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要說這兩年長三角的樓市風(fēng)口,，無疑浙江最多。要說這兩年浙江風(fēng)口,，無疑嘉興,、寧波最多。 一個是長三角一體化直接受益者,，一邊要對接上海,，承接人口、產(chǎn)業(yè)溢出,，另一邊積極融入杭州,，地鐵新城和杭州連片發(fā)展，這就是嘉興的路子,。 一個是浙江經(jīng)濟(jì)界的杠把子,，這兩年快速覺醒奮起直追，一方面建設(shè)滬浙合作示范區(qū)（杭州灣新區(qū)）,，強(qiáng)化先進(jìn)制造業(yè)一哥地位,，另一方面合并奉化,、余姚（待定）擴(kuò)大行政版圖，進(jìn)一步爭取獨(dú)立經(jīng)濟(jì)話語權(quán),，這就是寧波的路子,。 所以，當(dāng)舟山新區(qū)意外沉默,，自貿(mào)區(qū)聊勝于無的情況下,，誰跟上海走得近，誰就有發(fā)展的主動權(quán),，誰家的樓市也更有前景,。 嘉興：接滬融杭左右逢源 接滬在嘉善，融杭在海寧 在長三角經(jīng)濟(jì)最強(qiáng)的上海和杭州之間,，有一座城市叫嘉興,，地理位置的原因，讓嘉興顯得有些沉默,、經(jīng)濟(jì)作為上有些尷尬,。 不過，這一切都在2019年畫上了句號,。 因?yàn)樯虾５拈L三角龍頭地位被再次強(qiáng)化,，嘉興建設(shè)接滬現(xiàn)代化示范區(qū)的理由也更加充分，在國家主導(dǎo)下,，上海終于開始帶著嘉興一起玩,，搞起了“長三角一體化示范區(qū)”，而主戰(zhàn)場就在嘉興的嘉善,。 另一面,，同樣的，因?yàn)?022年舉辦亞運(yùn)會,，杭州借此大肆賣地（連續(xù)2年賣地錢全國第一）,、合并區(qū)劃提高首位度，通過市域輕軌向周邊城市輻射,，隨著杭海新城發(fā)力,、杭海城際鐵路快速推進(jìn)（預(yù)計(jì)2021年6月通車），隸屬于嘉興的海寧離投入杭州懷抱更進(jìn)一步,。 所以,，嘉興迎來了左右逢源的時代，東西端長三角兩位大哥都要帶著小弟玩,，肯定有搞頭,。 滬嘉城際 中新產(chǎn)業(yè)園，嘉善一戰(zhàn)成名 2019年12月28日，嘉興三大軌道項(xiàng)目正式破土動工,，奠基儀式同時舉行,。這也標(biāo)志著滬嘉城際輕軌賣出實(shí)質(zhì)性一步。
這條被稱為嘉興“一號工程”的滬嘉城際鐵路,，以嘉興南站為起點(diǎn),，途經(jīng)嘉興國際商務(wù)區(qū)、南湖區(qū),、嘉善縣,，在金山區(qū)楓涇鎮(zhèn)進(jìn)入上海。 其中在嘉善境內(nèi)設(shè)有楓南,、嘉善,、歸谷三站。按照站間距6公里,、設(shè)計(jì)時速160公里來推算,，日后嘉善到上海松江境內(nèi)，將在15-20分鐘之內(nèi)快速直達(dá),，以后還將直接通到上海南站,。 而在滬嘉城際鐵路正式落地之前，另一個政府間合作的重大項(xiàng)目,，中新嘉善現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園也舉辦了開工儀式,。
這也意味著一座蘇州園區(qū)的復(fù)制品甚至升級版的園區(qū)，將會在嘉善出現(xiàn),。 這個園區(qū)可以用“萬畝千億”來形容，萬畝,，就是規(guī)劃面積達(dá)16.5平方公里,，千億，就是未來年產(chǎn)值達(dá)到1000億的量級,。 截至目前,，這個園區(qū)設(shè)立了總規(guī)模100億元的嘉善智能傳感器產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)基金，成功引進(jìn)總投資超100億元的光環(huán)新網(wǎng),，總投資20億元的博升科技等一大批高精尖項(xiàng)目,。 根據(jù)官方口徑，五年內(nèi)（2025年）,，建成區(qū)將達(dá)10平方公里,，集聚人口突破5萬，產(chǎn)業(yè)園區(qū)初具雛形,。 將來（2035年）,，16.5平方公里產(chǎn)業(yè)園區(qū)全面建成，集聚人口將達(dá)到15萬，誕生一座宜居宜業(yè)宜游之城,！
在長三角一體化示范區(qū)正式花落嘉善以來,，正是因?yàn)樯鲜鰞纱蟆白ナ帧惫こ蹋紊莆酥苓吷虾?、蘇州甚至全國投資客過來看房買房,。 對于嘉善樓市我們有基本判斷： 嘉善的價格還會進(jìn)一步上漲！現(xiàn)在大部分樓盤都綁上了15-20萬不等（根據(jù)付款條件）的車位,，有的則是綁定精裝,，新一批房源報價比原來高了2000-3000元/平米不等。 嘉善庫存量進(jìn)一步降低,，不少項(xiàng)目面臨無房可售,！先行啟動區(qū)范圍內(nèi)的姚莊、西塘,，新房庫存量加一起僅2000套左右,，有的項(xiàng)目一天能賣出30、40套,，不少項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入尾盤階段,，接下來就是一房難求！ 利好不斷釋放,，概念不斷落地,，寬松的購房政策持續(xù)吸引投資者排隊(duì)入場！嘉善目前不限購,、二套首付僅4成的政策,，等于是長三角樓市洼地的一個“缺口”，預(yù)計(jì)熱度還會持續(xù)3-5年（不出政策前提下）,！ 杭海城鐵 連杭經(jīng)濟(jì)區(qū),，海寧上演搶房潮 海寧作為嘉興對接杭州的“橋頭堡”，10年前就和杭州牽手搞曖昧,，現(xiàn)在徹底公開化了,。 首先，杭州的地鐵修過去,，杭海城際鐵路總長48公里,，投資136億元，在2014年獲批,，預(yù)計(jì)2021年6月建成通車,。
其次，產(chǎn)業(yè)和規(guī)劃深度對接杭州,。海寧結(jié)合新一輪市域總規(guī)編制,，把西部許村鎮(zhèn)、長安鎮(zhèn)總面積183平方公里區(qū)域作為“杭州第11區(qū)”規(guī)劃，以許村高鐵站為核心,，打造“杭海新城”,，定位深度融杭品質(zhì)新城。
第三,，內(nèi)部“城市”配套在補(bǔ)短板,。像許村、長安以前就是海寧管轄的鄉(xiāng)鎮(zhèn),，所以像樣的配套還有待于長期發(fā)展,。目前，一些商業(yè)體,、醫(yī)院,、幼兒園學(xué)校等，陸續(xù)規(guī)劃建設(shè),，預(yù)計(jì)3-5年內(nèi)將有很大提升,，最起碼能滿足基本的就學(xué)、就醫(yī)需求,。 一系列政策,、規(guī)劃的加持和引導(dǎo)，自然使得當(dāng)?shù)貥鞘懈械讱?，?dǎo)致近兩年海寧地價節(jié)節(jié)攀高,、新盤開盤當(dāng)天“日光”甚至要找關(guān)系排隊(duì)搶房的景象。
其實(shí),，許村,、長安這些鎮(zhèn)區(qū)的房子，在16年還都是6,、7千元,，但是在杭州市場帶動以及城鐵、高鐵等利好推動下,，此后2年時間一路飆漲至目前1.8-2.4萬/平米，成為海寧的又一大房價高峰,。 許村,、長安兩年房價漲了近150%！ 而2019年海寧及許村的拍地,，又刷新了大家的認(rèn)知,，比如許村的2塊地和杭州地鐵1號線南苑站僅300米，算上配建等成本,，實(shí)際樓板價近2萬/平米,！比杭州良渚、運(yùn)河新城等板塊的地價還要高！ 一方面是開盤就“日光”,，一房難求了,，一方面地價節(jié)節(jié)攀高，海寧房價近一步被坐實(shí),。
杭州每年吸引常住人口約28-33萬,，最近4年共新增91.4萬人，再加上下沙,、臨平等當(dāng)?shù)貏傂?，人?shù)更多，但是杭州的購房政策和較高的房價,，使得人口外溢明顯,，到海寧等周邊通地鐵、不限購的地方買房自住,，每年8-10萬人完全有可能,。 有人持續(xù)接盤，價格就不會下來,。另外,，現(xiàn)在地價節(jié)節(jié)攀高，動輒10000多,、近20000,，未來只會轉(zhuǎn)嫁到房價上。 投資,，當(dāng)然是選價格較為低洼,，首付門檻低，有較大漲幅的區(qū)域,，所以可以關(guān)注周王廟,、斜橋等非熱門板塊，目前房價在14000-16000元,。這些地方城軌也通了,，未來一些配套規(guī)劃短板也會彌補(bǔ)，不過確實(shí)需要至少5-8年時間,。 自住,，配套短期3-5年不能落地的，就不要考慮了,。現(xiàn)在看,，許村、長安以及海寧城區(qū),，這些規(guī)劃和配套已經(jīng)在完善或者已經(jīng)成熟的地方,，可以重點(diǎn)考慮,。 寧波：港口經(jīng)濟(jì) 先進(jìn)制造業(yè) 發(fā)力前灣新區(qū)，做強(qiáng)甬奉余都市圈 以前的寧波,，并不把杭州放在眼里,，因?yàn)閷幉ㄉ藤Z富可敵國，更比杭州人有錢,。 但是,，后來的情形有了變化，隨著馬爸爸和電商產(chǎn)業(yè)的興起,，杭州借勢G20,、亞運(yùn)會而奮起，成為長三角首位“網(wǎng)紅”城市,，寧波則波瀾不驚,、一片沉寂。 現(xiàn)在寧波覺醒了,，而且以靚麗的數(shù)據(jù)交出了經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市的“成績單”,。
2018年，寧波全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值10746億元,，首次躋身萬億GDP城市行列,！2019年，寧波GDP達(dá)到11914億元,！僅次于杭州,，也是浙江唯一邁入萬億俱樂部的非省會城市！ 2018年末,，寧波常住人口達(dá)到820.2萬,，比2017年末的800.5萬凈增19.7萬！2019年末,，寧波外來人口預(yù)計(jì)增加22.5萬人,！寧波的“城市吸引力”僅次于杭州，排在浙江省第二,！ 但是,，寧波的房價，最貴的也就是東部新城的3W ,，這比杭州錢江新城6W ,、蘇州園區(qū)4W 要低調(diào)很多。 而且,，這兩年寧波又有諸多政策利好釋放。 根據(jù)已經(jīng)公布人才激勵政策,，引進(jìn)高層次人才可獲最高60萬購房補(bǔ)貼,，而一般本科以上的,，可獲房價2%，8萬元以內(nèi)的購房補(bǔ)貼,。而且,，進(jìn)一步放寬落戶政策，大專以上應(yīng)屆畢業(yè)生在寧波可以先落戶后就業(yè),。
雖然寧波“圈內(nèi)”是限購的,，需要2年社保或稅單（限售2年）,，但是要知道,，大部分樓盤是處于圈外的，外來人群拿著身份證就可以購買,。首套房首付3成,，二套房首付4成，信貸政策寬松,。
寧波交通四通八達(dá),，目前開通了地鐵1、2,、3號線,，2020即將通車的是4號線，此外,，5,、6、7,、8號線也在規(guī)劃建設(shè)當(dāng)中,。從2020到2025年間，寧波規(guī)劃建設(shè)的軌交線路總長1233公里,，車站83座,。軌交線串聯(lián)起郊區(qū)與市中心商圈，目前很多地鐵盤,，售價都還在一萬七八不到兩萬,，到市區(qū)不過二三十分鐘。
當(dāng)然,，蘇嘉甬高鐵,、寧波—杭州灣城軌、寧波—奉化城軌（一期2019年9月已通車）都在規(guī)劃建設(shè)中,，對外通達(dá)性更高,。 未來，寧波將通過前灣新區(qū)強(qiáng)化先進(jìn)制造業(yè),，通過合并奉化,、余姚（待定）做大做強(qiáng)寧波都市圈,，一個更具格局、更具經(jīng)濟(jì)活力的寧波加速出現(xiàn),。
奉化余姚撤市設(shè)區(qū),，寧波做大都市圈 2019年年末，寧波傳出余姚撤市設(shè)區(qū)消息,。 余姚市在“市政協(xié)十三屆三次會議”提案中明確答復(fù)：余姚撤市設(shè)區(qū)條件已經(jīng)基本成熟,。此后，寧波市級大會上明確提出：完善市與區(qū)縣(市)管理體制,，加快推動撤縣(市)設(shè)區(qū),，開展強(qiáng)化市級統(tǒng)籌、推進(jìn)市域一體化改革,，促進(jìn)全域城區(qū)化發(fā)展,。 一方面，余姚地理位置適合融入寧波都市圈,。余姚東南面與江北區(qū),、海曙區(qū)、奉化區(qū)緊密相連,，設(shè)區(qū)后可同寧波主城區(qū)連成一體,。 余姚北面又緊鄰杭州灣新區(qū)，設(shè)區(qū)后意味著寧波主城區(qū)和杭州灣新區(qū)也將貫通,，為大力發(fā)展灣區(qū)經(jīng)濟(jì)打開快速通道,。 寧波作為浙江省的第二大城市，加快撤市設(shè)區(qū),、擴(kuò)大市區(qū)面積是寧波發(fā)展的必經(jīng)之路,。2016年奉化撤市設(shè)區(qū)，時至今日,，寧奉輕軌即將全線通車,，奉化經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)增長強(qiáng)勁。 而且,，因?yàn)楹蛯幉ㄖ鞒沁B片發(fā)展,，奉化樓市呈現(xiàn)房價低洼優(yōu)勢，很多購房者涌入奉化購房,，奉化成為寧波成交大戶,，也是新興樓市熱點(diǎn)。從2019年年末,，余姚樓市也出現(xiàn)暖冬行情,，跟撤市并區(qū)不無關(guān)系。
杭州截至2018年,，全市下轄10個區(qū),、總面積16853.57平方千米,，常住人口980.6萬人。與杭州相比,，寧波市全市下轄6個區(qū)、總面積9816平方千米,，常住人口820.2萬人,，從土地和人口數(shù)量上，杭州和寧波就拉開了差距,。 所以,，撤市立區(qū)對寧波來說，是打造寧波都市圈必然動作,，是提高城市競爭力的有效手段,，當(dāng)然是大勢所趨。 千億級前灣新區(qū),，寧波第二張底牌 前不久,，寧波市政府印發(fā)了《寧波前灣新區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，前灣新區(qū)是寧波推進(jìn)長三角區(qū)域一體化發(fā)展的標(biāo)志性戰(zhàn)略大平臺,，新區(qū)規(guī)劃范圍包括杭州灣新區(qū)及與之接壤的余姚,、慈溪部分區(qū)域。 明確提出,，到2035年寧波前灣新區(qū)將基本建成世界級先進(jìn)制造業(yè)基地,、滬浙高水平合作引領(lǐng)區(qū)和杭州灣產(chǎn)城融合發(fā)展未來之城的建設(shè)目標(biāo)。
在產(chǎn)業(yè)方面,，前灣新區(qū)將圍繞“246”萬千億級產(chǎn)業(yè)集群建設(shè),，重點(diǎn)發(fā)展汽車制造、高端裝備,、生命健康,、新材料、電子信息和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等六大高新產(chǎn)業(yè),。 在交通方面,，前灣新區(qū)將規(guī)劃建設(shè)通蘇嘉甬鐵路、杭甬城際鐵路,、滬甬城際鐵路,，建設(shè)慈溪綜合樞紐，構(gòu)建半小時到達(dá)寧波,、杭州和上海,，2小時通達(dá)長三角省會城市的交通網(wǎng)絡(luò)。
前灣新區(qū)的階段性目標(biāo)是,，到2025年地區(qū)生產(chǎn)總值1300億元左右,，總?cè)丝跒?80 萬人,；到2035年，創(chuàng)新成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第一動力,，總?cè)丝跒?130 萬人,。 從規(guī)劃來看，前灣新區(qū)無疑是非常高的,，這個片區(qū)將會成為大寧波范圍內(nèi)最有想象力的空間之一,，關(guān)注者眾多，這幾年也吸引了大量上海杭州溫州等外地投資客,，成為投資客的熱土,！ 其實(shí)對于前灣新區(qū)來說，現(xiàn)在成型的也是樓市一大熱點(diǎn)的就是杭州灣新區(qū)了,，但是對于這片區(qū)域,，有人認(rèn)為風(fēng)險過高，有人卻趨之若鶩,，呈現(xiàn)兩極化態(tài)勢,。 要搞清楚這個問題，我們先來看供求關(guān)系到底是怎樣的,，如果供求失衡,，房價肯定要崩塌，如果供求平衡,，杭州灣目前1萬左右價位,，首付30萬起就可以入場，不限購不限貸（有2年限售）,，誘惑力確實(shí)不小,。
2019年，杭州灣共賣掉了24986套住宅,，而且需求略大于供應(yīng),，新房均價是12696元/平米，相比2018年普遍9000-10000元/平米價位,，普漲了20-25%,。
截止19年底，杭州灣住宅存量為6205套（72.2萬平）,，近三年庫存連續(xù)下降,，按2019年254.2萬平的去化速度來看，僅需3.4個月左右便去化完成,。 這些數(shù)據(jù)放在寧波大市范圍是什么水平呢,？
2019年，寧波六區(qū)（杭州灣新區(qū)除外）共成交62144套，其中成交前三的依次是奉化區(qū)19707套,、鄞州區(qū)13966套,、江北區(qū)9069套。與之相比,，杭州灣新區(qū)的24986套占據(jù)寧波大市的第一位,！占寧波六區(qū)成交量40%！ 杭州灣新區(qū)是一個機(jī)遇和風(fēng)險并存的板塊,，機(jī)遇就是高規(guī)格的規(guī)劃,，引入產(chǎn)業(yè)多以及長三角一體化的利好。風(fēng)險在于供應(yīng)量大,，未來供應(yīng)量預(yù)計(jì)大概率仍會維持高位，而且目前區(qū)域內(nèi)多為投資客購房,，未來存在二次供應(yīng)問題,。
不過杭州灣新區(qū)1萬出頭的價格總體來看不算貴，但是購房者投資買入杭州灣新區(qū)要做好長期持有的準(zhǔn)備,，畢竟杭州灣新區(qū)人口和產(chǎn)業(yè)還處于一個上升階段,。 根據(jù)規(guī)劃，到2025年,，前灣新區(qū)（杭州灣新區(qū)）人口達(dá)到80萬,，到2035年，人口達(dá)到125萬,，按照近3年每年成交2萬套來算,，近三年每年可吸納6萬人口（按一家三口算）。
而已知杭州灣新區(qū)目前人口在25萬左右,，其中戶籍人口8萬左右,，外來人口17萬左右，也就是說,，到2025年五年時間,，杭州灣還將進(jìn)入55萬人口，對應(yīng)的房屋需求總量是18萬套,，每年房屋需求量是3.6萬套,。 如果按此推算，杭州灣目前每年2萬套的出貨量,，其實(shí)不算高,，關(guān)鍵是，杭州灣新區(qū)的企業(yè),、經(jīng)濟(jì)發(fā)展能否吸引到每年10萬左右的人口進(jìn)來,？現(xiàn)在來看，可能還有些差距，但是放長遠(yuǎn)一些,，隨著杭州灣產(chǎn)業(yè)的聚集和規(guī)?；l(fā)展，還是很有希望的,。 試想30年前浦東改革開放,，不也是格局大于想象，速度大于想象嗎,。 Ps 化工核電請避開,，沿灣廊道也有坑 2019年是長三角一體化發(fā)展的“元年”，也是扎實(shí)集聚能量的一年,。 滬寧廊道,、滬湖廊道以及滬杭廊道都是投資置業(yè)的優(yōu)先選擇，但是長三角特別是浙江區(qū)域并不是所有地方穩(wěn)賺不賠,，也有很多地方“萬年不漲”,，買了就相當(dāng)于入坑。
從上面這張上海2035規(guī)劃圖上可以看到,，沿上海金山—嘉興平湖—嘉興海鹽一帶有條沿灣廊道,，這里也開發(fā)不少樓盤，甚至碧桂園,、融創(chuàng),、藍(lán)城等項(xiàng)目還一度開出了10000-12000元/平米的高價，很多人因?yàn)榉N種誤導(dǎo)到這些區(qū)域買房,，也是號稱“投資長三角”,、“分享一體化發(fā)展紅利”，殊不知就是“萬人坑”,。
杭州灣北翼的金山,、平湖、海鹽,，由于核電,、石化、煤電等環(huán)境敏感因素,，并非理想的宜居區(qū)域,。這里可以歸結(jié)為以縣域經(jīng)濟(jì)和裝備制造業(yè)為主的工業(yè)廊道，雖為所屬縣市貢獻(xiàn)了客觀的GDP數(shù)字,，但歸根結(jié)底是工業(yè)港灣,，不是優(yōu)居首選，投資搏漲幅更不行,！ 至于舟山,，雖然國家把浙江唯一的自貿(mào)區(qū)放到了舟山,，但是近些年經(jīng)濟(jì)發(fā)展各項(xiàng)指標(biāo)仍然墊底，甚至有些指標(biāo)還在倒退,，再加上舟山群島又是軍事要地,，受戰(zhàn)爭負(fù)面影響因素較大，發(fā)展尚需時日,，不建議重點(diǎn)考慮,。 |
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