文化是旅游發(fā)展的靈魂,，旅游是文化發(fā)展的依托,。文旅小鎮(zhèn)的建設(shè)運營不僅是基于區(qū)域特色文化進行產(chǎn)業(yè)化開發(fā)的需要，同時,，文旅小鎮(zhèn)也是一個在空間內(nèi)實現(xiàn)生產(chǎn),、生活、生態(tài)的融合發(fā)展,，進而推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展的全球化和市場化的資源配置平臺,。

田園東方–深度挖掘區(qū)域IP,，依托文旅打造實現(xiàn)區(qū)域農(nóng)業(yè)的發(fā)展

1.項目基本情況

地理優(yōu)勢明顯,，位于“中國水蜜桃之鄉(xiāng)”的無錫市惠山區(qū)陽山鎮(zhèn)的北側(cè)安陽山麓，距離無錫市中心20公里,，距離高鐵站30公里,，乘高鐵到周邊城市方便快捷。

旅游基因方面凸顯,，無錫市陽山鎮(zhèn)內(nèi)擁有3.2萬畝桃園、7000多畝生態(tài)林,、千年古剎禪宗寺,、百年書院、地質(zhì)公園等,，綠地覆蓋率超過70%,，名副其實的天然“氧吧”，生態(tài)自然景觀優(yōu)越,，并有以死火山風貌的大小陽山為核心的旅游度假產(chǎn)業(yè),。

建筑規(guī)模：占地6246畝，約占鎮(zhèn)區(qū)總面積的1/10,，其中農(nóng)業(yè)用地3000畝,，綠地、水面1000畝以上,，文旅,、住宅等建設(shè)用地約1000畝。項目一-期面積約2000畝,。田園東方以“美麗鄉(xiāng)村”的大環(huán)境為背景,，打造現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、休閑文旅、田園社區(qū)三大板塊,，把三產(chǎn)有機融合，完成產(chǎn)業(yè)深化和優(yōu)化提升,。

項目定位：項目成為長三角比較具有特色的休閑旅游度假目的地，項目集合現(xiàn)代農(nóng)業(yè),、文化旅游及田園社區(qū)等產(chǎn)業(yè)于一體的田園綜合體,。整體總投入50億元，其中一期投入7億元,，地產(chǎn)資金投入占2億元,。

項目盈利方面，在銷售板塊,，2013年示范區(qū)開發(fā)的337套聯(lián)排別墅只賣出7套,，均價才8000元/平方，只能捂盤停售,，后期憑借通過文旅及農(nóng)業(yè)板塊建設(shè)投入及運營,，帶動20萬人次的年客流量，剩下的300多套別墅均價提升到1.8萬/㎡,，銷售對象主要是用于投資及旅游的中產(chǎn)階級,，部分由文旅板塊的游客轉(zhuǎn)化而來。在運營板塊,，項目于2014.3月示范區(qū)正式開業(yè),，但是前3年一直虧損，直到2017年運營收入覆蓋運營成本,。2017年游客量達到30萬人次,，收入約4000萬，其中住宿收入,、田野游樂收入,、門票收入、二次銷售收入分別占比60%,、30%,、7%、3%,，以住宿收入,、田野游樂收入為主。

2.項目以客戶匹配原則面向長三角家庭親子客群,，整盤開發(fā)節(jié)奏以文旅為核心,，跟隨客戶需求，文旅類配套設(shè)施先行，驅(qū)動項目發(fā)展

圖-項目開盤&開業(yè)節(jié)奏圖（部分）

從時間與空間維度看操盤思路,，項目分為慘淡期、扭轉(zhuǎn)局面期,、成長期3個階段進行,。

第一階段“文旅板塊 地產(chǎn)板塊”啟動，主力打造鄉(xiāng)村旅游項目,，以由臺灣文創(chuàng)團隊精英開辦的清境公司著手重新新改造,、建設(shè)的拾房清境文化市集為引擎，蜜桃豬的田野樂園,、華德福學校,、路亞垂釣運動體驗館等開始營業(yè)，別墅項目對外銷售,，但銷售情況不佳,。

第二階段“文旅板塊 農(nóng)業(yè)板塊”啟動，酒店配套對外營業(yè),，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園開工建設(shè),。

第三階段“文旅板塊 農(nóng)業(yè)板塊 地產(chǎn)板塊”三者協(xié)同發(fā)展，地產(chǎn)板塊的物業(yè)價值得到大力提升,。

整體上以區(qū)域開發(fā)的思路來開發(fā),，前期通過配套物業(yè)確保持久運營，后期不斷完善配套設(shè)施,，物業(yè)獲得升值,。首先引入文旅板塊資源拾房清境文化市集，提升土地價值,，旅游消費和住宅銷售同步進行的旅游 地產(chǎn)綜合盈利模式,。后期進行配套完善，提升住宅銷售售價及旅游項目持續(xù)運營,，形成良性循環(huán)可持續(xù)發(fā)展,。開發(fā)前期示范區(qū)引領(lǐng)，其中配套先行,，建設(shè)拾房清境文化市集引擎產(chǎn)品及華德福學校,、蜜桃豬的田野樂園、路亞垂釣運動體驗館,、婚禮殿堂等配套產(chǎn)品,，樹立形象、吸引客流,，為別墅的營銷助力,。田園綜合體內(nèi)多重功能復合，人流、客流之間可以相互轉(zhuǎn)化,。

從整盤開發(fā)思路看,，地產(chǎn)產(chǎn)生的短期現(xiàn)金流與文旅、農(nóng)業(yè)等產(chǎn)生的長期現(xiàn)金流相結(jié)合,，構(gòu)建田園綜合體思路閉環(huán),。不同板塊之間，文旅,、地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)三者協(xié)同發(fā)展,，以文旅為核心整合地產(chǎn),、產(chǎn)業(yè)等相關(guān)資源，通過前期完善文旅等配套設(shè)施建設(shè),，之后開發(fā)休閑旅游地產(chǎn)項目,，將其中獲取的地產(chǎn)收益再投入到旅游地產(chǎn)與旅游項目開發(fā)及運營中，逐步完善自身產(chǎn)品線,，樹立自己的品牌影響力,，獲取無形資產(chǎn)，實現(xiàn)整體項目的增值,。

3.項目成為江蘇省新型城鎮(zhèn)化建設(shè)樣板,、文旅產(chǎn)業(yè)帶動城鄉(xiāng)融合發(fā)展項目標桿，項目之所以能夠取得成功是基于“天時,、地利,、人和”

無錫田園東方水蜜桃村在政府對新型城鎮(zhèn)化的道路探索及休閑旅游市場蓬勃發(fā)展的大背景下誕生。一,，十八大以來,包括社會各界在內(nèi)都高度關(guān)注國內(nèi)的新型城鎮(zhèn)化道路發(fā)展,。二，鄉(xiāng)村旅游及休閑旅游市場的蓬勃發(fā)展,；三,，人們對于健康、綠色,、精品農(nóng)業(yè)的強烈需求,；四，在城市發(fā)展高壓下,，城市中工作的人們對回歸田園生活,、獲得短暫放松的渴望。

3.1“天時”-田園當方創(chuàng)始人目光聚焦新型城鎮(zhèn)化,，抓住政府的發(fā)展重要關(guān)切點

田園東方創(chuàng)始人兼CEO張誠于2012年發(fā)表《田園綜合體模式研究》論文,，首創(chuàng)田園綜合體概念和方法論，理念先行，之后獲得陽山鎮(zhèn)政府的支持獲得土地,，從無錫田園東方水蜜桃村作為實踐理念的起點,，；2016年7月《新田園主義理論綱要》中提出新田園主義“十大主張”,。無錫田園東方水蜜桃村的發(fā)展獲得認可,，由田園東方首創(chuàng)的“田園綜合體”作為鄉(xiāng)村新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展的亮點措施被寫進2017年中央一號文件，其標桿項目受到多方關(guān)注,。

3.2“地利”–文旅配套的成本控制及精準區(qū)域發(fā)展痛點

一，項目包括樂園設(shè)施等在內(nèi)的休閑旅游配套一般都是無動力設(shè)施,，器材投入及建安成本較低,，便于企業(yè)把握成本投入風險，獲得高回報,、高收益,。文旅板塊針對目標的長三角家庭親子客群，核心引流產(chǎn)品田野樂園產(chǎn)品綠樂園,、蜜桃豬的田野樂園,、無錫植物大戰(zhàn)僵尸農(nóng)場、無錫瘋狂拖拉機農(nóng)場等成本投入都相對較低,。

二，項目精準定位,，深入研究長三角區(qū)域中人的需求痛點,，最終確定目標客群為長三角親子客群，從而有針對性的布局一系列的文旅休閑功能的配套設(shè)施,。

3.3“人和”-精準貼合消費客群,、項目專業(yè)運營團隊、地方領(lǐng)導三類需求

一,，項目深入挖掘區(qū)域資源,，內(nèi)部功能以客戶匹配邏輯，配套設(shè)施的目標客群一致,，針對同一種消費需求的群體（都市群體,、親子群體等），在不同的場域?qū)崿F(xiàn),。挖掘當?shù)貎?yōu)勢農(nóng)業(yè)IP水蜜桃,，并且導入現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的特色資源，在既有農(nóng)業(yè)資源基礎(chǔ)上實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈深化及優(yōu)化,，通過二產(chǎn)加工以文化衍生品的形態(tài)使其全年可售,，并提升其產(chǎn)業(yè)附加值,。田園東方蜜桃村所做的就是深挖水蜜桃文化，大力研發(fā)了桃花酒,、蜜桃豬,、桃膠、桃葉,、桃木等文化衍生品,，開拓區(qū)域農(nóng)業(yè)發(fā)展新方向田園主題旅游度假體驗，如舉辦“點花祈?！敝黝}活動,。項目橫向產(chǎn)業(yè)鏈與縱向消費鏈融合，不同鏈條之間可以產(chǎn)生更多消費需求,，吸引客流,。

二,，專業(yè)的人做專業(yè)的事，雙方共享收益,，合作共贏,。針對運營部分，整個項目采取開放式的分散運營模式,，即自主經(jīng)營 招商合作經(jīng)營,。如拾房清境文化市集以自營為主，少量采取招商合作,，酒店部分除了引進花間堂溫泉別墅酒店,、花間堂稼圃集度假酒店之外，企業(yè)自身也在自營酒店田園途家溫泉別墅酒店,，未來謀求品牌輸出,。主題樂園部分作為文旅板塊的核心引流產(chǎn)品，蜜桃豬的田野樂園是田園東方的自營涉足田野樂園項目,，集“田野農(nóng)場體驗 非動力游樂 IP沉浸體驗 自然教育'于一體的創(chuàng)新型樂園,，是國內(nèi)首個作為模型研發(fā)并實踐的田野型自然樂園品牌。

三,，抓住地方政府關(guān)鍵領(lǐng)導的需求,，企業(yè)以自身發(fā)展契合區(qū)域發(fā)展，雙方利益達到平衡,。2012年陽山鎮(zhèn)入選國家發(fā)展改革試點城鎮(zhèn),，2013年當?shù)匾?guī)劃提出打造“中國最美生態(tài)小城鎮(zhèn)”。當時蘇南鄉(xiāng)鎮(zhèn)在社會經(jīng)濟轉(zhuǎn)型背景下,，陽山鎮(zhèn)政府將鎮(zhèn)上工廠“請”出去,，也在積極探尋可持續(xù)發(fā)展之道,。

4、項目啟示

文旅綜合體項目邏輯開發(fā)田園綜合體類項目,，光依靠文旅的投入及產(chǎn)出,，項目存活困難，需要依靠地產(chǎn)項目別墅拾房桃溪,、洋房萬科有山產(chǎn)生的現(xiàn)金流為項目開發(fā)提供部分資金難以回本,，提供40年文旅配套設(shè)施用地倒逼企業(yè)提升運營能力，實現(xiàn)盈利,。

控制成本成為項目發(fā)展成功的關(guān)鍵,，在前端有效控制土地成本，休閑農(nóng)旅項目投入少,，后端的建安成本造價相對較低,，投資回報相對可控，由于本項目以長三角的親子類為主要客群,，相關(guān)的文旅配套硬件設(shè)施的費用相對可控,。

橫向產(chǎn)業(yè)鏈延伸與縱向消費鏈的緊密集合，產(chǎn)業(yè)鏈方面對陽山鎮(zhèn)既有農(nóng)業(yè)資源基礎(chǔ)上深化及優(yōu)化進行雙重提升,，在政府的幫助下,，東方園林也與當?shù)毓r(nóng)進行合作，從2011年開始,，原來每家三畝,、五畝散戶的種植方式被統(tǒng)一管理的農(nóng)場代替。桃園會有一部分開放給游玩的游客做休閑采摘,。東方園林聘請當?shù)氐姆N桃能手成為員工,、成為技術(shù)指導，聘請務農(nóng)人員成為職業(yè)農(nóng)民,，農(nóng)民只關(guān)注種桃,。而東方園林也可以邀請技術(shù)專家為其提供最先進的技術(shù)，且?guī)椭數(shù)亟ㄔO(shè)分銷渠道及包裝加工等工作,。消費鏈方面項目功能打造復合型明顯,，進一步引導客流，將消費留存于項目內(nèi)部,，提升項目及當?shù)鼐用袷杖?，獲取補貼，實現(xiàn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展,。

區(qū)域發(fā)展應與當?shù)禺a(chǎn)業(yè)資源挖掘緊密結(jié)合,，實現(xiàn)“1 1＞2”的效果。項目通過深入挖掘,、延伸陽山水蜜桃IP做大項目,，項目成功后,，也反作用于當?shù)貐^(qū)域的發(fā)展，對外進一步放大了陽山水蜜桃的品牌,。

成都協(xié)信多利農(nóng)莊–通過對有機農(nóng)業(yè)種植品類的分配，平衡農(nóng)業(yè)板塊的經(jīng)營,，通過文旅,、地產(chǎn)板塊實現(xiàn)盈利

1、項目基本情況

項目區(qū)位優(yōu)勢明顯,，位于都江堰精華灌區(qū)核心區(qū)和全國特色小鎮(zhèn)三道堰鎮(zhèn),，紅光街道白云村和三道堰街道的青塔村、秦家廟村等三村（社區(qū)）連片規(guī)劃建設(shè),，距成都市中心24KM,，此外從大區(qū)位項目與水結(jié)緣，三道堰于2014年被批準成為國家4A級旅游景區(qū),，被譽為“西部最美水鄉(xiāng)”,。

項目幅員廣闊,，面積7.3平方公里,，總規(guī)劃面積約2萬畝,區(qū)域內(nèi)集體建設(shè)用地約2900畝，農(nóng)村新型社區(qū)建設(shè)用地約1000畝,，特色小鎮(zhèn)和家庭農(nóng)莊建設(shè)用地約1900畝，規(guī)劃建設(shè)52萬平方米農(nóng)村新型社區(qū),、63萬平方米家庭農(nóng)莊和萬畝有機生態(tài)農(nóng)業(yè)示范基地,輻射帶動周邊5萬畝有機生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展,，是郫都區(qū)最早落地的田園綜合體項目。

項目開發(fā)背景經(jīng)歷一番波折,，2013年具備有機農(nóng)業(yè)基因的上海多利全資子公司“多利(成都)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司”入駐郫都區(qū)紅光鎮(zhèn)白云村。農(nóng)民以宅基地和集體建設(shè)用地入股,，成立村集體資產(chǎn)管理公司,。多利與村集體合作合作開發(fā)，展開全國首批田園綜合體的項目實踐與探索,，自主開展土地綜合整治和農(nóng)村新型社區(qū)建設(shè),，通過整理節(jié)余的集體建設(shè)用地掛牌出讓，實現(xiàn)土地整理項目收益和農(nóng)民股東利益分配,。項目一期128.38畝農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地掛牌成交價69萬/畝,，成交額達8858萬元。2016年多利引入中國平安集團投資控股多利,，依托保險資金解決都市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)“投資大,、周期長,、回報慢”的難題，后期退出,；2017年10月協(xié)信入股多利成為第一大股東,，為項目提供資金支持。

空間規(guī)劃為“三園一體”,，農(nóng)業(yè)板塊（田園）布局基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè),，是田園綜合體的發(fā)展基礎(chǔ)，發(fā)揮多利有機生態(tài)農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢,，通過公司化,、標準化、科技化運作,，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園,，形成所在區(qū)域的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)；文旅板塊（樂園）布局驅(qū)動型產(chǎn)業(yè),，以生態(tài)自然型多樣的旅游產(chǎn)品和度假產(chǎn)品組合,，釋放鄉(xiāng)村活力，創(chuàng)造更大能級的消費吸引力,，帶動第三產(chǎn)業(yè)造血驅(qū)動,；宜居板塊（家園）可持續(xù)發(fā)展，開展田園社區(qū)建設(shè),，服務原住民,、新移民、旅居客群,，最終形成的是一個新的可持續(xù)發(fā)展,、能自身循環(huán)的社區(qū)、小鎮(zhèn),。10%-20%的建設(shè)用地主要用于地產(chǎn)開發(fā) 商業(yè)配套 旅游配套,；80%-90%的農(nóng)業(yè)用地主要導入農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)資源。

2,、農(nóng)業(yè)板塊優(yōu)先開發(fā)建設(shè)，先行樹立形象與品牌,，地產(chǎn)板塊隨后產(chǎn)生短期現(xiàn)金流維持后續(xù)開發(fā),，文旅板塊導入持續(xù)運營，但是整體開發(fā)速度相對緩慢,，板塊之間粘合性不強,，缺乏有效聯(lián)動

圖-項目開盤&開業(yè)節(jié)奏圖（部分）

第一階段（2013-2015）：農(nóng)莊以有機農(nóng)業(yè)為核心,，前期先啟動農(nóng)業(yè)板塊,，打造標桿與形象,。基于有機農(nóng)業(yè)的土壤無害化要求，多利農(nóng)莊花3年時間去除曾經(jīng)被化肥,、農(nóng)藥污染過的土壤,，將土壤轉(zhuǎn)為真正有機。多利農(nóng)莊有機蔬菜土壤獲得有機轉(zhuǎn)化認證,，成為純凈的有機土壤,。

第二階段（2016-2017）：中期農(nóng)業(yè)板塊與宜居板塊協(xié)同，地產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金流,，支援項目開發(fā),。安置新居部分于2017年、2018年陸續(xù)完成部分居民回遷,，銷售部分多利桃花源有藍城代建,，2016年6月動工，2017年3月體驗區(qū)開始亮相,，一期17套合院全部售罄,，后續(xù)土地規(guī)劃、建設(shè)及運營由協(xié)信團隊負責,。

第三階段（2018-2020）：文旅板塊開始逐步完善并運營,，但是配套設(shè)施相對較少、聯(lián)動性偏弱,。內(nèi)部有樂園,、集市、共享農(nóng)場,、科普基地,、射箭俱樂部、度假酒店及小劇場等,，主要面向親子客群，但是只有娛樂休閑,，功能較為單一,，內(nèi)部的聯(lián)動性并不強。

3,、項目成為農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革試點項目和四川省,、成都市重點農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化項目，其優(yōu)秀的農(nóng)業(yè)基因構(gòu)建成功的基礎(chǔ),，合適的模式構(gòu)建成功的條件,，但發(fā)展過程中也存在明顯的問題

3.1優(yōu)秀的農(nóng)業(yè)基因構(gòu)建成功的基礎(chǔ)-企業(yè)端具備強大的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)基因，在田園綜合體上強化企業(yè)能力,、資本與渠道打通能力

一方面,，企業(yè)具備發(fā)展有機農(nóng)業(yè)基因,，有助于企業(yè)獲取土地。上海多利農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司（多利農(nóng)莊）,，成立于2005年,，通過13年創(chuàng)新發(fā)展，是上海地區(qū)最大的集研發(fā),、種植,、生產(chǎn)、加工,、配送,、銷售與售后服務為一體的有機農(nóng)產(chǎn)品供應商，已成為中國有機農(nóng)業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)和全國知名品牌,，在全國有9大基地,，總部位于上海，并分別在北京,、浙江,、成都、海南等地設(shè)立了分公司,。

另一方面,，企業(yè)構(gòu)建產(chǎn)業(yè)整合能力、模式造血能力,、技術(shù)支撐能力3大能力,，通過產(chǎn)業(yè)整合橫向做長，通過技術(shù)支撐縱向做深,，以基金帶動進行模式對外輸出,。產(chǎn)業(yè)整合能力方面，多利農(nóng)莊集聚農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)資源,，打通上下游產(chǎn)業(yè)鏈,，實現(xiàn)農(nóng)企之間的資源與優(yōu)勢互補；技術(shù)支撐能力方面,，培育優(yōu)質(zhì)土壤,，種植前經(jīng)過3~4年去除曾經(jīng)被化肥、農(nóng)藥污染過的土壤,，土壤無害化有機轉(zhuǎn)換期,，是有機農(nóng)產(chǎn)品的根本所在；多利農(nóng)莊聯(lián)合中國農(nóng)科院,、四川農(nóng)業(yè)大學和上海有機蔬菜工程技術(shù)研究中心組建都市農(nóng)業(yè)科創(chuàng)中心,，采取“成果轉(zhuǎn)讓 創(chuàng)新導師 孵化基地 服務平臺”模式，開展農(nóng)業(yè)高新科技成果孵化、新技術(shù)新品種示范和有機蔬菜行業(yè)標準研究,，并為入駐園區(qū)內(nèi)的農(nóng)業(yè)創(chuàng)客,、合作社提供技術(shù)輔導和支撐；模式造血能力方面,，多利田園綜合體通過政策資金扶持與產(chǎn)業(yè)基金帶動,，自有產(chǎn)業(yè)與技術(shù)資源等要素輸出，通過項目開發(fā)輸血 基地運營造血等構(gòu)建長期可持續(xù)運營商業(yè)模式,。

3.2合適的模式構(gòu)建成功的條件–“三產(chǎn)”聯(lián)動，宜居板塊以地產(chǎn)平衡現(xiàn)金流獲取短線收益,，農(nóng)業(yè)及文旅板塊獲取長線收益,，通過有機生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)銷聯(lián)盟模式構(gòu)建有機銜接的產(chǎn)業(yè)鏈條和利益鏈接機制

成都多利農(nóng)莊以農(nóng)業(yè)細分產(chǎn)業(yè)，有機農(nóng)業(yè)為主打,，疊加農(nóng)業(yè)加工,、服務?！耙划a(chǎn)”以特色農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn),、有機種植、現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)以及科技農(nóng)業(yè)為依托,，農(nóng)產(chǎn)品選擇水稻,、柑桔、中草藥三個方向,。其中水稻為大宗產(chǎn)品,，在市場上形成強銷售能力，且能獲得政府補貼,；結(jié)合當?shù)靥厣?，選取高附加值產(chǎn)品：柑桔（有機產(chǎn)品，果子,、果皮等都可得到有效利用）,；中草藥作為農(nóng)業(yè)收入的主力，與日本漢方合作,，以訂單方式規(guī)避市場供求波動的風險,；“二產(chǎn)”推動農(nóng)產(chǎn)品加工和供應為載體，通過對農(nóng)產(chǎn)品加工及包裝等工序,，形成了一系列有機食材品牌，多利旗下品牌有多利農(nóng)莊壓榨葵花籽油,、多利紅針云南大葉工夫紅茶,、多利圓粒香大；“三產(chǎn)”以田園休閑、旅游度假,、特色民宿,、市民農(nóng)莊為代表，文旅板塊以生態(tài)自然型和多樣的旅游產(chǎn)品和度假產(chǎn)品的組合,，獲取長線收益,，比如主題樂園、精品酒店,、民宿集群和營地等,；宜居板塊找藍城代建酒店和住宅產(chǎn)品多利.桃花源，通過地產(chǎn)銷售回正一定的現(xiàn)金流,，獲取短線收益,。

3.3企業(yè)進入成都,，對政府的承諾高,，但最后土地獲取遇到阻礙。雖然項目在一二三產(chǎn)都發(fā)力,，但在產(chǎn)業(yè)融合,、前期市場研判及項目收益模型等多方面上存在問題

文旅發(fā)揮空間有限，且在激烈的競爭環(huán)境下沒有做出亮點與特色,，難以為項目導流,。項目以有機農(nóng)業(yè)為主導，農(nóng)業(yè)用地體量大,，文旅及地產(chǎn)體量相對偏少,，造成文旅可發(fā)揮空間有限，且在成都激烈的文旅市場競爭環(huán)境下,，項目文旅板塊吸引力較弱,，難以導入大量客流，不利于項目后續(xù)發(fā)展,。

多利進入成都市場,，對區(qū)域市場的研判偏弱、把控能力不強,。一方面,，企業(yè)進入成都，遭遇成都本地有機生態(tài)農(nóng)業(yè)商尚作的阻擊,；凸顯精準瞄準目標市場的重要性和市場研判的重要性,，成都無有機農(nóng)業(yè)政策支持的優(yōu)勢；此外農(nóng)業(yè)與文旅無法深度融合,，地產(chǎn)板塊開發(fā)的項目只能為項目提供少量的發(fā)展資金,。

農(nóng)莊有機蔬菜銷售采取CSA模式，即社區(qū)定制銷售的模式。以產(chǎn)定銷市場機制也存在缺陷,，且有機農(nóng)業(yè)大規(guī)模種植成本過高,，產(chǎn)品價格高，消費受眾面較有限,，目前國內(nèi)高端有機農(nóng)業(yè)的市場可接受程度并不高,，發(fā)展空間有限，且以社區(qū)定制銷售的模式為企業(yè)積累資金池,，一旦企業(yè)或者市場發(fā)生變化,，用戶投入的資金難以兌現(xiàn)，容易產(chǎn)生旁氏騙局,。

4,、項目啟示

以企業(yè)力量促進當?shù)禺a(chǎn)業(yè)升級及優(yōu)化，更易獲得政府的支持,。企業(yè)對當?shù)剡M行技術(shù)強支撐,，促進當?shù)剞r(nóng)業(yè)技術(shù)進步。項目與科研院所合作,，為入駐園區(qū)內(nèi)的農(nóng)業(yè)創(chuàng)客,、合作社提供技術(shù)輔導和支撐。

把握國家及地方的發(fā)展動態(tài),，從中獲取政策紅利,。本項目在農(nóng)村集體經(jīng)營新建設(shè)用地入市改革試驗中獲得成都市政府的支持，以自身農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)基因獲取土地資源,。

強化產(chǎn)業(yè)整合能力,，延伸產(chǎn)業(yè)鏈。項目集聚農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)資源,，打通上下游產(chǎn)業(yè)鏈,，實現(xiàn)一產(chǎn)、二產(chǎn),、三產(chǎn)的有機整合,，實現(xiàn)農(nóng)企之間的資源與優(yōu)勢互補，實現(xiàn)投資方,、運營方,、村委會、居民,、政府方等多方共贏局面,。

偏重產(chǎn)業(yè)的項目，應該以產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的維度整盤思考項目未來生存的空間,，注重板塊之間功能粘合性,，可促進項目的可持續(xù)發(fā)展,，這考驗了企業(yè)的產(chǎn)業(yè)設(shè)計融合思路。

雅達·陽羨溪山–產(chǎn)業(yè)先至性思維，在尚不具備產(chǎn)業(yè)的區(qū)域規(guī)劃康養(yǎng)產(chǎn)業(yè),，房地產(chǎn)板塊現(xiàn)金流支持整體項目開發(fā),，對賭市場的發(fā)展空間獲取未來產(chǎn)業(yè)收益

1、項目基本情況

項目位于上海市外溢的第二圈層宜興市的陽羨生態(tài)旅游度假區(qū),。項目選址宜興市湖?鎮(zhèn)陽羨湖南側(cè),，距離宜興23km，其坐落的宜興市立體式交通區(qū)位優(yōu)勢明顯,，境內(nèi)寧杭高速公路,、錫宜高速公路、104國道,、宜金,、宜漕等高等級公路縱橫交錯，新長鐵路穿境而過,，蕪申運河,、錫溧漕運河呈十字貫穿全境，航空,、鐵路,、公路和水路運輸方便快捷。宜興周邊現(xiàn)有蘇南碩放,、常州奔牛,、杭州蕭山、南京祿口,、上海浦東,、上海虹橋等6大國際機場。從宜興到南京,、杭州,、無錫高速公路僅需用時1小時，1.5小時可到蘇州,，2小時可到上海,；高鐵到南京、杭州僅需30分鐘,，2小時可達上海,，5小時可到北京，宜興高鐵可直達全國大部分重要城市,。

項目周邊的自然生態(tài)環(huán)境具備先天優(yōu)勢,，依托陽羨溪山山水資源，依山臨水,，茶田,、竹林環(huán)繞。在總規(guī)劃用地約6100畝上,，項目將建筑形態(tài)融入山水,、茶園之中，復制烏鎮(zhèn)雅園中的社區(qū)老年大學等養(yǎng)老配套,，采用“學院式養(yǎng)老”,，目標打造陽羨湖游覽區(qū)、小鎮(zhèn)中心區(qū),、頤養(yǎng)社區(qū),、田園村莊、休閑度假區(qū)等五大功能片區(qū),，致力建設(shè)成為國家田園小鎮(zhèn)的示范案例,。項目預計總投資80億元，于2017年8月簽約,，于2017年年底啟動建設(shè),。

2,、項目康養(yǎng)配套 旅游文化娛樂配套先行,，培育項目氛圍，以高標準的標準匹配高端客戶需求,，抬升養(yǎng)生居住項目售價

項目配套先行,，前期打造了旅游設(shè)施濱湖公園、東坡閣,，康養(yǎng)設(shè)施銀齡匯,、雅達書院（老年大學）及產(chǎn)業(yè)配套系統(tǒng)小鎮(zhèn)食堂、雅達生活書店,、文化藝術(shù)中心,，為項目營造氛圍，抬升同時間段開盤的養(yǎng)生居住區(qū)銷售售價,，其中倚山組團及觀湖組團產(chǎn)品面積的面積有158㎡,、180㎡、220㎡中式合院,，進云組團面積有83㎡,、99㎡、118㎡多層洋房,，本項目可售均價比宜興市場同類產(chǎn)品高出約10000元/㎡,。

項目對消費客群精細畫像，以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品,、服務,、環(huán)境、配套等匹配高端的康養(yǎng)客群的需求,。而項目坐落于長三角城市群內(nèi)是巨大優(yōu)勢,，區(qū)域內(nèi)部高凈值的老年人口對生活品質(zhì)及服務要求較高。

3,、項目進入康養(yǎng)行業(yè)長達10年，在成功開發(fā)烏鎮(zhèn)雅園的基礎(chǔ)上積累成功的經(jīng)驗,，實現(xiàn)“從0到1”的突破,，不斷在產(chǎn)品、規(guī)劃,、產(chǎn)業(yè)融合,、產(chǎn)業(yè)運營方面加大力量投入

從企業(yè)端分析，企業(yè)以烏鎮(zhèn)雅園項目起家,，具備康養(yǎng)基因,。

一，企業(yè)具有發(fā)展遠見,，早于2011年成立了雅達國際控股有限公司,，進軍康養(yǎng)行業(yè)，企業(yè)緊抓國內(nèi)康養(yǎng)市場的發(fā)展痛點,，站在政府端思考填補政府在康養(yǎng),、養(yǎng)老發(fā)展的缺位，滿足資本端需求,，以康養(yǎng)IP收獲資本與政府的雙重認可,。

二，企業(yè)有康養(yǎng)基因,，借鑒烏鎮(zhèn)雅園的成功經(jīng)驗,，企業(yè)具有豐富的操盤經(jīng)驗。企業(yè)于2012年6月雅達國際投資建設(shè)首個實體項目烏鎮(zhèn)雅園,，采用“復合式園區(qū)養(yǎng)老”模式,，目前已經(jīng)成為國內(nèi)功能最全、設(shè)施最先進,、規(guī)模容量最大的復合型健康養(yǎng)老園區(qū),。

三，雅達創(chuàng)始人蔣建寧原為中青旅CEO,，具備烏鎮(zhèn)和古北水鎮(zhèn)運作經(jīng)驗,強于文旅設(shè)計運營,。雅達·陽羨溪山項目整體規(guī)劃設(shè)計達到了國內(nèi)先進水平,，以小鎮(zhèn)標志性景觀建筑東坡閣為代表，其由國內(nèi)古建筑學泰斗朱光亞先生主持設(shè)計,，采用宋代建筑風格,，與整個山勢融為一體。

從項目端分析,，項目地理優(yōu)勢及資源優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)融合,、產(chǎn)品打造,、小鎮(zhèn)運營等方面起到賦能作用。

一,，雅達康養(yǎng)項目落地選址對周邊的資源具有偏向性,，本項目地理優(yōu)勢及資源優(yōu)勢十分明顯。項目所在的陽羨國家級旅游區(qū)核心區(qū)（湖?鎮(zhèn)）,。陽羨國家級旅游區(qū)境內(nèi)山水相依,，自然環(huán)境得天獨厚，森林覆蓋率高達80%以上,，PM2.5低至個位數(shù),，負氧離子每立方厘米可達20000個，空氣質(zhì)量常年達到國家一級標準,，境內(nèi)擁有3個4A級景點及一批特色景點,。

二，項目導入集團內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)資源有機農(nóng)業(yè),，鏈接外部資源,，本項目導入銀齡匯，集展示,、體驗及銷售三大功能于一體,，其中多項人性化、適老化產(chǎn)品及設(shè)計運用于項目的居住產(chǎn)品中,，從居住空間,、養(yǎng)老用品、科技運用,、細節(jié)設(shè)計等方面展示健康養(yǎng)生養(yǎng)老生活,；雅達農(nóng)業(yè)園等配套設(shè)施，雅達農(nóng)業(yè)園區(qū)有百畝油菜花海,、6600平米的智能溫室和百合有機種植園,，拉長產(chǎn)業(yè)鏈。

三,，項目產(chǎn)品功能打造上以文旅為核心,，開發(fā)大量的養(yǎng)生居住產(chǎn)品，疊加康養(yǎng)功能,，偏重“養(yǎng)”,，關(guān)注老年人的身心健康，打造新型生活方式的康居產(chǎn)品及精神產(chǎn)品,，產(chǎn)品堅持適老化設(shè)計理念,，精細化、高標準打造產(chǎn)品,，提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品與服務,，延伸消費鏈與產(chǎn)業(yè)鏈。

四,，項目以自持運營思路提升服務及產(chǎn)品品質(zhì),，發(fā)揮標桿效應，而不同板塊之間相互聯(lián)動,，提升客群的轉(zhuǎn)化率。產(chǎn)業(yè)板塊以長周期自持進行運營的產(chǎn)業(yè)思維涉足康養(yǎng)產(chǎn)業(yè),，保障業(yè)態(tài)的運營水準和服務品質(zhì),，本項目中小鎮(zhèn)中心的約4.2萬方商業(yè)配套全部由開發(fā)企業(yè)自持；休閑文旅開發(fā)旅游產(chǎn)品可導入的旅游客戶,，可實現(xiàn)旅游客戶與置業(yè)投資者的兩重身份互換,；地產(chǎn)板塊大量的別墅及普通住宅銷售產(chǎn)品為項目帶來現(xiàn)金流維持整體開發(fā)，后期可通過商業(yè)出租收入及康養(yǎng)板塊獲取長遠的收益,。

4,、項目啟示

企業(yè)端來說，企業(yè)以真實的產(chǎn)業(yè)導入更易獲得地方政府的政策支持及補貼,。從某種意義上來說,，企業(yè)承擔了地方政府在康養(yǎng)、養(yǎng)老問題上的職能缺失,，解決當下老年人的康養(yǎng)難點,，導入與康養(yǎng)相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)，獲得宜興市政府支持,。企業(yè)早期打造的標桿項目烏鎮(zhèn)雅園已經(jīng)起到成功示范的作用,，雅達·陽羨溪山成為國內(nèi)為數(shù)不多以康養(yǎng)勾地的成功項目，具有成功標桿及示范效果的產(chǎn)業(yè)IP更容易獲得政府的認可,。

從項目端來說,，一，項目以產(chǎn)業(yè)發(fā)展思維運營園區(qū),，堅持長周期自持運營,，躬身入局,，以人為本，做好服務,，提升生活性產(chǎn)品的品質(zhì),，可以實現(xiàn)“以老帶新”、導入更多客流的效果,。二,，康養(yǎng)大盤項目以文旅為核心，發(fā)展度假式體驗,，疊加“輕”康養(yǎng),，充分把握老年人的心理及身體的需求，以頤養(yǎng)為主,，做足“養(yǎng)”的魅力,，并延伸“產(chǎn)”的功能，滿足不同年齡層次的健康及康養(yǎng)需求,，拉長消費鏈條,。

從區(qū)域發(fā)展來看，差異化打法,，通過項目規(guī)劃及地產(chǎn)策劃打造產(chǎn)品的稀缺性,，抬升地產(chǎn)價值。宜興屬于上海外溢第二圈層,，當?shù)厥形穆玫禺a(chǎn)的市場需求不旺,，以文旅地產(chǎn)項目竹海嶺上為例，自2013年開盤,，但是銷售慘淡,。本項目以差異化定位，文旅疊加康養(yǎng),，抬升房地產(chǎn)價值,。

產(chǎn)業(yè)鏈接板塊總結(jié)

從產(chǎn)業(yè)角度看,，一,，以文旅鏈接產(chǎn)業(yè)類型，產(chǎn)業(yè)鏈形成,，放大了產(chǎn)業(yè)鏈價值,，文旅板塊為項目導入大量的客流。以田園東方為例,，改變當?shù)剞r(nóng)民“自種自銷”到“農(nóng)民有組織地種植,，企業(yè)建廠加工并建設(shè)銷售渠道”，幫助收益提升。

二,，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈接文旅類型,，以產(chǎn)業(yè)維度思考項目整體發(fā)展，基于區(qū)域農(nóng)業(yè)的發(fā)展情況,，以協(xié)信多利為例,，需要深入挖掘當?shù)氐霓r(nóng)業(yè)資源，做出區(qū)域特色及品牌,，營造區(qū)域產(chǎn)業(yè)IP,，力爭在市場突圍中贏得勝利。

三,，在稍欠缺做康養(yǎng)需求區(qū)域發(fā)展康養(yǎng)產(chǎn)業(yè),，項目以產(chǎn)業(yè)的先至性在無需求的市場提前進行戰(zhàn)略性布局，發(fā)展康養(yǎng)及文旅產(chǎn)業(yè),，通過扶持產(chǎn)業(yè),，為緩解產(chǎn)業(yè)未來的市場缺口，以房地產(chǎn)的現(xiàn)金流支持整體項目滾動開發(fā),。

未來產(chǎn)業(yè)做大到一定規(guī)模且可盈利,，可發(fā)揮規(guī)模效應，企業(yè)可實現(xiàn)在資本市場“跑馬圈地”,，以雅達·陽羨溪山為例,。

從項目角度看，一,，產(chǎn)業(yè)賦予項目IP,，成為項目亮點,，其中文旅板塊對IP起到支撐作用,，從而使得整體項目獲得盈利。以蘇州市常熟市的隆力奇養(yǎng)生小鎮(zhèn)為例,，以傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)賦予IP,，以蛇文化為基礎(chǔ)，以健康,、養(yǎng)生工業(yè)產(chǎn)品為主體,，成功打造成為中高端健康、養(yǎng)生度假為主的工業(yè)旅游特色養(yǎng)生小鎮(zhèn),。

二,，產(chǎn)業(yè)IP勾地可降低土地成本，關(guān)鍵在于以合適的產(chǎn)業(yè)切入,，融入?yún)^(qū)域發(fā)展,。

從區(qū)域角度看，產(chǎn)業(yè)幫助區(qū)域盤活片區(qū)資源，通過“外掛”文旅,，導入人流,，從而實現(xiàn)在地消費，帶動區(qū)域發(fā)展,。

綜上所看,，“產(chǎn)業(yè) 地產(chǎn)”邏輯去布局產(chǎn)業(yè)類項目，以地產(chǎn)收益幫助一些產(chǎn)業(yè)發(fā)展稍欠缺的區(qū)域發(fā)展產(chǎn)業(yè),，戰(zhàn)略性規(guī)劃布局,，以“有形的手”驅(qū)動產(chǎn)業(yè)發(fā)展；“產(chǎn)業(yè) ”項目關(guān)鍵在于產(chǎn)業(yè)基因匹配區(qū)域發(fā)展,，從“吃住行游購娛商學養(yǎng)”等要素中延伸產(chǎn)業(yè)鏈條,，以“產(chǎn)業(yè) 文旅”為例，需考慮產(chǎn)業(yè)能長遠存活,，以產(chǎn)業(yè)帶動文旅發(fā)展或者兩者在一定程度上相互促進,，否則一方失衡，項目很容易失??；“產(chǎn)業(yè) ”項目中，整體投資資金不高,，產(chǎn)業(yè)板塊的資金投入,、成本管控相對可控，項目成功的機率提升,。