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———這是正文的分割線——— 導(dǎo)語： 超寬樓間距，闊綽中庭,，南北通透盡享陽光 合理布局中式復(fù)古迷幻法陣 傳統(tǒng)中式寫意小景,，吉祥四寶福壽延年 寂靜商業(yè)，得房率買一間可享一排 以上均是玩笑話,，請勿對號(hào)入座,。 （1）玉器城到底還賣玉嗎 （2）昆明的【坎坷】樓盤現(xiàn)狀 （3）昆明的【坎坷】樓盤一覽    （今天文章配一段輕音樂，會(huì)舒暢一點(diǎn)） 今年7月,，昆明因“別樣幸福城”上了熱搜,。 多家國內(nèi)媒體以“昆明造城運(yùn)動(dòng)留下40多個(gè)爛尾樓”這樣的詞語形容昆明的爛尾樓現(xiàn)狀。 （1） 昆明的爛尾樓到底有多少,？ 對于昆明人來說,，這是最痛的傷疤，也是不忍直視的現(xiàn)實(shí),。如果只有40多個(gè)爛尾樓,，按照平均一個(gè)項(xiàng)目至少800戶業(yè)主來說，也有3.2萬戶家庭,，戶均人口3人來計(jì)算,，約10萬人深受爛尾房毒害。 而在2014~2015年昆明同期在售的一手房項(xiàng)目120多個(gè)（只是估計(jì)粗略數(shù)字）,，爛尾比例之高,，非同一般。 也就是說,，昆明不止有一個(gè)“別樣幸福城”,。 前幾天，應(yīng)一位樓粉之遙,，前去昆明玉器城看看,。 當(dāng)年在南屏街昆百大大樓掛出的巨幅廣告“昆明玉器城3880元/㎡起”，讓人記憶猶新,。 昆明玉器城2010年開始規(guī)劃,，占地1015畝,，位于茨壩花漁溝社區(qū)石關(guān)片區(qū)，距離昆明二環(huán)大概12公里左右,。2015年之后,，昆明玉器城的項(xiàng)目后續(xù)工程、招商,、運(yùn)營幾乎全線被“拋棄”一般,，如今這個(gè)號(hào)稱投資“30多億”打造的“中國最大珠寶玉石集散中心”一副破敗之相。 當(dāng)時(shí)這位樓粉,，2011年前后購入玉器城一套洋房,，他還表示是在房子建之前通過單位團(tuán)購的，家里幾個(gè)親戚買在同一棟,。而他這套房源花費(fèi)每平米6800~7000多元不等的價(jià)格（共計(jì)90多萬,，還是全款），買入一樓 二樓 車庫,。 本想著家里父母和親戚們一起養(yǎng)老居住,，后期延期交付，每個(gè)月也賠付2000多元,。但后期因?yàn)橹苓叞l(fā)展不理想,，且沒有自來水（物管打了井水，抽取地下水接入每家每戶水管）,，放棄在玉器城居住,。 就在我們在這位樓粉家看房子的時(shí)候，還有物業(yè)人員想來問業(yè)主是否是要租房,。 洋房組團(tuán)宣傳欄中也有相關(guān)部門關(guān)于疫情防控,、防止電信詐騙的宣傳，每棟樓的單元樓門口也貼有茨壩派出所的值班民警電話,、報(bào)警24小時(shí)電話等,。 這個(gè)小區(qū)的洋房部分，實(shí)際入住率超過80%,，一樓臨內(nèi)部道路部分,，有打麻將的鄰居，道路兩旁也全部停滿了車,，臨近飯點(diǎn),，進(jìn)出小區(qū)的道路車來車往。
一副正常小區(qū)的模樣,。（看上去還覺得不錯(cuò)） 如果不是外圍的商業(yè)實(shí)在太過空曠,，雜草叢生，很難想象這個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)過問題。 在小區(qū)內(nèi)部,，也發(fā)現(xiàn)了一張貼有“盤龍區(qū)人民法院查封通知”的告示,，張貼位置是一棟尚未全部完工的獨(dú)棟別墅。
在小區(qū)內(nèi)也發(fā)現(xiàn)了“法拍房”的廣告：總價(jià)47萬買入89.2㎡洋房,，單價(jià)5000多,，這在昆明，簡直是地板價(jià)了,。 目前,，玉器城除了商業(yè)部分（號(hào)稱“度假村”）有個(gè)別三家店鋪投入使用（毛坯裝修，裝飾公司等）,，其他全部關(guān)閉,。而看上去正常交付煙火氣十足的洋房小區(qū),，實(shí)際上是沒有房產(chǎn)證的,。 （不愿意打擾太多，我在小區(qū)中與一位業(yè)主交談的時(shí)候,，他所求不多,，解決基本自來水問題已經(jīng)心滿意足） （2） 今年3月，云南省住建廳下發(fā)《關(guān)于全力清理整治爛尾樓的通知》,，要求各州市住建部門于2020年4月30日前全面摸清底數(shù)和真實(shí)情況,；制定切實(shí)可行的處置工作方案，確保全省“爛尾及遺留問題”全部清零,。 而根據(jù)昆明樓市統(tǒng)計(jì),，昆明歷年以來有67個(gè)項(xiàng)目經(jīng)歷過不同大小的【挫折】。 （只是說有點(diǎn)坎坷,，不代表爛尾,；由于文字確實(shí)太多，所以建議點(diǎn)擊圖片放大觀看）
上表中,，部分項(xiàng)目合作開發(fā),，過程非常順利故沒有統(tǒng)計(jì)在內(nèi)，但也有部分項(xiàng)目沒有統(tǒng)計(jì)到,，如有遺漏歡迎指出,。（手工統(tǒng)計(jì)，難免偏差,，僅做參考） 而我們昆明樓市也現(xiàn)場走訪了部分項(xiàng)目,，來看看具體情況：（以下照片拍攝時(shí)間為2020年8月，受到角度限制,，僅能從側(cè)面反映項(xiàng)目情況,，不一定能夠全面反映項(xiàng)目情況） 碧雞名城 碧雞名城項(xiàng)目1棟-10棟、16棟共11棟高層已交房入住，交房樓棟的部分底商正常營業(yè),，靠近云山路沃爾瑪一側(cè)的5棟高層建筑外立面已呈現(xiàn),，看上去僅剩窗戶玻璃等施工未完成，但沒有施工的跡象,。
碧雞名城未完成施工的5棟高層建筑 項(xiàng)目靠近白馬小區(qū)地塊,，處于圍擋中，透過圍擋看去,，已經(jīng)進(jìn)行基坑開挖,，但施工停滯中。
碧雞名城南側(cè)（靠近白馬小區(qū)）地塊開挖地基后停工中 整個(gè)項(xiàng)目除已交付部分外,，在建的工程和建筑均已停工,，周邊靠近華夏中專等部分城中村樓房仍未拆除。 錦城 錦城項(xiàng)目截止目前僅有靠近草海隧道一側(cè)的2棟高層封頂,，工程也處于外立面局部完成的狀態(tài)中,，部分區(qū)域的腳手架未拆除，部分裙樓已建成,，但仍未進(jìn)行外立面施工,。
錦城唯一兩棟已封底的高層建筑 而西側(cè)在建的3棟建筑，僅建至10層左右便已停工,，遠(yuǎn)處看去有種歷經(jīng)風(fēng)霜的滄桑感,，周圍未回填的地基內(nèi)，已經(jīng)灌滿水,，形似一個(gè)大池塘,，吊塔和建筑浸泡在水中。
錦城西側(cè)的三棟爛尾建筑泡在水里,，ohno~ 昆一中西山學(xué)校背后的部分建筑和城中村樓房,，雖然局部進(jìn)行了圍擋，但沒有拆除的痕跡,。 馬街摩爾城 相比處于停工的項(xiàng)目而言,，馬街摩爾城要熱鬧一些。 由于整個(gè)項(xiàng)目的體量比較大,，項(xiàng)目被與西苑浦路平行的小區(qū)內(nèi)部主干道分為南,、北兩個(gè)地塊。
馬街摩爾城主干道入口出還豎著“歡迎回家”的牌子 北側(cè)地塊小區(qū)主干道邊上的4棟,、5棟,、16棟、17棟,、18棟已交房入住,，但裙樓以及入住樓棟的局部區(qū)域仍在進(jìn)行收尾工作。整體上，入住的業(yè)主處于“大工地”的居住氛圍中,。
北側(cè)地塊已交房的18棟,，裙樓還未施工完成 據(jù)18棟的業(yè)主介紹，他們是在2018年9月左右交房的房,，比最開始承諾的交房時(shí)間晚了2年左右,，交房后經(jīng)過裝修去年才搬入。雖然居住環(huán)境差一些,，但好歹算是有個(gè)住的地方,。
北側(cè)地塊靠益寧路一側(cè)的施工進(jìn)度呈現(xiàn)總體要差一些 此外，北側(cè)地塊靠近益寧路一側(cè),，整體的施工呈現(xiàn)度要慢一些,，多棟高層外立面仍未完成涂料施工。 而項(xiàng)目南側(cè)地塊,，在建筑施工進(jìn)度的呈現(xiàn)上要稍好一些,，不過，該地塊仍有防護(hù)網(wǎng)包裹的在建（18棟對面）施工建筑,。
南側(cè)地塊回遷房合圍的組團(tuán)
回遷房合圍的組團(tuán)中央下沉空間施工停滯中 馬街摩爾城項(xiàng)目雖然已有較大一部分業(yè)主搬入，且現(xiàn)場已有物業(yè)（衣著顯示“嘉安”字樣）服務(wù),，但由于其地塊比較大,，建筑林立，從總的施工進(jìn)度看,，粗略統(tǒng)計(jì)仍然有10多棟建筑未完全完成施工,，因此，對于開發(fā)商而言，完成開發(fā)仍任重道遠(yuǎn),。 華信悅峰 華信悅峰,，即早前的經(jīng)典寬TOWN，共有5棟高層建筑,，其中,，南側(cè)的一棟外立面已呈現(xiàn)，但相應(yīng)的施工仍未完成,。
剩余的4棟中,，有3棟已封頂，部分裙樓已建成,，但距離完成施工還仍有巨大差距,。剩余的建筑，還在施工中,。其中,，位于中間的高層建筑，現(xiàn)場有提升機(jī)在緩慢工作,。
整體上,，項(xiàng)目沒有大規(guī)模施工的現(xiàn)象，據(jù)門口門衛(wèi)介紹,，施工陸續(xù)在進(jìn)行,，目前還沒有能達(dá)到入住條件的樓棟。（此前延期交付到2019年,，但如今已是2020年） 云錫金地 作為麗陽新城二期開發(fā)項(xiàng)目的云錫金地,，共分4個(gè)地塊開發(fā)，在此前開發(fā)中曾被開發(fā)商定位為“西市區(qū)金融商務(wù)首座”,，在一系列的“動(dòng)蕩”中,，開發(fā)陷入了停滯狀態(tài)。 從項(xiàng)目目前現(xiàn)狀看,，樓棟已基本實(shí)現(xiàn)封頂,，只是一直處于停工中。
項(xiàng)目位于慧谷路北側(cè)地塊建筑林立,，看著有點(diǎn)嚇人 現(xiàn)場,，由慧谷路隔離的兩個(gè)大地塊中，北側(cè)地塊,，樓棟較多且密集,，10多動(dòng)高層建筑，以及附屬的商業(yè)樓等,，建設(shè)也已封頂,。 而慧谷路以南地塊（靠近商學(xué)院地塊）的兩棟高層建筑,，以及獨(dú)立裙樓均已封頂。
慧谷路以南地塊內(nèi)部實(shí)況 雖然整個(gè)項(xiàng)目的工程施工完整度較好,，但由于長時(shí)間的停工,，使得整體看上去有些舊。項(xiàng)目現(xiàn)場雖然都做了圍擋,，但圍擋上沒有任何的宣傳和與項(xiàng)目相關(guān)的內(nèi)容,，更沒有施工的跡象。 比起上面這類整個(gè)工地停工的項(xiàng)目來說,，類似云潤天陽這類已經(jīng)完工的小區(qū),，已經(jīng)是不幸中的萬幸了。 云潤天陽主要在2013~2014年前后銷售,，項(xiàng)目位于北市區(qū)穿金路,，產(chǎn)品以高層住宅和洋房為主，當(dāng)時(shí)購房價(jià)格七八千,。原定于2015年交付,，最后拖到2017年勉強(qiáng)交付入住，園林綠化這些也是完工大半,。 除了延期交付/竣工驗(yàn)收/不動(dòng)產(chǎn)證拖拖拉拉/物業(yè)管理松散之外,，小區(qū)是可以正常入住的。（這里可以翻閱昆明樓市六點(diǎn)7月1日文章《老干媽的爛攤子》） （3） 昆明的本地小伙伴,，幾乎每家都有個(gè)被爛尾房坑過的親戚,。 這里面項(xiàng)目又被分為五類： 1、交房卻不能辦證（已預(yù)售交房）：好歹有房住,。 2,、項(xiàng)目基本完工（己預(yù)售基本完工）：大部分房源售出,，業(yè)主交了錢,，卻等不來交房，但房子也能夠通過自救的方式勉強(qiáng)入住,。（同時(shí),，這樣的小區(qū)也因?yàn)闆]有后續(xù)開發(fā)的可能，導(dǎo)致沒有合作方愿意接手） 3,、已預(yù)售爛尾（項(xiàng)目不能正常施工）：有部分房源售出,，業(yè)主交了錢，卻等不來交房,，自救難度大,。（如果還有后續(xù)開發(fā)的可能，可能會(huì)有合作方愿意接手） 4,、未預(yù)售爛尾（項(xiàng)目不能正常施工）：未預(yù)售不代表沒有內(nèi)部認(rèn)購過（可能存在違法銷售的情況）,，看原開發(fā)商的具體情況,，有可能會(huì)有合作方愿意接手。 5,、其它工程建設(shè)項(xiàng)目 其中20個(gè)項(xiàng)目通過引入合作/大牌開發(fā)商接手等涅槃重生,，值得鼓勵(lì) 昆明2013~2015年間，到底是不是“造城運(yùn)動(dòng)”,？這個(gè)說法有待商榷,，但具體的【挫折】主要有以下幾類特點(diǎn)： 1、集團(tuán)式爛尾,，覆蓋范圍廣 昆明地產(chǎn)圈流傳著一句話——“敢號(hào)稱N盤聯(lián)動(dòng)的開發(fā)商,，都基本上撲街了”。 也許是“好大喜功”,，喜歡吹牛,，但真的是步子大了容易扯著…… 地產(chǎn)開發(fā)絕不是普通的蓋房子，涉及到的拿地,、融資,、拆遷、銷售甚至節(jié)奏掌控,，專業(yè)性較高,，就算是如今已經(jīng)在昆明有規(guī)模化項(xiàng)目的萬科,、融創(chuàng),、碧桂園等巨無霸品牌，也是到站穩(wěn)昆明之后才有超過5個(gè)項(xiàng)目以上同時(shí)銷售,。 而當(dāng)年的昆明市場,，“7盤聯(lián)動(dòng)”、“3盤聯(lián)動(dòng)”不在少數(shù),。 分享一下近幾年多盤聯(lián)動(dòng)且出現(xiàn)過【波折】的開發(fā)商：
也因某個(gè)項(xiàng)目“坎坷”,，導(dǎo)致同集團(tuán)多項(xiàng)目遭受牽連，明明已經(jīng)交付,，且因與施工方的工程款問題導(dǎo)致無法配合驗(yàn)收,，最終沒有房產(chǎn)證。 2,、商業(yè)爛尾 與玉器城類似,，蓋住宅沒有問題，一旦運(yùn)營商業(yè),、蓋寫字樓,，就發(fā)現(xiàn)自己不是這塊料。 以單白云路一條路來看,，就有博欣國際,、金恒財(cái)富廣場,、東環(huán)洲際等三個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)問題，同時(shí),，這幾個(gè)項(xiàng)目壓根就沒有正式公開發(fā)售過就已經(jīng)“見光si”,，可見昆明購房者/投資客對類似商務(wù)樓是多么的不看好。 類似人民路壹號(hào)廣場,、文化空間,，主要還是重傷在了商業(yè)上。 當(dāng)然,，這期間還有明明已經(jīng)開業(yè),，卻后期又被迫關(guān)停/歇業(yè)/半歇業(yè)的情況。 有開發(fā)商也曾經(jīng)用過“返租”等辦法來挽回一些顏面,，沒想到最后“臉先著地”,，只剩下業(yè)主苦苦支撐。 3,、頑固的債務(wù)與二次爛尾 有開發(fā)商戰(zhàn)投部門的小伙伴老是反饋拿不到地,，讓我推薦各類項(xiàng)目合作。翻來翻去最后留下一句——好的項(xiàng)目都被撿完了,，剩下的硬骨頭我們不敢碰,。 多數(shù)目前已經(jīng)爛尾多年的項(xiàng)目，其實(shí)并不是有實(shí)力的開發(fā)商沒有關(guān)注到,，而是實(shí)在算不過來賬目,。 這里也需要點(diǎn)贊幾個(gè)開發(fā)商：
都知道被叫“接盤俠”不好聽，但有些項(xiàng)目確實(shí)是不為賺錢,、純?yōu)榻鉀Q昆明難題再做個(gè)口碑而接,。 有次我們做線下活動(dòng)的時(shí)候，來自新螺螄灣做鞋子生意的鐘大哥,，他說“新螺螄灣的商戶對俊發(fā)是非常感激的”,，給我留下很深印象。 一旦有隱藏債務(wù),，就容易誘發(fā)二次爛尾,，或者中途有過接洽開發(fā)商，但部分開發(fā)商知難而退,。 此前我們報(bào)道有項(xiàng)目的二次爛尾情況，收到律師函一張,，開發(fā)商bibilailai發(fā)文廢話一通,，與其讓媒體閉嘴發(fā)文號(hào)稱自己“已復(fù)工”，還不如好好蓋樓,，也不知作秀給誰看,。 到現(xiàn)在還再緩慢施工,，最后也改變不了再次延期交付的情況。 4,、郊縣值得警惕 郊縣項(xiàng)目,，有些名字你或許沒聽過。 但這類項(xiàng)目更缺乏監(jiān)管和統(tǒng)計(jì),，溫泉,、太平、富民,、嵩明,、陽宗海等區(qū)域都有分布。 在2016年之前,，昆明文旅項(xiàng)目不成氣候,，勉強(qiáng)交房的也不少，交付10年后還在賣的也有,。 文旅項(xiàng)目擦亮雙眼,，開發(fā)商的運(yùn)營能力更加重要。 ———————————— 解決昆明爛尾樓,，任重道遠(yuǎn),。 人生不會(huì)一帆風(fēng)順，故天將降大任于購房者也,，必先選擇品牌,，選擇大品牌，選擇大大品牌,。 文章且看且珍惜 加油~
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