【酒店高參】2017年8月30日-31日,，由酒店高參主辦，為期兩天的2017中國酒店品牌高峰論壇,，不僅邀請了70余位酒店總裁級演講嘉賓前來助陣,，更是吸引了超過800位酒店行業(yè)決策者激情參與，這不僅僅是酒店行業(yè)的一場盛會,，更是一次行業(yè)頂尖思維的匯聚碰撞,，是對酒店行業(yè)過去、現在、未來發(fā)展的總結和預判,。峰會線上照片和視頻直播超過20萬觀看人次,，峰會影響力空前。

REITs（Real EstateInvestment Trusts）即房地產信托投資基金,，是一種通過發(fā)行股份或受益憑證匯集資金,，由專門的基金托管機構進行托管，并委托專門的投資機構進行房地產投資經營管理,，將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金,。

房地產信托投資基金通過集中投資于可帶來收入的房地產項目，例如購物中心,、寫字樓,、酒店及服務式住宅，以租金收入和房地產升值為投資者提供定期收入,。目前,，國內市場上出現較多的均為類REITs產品。

高峰對話

酒店高參特邀仲量聯行大中華區(qū)企業(yè)融資董事吳雨墨先生,、浩華管理顧問公司董事蔣海峰先生,、龍藏資本董事長趙祥龍先生、綠地國際酒店管理集團總經理李瑞忠先生及恒泰證券金融市場部副總監(jiān)陶詩培女士就REITS在國內的發(fā)展及挑戰(zhàn)展開高峰對話,。

吳雨墨先生

仲量聯行大中華區(qū)企業(yè)融資董事

作為本次高峰對話的主持嘉賓,，仲量聯行大中華區(qū)企業(yè)融資董事吳雨墨先生針對近期發(fā)生的大規(guī)模酒店并購案例事件與討論嘉賓們進行探討，并依次邀請四位嘉賓對REITs及中國酒店交易所面臨的挑戰(zhàn)發(fā)表看法,。同時,，吳雨墨先生分享了自己的觀點：

在國外成熟市場，REITs本質上是將成熟物業(yè)在資本市場進行證券分割,，讓更多的投資者參與優(yōu)質不動產投資,，因此REITs既具有金融屬性，同時具有不動產屬性,，其金融屬性體現在REITs能夠為投資者拓寬不動產投資渠道,。

同時，通過證券化的形式,將流動性較差的不動產資產轉化為流動性強的REITs份額,提高了不動產資產的變現能力,。不動產屬性體現在REITs專注投資于可產生穩(wěn)定租金收入的成熟不動產資產和具有專業(yè)的管理團隊,，有助于提升物業(yè)價值。

蔣海峰先生

浩華管理顧問公司董事

浩華管理顧問公司董事蔣海峰先生從資產管理的角度認可了萬達的做法,，他認為REITs雖然是一個不錯的工具,，但是中國地區(qū)對REITs存在一個誤區(qū)則是業(yè)主方往往希望拋掉經營很爛的酒店或產品。但他們沒有意識到在底層資產不好,，或者現金流為負的情況下,，并沒有合適的金融產品可以幫到業(yè)主方,。

酒店行業(yè)的現金流無論從運營還是資產來說對業(yè)主都是很大的負擔，所以中國地區(qū)并未沒有真正意思上的REITs,。同時,，他也表示雖然現金流的預測偏復雜，如果通俗一點的話,，一線城市優(yōu)質地段的資產一般都符合REITS的需求,。

趙祥龍先生

龍藏資本董事長

擁有15年行業(yè)經驗的龍藏資本董事長趙祥龍先生認為中國酒店突圍和國際化是從經濟型酒店開始的。中端優(yōu)秀酒店品牌的投資回報率大概為6%,，目前中端酒店面臨的問題是權屬的混雜性,。對于高端酒店來說，現金流的壓力仍然很大,。

從資本的角度來看,，現階段的酒店資產存在兩大問題：

1. 想賣的酒店沒人要，想買的酒店沒人愿意賣,；

2. 如果酒店全行業(yè)虧損,，則構建的資產無法引起資本興趣，從而導致行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展動力消失,，酒店業(yè)就會陷入越來越難做的死循環(huán),。

對于REITs，趙祥龍先生表示很難去定義這么一個既有固收類性質又有股票性質的產品,，REITs在上世紀七十年代末開始出現,，如今已經更換到了3.0甚至4.0的版本。對于國內市場而言,，REITs面臨著兩大困境：

1. 目前國內的稅收體制并非按照國際上對不動產商業(yè)物業(yè)的房產稅稅收體制執(zhí)行,，在財務上來說，物業(yè)上的增值或非現金損益帶來的資本增值是否計入業(yè)主的權益,，給財務方面帶來很大的考量,。

2. 所有的REITS有兩個肯定：1）強制分紅：REITs要運營凈收入的90%，而運營凈收益的90%用于分配,；2）稅收豁免：投資REITs的資本利得稅可以被豁免,。這也是為什么在國際市場上,，REITs是保險基金和養(yǎng)老金入市最重要的金融品種,。但是它同時對股息率有要求，以香港為例,，如果股息率未達到6%,，企業(yè)所面臨是譴責或者退市。

對于國內市場而言,，還有一個核心的問題在于租金的計算,，比如香港并不認可酒店屬于商業(yè)物業(yè)的范疇,，如如果國內房產稅一旦確立，企業(yè)離REITs就很近,，如果稅制不改,，如何確定非現金損益部分如何補償對定價上來說是巨大的挑戰(zhàn)。此外,，國內資產是否能到境外也是一大重點,。

李瑞忠先生

綠地國際酒店管理集團總經理

綠地國際酒店管理集團總經理李瑞忠先生對趙祥龍先生的觀點表示認可，雖然大部分的酒店資產投資回報率偏低,，但中端酒店的投資回報率都非常不錯,，只是苦于政策的原因，無法將這類資產放到國內市場上去,。

不過,，李瑞忠先生認為雖然目前REITS政策暫時沒被批準，但隨著房地產企業(yè)自持物業(yè)越來越多,，為了防止國內資產流失海外,，政府有可能會考慮批準REITs政策或加快其他政策的角度。

同時,，李瑞忠先生站在房地產業(yè)主的角度對萬達與富力之間的交易表示肯定,，他認為該交易對萬達未來的輕資產之路有一定的幫助，對于富力而言,，獲得這筆資產以后無論是繼續(xù)運營還是售賣都有利可圖,，可謂是不錯的項目。

李瑞忠先生透露綠地國際酒店管理集團早在2015年就已著手REITs項目,，是與新加坡榮耀基金在香港成立公司,，將綠地已開業(yè)33家酒店中的19家進行打包上市，希望在2017年底完成這一操作,。李瑞忠先生坦言做REITs遠比想象中要復雜許多,，特別是在資產估值方面。

對于REITs的使用,，李瑞忠先生分享了綠地國際酒店管理集團在過去兩年的理解和經驗,，他說REITS以收益權來作為價值，所有資產里只要它的投資回報率和收益是良好的,，都可以成為REITs的好產品,，認知方面需要留意三個特點：

1. REITs是一個資產包，并非單一資產,；

2. REITs產品收益必須非常好,；

3. REITs產品地理位置要好。

由于REITs不僅是資產買賣,，同時是收益權的買賣,，企業(yè)在操作過程中也需要留意三個關鍵點：

1. 交易完成后需要一個強大的資產管理公司能夠對其資產在未來不同階段使用提供專業(yè)的評估和操作,；

2. 資產的日常管理需要一個強有力的管理公司，一般的REITs都是機構投資者,，并不負責管理,，這也是國外第三方品牌管理商產生的原因；

3. 擁有一個有能力的機構,，總所周知,，REITs并不負責經營，這一塊由機構來負責,，比如董事局,。董事會成員一般都是各個行業(yè)的精英，他們對于融資和資金方面的使用比我們想象中要強大的更多,。他們會不斷地增強REITS的投資回報,，這也是國內要做REITs的同行要考慮到的點。

陶詩培女士

恒泰證券金融市場部副總監(jiān)

恒泰證券金融市場部副總監(jiān)陶詩培女士則以操盤手的角度對REITs進行了深度的解讀,。她認為,，恒泰證券金融市場部至今為止發(fā)行的400多億規(guī)模產品中，不動產類占比接近200億,，由此可見,，不動產在未來是很有發(fā)展前景的。相較于寫字樓和商場,，酒店屬于周期性特別強的行業(yè),，雖然有人認為它的現金流不夠穩(wěn)定或不夠好，但其實酒店仍然具有投資價值,。

首先一個成熟區(qū)域內,，位置好、品質高的酒店是極具價值的,。以酒店等級來劃分,，高端酒店目前已經進入一個相對成熟的狀態(tài)，通過優(yōu)中選優(yōu)仍然有一定的價值,，中端酒店擁有相對藍海的市場,，通過并購以金錢換時間未嘗不可，對于經濟型酒店來說,，做消費升級一樣有價值空間,。

其次，酒店業(yè)目前基本上都是自己做品牌和管理,，從優(yōu)化運營的角度來看會有很高的價值,，能夠迅速的實現產品品牌的延伸，這一點對培育酒店品牌有很大幫助,。

因此,，REITs對于投資方的好處是顯而易見的：

1. 首先，從收益上來說,，REITs的收益率高于一般的固定收益產品,，風險卻低于一般的權益投資類產品。可以給予投資人多元化選擇,；

2. 其次,，REITs并不是直接投資房地產，并不會以此來賺取差價,。REITs實際上是通過專業(yè)的金融機構或者房地產機構幫助投資人進行穩(wěn)妥以及長期化的收益,；

3. 最后站在融資人的角度來說，REITs可以幫助投資人以輕資產的方式運營,，減輕投資人在資產方面的負擔,。

當然，REITs在中國的發(fā)展一樣存在著弊端,，重點在于稅務的操作,。陶詩培女士告訴在場嘉賓，許多房地產商在建造酒店時,，只把它們當做是一個住宅的配套設施,，并未考慮到運營層面。在我國,，基礎物業(yè)資產轉移給SPV（如私募基金和信托公司）時,，根據現行法律原始權益人還需繳納25%的企業(yè)所得稅，如果原始權益人為房地產開發(fā)公司還另需按照累進稅率繳納30-60%的土地增值稅,。

如在以后《公司法》允許的條件下通過公司制成立REITs公司,，在REITs公司運營層面還需繳納公司所得稅，因此我國REITs所承受稅負還處于比較高的水平,。一旦開發(fā)商想要退出酒店的運營就會面臨著巨大的稅率,。這也是未來REITS在國內發(fā)展需要留意的方面。