[案例1]A房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)拍賣方式受讓取得一塊土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),。根據(jù)土地出讓合同的約定，該塊土地為毛地出讓,，A企業(yè)負(fù)責(zé)該土地上原有被拆遷戶的拆遷安置工作,。根據(jù)《南京市城市房屋拆遷管理辦法》，A房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)被拆遷戶實(shí)行貨幣補(bǔ)償,，經(jīng)市場(chǎng)評(píng)估,，A房地產(chǎn)企業(yè)按5900元/平方米向被拆遷戶支付貨幣補(bǔ)償，補(bǔ)償面積按照被拆遷戶原房產(chǎn)證記載的建筑面積計(jì)算,。拆遷戶用取得的貨幣補(bǔ)償直接到市場(chǎng)購(gòu)買商品房,，符合條件的可以購(gòu)買政府建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房。

　　[解析]這是一個(gè)城市房屋拆遷中一個(gè)比較標(biāo)準(zhǔn)的貨幣補(bǔ)償案例 .被拆遷戶給予拆遷戶貨幣補(bǔ)償,，拆遷戶用取得的貨幣補(bǔ)償直接到市場(chǎng)購(gòu)買新商品房,。由于其中涉及的關(guān)系比較簡(jiǎn)單，而且又是貨幣性質(zhì)補(bǔ)償,，稅務(wù)處理方法也比較明確,。

　　這里，我們首先來(lái)明確以下幾個(gè)概念,。

　　1,、毛地出讓與凈地出讓

　　“毛地”和“凈地”都是俗稱。從形態(tài)上看,，毛地指地上存在需要拆除的建筑物,、構(gòu)筑物等設(shè)施的土地；凈地指已經(jīng)完成拆除平整,，不存在需要拆除的建筑物,、構(gòu)筑物等設(shè)施的土地,。

　　從產(chǎn)權(quán)和法律關(guān)系上看,，毛地和凈地有明顯不同。毛地出讓往往是政府出讓土地時(shí)尚未完成國(guó)有土地使用權(quán)收回和拆遷補(bǔ)償工作,，涉及多方法律和經(jīng)濟(jì)關(guān)系,，需要銜接好國(guó)有土地使用權(quán)收回、補(bǔ)償和出讓等方面的法律關(guān)系,；凈地出讓則往往是政府已經(jīng)完成了出讓前的土地使用權(quán)收回和拆遷補(bǔ)償工作,，法律關(guān)系相對(duì)簡(jiǎn)單。

　　毛地出讓涉及的法律關(guān)系復(fù)雜,，還涉及到土地使用權(quán)收回,、出讓與《房屋拆遷條例》規(guī)定的拆遷程序等銜接問(wèn)題，同時(shí),，出讓后拆遷和開(kāi)發(fā)也往往容易出現(xiàn)糾紛,。

　　毛地出讓的實(shí)施步驟：

　　毛地出讓,，需要妥善處理好土地使用權(quán)收回、拆遷補(bǔ)償和國(guó)有土地使用權(quán)出讓的關(guān)系,。一般是按照如下步驟實(shí)施的：

　　第一,，按照《土地管理法》第五十八條和《城市房地產(chǎn)管理法》第十九條的規(guī)定，由市,、縣國(guó)土資源管理部門向市,、縣人民政府提出收回出讓地塊原國(guó)有土地使用權(quán)并進(jìn)行公開(kāi)出讓的請(qǐng)示，請(qǐng)示中除明確擬出出讓宗地的基本情況,、規(guī)劃意見(jiàn)等一般信息外,，還要明確因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃需要收回該土地的原土地使用權(quán)并公開(kāi)出讓，對(duì)原土地使用權(quán)人給予相應(yīng)補(bǔ)償,，具體補(bǔ)償安置由受讓人按規(guī)定對(duì)原產(chǎn)權(quán)人拆遷安置實(shí)施,，受讓人在繳清土地使用權(quán)出讓金并完成拆遷補(bǔ)償安置工作后（原國(guó)有土地使用權(quán)收回程序完成），方可申請(qǐng)辦理土地登記,，取得土地使用權(quán)等具體內(nèi)容,。市、縣人民政府的批復(fù)文件同樣要明確上述內(nèi)容,，并向社會(huì)公告,。

　　第二，市,、縣人民政府批準(zhǔn)出讓后,，國(guó)土資源部門按規(guī)定組織實(shí)施國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作，招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告,、須知等要明確第一步中的相關(guān)要求,。招拍掛成交后，國(guó)土資源部門在與受讓人簽訂的《成交確認(rèn)書》和《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》中都要明確：已經(jīng)市,、縣人民政府批準(zhǔn)收回該地塊原土地使用權(quán),，對(duì)原土地使用權(quán)人的具體補(bǔ)償安置，由受讓人按照規(guī)定對(duì)原產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行拆遷補(bǔ)償安置來(lái)落實(shí),，受讓人在繳清土地使用權(quán)出讓金并按規(guī)定完成拆遷補(bǔ)償安置工作后（原國(guó)有土地使用權(quán)收回程序完成）,，方可申請(qǐng)辦理土地登記，取得土地使用權(quán),。出讓宗地中,，原《國(guó)有土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》作為拆遷補(bǔ)償安置的憑證，不得再行轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押。

　　第三,，受讓人按照當(dāng)?shù)夭疬w安置辦法和出讓合同約定,，完成拆遷安置工作后,，市、縣國(guó)土資源部門收回被拆遷人的《國(guó)有土地使用證》,，房屋管理部門收回原《房屋所有權(quán)證》,，受讓人按規(guī)定申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》,。

　　2,、貨幣補(bǔ)償

　　根據(jù)《南京市城市房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定：貨幣補(bǔ)償金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)（指每平方米建筑面積的價(jià)格，下同）和被拆遷房屋的建筑面積確定,。對(duì)大于房屋建筑面積的土地使用面積也應(yīng)進(jìn)行評(píng)估,，并計(jì)入貨幣補(bǔ)償金額。房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)的確定,，應(yīng)當(dāng)綜合考慮被拆遷房屋所在區(qū)位級(jí)別,、用途、建筑結(jié)構(gòu),、成新,、樓層、朝向等因素,。被拆遷房屋的建筑面積以房屋所有權(quán)證或者其他合法房產(chǎn)憑證的記載為準(zhǔn),。土地使用面積以土地使用權(quán)證或者其他合法土地使用憑證的記載為準(zhǔn)?！”徊疬w房屋內(nèi)裝飾裝修的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)結(jié)合裝潢材料的價(jià)格,、折舊年限等因素另行評(píng)估。

　　從本案例來(lái)看,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是通過(guò)毛地出讓方式取得土地的,，他只有在對(duì)該地塊的被拆遷戶進(jìn)行拆遷安置和繳納土地出讓金后才可取得該地塊的國(guó)有土地使用證。

　　1,、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)處理問(wèn)題

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相關(guān)的評(píng)估資料向被拆遷戶支付的貨幣化補(bǔ)償作為拆遷補(bǔ)償費(fèi)按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)入開(kāi)發(fā)直接成本：

　　借：開(kāi)發(fā)成本-拆遷補(bǔ)償費(fèi)
　　　　貸：銀行存款

　　后附的合法有效的原始憑證包括房地產(chǎn)企業(yè)與被拆遷戶簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議,、支付拆遷補(bǔ)償款時(shí)被拆遷戶的身份證復(fù)印件以及簽名確認(rèn)資料。

　　對(duì)這一拆遷補(bǔ)償費(fèi),，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)據(jù)實(shí)進(jìn)入開(kāi)發(fā)成本并在結(jié)轉(zhuǎn)房屋銷售成本時(shí)在企業(yè)所得稅和土地增值稅時(shí)扣除,。

　　由于實(shí)行的是貨幣補(bǔ)償,，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付補(bǔ)償費(fèi)時(shí)不存在營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題,。

　　2、被拆遷戶的稅務(wù)處理問(wèn)題

　　對(duì)于被拆遷戶取得貨幣補(bǔ)償涉及的主要是營(yíng)業(yè)稅,、企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅的問(wèn)題,。

　　①營(yíng)業(yè)稅：從我們上面介紹的毛地出讓的程序來(lái)看,，在毛地出讓前,，國(guó)土部門已經(jīng)向政府申請(qǐng)收回該地塊的國(guó)土土地使用權(quán),，然后再進(jìn)行土地出讓拍賣。最終是由中標(biāo)單位根據(jù)土地出讓協(xié)議進(jìn)行拆遷安置和支付土地出讓金后取得該土地的國(guó)有土地使用權(quán),。所以,，在拆遷單位進(jìn)行拆遷補(bǔ)償時(shí)，被拆遷戶的土地的使用權(quán)已經(jīng)收回國(guó)有,。從本質(zhì)上來(lái)間,，拆遷單位是在替政府支付拆遷補(bǔ)償款：一是補(bǔ)償政府收回國(guó)有土地使用權(quán)給予被拆遷戶的補(bǔ)償；二是由于國(guó)有土地使用權(quán)已經(jīng)收回,，根據(jù)房隨地走的基本原則,，對(duì)被拆遷戶地上的建筑物、附著物給予補(bǔ)償,。所以,，被拆遷戶取得的貨幣化拆遷補(bǔ)償同納稅人正常轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和房屋是不一樣的，不應(yīng)該征收營(yíng)業(yè)稅,。這一問(wèn)題粵地稅函[1999]295有過(guò)明確表述,。

　　②個(gè)人所得稅 《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》財(cái)稅[2006]45號(hào)文：對(duì)被拆遷入按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款,，免征個(gè)人所得稅,。

　　③企業(yè)所得稅 如果是屬于政策性搬遷,，企業(yè)所得稅的處理應(yīng)根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知》財(cái)稅[2007]61號(hào)文的規(guī)定處理：

　　企業(yè)政策性搬遷收入,，是指因當(dāng)?shù)卣鞘幸?guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等原因,，搬遷企業(yè)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)從政府取得的搬遷補(bǔ)償收入,，以及搬遷企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)（招標(biāo)、拍賣,、掛牌等形式）取得的土地轉(zhuǎn)讓收入,。

　　（一）搬遷企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)劃,，用企業(yè)搬遷收入購(gòu)置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì),、用途的固定資產(chǎn)和土地（以下簡(jiǎn)稱重置固定資產(chǎn)），以及進(jìn)行技術(shù)改造或安置職工的,，準(zhǔn)予搬遷企業(yè)的搬遷收入扣除重置固定資產(chǎn),、技術(shù)改造和安置職工費(fèi)用，其余額計(jì)入企業(yè)應(yīng)納稅所得額,。

　?。ǘ┢髽I(yè)因轉(zhuǎn)換生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方向等原因，沒(méi)有用上述搬遷收入進(jìn)行重置固定資產(chǎn)或技術(shù)改造,，而將搬遷收入用于購(gòu)置其他固定資產(chǎn)或進(jìn)行其他技術(shù)改造項(xiàng)目的,，可在企業(yè)政策性搬遷收入中將相關(guān)成本扣除,，其余額計(jì)入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。

　?。ㄈ┌徇w企業(yè)沒(méi)有重置固定資產(chǎn),、技術(shù)改造或購(gòu)置其他固定資產(chǎn)的計(jì)劃或立項(xiàng)報(bào)告，應(yīng)將搬遷收入加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入,、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價(jià)值和處置費(fèi)用后的余額計(jì)入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額,，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

　?。ㄋ模┌徇w企業(yè)利用政策性搬遷收入購(gòu)置的固定資產(chǎn),，可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計(jì)算折舊或攤銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除,。

　?。ㄎ澹┌徇w企業(yè)從規(guī)劃搬遷第二年起的五年內(nèi)，其取得的搬遷收入暫不計(jì)入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額,，在五年期內(nèi)完成搬遷的,，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定扣除相關(guān)成本費(fèi)用后，其余額并入搬遷企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額,，繳納企業(yè)所得稅,。

　　對(duì)于非政策性搬遷收入，企業(yè)拆遷補(bǔ)償收入加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入,、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價(jià)值和處置費(fèi)用后的余額計(jì)入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額,，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。