最近有兩件事讓廈門火爆起來：一件事是隨著《以家人之名》的熱播,，廈門以一種電視劇背景和美麗的風(fēng)光強(qiáng)勢進(jìn)入人們的視野,，并引發(fā)人們對(duì)廈門的向往；第二件事是廈門以居民資金杠桿率居全國城市首位,，而讓很多人引發(fā)“為什么廈門人最敢負(fù)債,？”從而將廈門的高房價(jià)引發(fā)人們的關(guān)注。

第一大因素,，到底應(yīng)該用哪一個(gè)杠桿率真實(shí)反映居民的貸款負(fù)債能力和負(fù)債杠桿,？反映的結(jié)果是完全不同的。

城市的居民杠桿率對(duì)于普通老百姓來說是一個(gè)比較陌生的概念,，本質(zhì)上只是為了分析研究的需要而進(jìn)行的一種測算,。

一般來說，“居民杠桿率”比較常用的有兩種：

一種杠桿率可以叫做是住戶部門杠桿率,，是住房貸款余額與城市GDP的比例,，即住戶貸款余額/GDP，也可以理解為住房整體負(fù)債與城市整體GDP的杠桿比例,。

另一種杠桿率是居民資金杠桿率,，是住房貸款余額與住房存款余額的比例，即公式為：住戶貸款余額/住戶存款余額,，表明住房貸款負(fù)債對(duì)應(yīng)存款的杠桿比率,。

根據(jù)第一財(cái)經(jīng)對(duì)23個(gè)城市進(jìn)行測算，居民資金杠桿率有7個(gè)城市超過了100%,，分別是廈門,、杭州、南京,、深圳,、合肥、蘇州和廣州,，位居首位的廈門達(dá)到161.7%,，比第二名的杭州高出近23個(gè)百分點(diǎn)，這也成為廈門人敢負(fù)債,、廈門居民杠桿率高的最大證據(jù),。

而從另一個(gè)住戶部門杠桿率方面看，杭州以107.4%名列榜首，而且是唯一一個(gè)杠桿率超過100%的城市,，而廈門卻并不高,，起碼沒有那么突出。排在第二位的是溫州94.1%,，廈門只有84.2%位居第三位,。

從上面的杠桿率計(jì)算方法可以看出，就居民杠桿情況看,，單純地說廈門人敢負(fù)債并不確切,，只是說相比于廈門人的存款能力，廈門人的負(fù)債比率是最高的,，而如果以城市GDP與城市居民的負(fù)債對(duì)比,，廈門也僅位列第三位，比第一位的杭州少了23.2個(gè)百分點(diǎn),。

而貸款與存款的比例高可能的因素就比較多,，有存款量低的因素，但是也可能是存款習(xí)慣和投資習(xí)慣的因素,，廈門由于位列我國的沿海城市和著名的僑鄉(xiāng)，居民的投資習(xí)慣要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他城區(qū),，也是我國市場經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的城市,，因此，居民的投資意愿強(qiáng)于存款意愿,，這才是廈門人居民資金杠桿率高的原因,，同時(shí)也是我國城市居民資金杠桿率呈現(xiàn)南高北低的格局的根本原因，即北方人存款而南方人投資,。

第二大因素,，廈門房價(jià)為什么高？高房價(jià)才是導(dǎo)致廈門居民高杠桿的原因

廈門是我國的二線城市,，并不是大城市和特大城市,，廈門的經(jīng)濟(jì)總量和人口總量在我國城市中都處于中等水平。數(shù)據(jù)顯示,，2019年,，廈門實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值5995.04億元，位列全國城市第33位,；2018年廈門城區(qū)人口349.98萬人,，位列第27位，應(yīng)該說人口和經(jīng)濟(jì)總量在全國的排位是接近的,。

近十年來,，廈門的房價(jià)上漲幅度是廈門工資水平上漲的兩倍，從2008年到2018年的十年間，廈門房價(jià)從9750元/㎡到2017年的35260元/㎡,，上漲了262%,。而廈門的平均工資僅僅從2695元到2017年的6288元，十年期間工資平均水平僅上漲了133%,。

從房價(jià)的絕對(duì)水平看,，以2019年1月的房價(jià)平均水平為例，北京市房價(jià)均價(jià)大概在6萬左右,，上海市房價(jià)均價(jià)為49000左右,，廣州的房價(jià)均價(jià)為32000左右，南京,、杭州等二線城市的大城市,，房價(jià)均價(jià)均不過在30000。而廈門市房價(jià)均價(jià)卻達(dá)到43000左右,，僅次于一線特大城市,，甚至高于一線城市的廣州，而遠(yuǎn)高于其他二線城市,。

根據(jù)中國房價(jià)行情平臺(tái)的數(shù)據(jù),，8月份廈門平均房價(jià)達(dá)到了每平方米48285元，也是僅次于深圳,、北京和上海高于廣州,，位居全國第4位。

如果從近20年的房價(jià)水平看,，1998年廈門市房價(jià)水平每平米1500元左右,，是同期上海和南京房價(jià)的一半左右；2018年廈門市的房價(jià)均價(jià)為46875元,，房價(jià)直接翻了31倍,，已經(jīng)接近上海、超過南京,。房價(jià)上漲過快,、房價(jià)漲幅遠(yuǎn)高于收入上漲的幅度是居民杠桿率過高的根本原因。

第三大因素,，廈門的高杠桿率實(shí)際上是福建全省富人推動(dòng)的結(jié)果,，而不僅僅是廈門人自身杠桿率的結(jié)果

廈門的住房價(jià)格為什么會(huì)如此上漲之快？這是分析判斷廈門居民高杠桿率的根本原因,。

廈門常住人口2000年是205萬人,，到2018年已經(jīng)達(dá)到411萬人，翻了一倍,；廈門是福建主要平原中心,，是一個(gè)在福建省最具有中心輻射力的城市,，省會(huì)城市福州近十五年人口凈流入只有廈門三分之一，人口增幅只有廈門十分之一,，而廈門由于城市局限導(dǎo)致土地供應(yīng)只有廈門的十分之一,。這是導(dǎo)致廈門房價(jià)上漲的重要原因。

根據(jù)全國主要城市2009-2019年常住人口增長率排名,，廈門排名第一,，增速70.24%，合肥以60.59%排名第二,，深圳以50.84%位居第三,！可見，人口增長快的城市都是房價(jià)上漲快的城市,，這一點(diǎn)在經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上是合理的,。

可見，整體上說,，說廈門人最敢負(fù)債,、最敢借錢并不不準(zhǔn)確，而廈門的人口增長快,、房價(jià)高卻是事實(shí),，因此，簡單地認(rèn)為廈門人敢借錢買房是不準(zhǔn)確的,。（麒鑒）