第七十二條 業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利,，承擔(dān)義務(wù),；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅,、經(jīng)營性用房,，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

●條文主旨

本條是關(guān)于業(yè)主對專有部分以外的共有部分權(quán)利義務(wù)的規(guī)定,。

●立法背景

現(xiàn)實(shí)中,，關(guān)于業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，是否僅享有權(quán)利,，不承擔(dān)義務(wù),；業(yè)主是否可以放棄對共有部分的權(quán)利為由，不履行義務(wù),；業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅,、經(jīng)營性用房，其對建筑物共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利是否一并轉(zhuǎn)讓等問題,，看法不一,。

●條文解讀

本條明確規(guī)定業(yè)主對專有部分以外的共有部分既享有權(quán)利，又承擔(dān)義務(wù),。這一權(quán)利義務(wù)包括兩部分內(nèi)容,。一是業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有權(quán),，二是業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利。

業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有權(quán),，即每個(gè)業(yè)主在法律對所有權(quán)未作特殊規(guī)定的情形下,，對專有部分以外的走廊、樓梯,、過道,、電梯、外墻面,、水箱,、水電氣管線等共有部分，對道路,、綠地,、公用設(shè)施、物業(yè)管理用房以及其他公共場所等共有部分享有占有,、使用,、收益或者處分的權(quán)利。但是,，如何行使占有,、使用、收益或者處分的權(quán)利,，還要依據(jù)物權(quán)法及相關(guān)法律,、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定,。例如,，本法第80條規(guī)定，建筑物共有部分的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng),，有約定的，按照約定,；沒有約定或者約定不明確的,，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。業(yè)主對專有部分以外的共有部分的共有權(quán),，還包括對共有部分共負(fù)義務(wù),。同樣，業(yè)主對共有部分如何承擔(dān)義務(wù),，也要依據(jù)物權(quán)法及相關(guān)法律,、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定。例如依據(jù)本法第83條的規(guī)定,，業(yè)主對共有部分承擔(dān)的義務(wù)有,，不得在共有部分任意棄置垃圾、違章搭建，不得隨意侵占通道等,。又如,，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第55條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營的,，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)豐大會,、物業(yè)管理企業(yè)的同意后,，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

業(yè)主對專有部分以外的共有部分不僅享有共有的權(quán)利,，還享有共同管理的權(quán)利,，有權(quán)對共用部位與共用設(shè)備設(shè)施的使用、收益,、維護(hù)等事項(xiàng)行使管理的權(quán)利,，同時(shí)對共有部分的管理也負(fù)有相應(yīng)的義務(wù)。

由于業(yè)主對專有部分以外的共有部分既享有權(quán)利,，又負(fù)有義務(wù),，有的業(yè)主就可能以放棄權(quán)利為由，不履行義務(wù),。對此,，本條明確規(guī)定，業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù),。例如,，業(yè)主不得以不使用電梯為由，不交納電梯維修費(fèi)用,；在集中供暖的情況下,，不得以冬季不在此住宅居住為由，不交納暖氣費(fèi)用,。

業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是一個(gè)集合權(quán)，包括對專有部分享有的所有權(quán),、對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有的共有權(quán)和共同管理的權(quán)利,，這三種權(quán)利具有不可分離性。在這三種權(quán)利中．業(yè)主對專有部分的所有權(quán)占主導(dǎo)地位,，是業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)以及對共有部分享有共同管理權(quán)的前提與基礎(chǔ),。沒有業(yè)主對專有部分的所有權(quán)，就無法產(chǎn)生業(yè)主對專有部分以外共有部分的共有權(quán),，以及對共有部分的共同管理的權(quán)利,。如果業(yè)主喪失了對專有部分的所有權(quán),，也就喪失了對共有部分的共有權(quán)及對共有部分的共同管理的權(quán)利。因此本條規(guī)定,，業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅,、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓,。

●相關(guān)規(guī)定

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第55條,。