shù)不多,，但足以證明我所言絕非誑語,。 所謂人生在世，人生難得幾回狂,。 多少人曾看不起的天河公園,，不過區(qū)區(qū)樞紐之地，蛙跳板塊,，如今十萬單價(jià)已經(jīng)來臨,。 多少人忽視卻如今聲名大噪的三溪魚珠板塊，共識已經(jīng)形成,，標(biāo)的樓盤美林湖畔讓你高攀不起,。 多少人當(dāng)年一番嘲諷牛奶廠荒蕪之地的朋友，如今也就一聲嘆息,，錯(cuò)過了錯(cuò)過了,，再也買不起了。 敢再問一句,，當(dāng)年這些人,，現(xiàn)在誰還笑話牛奶廠？,！ 廣而告之,，星星佬建粉絲微信九群了 目前多群總?cè)藬?shù)已超4000人 星球會員免費(fèi)加入，而非會員需要支付28紅包 |
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