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城市更新拆遷補償中的涉稅問題

 桂林0773 2020-09-22

城市更新中的重要一環(huán)便是拆遷補償安置工作,。拆遷補償安置包含前期摸底、房屋測繪,、拆遷談判,、拆遷補償款項的申請與支付等一系列工作,為了更好的梳理舊改項目拆補安置過程中所涉及的稅費問題,,歲冰今天整理了房企應關注的拆遷補償涉稅問題,,如果需要文中的資料原件,可以到文末找獲取方式哈,。

一,、拆遷補償涉及哪些主體與稅務種類?

拆遷補償安置一般涉及這些主體:

征收決定機關(縣級以上人民政府)

征收補償實施單位政府職能部門或委托單位

被征收對象(公民,、法人等)

拆遷安置實際承擔者(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè))

在談具體的拆補稅籌分析前,我們先從相關政策中剝離出常見的稅種及政策要點:




增值稅

納稅人受托進行建筑物拆除,、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的過程中,,其提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入應按照“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅,;其代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的行為屬于“服務業(yè)——代理業(yè)”行為,,應以提供代理勞務取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅。

土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者,。

在城市改造建設中支付給被拆遷戶得拆遷補償收入,,凡經(jīng)縣級以上政府批準,國土局及有關房地產(chǎn)管理部門發(fā)出公告,,限期拆(搬)遷的地(路)段的,,被拆遷戶取得的拆遷補償收入(包括貨幣、貨物或其他經(jīng)濟利益)暫不征收營業(yè)稅,。

政策來源

《國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業(yè)稅問題的通知》(國稅函〔2009〕520號)

《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件三《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》

廣東省《關于舊城拆遷改造有關營業(yè)稅問題的批復》(粵地稅函[1999]295號)




企業(yè)所得稅

凡在國家稅務總局2012年第40號公告生效后簽訂搬遷協(xié)議的政策性搬遷項目,,應按國家稅務總局2012年第40號公告有關規(guī)定執(zhí)行。

企業(yè)政策性搬遷被征用的資產(chǎn),,采取資產(chǎn)置換的,,其換入資產(chǎn)的計稅成本按被征用資產(chǎn)的凈值,加上換入資產(chǎn)所支付的稅費計算確定。

企業(yè)搬遷期間新購置的各類資產(chǎn),,應按《企業(yè)所得稅法》及其實施條例等有關規(guī)定,,計算確定資產(chǎn)的計稅成本及折舊或攤銷年限。企業(yè)發(fā)生的購置資產(chǎn)支出,,不得從搬遷收入中扣除,。企業(yè)在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出,可以暫不計入當期應納稅所得額,,而在完成搬遷的年度,,對搬遷收入和支出進行匯總清算。企業(yè)應在搬遷完成年度,,將搬遷所得計入當年度企業(yè)應納稅所得額計算納稅,。

開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容如下:土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(或開發(fā)權)而發(fā)生的各項費用,,主要包括土地買價或出讓金,、大市政配套費、契稅,、耕地占用稅,、土地使用費、土地閑置費,、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費,、拆遷補償支出、安置及動遷支出,、回遷房建造支出,、農(nóng)作物補償費、危房補償費等,。

政策來源

《國家稅務總局關于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關問題的公告 》(國家稅務總局公告2013年第11號 )

國家稅務總局2012年第40號公告

國稅發(fā)[2009]31號《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》




土地增值稅

因國家建設需要依法征用,、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅

因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn),,是指因城市實施規(guī)劃,、國家建設的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權。因城市實施規(guī)劃,、國家建設的需要而搬遷,,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,比照本規(guī)定免征土地增值稅,。

征房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的,,安置用房視同銷售處理。確認收入,,同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款,計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款,,應抵減本項目拆遷補償費,。

政策來源

《土地增值稅暫行條例》

《土地增值稅暫行條例實施細則》

《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)




契稅

對拆遷居民因拆遷重新購置住房的,對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅,,成交價格超過拆遷補償款的,,對超過部分征收契稅。

對個人首次購買90平方米以下改造安置住房,,按1%的稅率計征契稅,;購買超過90平方米,但符合普通住房標準的改造安置住房,,按法定稅率減半計征契稅,。另財稅〔2013〕101號第五條規(guī)定個人因房屋被征收而取得貨幣補償并用于購買改造安置住房,或因房屋被征收而進行房屋產(chǎn)權調(diào)換并取得改造安置住房,,按有關規(guī)定減免契稅,。

政策來源

《財政部 國家稅務總局關于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策的通知》(財稅[2005]45號)

《財政部 國家稅務總局關于棚戶區(qū)改造有關稅收政策的通知》(財稅〔2013〕101號)




土地使用稅和印花稅

對改造安置住房建設用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對改造安置住房經(jīng)營管理單位,、開發(fā)商與改造安置住房相關的印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印花稅予以免征,。

在商品住房等開發(fā)項目中配套建造安置住房的,依據(jù)政府部門出具的相關材料,、房屋征收(拆遷)補償協(xié)議或棚戶區(qū)改造合同(協(xié)議),,按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅,。

印花稅'產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)'稅目的征稅范圍是經(jīng)政府管理機關登記注冊的動產(chǎn),、不動產(chǎn)的所有權轉(zhuǎn)移所立的書據(jù)以及企業(yè)股權轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)。對土地使用權出讓合同,、土地使用權轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅,。拆遷補償涉及動產(chǎn),、不動產(chǎn)的所有權轉(zhuǎn)移,,拆遷補償合同應按'產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)'稅目征稅。

政策來源

《財政部 國家稅務總局關于棚戶區(qū)改造有關稅收政策的通知》(財稅〔2013〕101號)

二,、拆遷補償中涉及哪些稅收優(yōu)惠政策,?

土地增值稅是舊改中極為關鍵的稅收問題,而土地的入賬成本又是土地增值稅中最應當關注的關鍵因素,。如果能利用政府的相關稅收優(yōu)惠政策,,則可以大大降低稅費。對于開發(fā)商而言,,可以考慮的方式有:

政府征收模式

通過政府征收方式,,拆遷主體能按照土地的公允價值入帳,并作為后期計算企業(yè)所得稅、增值稅和土地增值稅的成本,。

雙抬頭

雙抬頭是指拆遷主體和被拆遷主體作為三舊改造的主體,,以合作開發(fā)的方式進行改造。在政策許可和適當情況下,,雙抬頭是最適合節(jié)省稅費的方式,。

三、拆遷補償安置中的涉稅分析




(一)增值稅

目前的政策中沒有明確開發(fā)商對被拆遷人提供房屋補償時是以成本價還是市場價作為視同銷售之增值稅的計稅基礎,。

所以這里拆分為兩種情況,,對新項目來說,因拆補費用或房屋可作為進項抵扣,,因此同進同出影響較?。粚享椖縼碚f,,以成本價還是市場價作為視同銷售的增值稅的計稅基礎,,目前各地執(zhí)行情況差異較大。




(二)土地增值稅

開發(fā)商用建造的本項目房地產(chǎn)補償被拆遷人的,,補償房屋應按視同銷售繳納土地增值稅,,并應以市價作為視同銷售基數(shù)。具體條款如下:

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利,、獎勵,、對外投資、分配給股東或投資人,、抵償債務,、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等,發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn),, 其收入按下列方法和順序確認:

1. 按本企業(yè)在同一地區(qū),、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;

2. 由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定,。




(三)企業(yè)所得稅

開發(fā)商以開發(fā)產(chǎn)品作為拆遷補償應視同銷售計入企業(yè)所得稅應稅收入,同時視同銷售金額應作為土地征用及拆遷補償費計入企業(yè)所得稅應計開發(fā)成本,。也就是說,,開發(fā)商需以補償房屋的市價作為視同銷售基數(shù),同時以市價作為銷售成本,。

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