隨著房地產(chǎn)土拍市場日益的白熱化,，政府對配建商業(yè)和自持有了更高的要求，很多房地產(chǎn)公司都將投資拓展的重點指向了勾地項目,，整個公司上下一心研究勾地的套路,。但是在勾地的模式當中，商辦物業(yè)是繞不開的一個話題,，這是勾地題材和設條件的必要內(nèi)容,，也是吸引地方政府最低成本的玩法。

商業(yè)存在的形態(tài)在我們?nèi)粘,？梢姷姆秶鷥?nèi)有底商,、商業(yè)街、商業(yè)街區(qū),、獨立集中商業(yè),、城市商業(yè)綜合體等五種。

商業(yè)地產(chǎn)的特殊性

商業(yè)與住宅在差異性上,，是存在巨大的不同的,。

1、住宅開發(fā)遵循的是消費購買力和產(chǎn)品供需理論,，而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)信奉的是投資收益和金融理論,。住宅在本質(zhì)上是一種供消費的商品，而商業(yè)在本質(zhì)上是一種帶收益屬性的投資工具,。

2,、商業(yè)地產(chǎn)的定價依據(jù)是租金及預期收益的上升空間，住宅定價的依據(jù)是市場的供銷存,。因此商業(yè)定價首先要有租金,，租金有上升的空間，售價才有升值的空間,。

3,、商業(yè)策劃和定位的出發(fā)點是怎樣實現(xiàn)開業(yè)后能成功經(jīng)營，怎么吸引人流,，創(chuàng)造更高的價值,。相信大家在日常生活中會發(fā)現(xiàn)，那種一開始經(jīng)營就冷淡的商業(yè),，后面就很難成功,。“馬太效應”在商業(yè)上的體現(xiàn)可謂是淋漓盡致,，而住宅產(chǎn)品的稀缺性,，即使開盤賣得再差,，也總有會清盤甩掉的一天。

即便是大體量的商業(yè),，一旦初始經(jīng)營不成功,，也無力回天。例如沈陽萬達廣場,，就是一個失敗的典型,，后來不得不拆掉重建，升級為萬達的三代產(chǎn)品,。

基于商業(yè)地產(chǎn)的特殊性,，商業(yè)地產(chǎn)的選址和前期策劃相比住宅更加嚴謹和復雜，后期的運營推廣更加具有針對性,，更加注重開發(fā),、運營、管理三個環(huán)節(jié)的統(tǒng)一,。

三種盈利模式

一是只售不租的模式,。這種模式是大多數(shù)地產(chǎn)公司的通行做法，適用于資金實力不夠,，融資渠道局限,，急需套現(xiàn)的房企。

優(yōu)點是相對省時省力且能夠?qū)崿F(xiàn)資金的快周轉,，缺點是無法享受后期增值的超額收益，而且商業(yè)各個業(yè)態(tài)后期的招商運營缺乏統(tǒng)一的管理和規(guī)范,，雜亂無序,。很多老舊的商業(yè)綜合體就是存在這個問題，商業(yè)招商極為混亂,，商場的總體消費等級不高,，大多淪為純粹的餐飲場所。

二是只租不售的模式,。適用于資金實力雄厚,，沒有商業(yè)的專業(yè)運營經(jīng)驗，經(jīng)營相對保守的房企,。適合一些現(xiàn)金流充裕,，且有志于將資金沉淀為資產(chǎn)并且長期經(jīng)營獲利的房企，龍湖天街就是一個例子,。具體的案例有國內(nèi)常見的凱德廣場,，萬象城，中糧大悅城等等,。

這種模式的優(yōu)點是產(chǎn)權自有可以進行抵押融資,，且不需要配備專業(yè)的團隊,，管理簡單，成本較低,，且租金收益結算方便,。缺點是，收益率較低,，一般來說只能達到3%-5%的投資回報率,，成本回收周期較長，對房企的資金實力要求較高,。即使后期物業(yè)升值,，出售套現(xiàn)的難度也比較大。

三是且租且售的模式,。此類模式適合資金雄厚,，且具備豐富的商業(yè)運營經(jīng)驗和招商運營團隊的房企。具體的案例有六百本,、大成國際購物中心等,。

這種模式的優(yōu)點是持有部分大體量優(yōu)質(zhì)的物業(yè)，能夠進行抵押融資,。通過部分自持自行招商經(jīng)營,，能夠有效控制整體招商運營的的質(zhì)量，防止招商混亂失敗的風險,，租金也有保證,。相對來說也比較靈活機動，一旦部分招商失敗,，還有部分能夠得到控制,，能夠重新招商運營。

缺點是會沉淀大量的資金,，對房企的現(xiàn)金流要求很高,。對項目的前期定位策劃要求也較高，需要房企設立相應的部門和建立專業(yè)的團隊,。對房企的招商能力要求較高,，要求房企具有完善商業(yè)資源庫，對主力店的招租能力要求較高,。

六大盈利要點

1,、改變觀念。

成功的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)利潤往往比住宅地產(chǎn)高得多,，這就要求房企要具備長線跑贏的心態(tài),。因為商業(yè)開發(fā)過程中的風險比住宅地產(chǎn)大得多，要求房企有長期經(jīng)營，持續(xù)投入,，穩(wěn)步升值,，不期望短期盈利套現(xiàn)的觀念。

2,、謹慎選址,。

一個好的項目選址是商業(yè)項目成功的關鍵因素，地段,、交通通達度是選址考量的重要因素,。開發(fā)新區(qū)類的項目，建議謹慎,，并且控制開發(fā)體量,。選址的標準可以參考這方面的佼佼者，各地的萬達廣場,。

3,、綜合的考量。

一個優(yōu)質(zhì)的商業(yè)開發(fā)項目,，在前期的策劃定位時,，最好能達到四方面的平衡。一是滿足政府的城市形象,，政績需求,，人口就業(yè)等，以便滿足勾地的商務談判,。二是切合市場需求,，滿足消費者的需求。三是滿足商戶挖掘客戶潛力,，實現(xiàn)商業(yè)價值,，保證盈利和現(xiàn)金流。四是能實現(xiàn)項目的未來發(fā)展,，讓項目能穩(wěn)定升值。

4,、招商前置,。

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運營周期較長，招商存在激烈的競爭,，因此先下手為強,。因此房企有必要對商家意向進行先期的意向調(diào)查，簽訂合作協(xié)議,。萬達廣場的捆綁式招商模式是一種比較好的思路,，將所有的合作伙伴都納入一攬子合作范圍。萬新開的萬達廣場，一些主流的品牌店都必須跟進開辦新店,，保證了整體的招商質(zhì)量,。

5、主題定位明確,。

商業(yè)有一個明確的主題定位,，是一個商業(yè)項目成敗的關鍵，也是未來招商的基礎,。包括業(yè)態(tài)定位,，客戶定位，市場定位三個方面,，主題定位還會隨著消費需求的變化而不斷調(diào)整優(yōu)化,。

6、退出機制,。

選擇合適的退出方式,，退出時機是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面臨的最后一個問題。具體可以參考香港“李超人”在內(nèi)陸各大城市套現(xiàn)商業(yè)的做法,。具體的退出機制有：發(fā)行REITS,、尋求基金或者投行收購、股權收購,、拆分IPO,、資產(chǎn)交換、整體出售拆分出售等,。