物權(quán)法中定義了業(yè)主應(yīng)該享有以下8項權(quán)益：

第一、所有權(quán)

物權(quán)法中指的所有權(quán)是業(yè)主對于建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán),。包括占有,、使用、收益,、處分四項權(quán)能,。在行使權(quán)利時不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益,。

第二、共有權(quán)

物權(quán)法中指的共有權(quán)是業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分享有共有權(quán),，包含二個特點：一是不得以放棄權(quán)利而不履行義務(wù),。二是在轉(zhuǎn)讓時隨著住宅一并轉(zhuǎn)讓，不得單獨轉(zhuǎn)讓,。

第三,、管理權(quán)

管理權(quán)是物權(quán)法明確業(yè)主應(yīng)享有的權(quán)利，管理權(quán)來源于業(yè)主共有權(quán),，業(yè)主不能單獨行使管理權(quán),，可通過業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者委托的物業(yè)公司,、其他機構(gòu)來行使,。

第四、決定權(quán)

決定的事項及議事規(guī)則和物業(yè)管理條例中有一些沖突,，物權(quán)法實施后,，物業(yè)管理條例應(yīng)當(dāng)做相應(yīng)的修改。我個人認(rèn)為有很大突破的就是業(yè)主可決定改建,、重建建筑物及其附屬設(shè)施,，這一條如能操作對于業(yè)主來說可能會帶來很大的利益空間。

第五,、收益權(quán)

指對共有部分的經(jīng)營收益,，包括社區(qū)廣告、車位,、出租等經(jīng)營收益全體業(yè)主可按照專用部分占建筑物總面積的比例進行分配,。

第六、知情權(quán)

物權(quán)法中僅規(guī)定業(yè)主對于維修資金的籌集和使用享有知情權(quán),，但應(yīng)不限與此,，還應(yīng)包括業(yè)主委員會、物業(yè)公司管理的費用,、收益,、分配、重大決策的執(zhí)行情況等。

第七,、監(jiān)督權(quán)

指業(yè)主對于物業(yè)公司或者其他管理人的管理有監(jiān)督的權(quán)利,。

第八、訴訟權(quán)

業(yè)主對于業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權(quán)益的,，可訴訟請求法院撤銷,，對于其他業(yè)主或居民飼養(yǎng)動物、棄置垃圾,、違章搭建,、侵占通道等侵害合法權(quán)益的行為，可訴訟要求停止侵害,、消除危險,、排除妨害、賠償損失,。

通過以下具體案例體現(xiàn)業(yè)主應(yīng)該享有哪些權(quán)益,？

車位：規(guī)劃的車位應(yīng)當(dāng)先滿足業(yè)主需要

問：我在某樓盤購買了一套商品房，由于開發(fā)商將車位的價格定得很高（十五六萬元一個）,，我不打算購買車位,，只想租。但是開發(fā)商說車位只賣不租,，根據(jù)《物權(quán)法》,，小區(qū)車位應(yīng)該如何歸屬？業(yè)主是否可以要求租賃車位,？

解答：

《物權(quán)法》的第七十四條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi),，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要,。建筑區(qū)劃內(nèi),，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,，由當(dāng)事人通過出售,、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,，屬于業(yè)主共有,。”

該條規(guī)定得很明確,，在建筑區(qū)劃內(nèi)的停車位,，業(yè)主應(yīng)同開發(fā)商協(xié)商購買或者租用，開發(fā)商不同意出租,，只愿意出讓的話,，開發(fā)商的行為也是合法的,；如果開發(fā)商出租或者出讓的是業(yè)主共有道路或者其他場地的話，那業(yè)主完全可以向開發(fā)商主張權(quán)利,，畢竟根據(jù)該條規(guī)定,，業(yè)主共有道路和其他場地中用于停放汽車的車位是屬于業(yè)主共有的，不屬于開發(fā)商所有,，業(yè)主完全可以不向開發(fā)商支付這類費用,。

物管：業(yè)主大會可更換小區(qū)物管公司

問：我們小區(qū)物業(yè)管理收費高，管理水平低,，與業(yè)主關(guān)系緊張,。根據(jù)《物權(quán)法》，我們業(yè)主可以通過什么途徑來更換小區(qū)物業(yè)管理公司,？小區(qū)業(yè)委會的權(quán)利,、義務(wù)有哪些？

解答：

根據(jù)《物權(quán)法》第七十五,、七十六條的規(guī)定，業(yè)主可以成立業(yè)主大會,、業(yè)主委員會更換小區(qū)物管公司,，其權(quán)利、義務(wù)包括：制定修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約,、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人,，以及籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金等。

業(yè)主承擔(dān)公共部位維修,、維護費

問：小區(qū)內(nèi)的公共綠地,、道路，或者建筑物公共部位（電梯,、水箱）的維修,、維護費用，根據(jù)《物權(quán)法》,，應(yīng)該由誰來支付,？

解答：

《物權(quán)法》沒有直接規(guī)定公共綠化、道路或者建筑物公共部位的維護,、維修費用的承擔(dān)問題,。但《物權(quán)法》第72條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利,，承擔(dān)義務(wù),；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)?！痹摋l應(yīng)含有業(yè)主承擔(dān)公共部位維修,、維護費之意,。

物業(yè)管理實踐中，日常維護,、維修費依法屬于物業(yè)管理服務(wù)成本,，從業(yè)主所交的管理費中支出，支出超出管理費用之外的,，視物業(yè)管理的體制而有所不同：包干制的,，超出部分由物業(yè)管理公司承擔(dān)；酬金制的,，超出部分由各業(yè)主分?jǐn)?。若公共部位的維修屬中修或以上的，則不管屬于何種制度,，該費用由各業(yè)主承擔(dān),。有維修資金的，在維修資金增值部分中開支,，增值部分不足以開支的,，由物業(yè)管理維修基金墊支，墊支部分再向業(yè)主收回,。

業(yè)主對建筑物內(nèi)經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)

問：一些小區(qū)物業(yè)公司為了謀取利益,，在小區(qū)內(nèi)搞各種展會，并利用建筑物的外墻為一些公司做各種墻體廣告,，或者改變會所功能,，將其改成酒樓、歌廳等經(jīng)營性場所,?！段餀?quán)法》中對此有何規(guī)定，業(yè)主該如何維護自己的利益,？

解答：

《物權(quán)法》第七十條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅,、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利,?！?/p>

第七十二條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利,，承擔(dān)義務(wù),；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)?！?/p>

根據(jù)前述規(guī)定,，“建筑物的外墻”屬于建筑物的“共有部分”，業(yè)主對其享有共有和共同管理的權(quán)利,，未經(jīng)許可,，物業(yè)公司不得擅自做廣告牟利,。對于“會所”，應(yīng)考慮其性質(zhì),，如果登記為“經(jīng)營性用房”,，則權(quán)利人對其享有完全的使用和處分權(quán)；如果屬于業(yè)主共有,，則不得擅自改變用途牟取利益,。

產(chǎn)權(quán)：3個月內(nèi)要登記

問：我打算買房，現(xiàn)看中了某樓盤一套商品房,。根據(jù)《物權(quán)法》,，如果開發(fā)商將房“一房兩賣”，或者樓盤出現(xiàn)爛尾情況,，我怎樣保護自己的權(quán)利,？

解答：

新頒布的《物權(quán)法》第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán),，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記,。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,，處分該不動產(chǎn)的,，不發(fā)生物權(quán)效力?！?/p>

今后，購房者在和賣房人簽訂了買賣合同后,，就可以到房屋登記機構(gòu)辦理預(yù)告登記,，在付完房款后，再進行產(chǎn)權(quán)登記,。這樣就可以避免“一女二嫁”了,。要注意的是，從可以辦理登記之日起3個月內(nèi)要登記,，否則預(yù)告登記就失效了,。

老公私自將房屋賣出，妻子可依法維權(quán)

問：我已結(jié)婚,，婚后購買的房屋產(chǎn)權(quán)證上只登記了老公一個人的名字,。我想咨詢，如果老公私自將房屋賣出,，我該怎樣維護自己的權(quán)利不受損害,？

解答：

根據(jù)《婚姻法》的規(guī)定，婚后購買的房產(chǎn)屬于夫妻共有財產(chǎn),，在未征得妻子同意的情況,，丈夫私自將房屋出售侵犯了妻子對房屋共有部分的所有權(quán),，但是根據(jù)《物權(quán)法》第106條的規(guī)定，如果購買者確實不知道這是夫妻共同財產(chǎn),，支付了合理的房款,，并且依照法律規(guī)定辦理了房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，該購買者就可認(rèn)為是善意取得,，其權(quán)益應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒杀Ｕ?，有?quán)不必歸還該套房屋，在此種情況下妻子只能向丈夫請求賠償損失,。當(dāng)然,，如果購買者并非善意購買或者沒有履行相應(yīng)的登記手續(xù)，妻子有權(quán)要求追回房產(chǎn),。

村民出賣和出租住房后,，不得再申請新的宅基地

問：我是一名外地人，由于收入有限,，打算買城內(nèi)農(nóng)民的宅基地或者自建房屋居住,。根據(jù)《物權(quán)法》，農(nóng)民的宅基地或者自建房是否可以轉(zhuǎn)讓,？

解答：

《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定“宅基地使用權(quán)的取得,、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定,?！睂τ谵r(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓問題，應(yīng)該適用《土地管理法》的規(guī)定,。

《土地管理法》第六十二條第一款規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū),、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn),。”第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣,、出租住房后,，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn),?！?/p>

《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)管理流轉(zhuǎn)辦法》第四條規(guī)定，村民住宅用地使用權(quán)不得流轉(zhuǎn),，“因轉(zhuǎn)讓,、出租和抵押地上建筑物、其他附著物而導(dǎo)致住宅用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,、出租和抵押的除外,。村民出賣和出租住房后,，不得再申請新的宅基地?！?/p>

因此,，不能購買宅基地用于自建房屋。

住宅土地使用期限屆滿后自動續(xù)期

問：根據(jù)有關(guān)規(guī)定,，住宅房產(chǎn)的土地使用期限是70年,，商業(yè)是40年，寫字樓是50年,。如果土地使用期限屆滿后,，我是否還擁有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)？如果可續(xù)期,，我是否還要繳費,？

解答：

《物權(quán)法》第149條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期,。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期,，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬,，有約定的,，按照約定；沒有約定或者約定不明確的,，依照法律,、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！?/p>

根據(jù)該規(guī)定,，住宅土地使用期限屆滿后，自動續(xù)期,，業(yè)主仍擁有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。而非住宅物業(yè)的續(xù)期,、建筑物產(chǎn)權(quán)歸屬及續(xù)期是否需繳費,，仍有待相關(guān)配套法律進行完善。

70年內(nèi)住宅建筑物損壞,，若住宅建筑物物權(quán)尚存,，則土地使用權(quán)仍會自動續(xù)期

問：有的物業(yè)建筑質(zhì)量很難維持到70年，如果建筑物已提前損壞,，那么土地使用期是否還會自動續(xù)期,？

解答：

按照《民用建筑設(shè)計通則》的規(guī)定，重要建筑和高層建筑主體結(jié)構(gòu)的耐久年限為100年,，一般性建筑為50～100年,。

因此,，在土地使用權(quán)期限的70年內(nèi)，住宅建筑物損壞的,，可以維修,，并不必然導(dǎo)致物權(quán)的滅失。根據(jù)立法本意,，若住宅建筑物物權(quán)尚存,，則土地使用權(quán)仍會自動續(xù)期。

業(yè)主享有“陽光權(quán)”

問：我居住的小區(qū)商品房,，原本樓盤規(guī)劃的間距比較開闊,，但是等收樓時才發(fā)現(xiàn)，樓盤間距實際上很窄,。我購買的是第2層房屋,，盡管臥室都是朝南，但是一天之中,，很難有較長時間能夠射進陽光,，通風(fēng)情況也不太好，居住的感覺相當(dāng)壓抑,、不舒服,。我想咨詢，根據(jù)《物權(quán)法》,，我該如何維護自己的權(quán)利?

解答：

根據(jù)《物權(quán)法》第89條的規(guī)定：“建造建筑物,，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng),、采光和日照,。”

可見《物權(quán)法》為公民維護“陽光權(quán)”提供了法律依據(jù),。由于開發(fā)商的違規(guī)施工,，超規(guī)劃建設(shè)，導(dǎo)致新建住宅樓層數(shù)過高,，密度過大而影響了相鄰建筑物的日照權(quán)利,，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承當(dāng)相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任，權(quán)利人有權(quán)要求開發(fā)商消除妨礙等,，但是《物權(quán)法》的規(guī)定只是明確了“陽光權(quán)”的歸屬,，《侵權(quán)責(zé)任法》則將明確權(quán)屬受到侵害該怎么辦，全國人大常委會2007年立法計劃安排的9件預(yù)備立法項目中就包括制定《侵權(quán)責(zé)任法》,，待該法出臺后,，廣大公民的“陽光權(quán)”將會更好地得以保障。

鄰居要為維修問題提供便利

問：我居住在一樓，房屋下水管道經(jīng)常發(fā)生堵塞事件,，污水漫到房間內(nèi),，不得不找人維修。但是由于發(fā)生堵塞不是我們一家的問題,，而是關(guān)系到樓上,、樓下很多鄰居，他們由于家里暫時沒有堵塞,，常常不愿意我們?nèi)ニ麄兗也檎以?，因此一直沒有找到問題所在，每次維修都是治標(biāo)不治本,，到現(xiàn)在問題都沒有得到徹底解決,。請問，根據(jù)《物權(quán)法》,，我有權(quán)請求鄰居配合維修房屋嗎,？

解答：

根據(jù)《物權(quán)法》第88條規(guī)定：“不動產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線,、電纜,、水管、暖氣和煤氣管線等必須利用相鄰?fù)恋?、建筑物的,，該土地、建筑物的?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利,?！?/p>

此前因為修房子、通管道等問題,，引發(fā)鄰居之間的糾紛很多,，此次明確規(guī)定，如果鄰居必須要通行,，或者通管道等,，必須要提供必要的便利。比如樓下鄰居發(fā)現(xiàn)家中管道堵了,，問題可能出在樓上,，那樓上鄰居就要提供便利，讓樓下居民進行管道的檢查,。

拆遷：應(yīng)當(dāng)依法給予補償

問：我的房屋不動產(chǎn)在土地使用期限內(nèi)，什么情況下政府有權(quán)進行拆遷,？按什么樣的補償標(biāo)準(zhǔn)給予拆遷補償,？

解答：

《物權(quán)法》第42條的規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位,、個人的房屋及其他不動產(chǎn),?！?/p>

由此可以看出，拆遷,、征地關(guān)系到老百姓的切身利益,，此次明確規(guī)定此前提必須是為了公共利益。而相應(yīng)的補償標(biāo)準(zhǔn)也明確,，征收集體所有的土地,，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補償費、安置補助費,、地上附著物和青苗的補償費等費用,，并且要安排被征地農(nóng)民的社會保障費用；征收個人住宅的,，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補償并保障被征收人的居住條件,。