??俗話說(shuō),，現(xiàn)金流為王,，當(dāng)涉及到擁有租賃物業(yè)時(shí)，正的現(xiàn)金流是絕對(duì)必要的,。當(dāng)投資者購(gòu)買能夠產(chǎn)生收入的房產(chǎn)時(shí),，可能會(huì)有幾個(gè)動(dòng)機(jī)，比如希望在未來(lái)升值,、投資組合增長(zhǎng),、創(chuàng)造收入流、退休收入,、所得稅保護(hù)或任何其他原因,。然而，最主要的原因應(yīng)該是創(chuàng)造一個(gè)穩(wěn)定的投資回報(bào),。

1,、如何使用資本化率

投資者經(jīng)常聽(tīng)說(shuō)資本化率是衡量房地產(chǎn)盈利能力的標(biāo)準(zhǔn)，上限率是指凈收入除以物業(yè)市值的比率,。這里有一個(gè)例子來(lái)幫助你看看它的實(shí)際情況:

• 一套4層公寓,，每套租金750美元，每月總收入3000美元,。
• 應(yīng)用50%的規(guī)則來(lái)計(jì)算所有費(fèi)用和空缺,，凈收入為1500美元。
• 你每年的收入將比抵押貸款和稅收少18000美元,。
• 不到一年,，你花了25萬(wàn)美元買下了這處房產(chǎn)。
• 資本化率為18000美元/250000美元或7.2%

資本化率到底告訴了你什么,？設(shè)定上限利率的主要用途是將其與其它投資進(jìn)行比較,。這一分析能夠準(zhǔn)確地比較蘋(píng)果和橘子的盈利能力，或者單戶住宅租金,、公寓樓租金和商業(yè)地產(chǎn)的盈利能力,，它是這樣工作的:

資本回報(bào)率或現(xiàn)金回報(bào)率是什么,？

這里有三種完全不同的投資機(jī)會(huì),，價(jià)格差異很大。哪一個(gè)是更好的投資選擇,？上限率越高,，投資效果越好。當(dāng)你研究每一處房產(chǎn)的最高租金時(shí),，20套單元房的租金收益將是最劃算的,。

2、資本化率的局限性

然而,，上限稅率也有限制,。資本化率不包括任何抵押貸款支付,，它也沒(méi)有說(shuō)明你投資的具體回報(bào)。這兩個(gè)因素會(huì)對(duì)投資回報(bào)產(chǎn)生顯著影響,。請(qǐng)注意以下分析的效果:

資本回報(bào)率或現(xiàn)金回報(bào)率是什么？

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現(xiàn)在您可以清楚地識(shí)別出零售店是一個(gè)負(fù)現(xiàn)金流屬性,。公寓大樓有強(qiáng)大的現(xiàn)金流，看起來(lái)仍然很有吸引力,，但是你的投資回報(bào)是什么呢,？

3、現(xiàn)金對(duì)現(xiàn)金衡量你的利潤(rùn)

我發(fā)現(xiàn)現(xiàn)金對(duì)現(xiàn)金的回報(bào)是一個(gè)更好的衡量盈利能力的指標(biāo),。它將稅前凈收入與你在那塊房地產(chǎn)上的實(shí)際投資進(jìn)行了比較,。這是比較不同投資機(jī)會(huì)和預(yù)期回報(bào)的好方法。稅前現(xiàn)金流分為首付款,，這是你為獲得投資而實(shí)際花費(fèi)的錢,。它是這樣工作的:

資本回報(bào)率或現(xiàn)金回報(bào)率是什么,？

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現(xiàn)金對(duì)現(xiàn)金的回報(bào)會(huì)告訴你你實(shí)際花費(fèi)的現(xiàn)金的回報(bào),。正如你從這個(gè)例子中看到的，公寓樓看起來(lái)仍然是更好的投資,。投資者現(xiàn)在可以將這種現(xiàn)金對(duì)現(xiàn)金回報(bào)與其他投資機(jī)會(huì)進(jìn)行比較,，比如股票和債券，這些投資機(jī)會(huì)也可以衡量你投資的回報(bào),。問(wèn)題是,，你能找到比06%回報(bào)率更高的股票或債券嗎？如果不是,，那么你的公寓樓看起來(lái)是最好的投資選擇,。但如果你發(fā)現(xiàn)單戶住宅的房子以低于市場(chǎng)的價(jià)格出租，而租約已經(jīng)到期怎么辦,？請(qǐng)注意,，這會(huì)極大地改變你的投資選擇:

資本回報(bào)率或現(xiàn)金回報(bào)率是什么,？

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突然間,，你有了一筆23000美元的投資，每年能賺5364美元,。在25年多一點(diǎn)的時(shí)間里,，你就可以賺回你的全部投資。當(dāng)然,，你可能會(huì)找到提供這種回報(bào)的股票,，但風(fēng)險(xiǎn)水平是多少,？如果每月1800美元的租金是市場(chǎng)價(jià)，你的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很低,。正如你所看到的,，在你的投資考慮中包括現(xiàn)金對(duì)現(xiàn)金的回報(bào)計(jì)算，將幫助你做出最佳的財(cái)務(wù)選擇,。此外,，它幫助買家看到“我能從中得到什么”，而不是更模糊的資本化率,。????