城市中心區(qū)建設(shè)用地競爭越來越激烈，在地價高企,、房價受調(diào)控的背景下,，在城中心區(qū)拿地激戰(zhàn)面臨的利潤越來越微薄，這越來越像是一場鏖戰(zhàn),。無論是實力雄厚的前50強企業(yè),，還是被大公司碾壓、不得不考慮尋找新的細分市場的中小開發(fā)商們,，都被當前的行業(yè)利潤下降的局勢所困擾,。據(jù)不完全統(tǒng)計，即使是前50強的地產(chǎn)企業(yè)們,，在每年的新開拓用地份額中,，仍然有30%~70%比例的新增貨值的是來自于協(xié)議拿地，而不是招拍掛形式的摘地,。

誠然,，城市中心區(qū)的項目雖然利潤微薄，但具備相對安全的銷售市場,。所以多數(shù)企業(yè)仍然在這個戰(zhàn)場上堅持著,。可以這樣說,，城市中心區(qū)的開發(fā)戰(zhàn)役,，是產(chǎn)品研發(fā)創(chuàng)新的戰(zhàn)役；是在有限預(yù)算邊界下,、需要進行快速去化同時,，還需要全面控制成本的戰(zhàn)役,。

既然城市中心區(qū)的成熟地塊,，遇到各種競爭和限價、競價等因素的困擾,，于是很多開發(fā)企業(yè)開始逐步將捕捉地塊的眼光落腳于大城市的郊區(qū),。

郊區(qū)最大的特點是價格彈性空間很大，更直白的語言來說,，就是郊區(qū)的房價漲得快也跌得快,。以上海為例。我們查閱上海城市內(nèi)中環(huán)地區(qū)的房價,，可以發(fā)現(xiàn)這些年一直處于穩(wěn)定爬升的狀態(tài),；而上海外環(huán)區(qū)域的房價，卻有著相對較大的波動,。

郊區(qū)化項目開發(fā)的另一個特點是：時間周期長,。配套設(shè)施建設(shè)成熟需要的時間長，因為配套不成熟,，因此大多數(shù)項目都存在人氣不振的問題,。而這樣的問題，是困擾銷售團隊完成目標的最大掣肘,。

要想在郊區(qū)布局地產(chǎn)開發(fā),，那么首先就要解決的是提升地段的熱度問題。特別是對于郊區(qū)大盤開發(fā)的項目而言,，在樣板區(qū)或者首期項目開發(fā)時,，就必須能做足人氣，才能蓄到足夠的潛在客戶,，這點尤為重要,。然而，這樣的問題,，擺在每一個開發(fā)商面前,，都是一道難題。那么,，這樣的問題有沒有標準的解題答案呢,？

根據(jù)我們這三年來聚焦郊區(qū)項目進行了近50個大型項目的研究和策劃經(jīng)驗來看，在當前市場這樣的問題往往有如下8個方面的發(fā)展策略,，我把他定義為有8種模式,。

應(yīng)該說，這是近兩年最為成功,、也最普遍被地產(chǎn)界使用的一種郊區(qū)項目快速聚客模式,。特別是在文旅項目行業(yè)內(nèi),，阿那亞的模式成為了一種成功的典范,。

早在2015年,，阿那亞項目橫空出世的時候，其聘用著名建筑師董功設(shè)計的孤獨圖書館,，以曠世獨立的美學(xué)圖書館生長在海邊的方式,，給予人們巨大的視覺和美學(xué)的震撼。因此,，項目甫一落成,，打卡拍照者不計其數(shù)，再借助社交媒體的傳播,，這就在很短時間內(nèi)營造了極高的人氣,，特別是在以北京地區(qū)中產(chǎn)階層市場具備了很大的影響力，帶動了旅游和房產(chǎn)銷售的巨大翻盤,，成為同行業(yè)的佳話,。

阿那亞圖書館被譽為“全中國最孤獨的圖書館”，海邊一座突兀又敦實的建筑,，灰色水泥墻,、簡單的線條帶著性冷淡風，確實給人孤獨和略帶壓抑的感覺,。

中國的大陸海岸線綿延1.8萬公里,，從遼寧、河北,、山東,、江蘇、浙江,、福建,、兩廣和海南，濱海度假項目何其多,，為什么阿那亞項目能夠脫穎而出,？究其原因，還是其抓住了市場需求,，打造了具備美學(xué)品味和精神文化高度的公共建筑設(shè)施,，從而獲得了市場的認可。

阿那亞海邊禮堂,，和孤獨圖書館的設(shè)計師是同一個人——董功,，他用光影的變換，在南戴河的海邊,，營造了另一座“孤獨的建筑”,。

那么,，為何這類圖書館、藝術(shù)館和博物館類項目,，總能引起市場的興奮和關(guān)注,？這需要從市場需求狀況說起。在文化領(lǐng)域,，中國博物館,、公共圖書館的數(shù)量只有美國的18%和8%。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù),，2018年,，中國每百萬人擁有的博物館和公共圖書館的數(shù)量分別為3.8個和2.3個；而對比美國,，每百萬人則擁有92.3,、27.7個；日本每百萬人擁有量為10.2和26個,。

2010-2019年我國博物館接待人次增長近了3倍,，但場館增長的速度極慢。

經(jīng)濟的不斷發(fā)展,圖書館對于人們生活的重要性越來越凸顯,。而人們對圖書館數(shù)字化服務(wù)水平的要求也日益提高,。

經(jīng)過30年的改革開放，在物質(zhì)逐步豐盈的背景下,，中國社會對藝術(shù),、知識和美學(xué)的追求，代表了新一代美好生活的主流需求,。由此可見,，由于文化類基礎(chǔ)設(shè)施的市場供給依然匱乏，因此未來在相當長的時間內(nèi),，這類項目的操作模式,，依然是會受到市場的追捧。

在郊區(qū)微度假領(lǐng)域,，如果我們把類似博物館,、圖書館等公建配套的理念再進一步擴展，那就自然演變成了一種新的產(chǎn)品形式,，那就是文化旅游街區(qū)形式,。

其實，從市場需求來看,，這類業(yè)態(tài)具備廣泛的需求剛性,，因為本身打造郊區(qū)型度假項目，就需要補充該區(qū)域配套商業(yè)不足的短板。因此,，優(yōu)秀的操盤者們,，與其被迫做配套，還不如把配套做成特色,，成為吸引客流的重要標的物,。

這類項目的典型代表如無錫拈花灣、荷蘭羊角村和日本輕井澤的榆樹林小鎮(zhèn),。

無錫靈山小鎮(zhèn)·拈花灣,，是靈山勝境景區(qū)的一部分,，項目定位為禪文化主題文旅度假小鎮(zhèn),，采用日本奈良的建筑風格，融入了中國江南小鎮(zhèn)的特有水系,。拈花灣從無到有,，年入6億，做好了既能賺錢養(yǎng)家又能貌美如花,。

香月花街——禪意主題商業(yè)街區(qū) ,，整個街區(qū)緊扣“禪意主題”，是一條貫穿南北,、網(wǎng)絡(luò)東西,、聯(lián)接五谷的文化街區(qū)。拈花灣使靈山從一個單純的觀光景區(qū),，脫變?yōu)槎燃賱俚?，賦予了更完善的休閑功能，大大提高游客的游覽時間,、過夜率和附加消費,。

希特霍倫（又稱“羊角村”）是荷蘭上艾瑟爾省境內(nèi)的一座小村莊，因早年曾經(jīng)在挖煤時發(fā)現(xiàn)了野山羊角而得名“羊角村”,。村內(nèi)河網(wǎng)密布,，水道縱橫，所以也有人稱這里是“荷蘭的威尼斯”,。這個只有2620個居民的小村落,，每年吸引來自中國的游客就有20萬之多。

這類項目的操作要點,，往往是通過規(guī)劃,、設(shè)計和整體景觀營造一種獨特的主題風情，再通過文化的策劃和文化業(yè)態(tài),、文化活動的植入,，營造出一種完整而又獨特的度假生活方式。通常情況下,，這類街區(qū)的體量不會超過5萬平米,，小的甚至只有數(shù)千平米（如輕井澤榆樹街小鎮(zhèn)）,。在這其中，除了有極佳的景觀環(huán)境,，通常都配置有特色餐飲,、生活服務(wù)配套業(yè)態(tài)。除此之外,，為了進一步吸引游客,，他們往往都還會增配一些特色的文化業(yè)態(tài)和科技旅游的特色業(yè)態(tài)，使之成為度假生活的目的地,。

拈花灣香月花街的拈花塔

因此,，這種特色文旅街區(qū)業(yè)態(tài)，往往都成為了很多度假目的地的標配,。但需要注意的是,，文旅街區(qū)的打造往往成本比較高，除了硬件設(shè)施的投入,，還有軟件業(yè)態(tài)招商的孵化投資以及特色體驗項目的投入,，像拈花灣的香月花街動輒10~20億的投資，還是很少有項目能承受得起的,。

公園和樂園類業(yè)態(tài)是一種較為常用的吸引家庭型度假的手段，也是一種行之有效的方式,。最為典型的案例是華僑城,、萬達、融創(chuàng)為領(lǐng)銜投資的各類樂園和文旅城的建設(shè),。但是,，近兩年來這樣的主題公園模式發(fā)展卻并不順利。

壓力來自于兩個方面：第一方面是政策方面的限制,。2018年開始,，主題公園的限制勾地的政策出臺后，就讓不少開發(fā)商失去了這類產(chǎn)業(yè)勾地的機會,；第二方面,，也是更重要的是市場方面的原因，就是中國市場仍然有大量競爭力不強的主題公園,，在開園后的3年內(nèi)即出現(xiàn)大幅虧損,，從而被迫歇業(yè)。今年遭受疫情沖擊后,，這類的壞消息比往年要更多,。

南昌萬達城樂園

哈爾濱融創(chuàng)雪世界

不過，在公園和樂園領(lǐng)域，還有一類無動力樂園的項目是近年興起的熱點項目,。相比器械類主題樂園龐大的投資,，無動力樂園更具備自然、舒適和低成本的好處,，往往1000~2000萬元的費用即可覆蓋一個樂園項目,，也能起到比較好的引流作用。

在上海崇明島的綠地長島項目就是個非常典型的案例,。在長島度假區(qū)的中央公園中,，綠地集團引入了花海、萌寵,、公園景觀等多種業(yè)態(tài)內(nèi)容,，成為了輻射整個度假大盤的核心驅(qū)動引擎。

崇明島的綠地長島

相比旅游度假業(yè)的繁榮,，體育產(chǎn)業(yè)在中國也處于快速發(fā)展期,，但相比發(fā)達國家,，中國的體育休閑度假產(chǎn)業(yè)還有很大發(fā)展空間,。從市場數(shù)據(jù)來看，2019年中國共有體育場地195.7萬個,，體育場地面積25.9億平方米,，人均體育場地面積1.9平米，遠低于美國16平米和日本19平米等發(fā)達國家的水平,。

雖然在中國還沒有以特別經(jīng)典的以綜合體育場地作為驅(qū)動的模式,，但在國外這種模式確是屢見不鮮。在日本東京郊區(qū)的輕井澤小鎮(zhèn)里,，除了良好的自然氣候條件,，還配置了豐富的體育運動項目。其中最為著名的是網(wǎng)球運動,。

整個輕井澤的度假村中,，可以說是網(wǎng)球場遍布。在輕井澤打網(wǎng)球,，即是日本皇室的傳統(tǒng),，也是日本社會的潮流度假運動。當然除了網(wǎng)球運動,，輕井澤也規(guī)劃了7個高爾夫球場,、冬季滑雪場、自行車騎行,、水樂園,、登山步道等多種康養(yǎng)運動設(shè)施，他們都成為了吸引游客度假休養(yǎng)的非常好的體驗項目。

輕井澤72高爾夫俱樂部（東球道）,，該場出自于原美國高爾夫球場設(shè)計師協(xié)會會長小羅伯特·瓊斯先生之手,。是全球頂級的球場。入山球道較長,，押立球場水池較多,，球場難度較高，被兩旁茂密的樹林包圍了,。揮桿同時可欣賞淺間山的風景,，四季變換多端，夏天是避暑圣地,，秋天可欣賞楓葉,， 兩季氣候讓您回味無窮。

同時這樣的模式在中國的莫干山地區(qū),，也是一種新的時尚,。按照莫干山度假區(qū)的最新規(guī)劃，莫干山未來發(fā)展愿景就是整體定位于集極限運動,、企業(yè)拓展,、戶外運動、騎行,、熱氣球,、跑馬等多種運動項目為一體的綜合型度假目的地,。

酒店類的物業(yè)，基本是郊區(qū)度假產(chǎn)品的標配,。在2018年之前,，中國很少有度假項目將酒店和樂園形成緊密的聯(lián)動，但近兩年酒店業(yè)也開始跨界到樂園領(lǐng)域,，一些實力的酒店集團開始打造針對親子和家庭度假的復(fù)合型酒店產(chǎn)品,，從而形成了游玩和住宿的一站式目的地的模式。其中最為出名的就是開元酒店集團打造的開元森泊樂園產(chǎn)品,。

以杭州開元森博度假樂園為例,，一個總投資大約12億的酒店產(chǎn)品，客房數(shù)量達到400~500間,，并設(shè)計了集中式客房和各類別墅森林度假客房的產(chǎn)品,。

在集中式酒店客房的地下一層，打造了幾個復(fù)合型的大型的室內(nèi)樂園,、恒溫水樂園,，并在酒店外部也營建了水上活動設(shè)施,，這樣孩子們就可以足不出酒店，盡情的在各種樂園中玩耍,，獲得了非常好的口碑,。項目一建成，就成為了杭州郊區(qū)微度假旅游的熱門目的地,，并且產(chǎn)生了很好的投資回報和經(jīng)濟效益,。

開元森泊度假樂園

除此之外，世茂集團在上海打造的礦坑洲際酒店和精靈之城主題樂園模式,，今典集團打造的紅樹林度假酒店模式,，也是這類一站式度假項目的經(jīng)典案例。

以農(nóng)業(yè)為主題的郊區(qū)項目聚客模式,，也是一種非常具備參加意義的模式,。這類項目往往布局于靠近農(nóng)村的自然度假區(qū)，在集中建設(shè)區(qū)的周邊,，存在大量的林地,、田地等一般農(nóng)業(yè)用地。針對這類項目的土地資源,，傳統(tǒng)的做法是進行大量農(nóng)家樂和民宿的開發(fā),。

但隨著鄉(xiāng)村振興和鄉(xiāng)村度假產(chǎn)業(yè)升級到如今，這類小體量,、單點式開發(fā)的農(nóng)家樂和民宿已經(jīng)不能滿足規(guī)?；l(fā)展重大項目的需求。因此,，越來越多的開發(fā)企業(yè)，在郊區(qū)度假布局時,，開始將原有的農(nóng)家樂進行了升級換代,，引入了集農(nóng)業(yè)觀光、農(nóng)業(yè)生產(chǎn),、旅游體驗,、研學(xué)、康養(yǎng)等多種功能為一體化的特色農(nóng)場,，他們用地面積相對較大,，業(yè)態(tài)更加多元，體驗更加豐富,，從而拉動了農(nóng)場式綜合度假目的地的開發(fā),。

其實農(nóng)場型度假最早誕生于歐洲地區(qū)，奧地利,、法國,、英國、德國等景觀農(nóng)業(yè)發(fā)達國家,，都擁有非常好的規(guī)?；r(nóng)場的資源,。在二戰(zhàn)后，歐洲大規(guī)模普及鄉(xiāng)村旅游時代,，農(nóng)場旅游就是一個非常重要鄉(xiāng)村度假模式,，他們依靠美麗的田園風光,、特色的民俗美食、舒適的田間民宿,、豐富的體驗活動,，深得大城市度假客人們的喜歡。

在亞洲國家的這類項目里,，最為經(jīng)典的案例還是日本的MOKUMOKU農(nóng)場,，它幾乎引領(lǐng)了日本所有的農(nóng)業(yè)觀光項目的模式先河。

集多種功能于一體mokumoku農(nóng)場

在很多郊區(qū)度假項目中,，針對孩子們的研學(xué)營地也是一種投資輕,、見效快的激活市場活力型的項目。這類項目可以利用木屋,、樹屋,、帳篷、房車等輕投資的設(shè)施,，在不破壞農(nóng)林業(yè)生態(tài)環(huán)境的基礎(chǔ)上,，營造出豐富多彩的度假空間。

這里除了度假,，自然教育和自然課堂也是很多營地的工作坊,。通過老師們精心設(shè)計的課程，孩子們在營地中認知自然,、建立友誼,，度過一段歡快的集體生活時間。大人們也可以在營地里獲得良好的休息,、建立親近自然的關(guān)系,。

房車、野奢帳篷,、木屋,、樹屋

在這類項目中,，較為代表性的案例就是北京的日光山谷。

日光山谷,，輕奢型自然度假影帝樂園

很多郊區(qū)型的項目,，由于整體規(guī)劃的用地種類復(fù)雜，往往都會夾帶了村落改造的業(yè)態(tài)空間,。對于這類村落改造型的項目,，除非項目本身的村落具備了如黃山西遞宏村那樣的極佳的審美和歷史文化價值,，大多數(shù)村落都需要進行硬件的修建和文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的再造,。

用美食和藝術(shù)點燃鄉(xiāng)村，是國內(nèi)行業(yè)內(nèi)常見的一種操作方式,。在美食方面,，袁家村是個代表性的案例,。但除了袁家村的成功之外,，很少有通過民俗美食獲得成功的案例。而另一類文化藝術(shù)村落的修建模式,，往往具有更普遍的參考價值,。

袁家村不是一條簡單的小吃街，它代表著鄉(xiāng)村旅游的興起發(fā)展

通過廣泛發(fā)動社會設(shè)計師和文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的力量,，通過藝術(shù)節(jié)慶活動,、裝置藝術(shù)設(shè)施,，鄉(xiāng)村藝術(shù)文化空間，都可有效激活鄉(xiāng)村的力量,，構(gòu)建獨特的審美,、文化和藝術(shù)風情。

從日本的越后妻有大地藝術(shù)祭,、到西安的新網(wǎng)紅村落長安唐村，國內(nèi)外通過文化藝術(shù)點燃鄉(xiāng)村的實踐比比皆是,。有調(diào)研顯示,，日本社會的年輕人中，有40%都有一種回歸鄉(xiāng)村的度假生活理想,?？梢娺@樣的理想生活狀態(tài)，具備了較為深厚的市場需求基礎(chǔ),。

越后妻有大地藝術(shù)祭,，被稱為最成功的“藝術(shù)振興鄉(xiāng)村”樣本

終南山下,，神禾原上，滈河蜿蜒,。長安唐村,，夢回詩意故鄉(xiāng)

兵無常勢，水無常形,。

轉(zhuǎn)戰(zhàn)郊區(qū)度假項目開發(fā),，隨著市場環(huán)境的不同、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的不同,、土地資源的不同和投資主體運營管理能力的差異,，可以說每個項目都是一種挑戰(zhàn)。但是,，上文所總結(jié)的8種基本模式,，可以說是最為常見的，利用大都市郊區(qū)的自然資源,、都市圈層力所能及的產(chǎn)業(yè)力量,，可以被市場接受、而且適合投資打造的項目類型,。當然在實際操作的每個項目都不一樣,，但多多少少都能發(fā)現(xiàn)上述8種基本業(yè)態(tài)的影子。我們需要結(jié)合自身項目的定位,，選擇最合適的項目進行組合式創(chuàng)新,。

值得注意的是，上述8類郊區(qū)度假引流模式,，往往都需要大小不一的投資,，從每類項目自身的投資運營的回報周期來看，基本都符合文旅運營型項目的投資運營常態(tài),，時間相對比較長,。如果某個項目能夠短期收回投資，可以說這個項目幾乎是行業(yè)孤品案例,，不具備廣泛的借鑒意義,。

因此有效的郊區(qū)度假開發(fā)，往往是將上述這些業(yè)態(tài)模式,，結(jié)合度假地產(chǎn)和度假社區(qū)的開發(fā)融合在一起,，再加之高水平的綜合運營管理，才能取得經(jīng)濟效益,、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和社會效益共贏的局面,。