近日,，某直播平臺上,，一位女士就對土地使用年限的問題咨詢相關(guān)專家，引發(fā)新的關(guān)注,。

據(jù)了解,，該女士咨詢：本人欲購置沈陽二環(huán)線旁一熱銷新房樓盤，但是從其他渠道了解到,，該樓盤的土地使用年限僅剩34年,，如果購買居住17年后想要出售，屆時土地使用年限僅剩17年,，接盤買家如果貸款,，貸款期限就不能達到30年了嗎？會不會影響未來二手房價,，甚至是不好出售,？

對此，專家老師回復(fù)稱：理論上,，銀行大概率對這種土地年限僅剩十余年的二手房,，不會提供30年的貸款年限！可能會對二手房價造成一定的影響,。長遠(yuǎn)考慮的話,，并不推薦該新房樓盤。

然而,，相信很多人都會有一個誤區(qū),，認(rèn)為房齡和土地使用年限是一個意思，其實兩者是兩個不同的概念,。

房齡是從房屋竣工驗收合格交付使用之日起計算，而房屋土地使用年限是從開發(fā)商拿地時開始算起。

舉個例子：

假如你買房拿到房本是2015年10月1日,，而開發(fā)商拿地是2010年10月1日,；

房齡=2020-2015=5年

房屋土地使用年限=2020-2010=10年

眾所周知，開發(fā)商從拿地到修建再到交房需要一個很長的過程,，少則一兩年,，多則幾年。所以當(dāng)你買房的時候,，土地使用年限就已經(jīng)不是完整的70年了,。

更重要的是，如今沈陽個別區(qū)域還是存在擱置土地,、爛尾樓盤,，即使再次復(fù)工，或是新房企接手,，但是土地使用年限也不會重新計算,，還是以最初的拿地節(jié)點開始倒計時。如此,，購置這樣的樓盤,，新房入手，土地使用年限就已經(jīng)被壓縮,。

而在二手房市場,，混淆房齡和土地使用年限對二手房購置貸款年限也會造成很大的影響！

之前就曾有報道,，一位女士看中一套價值94萬的二手房,，要申請貸款，中介告訴徐女士房子建造時間是2008年,，貸款30年沒問題,，但是當(dāng)徐女士準(zhǔn)備好材料到銀行申請貸款時，卻被告知,，該套房子的土地使用期限只剩38年,，貸款年限最多23年，比預(yù)想的足足少了7年,，原本每月還3800元房貸,，一下子增加到4500元，但是當(dāng)時已經(jīng)簽了購房合同,，只能硬著頭皮簽了貸款合同,，按照每月4500元的月供還房貸，比預(yù)期每月增加了700元,。

而在沈陽,，目前城心的老舊居民樓,，由于建造較早，個別樓棟距今可能已經(jīng)幾十年,，所以,，其土地使用年限也已所剩不多，這種房子在二手房交易的過程中,，貸款年限也已經(jīng)受到了很大的限制,。甚至個別“老破小”已經(jīng)不能貸款，只能全款購買,！

而對于二手房土地使用年限剩多少,，多數(shù)銀行都通過專門的評估機構(gòu)對房子進行評估，也有銀行是依據(jù)房產(chǎn)證上的標(biāo)示日期確定土地使用期限,，不同銀行確定貸款時間的計算公式會有差異,。

另外，筆者咨詢工商銀行了解到,，在評估房貸年限時,，首選基礎(chǔ)為借貸人年齡，貸款必先滿足借款人年齡與貸款年限之和小于70年,，之后在衡量房齡與土地使用年限,。

綜上，可以看出,，年齡,、房齡、土地使用年限,，這些都是影響貸款年限的重要因素,。

而這其中土地使用年限往往容易被人忽略。所以,，在購置新房或二手房的過程中,，要查詢房屋真實土地使用年限，除了參照房產(chǎn)證上標(biāo)注的使用期限,，還可以到當(dāng)?shù)貒辆植樵?，或者走訪周邊居民,，間接了解房子的拿地情況,，估算使用期限,，房子土地使用期限剩余時間越長越有利,！