結(jié)婚前買(mǎi)房子聽(tīng)起來(lái)好像是很簡(jiǎn)單,，其實(shí)這里面有著很多的技巧,，我們知道中國(guó)的父母，特別喜歡在孩子結(jié)婚前給他們準(zhǔn)備好婚房,，很多父母,可能當(dāng)時(shí)啊,，只顧著高興掏錢(qián)了，可是沒(méi)想到,，后期也許有意想不到的麻煩,，而且呢，他還要分各種各樣的情況,。

接下來(lái)呢,，我就分四種情況來(lái)分別介紹,，父母在子女結(jié)婚前買(mǎi)房子，四種情況是：一,、通過(guò)按揭的方式給孩子買(mǎi)房,；第二，通過(guò)付全款的方式給孩子買(mǎi)房,；第三,，分期付款買(mǎi)二手房；第四種情況是,，本來(lái)是父母要買(mǎi)房子,，但是因?yàn)榉课菹拶?gòu)，父母借兒子的名義買(mǎi)房,。

接下來(lái)我就按照每一種情況,，進(jìn)行分析。

一,、按揭買(mǎi)房,，婚前付首付

第一種，按揭買(mǎi)房,，一般按照中國(guó)的傳統(tǒng)婚嫁習(xí)俗,，在結(jié)婚前，男方家里負(fù)責(zé)準(zhǔn)備買(mǎi)房,，女方家負(fù)責(zé)裝修和購(gòu)買(mǎi)家具電器等,。但是不知呢，這里面埋了一個(gè)巨大的隱患,，因?yàn)榘凑宅F(xiàn)在婚姻法的司法解釋?zhuān)绻蟹讲扇』榍案妒赘?，婚前按揭的方式?lái)買(mǎi)房的話，那么這套房子未來(lái)持續(xù)多年,，夫妻按揭還款多年,，這套房產(chǎn)在離婚的時(shí)候，也算作是男方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn),，很多朋友,，不清楚這一點(diǎn)，以為這房子按揭還款,?；隋X(qián)吧，他也掏了錢(qián)了,，兩口子都掏了錢(qián)了,，憑什么這房子就是他的呢，這是因?yàn)榇蠡飪翰惶宄?，在物?quán)法和婚姻法的這個(gè)領(lǐng)域里面,，他們認(rèn)為房產(chǎn)所有權(quán),，還銀行借款是兩碼事，如果我把它拆分的更細(xì)一點(diǎn)兒,，大伙兒就明白了,，當(dāng)年結(jié)婚前付首付款買(mǎi)房的時(shí)候，是男方跟開(kāi)發(fā)商簽一個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同,，但同時(shí),，男方呢，又要跟銀行簽一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)抵押借款合同,，這是兩個(gè)法律關(guān)系,，實(shí)際上，在領(lǐng)結(jié)婚證之前,，銀行已經(jīng)通過(guò)借款的方式,，把所有剩下的購(gòu)房款，都一次還清給開(kāi)發(fā)商了,，換言之,，男方在領(lǐng)結(jié)婚證之前，這個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同他已經(jīng)履行完畢了,，所有的購(gòu)房款都還清啦,。實(shí)質(zhì)上兩口子婚后共同還貸,，是妻子幫助丈夫去還他的婚前個(gè)人借款,，因?yàn)槔瞎I(mǎi)房，當(dāng)時(shí)婚前跟銀行借了一筆款,。所以還借款是另外一個(gè)法律關(guān)系,，正因?yàn)榛谶@樣的法律原理，所以一般認(rèn)為按揭住房,，將來(lái)再發(fā)生婚變時(shí),，大多算作首付方，男方的婚前個(gè)人房產(chǎn),。那聽(tīng)到這兒呢,，朋友們就該著急了，那這種房子如果父母要掏錢(qián)買(mǎi),，怎么個(gè)買(mǎi)法呢,，一種方法是婚前首付由男方父母支付，那婚后銀行按揭也仍然由男方父母支付,。換言之,，這套房子，從前到后所有的錢(qián)都是爹媽掏的,。而且結(jié)婚后父母直接把款打到這個(gè)銀行按揭還債賬戶當(dāng)中,，那如果是這種情況的話,，當(dāng)然這個(gè)房子算男方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。然后婚后還銀行的借款,，也沒(méi)有女方的什么事兒,，離婚時(shí)你也不涉及到這個(gè)價(jià)值分割。這是第一種情況,，按揭買(mǎi)房,。

還有另外一種情況，就是結(jié)婚前父母幫著付首付,。然后結(jié)婚后兩口子用自己婚后的收入來(lái)還款,，在這種情況下婚變時(shí)發(fā)生分割的時(shí)候，房產(chǎn),，仍然算作男方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn),，但是婚后夫妻共同還貸的部分，應(yīng)當(dāng)拿出一半來(lái),，給對(duì)方補(bǔ)償,，當(dāng)然，這種折價(jià)補(bǔ)償既包括本金的補(bǔ)償,，也包括還銀行利息的補(bǔ)償,。所以呢，這是按揭還貸的第二種情況,。

二,、付全款買(mǎi)房

父母在婚前給子女買(mǎi)房子的第二種情況就是全款買(mǎi)房，有些父母,，家境比較富裕,，手頭資金比較充裕。在孩子結(jié)婚前一口氣掏個(gè)500萬(wàn)給孩子買(mǎi)套房,，相對(duì)來(lái)講,，這種情況比較簡(jiǎn)單一點(diǎn)，那怎么做呢,，他在結(jié)婚前,，父母通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬的方式，就直接把購(gòu)房款還有買(mǎi)房子涉及到的,，契稅,、稅費(fèi)、手續(xù)費(fèi),，都直接付給了相關(guān)的部門(mén),。并且協(xié)助兒子在結(jié)婚前，就取得產(chǎn)權(quán)證，那這種情況下,，在結(jié)婚后就比較干凈和純粹了,，這種房子就完全算作是自己子女婚前的個(gè)人房產(chǎn)，那有的朋友就要問(wèn)了,，說(shuō)我買(mǎi)的時(shí)候是500萬(wàn),，那兩口子結(jié)婚好幾年，這房子就漲到800萬(wàn)了,，那就漲出來(lái)的錢(qián)怎么算呢,，跟各位講，這種純粹基于市場(chǎng)價(jià)值的變動(dòng),，地價(jià)的變動(dòng)帶來(lái)的房屋的升值,，如果這個(gè)房產(chǎn)是一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)的話，那么這個(gè)房產(chǎn)的升值也算做是人家的個(gè)人財(cái)產(chǎn),。他不會(huì)說(shuō)因?yàn)檫@個(gè)升值發(fā)生在這個(gè)婚內(nèi),，這個(gè)升值部分就變成了夫妻共同財(cái)產(chǎn)，不是的,。所以相對(duì)來(lái)講,，結(jié)婚前以全款的方式買(mǎi)房子是比較簡(jiǎn)單的。

三,、分期付款買(mǎi)房

第三種情況叫分期付款買(mǎi)房,，這就有點(diǎn)麻煩了，最常見(jiàn)的是什么,，就是買(mǎi)二手房,。比如說(shuō)，父母在孩子結(jié)婚前看上了一處二手房,，想辦法給孩子買(mǎi)過(guò)來(lái)重新裝修,，把它當(dāng)做新房,。那當(dāng)時(shí)跟賣(mài)方約定的付款方式,，比如說(shuō)分三次。結(jié)婚前付一期,，結(jié)婚后付一期,，然后隔一段時(shí)間再付第三期。那這樣的一個(gè)時(shí)間跨度里面就存在著婚前和婚內(nèi)都要付款的這樣一種情形,，那我們能給到的建議是什么呢,，建議父母在結(jié)婚前和結(jié)婚后的付款都能實(shí)現(xiàn)一個(gè)銀行賬戶隔離，什么叫銀行賬戶隔離,，就是父母呢,，替孩子負(fù)責(zé)這個(gè)購(gòu)房款，不要從父母的銀行賬戶轉(zhuǎn)到自己子女的銀行賬戶。然后再?gòu)淖优你y行賬戶轉(zhuǎn)到賣(mài)方一房的銀行賬戶,，別這么周轉(zhuǎn),，子女結(jié)婚后，有夫妻共同財(cái)產(chǎn)收入,。如果這樣拐個(gè)彎兒的話,，有可能導(dǎo)致他的婚后夫妻共同存款，就分不清了,，那應(yīng)該怎么付呢,，最好的父母把這個(gè)賣(mài)房一方的銀行賬戶給要過(guò)來(lái)，然后父母直接把這個(gè)購(gòu)房款,。打到這個(gè)賣(mài)房一方的銀行賬戶當(dāng)中,，這樣資金的線索和脈絡(luò)很清楚。但是剛做完這件事兒還不行,。因?yàn)槲覀冎栏改柑孀优兜腻X(qián)付100萬(wàn),，200萬(wàn)，他的資金性質(zhì)是什么,，還要做補(bǔ)充說(shuō)明,，補(bǔ)充說(shuō)明的方式是這樣的，由父母出錢(qián),，父母跟子女簽一個(gè)婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)單方贈(zèng)與聲明協(xié)議,。這個(gè)協(xié)議的意思，大概內(nèi)容是說(shuō)什么,，比如說(shuō),，我誰(shuí)誰(shuí)誰(shuí)父母，曾經(jīng)在昨天為我兒子支付了購(gòu)房款100萬(wàn),，那么我們要在此聲明,，父母支付的這100萬(wàn)，是給到我自己兒子個(gè)人的贈(zèng)與,，這個(gè)贈(zèng)與是單給他個(gè)人的,，不包括他的配偶，與他配偶無(wú)關(guān),，這樣做這樣一個(gè)聲明,。這樣的一個(gè)協(xié)議，雙方簽約,，一方是父母,，一方是接受房產(chǎn)贈(zèng)予的子女，自己的子女,，子女的配偶是不需要簽字的,。然后這個(gè)協(xié)議也可以找兩個(gè)沒(méi)有利害關(guān)系的見(jiàn)證人簽字,，或者是到公證處去做公證，都是可以的,，現(xiàn)在公證處也接受這樣的一個(gè)公證,，那么有了我剛才說(shuō)的付款銀行賬戶的隔離，以及父母對(duì)子女的購(gòu)房款贈(zèng)與協(xié)議,，相對(duì)來(lái)講,，這個(gè)就比較明晰了，那么這套房子呢,，也是自己子女的個(gè)人財(cái)產(chǎn),，父母贈(zèng)與子女的錢(qián)也是暫時(shí)給到他個(gè)人的財(cái)產(chǎn)，這就是我們說(shuō)的第三種情況,，分期付款替子女買(mǎi)房,。

四、借助子女名義買(mǎi)房

再介紹一下,，第四種情況叫做借子女名買(mǎi)房,，我們知道在中國(guó)很多的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市都有房屋限購(gòu)令，基本上是以家庭為單位的,，購(gòu)房的一個(gè)家庭最多不能超過(guò)兩套,。那么有些朋友，他父母覺(jué)得手頭資金富裕,。投資啊,，覺(jué)得這個(gè)房產(chǎn)將來(lái)給兒子買(mǎi)了當(dāng)婚房，那他可能就要買(mǎi)房,，但是本意呢,，是父母想買(mǎi)給自己的，可是呢,，自己名下名額已經(jīng)滿了,，這個(gè)時(shí)候，孩子可能還在念高中或者是念大學(xué),，那父母就可能會(huì)借用自己子女的身份證兒,，子女的名義來(lái)買(mǎi)房，大家可以想象一下哈,，這種購(gòu)房方式,，他的房屋買(mǎi)賣(mài)合同,，現(xiàn)在買(mǎi)房的名字,，都是子女的名字，整個(gè)合同也是子女簽字,，只不過(guò)呢,，在付購(gòu)房款的時(shí)候，我們看到錢(qián)，是從父母的銀行賬戶打進(jìn)來(lái)的,，那這個(gè)時(shí)候還沒(méi)有經(jīng)濟(jì)能力去買(mǎi)這樣的房子,，那這樣的房呢，起初放在子女身上沒(méi)有問(wèn)題,，但是時(shí)間長(zhǎng)了會(huì)有問(wèn)題,。比如說(shuō)這個(gè)子女將來(lái)要結(jié)婚，那么父母就擔(dān)心啦,，孩子會(huì)不會(huì)瞞著自己,，把老婆的名字加到房產(chǎn)證上來(lái)，或者是孩子瞞著自己把這個(gè)房子抵押了,，借款抵押了,，出租啦，出售啦,，等等,，他父母也有這樣的一個(gè)擔(dān)心，那這種情況,，可以提前做好風(fēng)險(xiǎn)防范的手續(xù),，怎么做呢，那有兩種方式,，一種方式就是父母提前跟自己的子女,，簽訂一個(gè)資產(chǎn)代持協(xié)議，房產(chǎn)代持協(xié)議,，大意是說(shuō)自己要把這個(gè)房,，但是借子女名義來(lái)買(mǎi)，子女也認(rèn)可這個(gè)房產(chǎn)是父母的,，然后父母說(shuō)呢,，將來(lái)在合適的時(shí)機(jī)，我再把這個(gè)房產(chǎn)的贈(zèng)與給我的孩子,，就算是他的,。好，這樣的一個(gè)資產(chǎn)代持協(xié)議,，雖然在法律上并不一定有效,，因?yàn)橘Y產(chǎn)代持，大家知道,，有合法也有非法代持啊,，但是為了規(guī)避現(xiàn)行的法律政策而作的資產(chǎn)代持，他有可能是一種無(wú)效的協(xié)議,。那最起碼能從本質(zhì)上證明,，買(mǎi)這個(gè)房子的本意是自己購(gòu)買(mǎi),，而不是替孩子購(gòu)買(mǎi)。第二個(gè),，他還可以做一件事兒,，就是以子女名義買(mǎi)房的，加一個(gè)房屋共有產(chǎn)權(quán)人,，這個(gè)房屋共有產(chǎn)權(quán)人,，可以是父母，也可以是父母的親戚,，然后把它以?xún)蓚€(gè)人名義,，自己子女的名義和父母的一個(gè)人的名義，在共同購(gòu)買(mǎi),，共同購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候,，在住建委，也就是不動(dòng)產(chǎn)登記交易中心,，它有兩種房產(chǎn)證,，一個(gè)叫按份共有房產(chǎn)證，一個(gè)叫共同共有房產(chǎn)證,。差異是在哪里呢,，按份共有他可以明確，比如說(shuō)父母占1%,，兒子占99%,，或者是三七開(kāi)，四六開(kāi),，那么雙方份額是明確的,。另外一種呢，共同共有,，就是寫(xiě)上媽媽的名字和兒子的名字,，但是呢，沒(méi)有分份額,，這種情況下,，我們認(rèn)為房子的產(chǎn)權(quán)呢，父母和孩子呢,，兩個(gè)呢,，都各有100%，都共同擁有,，除非他們有一天析產(chǎn),。那這樣的一個(gè)共有產(chǎn)權(quán)登記和借用兒子的名義來(lái)買(mǎi)房，中間有什么關(guān)系呢,，它最大的好處是父母可以實(shí)現(xiàn)對(duì)這個(gè)房產(chǎn)有一個(gè)控制權(quán),，因?yàn)榉慨a(chǎn)登記上有一個(gè)共有權(quán)人,，那么將來(lái)子女想瞞著父母,，想把這個(gè)房子抵押借款,，出租，出售,，轉(zhuǎn)賣(mài)的可能性就不大了,，房產(chǎn)證上有父母的名字，當(dāng)孩子做這一切手續(xù)的時(shí)候,，那簽合同也好,，變更產(chǎn)權(quán)登記也好，做抵押也好,，都必須需要另外一個(gè)共有產(chǎn)權(quán)人,，也就是父母到現(xiàn)場(chǎng)簽字同意，那也就起到了一個(gè)作用是父母對(duì)這套借子女名義代持的房產(chǎn),，掌握了一個(gè)控制權(quán),，也會(huì)防止子女將來(lái)，比如說(shuō)想把老婆的名字加進(jìn)去,，那父母呢,，也在中間呢，會(huì)起到一個(gè)監(jiān)督的作用,，好,，這就是我們說(shuō)的第四類(lèi)，叫父母借子女的名義買(mǎi)房,。

那么以上四類(lèi),，就是我們比較全面的覆蓋到了父母如何在子女結(jié)婚前給子女買(mǎi)房，可見(jiàn),，這個(gè)還是有很多技巧的,，大家知道中國(guó)房子漲價(jià)非常快,，房產(chǎn)價(jià)值呢,，在一個(gè)家庭當(dāng)中也屬于重大財(cái)產(chǎn)，所以我們建議朋友們?cè)谶@件事情上也還是要提前做一些規(guī)劃的,，避免未來(lái)造成財(cái)產(chǎn)損失,。