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看看下面兩張表，你會(huì)感嘆最近北京樓市之火爆,，更令人感嘆的是,，你只能由衷的感嘆中國(guó)的經(jīng)濟(jì)真的是不能用傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論來(lái)解釋的。在存在如此多的未售出新建房的情況下,，二手房交易卻爆發(fā)出如此的活力,，真是令人贊嘆不已,。
最近房地產(chǎn)界和學(xué)術(shù)界仿佛也是火爆的不行,，大量的理論,、數(shù)據(jù)充斥其中。當(dāng)所有的數(shù)據(jù),、理論加上傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)分析方式都說(shuō)明北京的房?jī)r(jià)必然在未來(lái)至少兩,、三年內(nèi)呈現(xiàn)下跌的趨勢(shì)時(shí)(好吧，如果你非要問(wèn)我是什么理論,，我想最簡(jiǎn)單的供求關(guān)系決定價(jià)格總是很好理解的吧,，請(qǐng)問(wèn)雖然你看到北京不少新樓盤(pán)銷(xiāo)售異常火爆,，但是北京市的未售出新房數(shù)量依然居高不下,，這如果不是說(shuō)明供給過(guò)剩，那是說(shuō)明什么呢?),，北京的房?jī)r(jià)卻偏偏以異常堅(jiān)挺的態(tài)勢(shì)將這些所謂理論擊的粉身碎骨,，而那些異常瘋狂的排隊(duì)購(gòu)買(mǎi)50年產(chǎn)權(quán)的新房的人們，也仿佛在向這個(gè)世界傳達(dá)著一個(gè)信號(hào)：北京的房市,，從來(lái)不缺購(gòu)買(mǎi)力,。于是絕大多數(shù)人都陷入了矛盾……路邊的賣(mài)菜的阿姨跟我說(shuō)她也知道北京的房?jī)r(jià)會(huì)跌，理由很簡(jiǎn)單,，她說(shuō),，根據(jù)家鄉(xiāng)種菜的經(jīng)驗(yàn),，當(dāng)某一種菜賣(mài)的特別好以至于全村人都去種這個(gè)菜然后依然賣(mài)的很好而且賣(mài)的人買(mǎi)的人都非常高興的時(shí)候,，下一年這種菜的下場(chǎng)往往就是爛在地里或者被傾倒在溝里，但是她又跟我說(shuō),，她剛剛把自己多年的積蓄拿出來(lái)為女兒在稍微靠近北京市城區(qū)的地方買(mǎi)的房付了首付,。再看看網(wǎng)上，無(wú)論是任志強(qiáng)還是牛刀,，都被一些人追捧,，同時(shí)被另一些人罵得狗血噴頭，仿佛房?jī)r(jià)到底要漲要跌,，北京的房?jī)r(jià)到底是不是偏高,，早已不再是問(wèn)題的核心，借這個(gè)話(huà)題發(fā)泄一番,，罵罵人,，發(fā)表一下自己的高見(jiàn)，這才是主要目的…… 我在這里不涉及任何理論,，不對(duì)房?jī)r(jià)的漲跌做任何判斷,，因?yàn)槲腋静恢廊绾斡美碚搧?lái)對(duì)北京的房?jī)r(jià)作出判斷,。我也不去評(píng)論最近的市場(chǎng)高漲是否真實(shí)，不去判斷到底存不存在開(kāi)發(fā)商把房賣(mài)給股東制造熱銷(xiāo)假象,，或者每天50元雇人去扮演搶購(gòu)這樣的事,。我要做的是只有一件：從我的親身經(jīng)歷、中國(guó)的特殊國(guó)情和現(xiàn)在適用的政策法規(guī)的角度,，來(lái)冷靜的分析一下二手房的價(jià)值,。當(dāng)然，你看過(guò)之后,，依然可以在看二手房的時(shí)候就在包里放上兩萬(wàn)塊錢(qián),，然后非常爽快的交給房東：“這個(gè)房我要了!!”然后再爽快的付給中介3%的中介費(fèi)，住進(jìn)這間比附近新房還要貴的二手房,。但是,，我唯一的希望是，做人,，不能人云亦云,，哪怕最終證明你是錯(cuò)的，你也必須冷靜的分析這個(gè)事情,，做出自己的判斷,。我也不喜歡只分析問(wèn)題不解決問(wèn)題的文章，如果你能堅(jiān)持看到最后,，我會(huì)給出我的思考和對(duì)策,。 衡量二手房?jī)r(jià)值參數(shù)之一：剩余的土地使用權(quán)年限 看到這個(gè)小標(biāo)題，大多數(shù)人也許就要開(kāi)始罵了：SB……X@#￥!%,，誰(shuí)會(huì)考慮到50年,、70年之后的事情，到那個(gè)時(shí)候,，肯定就拆遷了,，然后我拿了拆遷補(bǔ)償，高高興興的就去買(mǎi)新房了,。如果你真的這么想,，說(shuō)你天真也許有點(diǎn)過(guò)，但想說(shuō)你頭腦簡(jiǎn)單,，還是很好舉證的,。 首先,，明確一個(gè)事實(shí)：就是大多數(shù)人根本就不會(huì)考慮這個(gè)問(wèn)題,。但是,，大多數(shù)人不考慮你就不考慮了嗎?大多數(shù)人就一定是對(duì)的嗎? 其次，再明確一個(gè)事實(shí)：就是當(dāng)中介帶你去看二手房的時(shí)候,，無(wú)非兩種情況：其一,，如果是商品房,，那么他一定這樣告訴你：過(guò)戶(hù)之后會(huì)辦理新的房本，然后你的產(chǎn)權(quán)是70年;其二,，如果是已購(gòu)公房,，那么他一定告訴你：已購(gòu)公房從第一次繳納土地出讓金的時(shí)候開(kāi)始計(jì)算70年產(chǎn)權(quán)，因此你買(mǎi)了這個(gè)房,，繳納了很便宜的土地出讓金(北京是15.6元乘以建筑面積),，你就有了70年產(chǎn)權(quán)。真的是這樣嗎?我們分別來(lái)看： 其一,，商品房,。毫無(wú)疑問(wèn)，天經(jīng)地義,，雷打不動(dòng)的事實(shí)就是,，商品房的土地使用權(quán)年限是從開(kāi)發(fā)商與土地管理部門(mén)簽訂協(xié)議，或通過(guò)拍賣(mài)取得土地使用權(quán)的那一天開(kāi)始算,，而不是房子蓋好那一天開(kāi)始算,，更不是從拿到房產(chǎn)證開(kāi)始算，更不是從你買(mǎi)了二手房辦理新的房產(chǎn)證開(kāi)始算,。話(huà)說(shuō)到這里,，你有那個(gè)功夫去琢磨我說(shuō)的對(duì)不對(duì)，還不如花上5分鐘去看看《城市房地產(chǎn)管理法》…… 其二,，現(xiàn)在北京二手房交易中成交量極大的已購(gòu)公房,。對(duì)此，法律法規(guī)依然清晰： 1,、如已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的土地是以劃撥方式取得的,，即從該樓第一套房屋首次上市交易之日起核定其土地出讓年限，其他房屋上市時(shí),，依上述辦法分別計(jì)算使用年限,，最終保證同一宗土地,、同一棟樓的土地出讓年限終止日相同,。其中鋼混結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)房屋,，其土地使用年限最高不超過(guò)70年;磚木結(jié)構(gòu)房屋,，其土地使用年限最高不超過(guò)50年。例如：某棟鋼混結(jié)構(gòu)房屋1997年竣工,，該樓第一套房屋首次入市交易日期為1999年,，其土地使用年限=70年-(1999年-1997年)=68年(2067年止)，如該樓第二套房屋于2002年入市交易則：其土地使用年限=70年-(2000年-1997年)=65年(2067年止) 2,、如已購(gòu)公有住房新占土地是以出讓方式取得的,，其土地使用年限仍按原《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》或轉(zhuǎn)讓合同和《國(guó)有土地使用證》規(guī)定的出讓年限減去已使用的年期計(jì)算,。 其實(shí)這個(gè)道理根本不用這么復(fù)雜的解釋。你只需要想一想,，如果法律真的規(guī)定：是辦了新的房產(chǎn)證就重新計(jì)算70年土地使用權(quán),，那后果……真是令人啼笑皆非……咱們想想吧，以一棟1992年建成的樓(已購(gòu)公房)來(lái)計(jì)算,，第一套房買(mǎi)賣(mài)發(fā)生在1994年,，于是土地使用權(quán)到2064年，隨后,，你在2000年買(mǎi)了一套,，于是你的土地使用權(quán)到2070年;他在2004年買(mǎi)了一套，于是他的土地使用權(quán)到2074年;我在2009年買(mǎi)了一套,，于是我的土地使用權(quán)到2079年,。好了，時(shí)間來(lái)到了一個(gè)偉大的歷史時(shí)刻,，2064年,，這棟樓居然屹立不倒，甚至連危房都不是,，成為新中國(guó)民用住宅建筑史的奇跡,，國(guó)家一聲令下，土地使用權(quán)到期,，重新規(guī)劃!你,、我、他,，全跳出來(lái)了,，不對(duì)啊，我的土地使用權(quán)沒(méi)到期啊!!國(guó)家傻眼了,，把當(dāng)年制定這個(gè)法律的人拖出來(lái)鞭尸,，這什么破法律，一棟樓里,，不同的房屋土地使用權(quán)年限居然不一樣!!!好了,，醒醒吧，你覺(jué)得國(guó)家會(huì)這樣嗎?最終保證同一宗土地,、同一棟樓的土地出讓年限終止日相同,。這一法條實(shí)在是精辟，厲害,，厲害,，佩服，佩服,。 再次,，還有一個(gè)事實(shí)要明確,，這土地使用權(quán)關(guān)我嘛事兒?好吧，這個(gè)時(shí)候數(shù)據(jù)是可以說(shuō)話(huà)的,。 房屋一：新盤(pán),，15000元一平米，60平米,，90萬(wàn),，土地使用權(quán)期限2010年至2080年。 房屋二：二手房,，15000元一平米,，60平米，90萬(wàn),，土地使用權(quán)始于1990年,，你于2010年買(mǎi)到此房，于是你的土地使用權(quán)期限2010年至2060年,。 假設(shè)：這兩套房屋質(zhì)量過(guò)硬,，且直到土地使用權(quán)到期未被拆除，使用狀況良好,，年通貨膨脹率保守的假設(shè)為2%,，2061年到2080年這20年你將房屋一用于出租(因?yàn)槟阍缫寻徇M(jìn)更大更好的房子了)，2010年該房屋租金為每月3000元,，那么2061年該房屋租金應(yīng)為：3000*(1+2%)51=8236元每月,，2080年該房屋租金為3000*(1+2%)70=11999元每月，將2061年至2080年的租金收益按4%的折現(xiàn)率(也就是平均利率,，4%的假設(shè)符合實(shí)際情況)折現(xiàn)到你購(gòu)房時(shí)的2010年,，那么這是一個(gè)典型的投資收益折現(xiàn)的計(jì)算，學(xué)過(guò)財(cái)務(wù)管理的人應(yīng)該很熟悉年金的計(jì)算方法,。 經(jīng)過(guò)計(jì)算,，2061年至2080年總的租金收益折現(xiàn)到2010年的值是：223792.2元。 假如你是一個(gè)正常人,，房屋一和房屋二,，你選擇哪個(gè)?或者說(shuō)，你認(rèn)為房屋二應(yīng)該值多少錢(qián)?簡(jiǎn)單的計(jì)算一下,，223792.2/60=3730,。也就是說(shuō),，在這個(gè)例子中,，房屋二的合理價(jià)格應(yīng)該是15000-3730=11270元一平米!!! 但是現(xiàn)實(shí)如何呢?北師大附近唯一的新盤(pán)：學(xué)院派，底價(jià)是14000多一平米,，當(dāng)然是最差的戶(hù)型,，就算15000一平米吧,。而北師大附近的二手房，大部分的建成年代幾乎就是1985年至1995年,，最近的成交均價(jià)也高達(dá)15000一平米!!這合理嗎?你也許會(huì)說(shuō),，這樣的計(jì)算沒(méi)有任何意義，因?yàn)楝F(xiàn)在的市場(chǎng)上根本不會(huì)考慮這個(gè)因素,，賣(mài)房的人不會(huì)因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)已經(jīng)過(guò)去了20年而降低價(jià)格!!但是你為什么不站在自己的利益上想一想呢? 其一,，賣(mài)房的人當(dāng)然不會(huì)考慮這個(gè)問(wèn)題，他用新房的價(jià)格賣(mài)出去一套已經(jīng)使用了20年的房子,，就好比你把自己穿了20年的衣服以比當(dāng)年購(gòu)買(mǎi)時(shí)100倍的價(jià)格賣(mài)出一樣,，你爽不爽?作為買(mǎi)房者，你有沒(méi)有想過(guò),，為什么最近北師大附近這樣的老房子要賣(mài)的這么多?如果你現(xiàn)在就有一套1985年60平米的房子,，有人出90萬(wàn)買(mǎi)，你收了錢(qián)馬上去隔壁的新小區(qū)買(mǎi)上一套60平米的新房,，你爽不爽?在看房的過(guò)程中,，中介也多次說(shuō)，這個(gè)人要賣(mài)房是因?yàn)樗獡Q大房子,，所以著急賣(mài),，所以?xún)r(jià)格已經(jīng)很便宜了云云……真的是便宜嗎?真的著急嗎?我看他是著急怕以后賣(mài)不上這個(gè)價(jià)錢(qián)了吧!! 其二，作為買(mǎi)方,，難道不應(yīng)該思考一下這個(gè)問(wèn)題：恰恰是因?yàn)槲覀兇蠖鄶?shù)人都不考慮這個(gè)問(wèn)題,，都不去考慮土地使用權(quán)的折舊問(wèn)題，才導(dǎo)致了二手房?jī)r(jià)格的不正常!!你不提這個(gè)問(wèn)題,，賣(mài)方更不會(huì)提,，中介更不會(huì)提!我們大家都不提，二手房?jī)r(jià)就永遠(yuǎn)不正常!!我明白,，我了解,，這個(gè)問(wèn)題不會(huì)因?yàn)槲业倪@篇文章就解決，但是,，現(xiàn)在國(guó)家沒(méi)有從這個(gè)方面規(guī)范市場(chǎng),，或者說(shuō)，管理層還沒(méi)有意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題,，但是,，隨著時(shí)間的推移，越來(lái)越多的人意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題,，越來(lái)越多的房子臨近土地使用權(quán)年限,，這個(gè)問(wèn)題遲早要被提上臺(tái)面!!現(xiàn)在要做的事，就是更多的人要意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題，這就足夠了,。 看到這里,，你就要問(wèn)了，既然如此,，那這些人為什么不去買(mǎi)那個(gè)新盤(pán),，要買(mǎi)已經(jīng)用了20年的二手房呢?答案很簡(jiǎn)單，新盤(pán)現(xiàn)在剩下的都是大面積,，總價(jià)太高,，買(mǎi)不起。所以大多數(shù)人都去買(mǎi)小面積的二手房,，不要忘了,，1985到1995年間的房以小兩居小三居為主，總價(jià)不高,。你如果認(rèn)為總價(jià)低就是單價(jià)高的合理?xiàng)l件,，因此可以賣(mài)與新房一樣的單價(jià)，那我就無(wú)話(huà)可說(shuō)了,，請(qǐng)你在看二手房的時(shí)候就在包里放上兩萬(wàn)塊錢(qián),，然后非常爽快的交給房東：“這個(gè)房我要了!!”然后再爽快的付給中介3%的中介費(fèi)，住進(jìn)這間已經(jīng)使用了20年,，然后單價(jià)比附近新房還要貴的二手房吧,。 有人要說(shuō)了，你的分析是有矛盾的呀：你說(shuō)了,，中國(guó)的住宅建筑要是能挺立70年,，真的可以說(shuō)是奇跡，那么我的房的壽命到了,，就會(huì)拆遷補(bǔ)償,，我就去買(mǎi)新房子;退一萬(wàn)步說(shuō)，我現(xiàn)在買(mǎi)了只剩45年產(chǎn)權(quán)的二手房,，一直住了45年,，然后國(guó)家要收回，在中國(guó),，老百姓聯(lián)合起來(lái)搞個(gè)群體性事件,，就把政府嚇回去了，這土地使用權(quán)要真想嚴(yán)格執(zhí)行,，很真難!你看,，有償續(xù)期政府不也遮遮掩掩的，不敢正式提出來(lái)嗎?其實(shí)就是怕老百姓不滿(mǎn)意,，鬧事,。所以你說(shuō)的這些問(wèn)題真的不是問(wèn)題,。 真的是這樣嗎?別著急，下面我就回答這個(gè)問(wèn)題,。 衡量二手房?jī)r(jià)值參數(shù)之二：房屋本身的折舊和使用年限 這一部分我不用這么辛苦自己打字了,，因?yàn)橛袆e人已經(jīng)把這個(gè)問(wèn)題分析得很好了,，我想只是看到的人不多吧,。我以下大多數(shù)文字引用這位仁兄的文章，但是按照我的邏輯進(jìn)行了改寫(xiě)和編排,，這算是注明轉(zhuǎn)載了吧,。但是很遺憾，因?yàn)槭潜容^早的時(shí)候從網(wǎng)上看到并粘貼下來(lái),，所以網(wǎng)址我忘記了,，文章的名字應(yīng)該叫做“中國(guó)的房子其實(shí)是一直貶值的”，有興趣的可以百度一下…… 真的會(huì)出現(xiàn)那樣理想的結(jié)果嗎?拆遷補(bǔ)償?土地續(xù)期?問(wèn)題的關(guān)鍵在于：住宅是有折舊的,，中國(guó)的住宅建筑就更有折舊,，這一點(diǎn)，恐怕也是好多買(mǎi)二手房的人根本不考慮的問(wèn)題吧?你以為國(guó)家像你一樣天真,，就那么如你的愿,，給你拆遷補(bǔ)償? 在約1998年，武漢一個(gè)老建筑的業(yè)主收到遠(yuǎn)在英國(guó)的一家建筑設(shè)計(jì)所的信：這所建筑是這家設(shè)計(jì)所設(shè)計(jì)的,，設(shè)計(jì)使用壽命是80年,，已到期，提醒業(yè)主注意居住安全,。那么中國(guó)現(xiàn)在普遍建造的商品房設(shè)計(jì)使用壽命是多少?中國(guó)的建筑設(shè)計(jì)所能像這家設(shè)計(jì)所這么負(fù)責(zé)?中國(guó)是個(gè)容易產(chǎn)生劣制商品的國(guó)家,，甚至有豆腐渣工程。就是合格的設(shè)計(jì),，在施工過(guò)程中也可能有偷工減料的事情,，比如前不久有報(bào)道說(shuō)浙江某地，建筑商用竹子代替鋼材造房子,，這樣房屋就達(dá)不到設(shè)計(jì)使用年限,。典型的是北京的體育博物館，作為博物館,，設(shè)計(jì)壽命應(yīng)當(dāng)達(dá)到150年,，可是使用不到10年，就嚴(yán)重開(kāi)裂,，嚴(yán)重危脅人身安全,，已停止使用。這些有關(guān)建筑質(zhì)量的鬧劇,，在近幾年的北京,，我們見(jiàn)得還少嗎? 2005年北京媒體報(bào)道說(shuō)：統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房屋建筑壽命較短，北京尤其明顯,，平均下來(lái)還不到30年,，僅為設(shè)計(jì)壽命(50年到70年)的一半。半官方的建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心副主任童悅仲說(shuō)：“我國(guó)城市住宅壽命低于50年的情況相當(dāng)普遍”,，“使用年限短已成為我國(guó)住宅的突出問(wèn)題”,。 由此可見(jiàn)，中國(guó)房屋不象埃及金字塔一樣可以存在幾千年,，它的壽命多半在土地使用權(quán)期限到期之前就已經(jīng)結(jié)束了,，所以恐怕并不存在土地使用權(quán)期限到期后房子怎么辦的問(wèn)題。 有興趣的人,，可以在網(wǎng)上查一查,，房屋的建筑設(shè)計(jì)壽命標(biāo)準(zhǔn)，以及實(shí)際的中國(guó)居民壽命,。 所以一到70年,，甚至50年以后，房子根本不存在了,，或是成為危房了,，這樣的房你敢住嗎?我就看過(guò)一個(gè)房，1991年建成的,，一共16層,，我上到7層，就明顯的感覺(jué)的房子在北京的大風(fēng)中顫抖,，樓道的表層也開(kāi)始脫落,，有一個(gè)角的鋼筋已經(jīng)露出來(lái)了?？赐攴?，我指著那個(gè)角問(wèn)中介：這樓，這房,，這個(gè)價(jià),，你買(mǎi)嗎?他無(wú)語(yǔ)。 如果因?yàn)槭俏７?，爆破了,，可以重新建房了。那么多業(yè)主能談得籠嗎?我(原作者)做律師時(shí)間不長(zhǎng),，可有個(gè)發(fā)現(xiàn),，就是中國(guó)人不愿或沒(méi)有習(xí)慣通過(guò)妥協(xié)達(dá)成雙贏。往往雙方中,，一方以對(duì)方必須答應(yīng)一定的條件為基礎(chǔ)作為自己愿意談判的前提條件,，而對(duì)方同樣如此,。這樣不識(shí)時(shí)務(wù)的人太多了。業(yè)主有資格可以象開(kāi)發(fā)商一樣建房嗎?看看現(xiàn)在的集資建房吧,，有幾個(gè)成功的?一個(gè)沒(méi)有,。有些明顯是法律不允許的。比如上海,，要求建成的房子必須在網(wǎng)上統(tǒng)一公布,，面向全社會(huì)統(tǒng)一發(fā)售，而不能內(nèi)部認(rèn)購(gòu),。這個(gè)規(guī)定當(dāng)初是為了規(guī)范房地產(chǎn)銷(xiāo)售,，不料目前成了一把雙刃劍,，限制了個(gè)人集資建房行為,。 以北師大附近為例，這些樓距今都已經(jīng)有15到25年的歷史了,，你買(mǎi)過(guò)來(lái),，住了5年、10年,，房子整體就需要大修了,，大修的錢(qián)誰(shuí)來(lái)出?大修不成，成危房了,，怎么辦?你還期盼拆遷補(bǔ)償這樣的好事嗎?你還以為你們業(yè)主高聲一呼,，政府就給你們爆破重建?他沒(méi)有這個(gè)義務(wù)啊!!于是你就扛著，看著你的鄰居一家一家的搬走,，樓一天一天的空起來(lái),，這個(gè)時(shí)間和風(fēng)險(xiǎn)，你真的耗得起嗎?你真的以為群體性事件是那么容易搞成的嗎? 你要說(shuō)了,，我找開(kāi)發(fā)商啊!!找建筑公司啊!!大家講道理的啊!! 好吧,，如果買(mǎi)的房子在房屋建成二三十年后發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問(wèn)題，建筑商或開(kāi)發(fā)商為節(jié)省成本,，使用最差的材料,，甚至是不合格材料，導(dǎo)致房子遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到設(shè)計(jì)使用壽命而無(wú)法繼續(xù)使用,，買(mǎi)房人有什么辦法?可能一點(diǎn)辦法也沒(méi)有,。因?yàn)橹袊?guó)的《民事訴訟法》規(guī)定了訴訟時(shí)效是兩年，從知道或應(yīng)當(dāng)知道自己權(quán)利受損之時(shí)起,，但最長(zhǎng)不超過(guò)20年,。所以只要超過(guò)20年，哪怕房子倒掉了,，從理論上講,，人們恐怕也不能追究建筑商或開(kāi)發(fā)商的責(zé)任,。而開(kāi)發(fā)商或建筑商，可能早就倒閉了,，或是解散了,。不要說(shuō)民事責(zé)任了，就是有人殺了人,，過(guò)了20年跳出來(lái)嘻皮笑臉地對(duì)受害者家屬說(shuō)你們家失蹤的某某人是我殺的,，也不能追窮他的責(zé)任，除非最高人民檢查院特批準(zhǔn),。 你找誰(shuí)說(shuō)理? 北師大附近這些年代久遠(yuǎn)的房為什么這么多要賣(mài)?真的就是單純的想賣(mài)嗎?真的就沒(méi)有點(diǎn)其他原因嗎?這其中的道理,，你，應(yīng)該明白了,。 現(xiàn)在的房屋質(zhì)量,，好象只有合格或不合格。其實(shí)同樣是合格,，還有質(zhì)量?jī)?yōu)良和質(zhì)量一般的區(qū)別,，可是人們?cè)谫I(mǎi)房的時(shí)候，應(yīng)該沒(méi)有人去調(diào)查,，也無(wú)法調(diào)查房屋質(zhì)量到底如何,，而價(jià)格卻并不考慮房屋質(zhì)量這一因素?？墒秋@然不同質(zhì)量的房子,，使用期限是不一樣的。但是在買(mǎi)二手房的時(shí)候,，在心甘情愿為了已經(jīng)使用了20年的房子掏錢(qián)的時(shí)候,，在你將房屋重新裝修覺(jué)得非常棒的時(shí)候，這背后的質(zhì)量問(wèn)題,、不可逆轉(zhuǎn)的房屋折舊,，誰(shuí)考慮到了呢?整棟樓的水管、電路,，這些問(wèn)題是你自己能解決的嗎? 可能有人問(wèn),，賣(mài)二手房的人，特別是一些炒房人,，把已經(jīng)嚴(yán)重折舊的房子,，高價(jià)賣(mài)出，其實(shí)賺取的就是這塊土地升值的收益,，房屋本身的價(jià)值經(jīng)過(guò)多年折舊已經(jīng)很低了,，這不是騙人嗎?可是大家都在這樣做。但是出賣(mài)人的收益不是從天上掉下來(lái)的,，而是買(mǎi)房人的損失,。你的損失是什么呢?你花的90萬(wàn),，其實(shí)絕大部分支付給了地價(jià)，絕少部分支付給了已經(jīng)嚴(yán)重折舊的房屋,。但是有一個(gè)問(wèn)題你一定要清醒啊!!地不是你的啊!!不會(huì)有人因?yàn)槟阒Ц读烁哳~的地價(jià),，就會(huì)在你的房屋成為危房后給你重建的啊!!賣(mài)你房的人會(huì)嗎?開(kāi)發(fā)商會(huì)嗎?建筑公司會(huì)嗎?中介會(huì)嗎?國(guó)家會(huì)嗎? 所以，房屋的折舊怎么能不考慮呢?在會(huì)計(jì)的處理上,，廠(chǎng)房還要折舊呢,，而且還要加速折舊，當(dāng)然這是會(huì)計(jì)處理方法的問(wèn)題,。住宅的折舊率應(yīng)該在多少?咱還不用訂的太高,，因?yàn)榘凑丈厦姹本┟襟w報(bào)道的房屋使用平均年限30年計(jì)算，直線(xiàn)折舊法應(yīng)該是,，咱就做最好的打算,，按70年，那么直線(xiàn)折舊法應(yīng)該是,。我們來(lái)計(jì)算一下,。 假設(shè),，還是這個(gè)二手房,，15000元一平米，60平米,，90萬(wàn),，土地使用權(quán)始于1990年，你于2010年買(mǎi)到此房,，于是你的土地使用權(quán)期限2010年至2060年,。直線(xiàn)折舊法，折舊率,。我還要再公平一點(diǎn),，不能對(duì)房?jī)r(jià)總額進(jìn)行折舊，只對(duì)房屋本身進(jìn)行折舊,，這就涉及一個(gè)地價(jià)和房?jī)r(jià)的比例問(wèn)題,。那么這里我就相信一回某“良心地產(chǎn)商”，他說(shuō)：“我們這個(gè)房子啊,，地價(jià)就占了售價(jià)的60%啊,，這里面有拿地的成本，還有為了拿地的成本,，所以我們這個(gè)房子的利潤(rùn)率真的很低,，只有15%啊……”好了，總的房?jī)r(jià)減去地價(jià),、減去利潤(rùn),，還有25%是房子本身的建筑價(jià)值,，那么： 90*25%=22.5萬(wàn)。已經(jīng)使用了20年,，總計(jì)折舊*20=28%,，折舊價(jià)值=22.5*28%=6.3萬(wàn)。 63000/60=1050元 也就是說(shuō),，單純從房屋折舊的角度講,，這個(gè)二手房的價(jià)格還應(yīng)該每平米降1050元。 有人要問(wèn)了,，你這些計(jì)算根本就不嚴(yán)密,。沒(méi)錯(cuò)，我在本文已開(kāi)始就說(shuō)了,，我不想用任何理論來(lái)說(shuō)明問(wèn)題,，我所做的假設(shè)，全部都是盡量不利于我想得到的結(jié)論的假設(shè),。也就是說(shuō),，我把條件設(shè)定得都非常苛刻,，年通貨膨脹率2%,，折現(xiàn)率4%，折舊率,，合理嗎?一點(diǎn)都不合理,，任何有經(jīng)濟(jì)常識(shí)的人都知道，我完全可以把這些數(shù)假設(shè)的更真實(shí),，得出更觸目驚心的結(jié)論,，但是我不想，我就是要在最不利于我的假設(shè)下,，依然得出觸目驚心的結(jié)論,。我不要你相信我，我只是講一個(gè)事實(shí),，一個(gè)思考,，所以我根本沒(méi)有什么“我想得到的結(jié)論”，雖然這是目前中國(guó)學(xué)術(shù)界搞研究必須明確的一個(gè)東西——“我必須先知道我想要什么結(jié)論,，于是我才能做出這個(gè)結(jié)論”,。 衡量二手房?jī)r(jià)值參數(shù)之三、四,、五,、六……：戶(hù)型、上班的距離,、朝向,、小區(qū)環(huán)境,、…… 這些問(wèn)題，相比前兩個(gè),，還重要嗎?不重要嗎?重要嗎?大家討論一下嘛,。 開(kāi)個(gè)玩笑，這些因素還是重要的,，但是真的沒(méi)有必要在這里談了,，不是嗎?相比前兩個(gè)因素，你覺(jué)得還有必要談嗎? 在那遙遠(yuǎn)的地方,，有我的房子 這是北京,，這是我在北京師范大學(xué)附近看完房子之后的思考。何止北京,，上海,、廣州、……全國(guó)山河哪里不存在這樣的問(wèn)題,，全國(guó)山河,，哪里的已經(jīng)使用了20年的二手房賣(mài)的不火爆?不火爆都難，因?yàn)橛腥速u(mài)啊!為什么要賣(mài)?還沒(méi)看明白就請(qǐng)?jiān)倏匆槐榘伞?br> 我的同齡人們,，你們?cè)趯⒏改笧槟銈冃量喾e攢的幾十萬(wàn)支付給賣(mài)方的時(shí)候,，你們?cè)阢y行房貸單上簽字的時(shí)候，你們是不是總覺(jué)得心里有點(diǎn)不舒服,，總覺(jué)得有點(diǎn)堵,，覺(jué)得有點(diǎn)冤，有點(diǎn)什么地方不對(duì)勁? 但是沒(méi)辦法啊,，你說(shuō)，想離單位近,，沒(méi)有合適的新樓盤(pán),，所以勉強(qiáng)了吧，將就了吧,。 這是一個(gè)苦澀的時(shí)代,，我們是這個(gè)時(shí)代的支柱。一只兔子看到一只烏鴉每天就停在一棵高高的樹(shù)上,，什么也不做,，它就問(wèn)烏鴉：“烏鴉啊烏鴉，你為什么這么悠閑,，我能像你一樣每天什么都不做嗎?”烏鴉說(shuō)：“當(dāng)然可以啦,，這有什么問(wèn)題。”于是兔子就蹲在樹(shù)下,，悠閑著,，享受著,。這天來(lái)了一只狐貍，以迅雷不及掩耳盜鈴之勢(shì)將兔子叼走了,，然而烏鴉依舊悠閑……生活注定了我們不可能每個(gè)人都成為高處的悠閑的烏鴉,，但是我們至少可以不做那只兔子。我們需要住房,，生活注定了我們不可能每個(gè)人都有很好的住房,，但是我們至少可以不為住房損失太多。 很遺憾,，大多數(shù)人依然不會(huì)意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題,，或者這根本就不是問(wèn)題，是我杞人憂(yōu)天,。其實(shí),，一個(gè)問(wèn)題究竟是不是問(wèn)題，就在于有沒(méi)有更好的解決辦法,，這一點(diǎn)是大多數(shù)中國(guó)學(xué)者沒(méi)意識(shí)到的,。因?yàn)榉N種原因要買(mǎi)二手房，但又不想做冤大頭,，怎么辦?這個(gè)問(wèn)題的更好的解決辦法,，我想應(yīng)該有兩個(gè)吧…… 其一，購(gòu)買(mǎi)建成五年以?xún)?nèi)的二手房,。好吧,，大多數(shù)人要吐血了吧，這就是你的方法?但是這的確是一個(gè)方法,，它完美的規(guī)避了本文重點(diǎn)闡述的兩個(gè)問(wèn)題,，而且，五年的時(shí)間足夠你對(duì)這個(gè)房屋,、環(huán)境做出比較準(zhǔn)確的判斷,。 其二，租房,。請(qǐng)盡情的吐血吧,。我要住在單位附近，我要在離我和我媳婦兒都近的地方買(mǎi)房結(jié)婚,，我要買(mǎi)房,，你看清楚了，我要買(mǎi)房,，你居然告訴我租房?好吧,，租房其實(shí)是一種觀念，一種策略，甚至是,，一種生存的手段,，別小看這兩個(gè)字。你手上有40萬(wàn),，你可以去首付加按揭買(mǎi)上一套總價(jià)90萬(wàn),、離你單位非常近、生活非常方便,、靠近城中心的已經(jīng)使用了20年的二手房,，這真的是你唯一的選擇嗎?北京、上海,、廣州,、全國(guó)各地，總有那么幾個(gè)距離城中心較遠(yuǎn)的地段,，需要大量的小戶(hù)型,，里面住著大量的學(xué)生、白領(lǐng),、……他們每天從這個(gè)交通便利的小戶(hù)型出發(fā),，前往那些集中的學(xué)校、商圈,、寫(xiě)字樓,、高科技園區(qū)學(xué)習(xí)或上班，然后傍晚又回到這里,，每個(gè)月付出不低的租金,。他們?cè)敢飧冻鲞@樣的租金，總有他們的理由,。你的40萬(wàn),，完全可以在這些地段全款買(mǎi)上一套新建的小戶(hù)型，每個(gè)月收取2000多元的租金,，然后在你的單位附近,，租上另一套年代久遠(yuǎn)的小房子，過(guò)著走路上班5分鐘的生活,，永遠(yuǎn)不必?fù)?dān)心這棟老房子以后會(huì)怎么樣，拆了也好,、健在也好,、危房也好，都與你無(wú)關(guān),，你的房子在那離城中心好遠(yuǎn)的地方,，有70年的產(chǎn)權(quán)，而且租金還在節(jié)節(jié)攀升，你可以安穩(wěn)的收著租金,，支付租金,，舒服的住在單位附近，不斷的尋找更適合自己的房子,，隨著自己資金的積累,，進(jìn)行小房換大房、二套三套房的計(jì)劃,，更不必?fù)?dān)心自己會(huì)換工作,，因?yàn)閾Q個(gè)地方租房就行了。你說(shuō)不行啊,，我要買(mǎi)房結(jié)婚啊,，不能在租的房里結(jié)婚啊!!我說(shuō)你頭腦靈活一點(diǎn)行不?你有自己的房啊!!你在你自己的房里娶了漂亮的媳婦，在新房里度過(guò)愉快的一年,，然后突然將你的新娘帶到另一處利她單位很近,、環(huán)境很好、裝修豪華的房子,，對(duì)她說(shuō)：“老婆,，這是咱們新的住處，你上班只用5分鐘!我你就不用擔(dān)心了,，開(kāi)車(chē),、坐公交、地鐵都可以,。讓你上班不用奔波,，是我的心愿啊!!我愛(ài)你。”你在享受她的贊美和愛(ài)的時(shí)候,，卻無(wú)需付出任何額外的代價(jià),，因?yàn)槟阕约旱姆康淖饨穑耆軌蜇?fù)擔(dān)這套房的房租…… 其實(shí)我是一個(gè)很落伍的人,，這樣的生活方式,，“有房租房住”的人群，很早就大有人在了,。只要你仔細(xì)觀察一下,，你的身邊肯定有。這里的觀念轉(zhuǎn)變,，其實(shí)并沒(méi)有太大的障礙…… |
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來(lái)自： hqu_summer > 《社會(huì)》
