公民的房屋屬于個(gè)人的合法財(cái)產(chǎn)，按照我國(guó)《繼承法》的規(guī)定是可以繼承的,。繼承作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的方式，在繼承事實(shí)發(fā)生時(shí),，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)即發(fā)生效力,，登記只是對(duì)已經(jīng)生效的物權(quán)變動(dòng)事實(shí)的確認(rèn),，而非物權(quán)變動(dòng)發(fā)生的依據(jù),。《物權(quán)法》第29條規(guī)定：“因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的,，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力,?！薄独^承法》第2條規(guī)定：“繼承從被繼承人死亡時(shí)開始,?！苯Y(jié)合上述法條規(guī)定可見,，在被繼承人死亡時(shí),，作為城鎮(zhèn)居民的繼承人即已取得了農(nóng)村房屋所有權(quán),，后面的不動(dòng)產(chǎn)登記僅僅是對(duì)城鎮(zhèn)居民已取得農(nóng)村房屋所有權(quán)事實(shí)的確認(rèn)。對(duì)于宅基地使用權(quán),，一般認(rèn)為,，由于其有身份屬性限制,，城鎮(zhèn)居民不能繼承取得,，但因地上房屋的繼承可以繼續(xù)占用使用宅基地,。

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第42條,、《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)范》）10.3.1和10.3.4等都明確了,，城鎮(zhèn)居民可以繼承農(nóng)村房屋所有權(quán),?！兑?guī)范》10.3.5明確規(guī)定：“已擁有一處宅基地的本集體經(jīng)濟(jì)組織成員,、非集體經(jīng)濟(jì)組織成員的農(nóng)村或城鎮(zhèn)居民，因繼承取得宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)的,，在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書附記欄記載該權(quán)利人為本農(nóng)民集體原成員住宅的合法繼承人?！薄秶?guó)土資源部 中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 財(cái)政部 農(nóng)業(yè)部關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》（國(guó)土資發(fā)〔2011〕178號(hào),以下簡(jiǎn)稱“178號(hào)文”）規(guī)定：“嚴(yán)格規(guī)范確認(rèn)宅基地使用權(quán)主體……已擁有一處宅基地的本農(nóng)民集體成員,、非本農(nóng)民集體成員的農(nóng)村或城鎮(zhèn)居民，因繼承房屋占用農(nóng)村宅基地的,，可按規(guī)定登記發(fā)證，在《集體土地使用證》記事欄應(yīng)注記‘該權(quán)利人為本農(nóng)民集體原成員住宅的合法繼承人’,?！?/p>

城鎮(zhèn)居民回鄉(xiāng)要求申請(qǐng)?jiān)瓉?lái)已經(jīng)修建好的農(nóng)村房屋所有權(quán)登記,，即宅基地使用權(quán)取得時(shí)他仍是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員,，并且在當(dāng)時(shí)即修建了房屋,，后來(lái)因參軍,、考學(xué),、外出工作等種種原因失去本集體經(jīng)濟(jì)組成員身份而成為城鎮(zhèn)居民,，現(xiàn)回鄉(xiāng)申請(qǐng)?jiān)r(nóng)村房屋權(quán)屬登記,。針對(duì)此種情況,，筆者認(rèn)為可以納入登記,。因?yàn)椤段餀?quán)法》第30條規(guī)定,，因合法建造,、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的,，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力?？梢?，如果農(nóng)民在取得宅基地使用權(quán)和修建農(nóng)村房屋時(shí)具有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份,，那么在農(nóng)村房屋修建事實(shí)行為成就時(shí),，即農(nóng)村房屋修建完畢具備居住功能時(shí),，農(nóng)民即取得了農(nóng)村房屋的所有權(quán),。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)事后的登記行為僅僅是對(duì)已經(jīng)生效房屋所有權(quán)事實(shí)的確認(rèn),，而非房屋所有權(quán)產(chǎn)生的依據(jù),。在我國(guó)廣大農(nóng)村,，多數(shù)農(nóng)村房屋都沒有納入登記,，沒有頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書,，但不能因?yàn)闆]有登記即否定他們對(duì)農(nóng)村房屋的所有權(quán),，即便現(xiàn)在政府在推進(jìn)農(nóng)村房地一體確權(quán)登記工作時(shí),，他們已經(jīng)不屬于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員。

178號(hào)文明確規(guī)定,，“非農(nóng)業(yè)戶口居民(含華僑)原在農(nóng)村合法取得的宅基地及房屋,，房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的,，經(jīng)該農(nóng)民集體出具證明并公告無(wú)異議的,，可依法辦理土地登記,，在《集體土地使用證》記事欄應(yīng)注記‘該權(quán)利人為非本農(nóng)民集體成員’”,?！秶?guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2016〕191號(hào),，以下簡(jiǎn)稱“191號(hào)文”）規(guī)定,，“農(nóng)民進(jìn)城落戶后,，其原合法取得的宅基地使用權(quán)應(yīng)予以確權(quán)登記”,。但需要強(qiáng)調(diào)的是,，登記機(jī)構(gòu)在進(jìn)行確權(quán)登記時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格把握城鎮(zhèn)居民在取得宅基地使用權(quán)修建農(nóng)村房屋時(shí)具有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份,，可要求鄉(xiāng)村組三級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織出具證明并予以公示,。

在不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)中,，時(shí)有遇到法院出具司法文書要求登記機(jī)構(gòu)將被執(zhí)行人農(nóng)民的農(nóng)村房屋過(guò)戶給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人的情形,，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該如何處理呢?《最高人民法院 國(guó)土資源部 建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第24條規(guī)定：“人民法院執(zhí)行集體土地使用權(quán)時(shí),，經(jīng)與國(guó)土資源管理部門取得一致意見后,，可以裁定予以處理,，但應(yīng)當(dāng)告知權(quán)利受讓人到國(guó)土資源管理部門辦理土地征用和國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù),，繳納土地使用權(quán)出讓金及有關(guān)稅費(fèi),。對(duì)處理農(nóng)村房屋涉及集體土地的,，人民法院應(yīng)當(dāng)與國(guó)土資源管理部門協(xié)商一致后再行處理,?！?/p>

按照現(xiàn)有法律法規(guī)及相關(guān)政策規(guī)定,，農(nóng)村宅基地及農(nóng)村房屋的自由交易是受限制的,，如果法院與有關(guān)管理部門協(xié)商后，仍需登記機(jī)構(gòu)執(zhí)行,，由于被執(zhí)行人名下農(nóng)村房屋涉及宅基地,，登記機(jī)構(gòu)可以提出審查建議，但不宜停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項(xiàng),?！蹲罡呷嗣穹ㄔ?國(guó)土資源部 建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第3條規(guī)定：“對(duì)人民法院查封或者預(yù)查封的土地使用權(quán),、房屋,，國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理查封或者預(yù)查封登記。國(guó)土資源,、房地產(chǎn)管理部門在協(xié)助人民法院執(zhí)行土地使用權(quán),、房屋時(shí)，不對(duì)生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書進(jìn)行實(shí)體審查,。國(guó)土資源,、房地產(chǎn)管理部門認(rèn)為人民法院查封、預(yù)查封或者處理的土地,、房屋權(quán)屬錯(cuò)誤的,，可以向人民法院提出審查建議，但不應(yīng)當(dāng)停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項(xiàng),。

此類情形成年子女可以另行申請(qǐng),，但實(shí)踐中一些地方戶籍管理部門要求先有房才能分戶,，有關(guān)宅基地審批部門會(huì)要求先分戶才審批宅基地。對(duì)此,，需要兩個(gè)部門協(xié)調(diào)處理,。191號(hào)文規(guī)定“符合當(dāng)?shù)胤謶艚ǚ織l件未分戶,，但未經(jīng)批準(zhǔn)另行建房分開居住的,，其新建房屋占用的宅基地符合相關(guān)規(guī)劃,，經(jīng)本農(nóng)民集體同意并公告無(wú)異議的,，可按規(guī)定補(bǔ)辦有關(guān)用地手續(xù)后,，依法予以確權(quán)登記,；未分開居住的,，其實(shí)際使用的宅基地沒有超過(guò)分戶后建房用地合計(jì)面積標(biāo)準(zhǔn)的,，依法按照實(shí)際使用面積予以確權(quán)登記”,。根據(jù)以上規(guī)定，達(dá)到分戶條件而名義上未分戶的,，也可以實(shí)質(zhì)上的戶另行取得宅基地,，履行相關(guān)手續(xù)后,，納入登記。由于上述情形并未分戶,，從而出現(xiàn)了一戶兩宅,，但這本質(zhì)上是兩戶兩宅,，仍然符合“一戶一宅”基本要求。

宅基地戶內(nèi)的成年女子已經(jīng)出嫁的,，在新家庭取得宅基地使用權(quán)，原有的宅基地使用權(quán)應(yīng)予以注銷,。191號(hào)文規(guī)定：“農(nóng)村婦女作為家庭成員,，其宅基地權(quán)益應(yīng)記載到不動(dòng)產(chǎn)登記簿及權(quán)屬證書上,。農(nóng)村婦女因婚嫁離開原農(nóng)民集體，取得新家庭宅基地使用權(quán)的,，應(yīng)依法予以確權(quán)登記，同時(shí)注銷其原宅基地使用權(quán),?！?/p>

一直以來(lái),，農(nóng)村居民自建房屋的修建行為并不規(guī)范，修建的相關(guān)手續(xù)也不完備,。由于歷史久遠(yuǎn),，很多農(nóng)戶也不能出具當(dāng)年建房相關(guān)材料。但這些農(nóng)村房屋的物權(quán)在修建完畢時(shí)即已產(chǎn)生,，僅僅是由于各種原因未辦理登記,，這種歷史上既成的物權(quán)事實(shí)應(yīng)該被尊重。

針對(duì)沒有土地權(quán)屬來(lái)源材料的宅基地,，191號(hào)文明確了，“對(duì)于沒有權(quán)屬來(lái)源材料的宅基地,，應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀,，由所在農(nóng)民集體或村委會(huì)對(duì)宅基地使用權(quán)人、面積,、四至范圍等進(jìn)行確認(rèn)后,，公告30天無(wú)異議，并出具證明,，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核,，報(bào)縣級(jí)人民政府審定，屬于合法使用的,，予以確權(quán)登記”,。對(duì)于其他登記要件缺失的，可以采取并聯(lián)審批方式處理,，由相關(guān)職能部門出具意見后納入登記,。

“小產(chǎn)權(quán)房”違背土地用途管制，是指在集體土地上違規(guī)開發(fā)并對(duì)外公開銷售的房屋,，它不能取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書,，實(shí)質(zhì)上是無(wú)產(chǎn)權(quán)。

此次全國(guó)開展的農(nóng)村房地一體確權(quán)登記,，主要針對(duì)農(nóng)民散居房屋和集中居住區(qū)房屋,，它們的修建行為本身是合法的，是合法建筑物,，可以取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書,。而“小產(chǎn)權(quán)房”修建行為并未遵照現(xiàn)行的法律程序，并未納入政府的監(jiān)管,，其修建行為本身違法,。因此,，“小產(chǎn)權(quán)房”不屬于此次農(nóng)村房地一體確權(quán)登記范疇。

另外,，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)民在宅基地上修建的農(nóng)村房屋,，由于不能取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，很多人也稱其為“小產(chǎn)權(quán)房”,，這實(shí)質(zhì)上是一種誤解,。

農(nóng)村房屋買賣有兩種情況,。

一種是本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部買賣，買受人屬于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員,。買受人可以納入確權(quán)登記,，但要受“一戶一宅”的限制，即買受人沒有申請(qǐng)取得宅基地,，而是通過(guò)買賣取得宅基地,。同時(shí)，買受人取得的農(nóng)村房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)要受當(dāng)?shù)匾?guī)定的限額標(biāo)準(zhǔn)限制,，對(duì)于超過(guò)限額標(biāo)準(zhǔn)的,，在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中予以注明。比如,，買受人的戶口有3人,，假定應(yīng)享受的宅基地面積為105平方米，農(nóng)村房屋建筑面積不超過(guò)210平方米,，如果買受人一家通過(guò)買賣取得宅基地為150平方米,、農(nóng)村房屋建筑面積為300平方米，那么納入確權(quán)登記的應(yīng)為105平方米的宅基地使用權(quán)和210平方米的農(nóng)村房屋建筑面積,，超標(biāo)的45平方米宅基地使用權(quán)和90平方米農(nóng)村房屋建筑面積在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中予以注明,。此外,，出賣人出賣農(nóng)村房屋后再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)，《土地管理法》第62條第5款規(guī)定，“農(nóng)村村民出賣,、出租,、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的,，不予批準(zhǔn)”,。

另一種是，買受人并非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員,，由于宅基地具有身份屬性限制,，因此這類情況的買受人不能納入確權(quán)登記，而應(yīng)登記的是出賣人,。特別是針對(duì)城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)房的,，1999年《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》、2004年《國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》,、2008年《國(guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知》,、2011年《國(guó)土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室,、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》及2020年84號(hào)文等文件都規(guī)定，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買住宅,，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村住宅的，不得辦理登記,。 【本文僅供探討】