盈利模式

　　不同于普通住宅、商業(yè)性質(zhì)的單一銷售、運營模式,，片區(qū)開發(fā)往往包含較復雜的多層次盈利模式：

　　1.產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：

　　常見的盈利模式為一下幾種：

　　1.1銷售物業(yè)（典型代表為聯(lián)東U谷,、華南城）：

　　我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)目前后期的運營盈利空間較小,，房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的利潤至今仍是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最重要的利潤來源,。許多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商在項目開發(fā)中多設置一定比例的可出售物業(yè)，通過銷售物業(yè)來先期獲取回報,。

　　以聯(lián)東為例，一方面有嚴格的成本控制,，至少保持20%的毛利潤；同時開發(fā)有6+2+2的拿地標準（60%銷售,，20%出租,，20%聯(lián)營）,，確保穩(wěn)定現(xiàn)金流和項目利潤。

　　1.2產(chǎn)業(yè)搭住宅地,，住宅反哺（如萬達,、華僑城）：

　　萬達以政策性低價掠地,，以商業(yè)廣場的高人氣高價賣房,。商業(yè)廣場雖然自持,，運營能力下降的或者根本無法盈利的,，已經(jīng)打包售出,。華僑城以旅游提升人氣品質(zhì),，以住宅反哺旅游,，因為據(jù)說游樂場大多也是虧的。

　　碧桂園的科技小鎮(zhèn),，恒大的研究院,，無非就是住宅反哺模式，核心就是抓住政府訴求,，住宅捆綁產(chǎn)業(yè),，低價獲取住宅地,。

　　1.3招商獎勵（代表典型為華夏幸福）：

　　一些地方政府對企業(yè)招商引資的產(chǎn)業(yè)按照落地投資額進行補償,，給予招商引資獎勵費。華夏幸?；鶚I(yè)招商引資，提供產(chǎn)業(yè)服務收入，當?shù)卣陨弦荒曷涞赝顿Y額的45%進行返還（還有60%以上），落地投資額包括土地、廠房,、機器設備等。

　　2.特色小鎮(zhèn)：

　　2.1政策性資金：對于舊工業(yè)區(qū),、舊城改造，政府往往有一定的政策性資金補貼和土地優(yōu)惠政策,，這將大大降低企業(yè)的前期投入成本。而企業(yè)在引入相關產(chǎn)業(yè)和項目落地小鎮(zhèn)時，往往政府也有相應的招商獎勵補貼,。

　　2.2基礎建設收益：這里主要是指土地整理和公共基礎設施的工程建設收益,。如華夏幸福受政府委托對小鎮(zhèn)范圍內(nèi)的土地進行統(tǒng)一的征地,、拆遷,、安置,、補償,，并進行適當?shù)氖姓涮自O施建設,，變毛地為熟地后，通過政府回購,，獲得盈利,。

　　2.3項目運營收益：門票、交通,、租金,、經(jīng)營性物業(yè)的營業(yè)收入和部分產(chǎn)權(quán)物業(yè)的銷售收入以及關聯(lián)產(chǎn)業(yè)的收益都是長久運營小鎮(zhèn)的收入來源。

　　2.4地產(chǎn)收益：通過特色小鎮(zhèn)政策獲得土地是不少地產(chǎn)等開發(fā)商進入特色小鎮(zhèn)開發(fā)的原動力,。

　　3.田園綜合體：

　　3.1創(chuàng)意休閑農(nóng)業(yè)盈利：此模式的核心在于從田園綜合體項目的經(jīng)營上獲取最大的利潤,。主要從親子文化打造、養(yǎng)生健康,、養(yǎng)老文化等幾方面引入打造,。這就要求在田園綜合體項目的經(jīng)營上不斷推陳出新，將創(chuàng)意休閑農(nóng)業(yè)融入到項目的開發(fā)上來,，實現(xiàn)基礎設施與服務水平的不斷提高,，滿足游客休閑度假的需求。

　　3.2品牌增長盈利：經(jīng)營者需要依靠高質(zhì)量的農(nóng)業(yè)休閑旅游及地產(chǎn)產(chǎn)品來打造自身品牌,，重視品牌的價值,。在成功塑造品牌后，不斷延長品牌的產(chǎn)品線,，讓品牌的影響不斷擴大,，從而實現(xiàn)品牌附加值的全面盈利。

　　3.3共享客源盈利：在項目的經(jīng)營過程中,，要充分發(fā)揮地區(qū)內(nèi)其他旅游景點的優(yōu)勢,，積極與周邊旅游項目及景點合作，推行聯(lián)票制度以及會員優(yōu)惠制度,，共享彼此客源,，實現(xiàn)互惠互利,，延長游客在本區(qū)域的逗留時間，創(chuàng)造更大的收益 ,。

　　4.文旅地產(chǎn)：成功盈利有“八大”關鍵成功因素

　　4.1大盤：文旅地產(chǎn)往往由于地段偏遠,，交通生活配套不完善，消費者距離抗性明顯,。因此,，做文旅地產(chǎn)要做好大盤長期開發(fā)的準備?？梢圆捎孟雀s地,、分期投資的方式解決一次性投資巨大的問題。

　　4.2大配套：有價格測試表明,，五星級酒店,、高爾夫球場等高端對項目升值的帶動作用可以達到30%左右。文旅地產(chǎn)五大功能配套包含：住宿（星級酒店）,、觀景,、購物（主題商業(yè)及特色購物）、休閑（高爾夫球場,、俱樂部）,、特色體驗。

　　4.3大資源：文旅地產(chǎn)通常有自然,、嫁接商務兩類資源可以重點挖掘利用,。自然景觀資源不需多加贅述，嫁接商務資源主要是指會議的驅(qū)動,，結(jié)合會展產(chǎn)業(yè)鏈,，有助于形成優(yōu)良的會展旅游氛圍，并且通過完善的基礎商業(yè)配套建設,，迅速提升區(qū)域價值能級,，從而對文旅地產(chǎn)項目形成長期利好。

　　4.4大內(nèi)涵：例如植入當?shù)靥厣幕?，通過當?shù)剌^有影響力的歷史,、民俗等提升項目的價值品味，可以在項目舉辦有影響力的大型特色節(jié)慶活動,，例如西雙版納的潑水節(jié)等少數(shù)民族文化嫁接,。

　　4.5大整合：承擔著品牌的塑造和管理、持有物業(yè)的經(jīng)營管理,、地區(qū)開發(fā)各方利益的協(xié)調(diào)管理等重任,。需要充分整合各方資源才能保障順利開發(fā)和運營。

　　4.6大蓄客：相對城市住宅而言,，文旅地產(chǎn)絕對屬于窄眾客群,，文旅地產(chǎn)蓄客必將是全國范圍內(nèi)的大蓄客,，在爭取本地客戶的同時，區(qū)域化乃至全國化營銷能力將成為影響項目去化的關鍵,。還需深挖老客戶資源,，通過老帶新或重復購買支撐長期銷售，進而解決長期續(xù)銷的問題,。

　　4.7大運營：文旅地產(chǎn)項目前期經(jīng)營狀況的優(yōu)劣,，對后期投資消費者的信心也會發(fā)生關鍵性的影響。因此,，需要將長期運營視為文旅地產(chǎn)項目產(chǎn)品的有機組成部分,，做好商業(yè)、酒店,、主題公園等業(yè)態(tài)的運營,。

　　4.8大布局：文旅地產(chǎn)由于上述固有特點，往往要經(jīng)歷8-10年甚至更長的開發(fā)周期,。開發(fā)周期的拉長,，導致投資回收期的滯后，拉低企業(yè)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率,。因此，從房企項目整體配置來看,，文旅地產(chǎn)應屬于中長期布局的一類項目,，需要搭配一些短平快的項目以提供現(xiàn)金流和短期利潤。

　　寫在最后

　　片區(qū)開發(fā)往往承載著區(qū)域形象,、稅收,、就業(yè)等各方面的重擔，片區(qū)開發(fā)的成功需要多方面的合作和聯(lián)動,，中國的城鎮(zhèn)化經(jīng)歷了大城市的擴張后進入下一階段,，相信在未來，片區(qū)開發(fā)的模式或?qū)⒃诔鞘邪l(fā)展中發(fā)揮更大的作用,。