大家知道，投資美國(guó)房產(chǎn)可以分為兩種情況,，一種是用現(xiàn)金買房,，第二種是通過貸款買房。今天,，小樂為大家逐一,、具體地分析一下這兩種情況各自的租金回報(bào)率如何計(jì)算。 

現(xiàn)金購買的房產(chǎn)的租金回報(bào)率的計(jì)算公式很簡(jiǎn)單,，就是出租房屋到手的凈收入除以購房的總價(jià),。 

租金回報(bào)率 = 每年凈房租收入 ÷ 購房總價(jià) × 100%

首先計(jì)算購房總價(jià),。可以用房屋的標(biāo)價(jià),。整體來說,，美國(guó)房屋交易最終價(jià)格為標(biāo)價(jià)的98%。 

每年凈房租收入 = 年租金收入 - 持有房屋費(fèi)用及出租衍生出來的相關(guān)支出

年租金收入就是跟租戶約定的年租金,。為了估計(jì)一棟房屋的未來的年租金收入,，可以將附近社區(qū)同等條件的、已出租房屋的租金拿來作比較,。例如,，我們可以找出周圍同等條件的、已出租的10套房屋,，看看這些房屋的年租金收入,，就可以大致估算出自己想要投資的房屋的未來的租金收入。

小技巧：外居樂網(wǎng)站通過大數(shù)據(jù)分析,，提供每套房產(chǎn)的租金預(yù)估,。可以做為參考,。當(dāng)然,，你的經(jīng)紀(jì)人也是好幫手。經(jīng)紀(jì)人 了解本地社區(qū),，會(huì)對(duì)房產(chǎn)出租價(jià)格有自己的判斷,。

房屋相關(guān)費(fèi)用以及出租衍生的相關(guān)支出包括以下方面：房產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn),、社區(qū)費(fèi),、維修費(fèi)、空置期的分?jǐn)?、出租管理費(fèi)等,。 

房屋出租有空置時(shí)間。在計(jì)算每年平均的凈房租收入的時(shí)候,，應(yīng)當(dāng)扣除掉分?jǐn)偟矫磕甑目罩玫哪嵌螘r(shí)期的租金,。

根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，一般的房屋租賃合同期為一年,，到期可續(xù)約，實(shí)際的平均租賃長(zhǎng)度可以估計(jì)為2年,；平均的空置時(shí)間可以估計(jì)為一個(gè)月,；因此，空置期分?jǐn)偟揭荒甑哪且徊糠志褪前雮€(gè)月的房屋租金,。通過確定合理的房租價(jià)格,，你就可以將空置期有效地降下來,。

俗話說得好，沒有租不出去的房子,，只有租不出去的價(jià)格,。應(yīng)當(dāng)比較周圍的、同等條件的,、已出租的房屋的價(jià)格,，然后找到出現(xiàn)頻率最高的那個(gè)價(jià)格，再以這個(gè)數(shù)字,，或者是比這個(gè)數(shù)字稍低一些的價(jià)格作為你的參照價(jià)格,。

房屋快點(diǎn)地租出去，可以縮短空置期,。相反,，如果你定了過高的房租價(jià)格，那么非?？赡苌儆腥藖韱柦?，你的房屋將可能空置更長(zhǎng)的一段時(shí)間。最后,，綜合下來算一筆賬,，前者的收益要高于后者。 

設(shè)定合理的房租價(jià)格,，選擇適合的租戶,，對(duì)于房屋的出租收益的保障，非常的重要,。 

如果你選擇聘用專業(yè)的租賃經(jīng)紀(jì)人幫您租賃,，那么你可以大大地節(jié)省您的精力與時(shí)間。美國(guó)有專業(yè)的房屋出租管理公司,，可以幫助您選擇到條件比較好的租客,，負(fù)責(zé)房屋的維護(hù)與修繕，收取租金等服務(wù),。租賃的傭金一般是全年租金總和的8-10%,。所以，即使人不在美國(guó),，也不需要擔(dān)心房屋的出租管理,。

根據(jù)房屋的類型、所在位置和房屋狀況的不同,，所應(yīng)當(dāng)計(jì)算在內(nèi)的項(xiàng)目也不一樣,。讀者可以根據(jù)具體的情況來自行判斷。例如，獨(dú)棟別墅一般沒有社區(qū)費(fèi),，但也有些獨(dú)棟別墅所在的區(qū)域有社區(qū)規(guī)劃,、大門及社區(qū)公共設(shè)施，因此也要交社區(qū)費(fèi),。

另外,，房產(chǎn)稅的稅率在美國(guó)每一個(gè)州是不一樣的，從1%到3%不等,。所以你在投資之前,，應(yīng)該先確定目標(biāo)房屋的稅率。房產(chǎn)稅的數(shù)額,，可以從外居樂網(wǎng)站上的房源詳情頁獲得,。也可以與你的經(jīng)紀(jì)人聯(lián)系獲取。

貸款購買的房產(chǎn)的租金回報(bào)率的計(jì)算方法要稍微復(fù)雜一點(diǎn),，但是原理與現(xiàn)金購買是一樣的,。我們假設(shè)貸款全部采用每年分期固定還款的方式。 

租金回報(bào)率 = 每年凈收入 ÷ 自付額 × 100% 

每年凈收入= 年租金收入 - 持有房屋的費(fèi)用以及出租衍生相關(guān)的支出 - 年固定還款額

其中,，自付額（頭款）為購房總價(jià)減去銀行貸款,。 

關(guān)于持有房屋的費(fèi)用以及出租衍生的相關(guān)支出，我們?cè)诘谝徊糠掷镆呀?jīng)講過,，在這里就不重復(fù)了,。

下面我們選取一個(gè)案例來分析，看如何計(jì)算租金投資回報(bào)率：

可以發(fā)現(xiàn)，貸款買房和現(xiàn)金買房的租金回報(bào)率差異不大,。貸款買房需要的首付資金成本低,，如果是投資房，通過貸款杠桿可以用更少的資金購買更多的房產(chǎn),。另外,，貸款的利率部分可以用來抵稅。

在美國(guó),，如果凈的租金回報(bào)率在5%以上,，那么就可以看作是值得投資的房產(chǎn)了,。

但是，可能有些讀者會(huì)反駁說,，如果我把投資買房的錢存在銀行里，也能獲得與4.02%所接近的存款利息??！為什么我還要如此辛苦地跑去美國(guó)買房呢？況且,，買來的房子還將不斷地折舊,！

這個(gè)問題，雖然美國(guó)房產(chǎn)的建筑物部分的確會(huì)折舊,，但是,，在美國(guó)，建筑物下面的土地卻永遠(yuǎn)屬于你業(yè)主的,，而且會(huì)隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r而升值,！持有一套房產(chǎn)，仿佛就像持有一支股票一樣,。你不但可以每年都獲得固定的分紅,，而且還擁有了你所擁有的資產(chǎn)的未來增值的機(jī)會(huì)。

根據(jù)統(tǒng)計(jì),，美國(guó)房地產(chǎn)每年平均的升值率為6%,。所以，如果從這個(gè)角度來考慮買房,、投資,，那么其回報(bào)率相對(duì)于銀行存款來說，是一種更優(yōu)秀的投資選擇,。想一下,，你周圍不是有許許多多的通過投資房地產(chǎn)而發(fā)財(cái)?shù)膶?shí)例嗎？但是,，你有沒有聽說過,，某人是因?yàn)槭杖〈婵罾⒍l(fā)大財(cái)?shù)膯幔?span>以上就是今天所為大家介紹的用現(xiàn)金和貸款買房的各自的租金回報(bào)率的計(jì)算、分析,，希望對(duì)廣大有意赴美投資房產(chǎn)的讀者們有所幫助,。

貸款買房是投資房產(chǎn)的一種好方式。但是有的用戶可能覺得在美國(guó)貸款是件很麻煩的事,，手續(xù)繁瑣,，語言不通。為了幫您解決這些難題,，外居樂重磅推出“美國(guó)貸款服務(wù)”（查看詳情）,，化繁為簡(jiǎn),，輕松搞定房貸問題！我們提供最專業(yè)的團(tuán)隊(duì),，擁有20年美國(guó)購房貸款經(jīng)驗(yàn),！中美兩地團(tuán)隊(duì)，中文服務(wù),，溝通不再有障礙,！