2016年8月5日,，首譽(yù)光控資產(chǎn)管理有限公司（“首譽(yù)光控”）成功設(shè)立準(zhǔn)REITs型資產(chǎn)證券化產(chǎn)品“首譽(yù)光控-光控安石大融城資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”。該專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃產(chǎn)品規(guī)模達(dá)25億元人民幣,，以光大安石（北京）房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司（“光大安石投資”）旗下管理購(gòu)物中心“大融城”系列之旗艦產(chǎn)品“重慶觀(guān)音橋大融城購(gòu)物中心”作為底層物業(yè)資產(chǎn),，以未來(lái)租金及其他經(jīng)營(yíng)收入帶來(lái)的現(xiàn)金流為還款來(lái)源。這是中國(guó)房地產(chǎn)投資基金首次REITs嘗試,，“大融城REITs”是在國(guó)內(nèi)現(xiàn)有制度下,，充分借鑒國(guó)際REITs及境內(nèi)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的設(shè)計(jì)與發(fā)行經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)了將交易所掛牌REITs產(chǎn)品作為私募地產(chǎn)基金進(jìn)階版退出途徑,，為將來(lái)市場(chǎng)化操作符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的公募REITs奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ),，開(kāi)創(chuàng)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)“PERE+REITs”戰(zhàn)略模式的先河。

本次發(fā)行綜合了國(guó)際REITs與國(guó)內(nèi)交易所準(zhǔn)REITs經(jīng)驗(yàn)與研究成果,，采取了“商業(yè)地產(chǎn)私募基金+ABS”的雙SPV架構(gòu),，以首譽(yù)光控作為第一層SPV（資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃）的管理人，光控安石（北京）投資管理有限公司作為第二層SPV（契約式私募基金）的管理人,。在借鑒國(guó)內(nèi)準(zhǔn)REITs產(chǎn)品常規(guī)結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上,，本專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃創(chuàng)新設(shè)置了“3+3+1”的期限結(jié)構(gòu)安排、階梯投票式證券持有人大會(huì)制度,、存續(xù)期內(nèi)跟蹤評(píng)估制度等市場(chǎng)化交易機(jī)制,，充分發(fā)揮了光大安石投資在商業(yè)地產(chǎn)基金管理領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)。本次發(fā)行獲得了深圳證券交易所,、發(fā)行人與投資人的高度認(rèn)可,，本產(chǎn)品吸引了包括銀行、券商、基金,、信托等多家機(jī)構(gòu)競(jìng)標(biāo)投資,，其中優(yōu)先級(jí)A檔人民幣13億元最終發(fā)行利率為3.8%，優(yōu)先級(jí)B檔人民幣3億元最終發(fā)行利率為4.3%,，刷新了業(yè)內(nèi)同類(lèi)型產(chǎn)品最低利率記錄,。

產(chǎn)品要素表如下：

一、交易結(jié)構(gòu)

本單產(chǎn)品采用的是“股權(quán)+債權(quán)”的混合型交易結(jié)構(gòu),，私募基金一方面持有項(xiàng)目公司的100%股權(quán),，另一方面通過(guò)委托貸款的方式置換項(xiàng)目公司證券化前的存量債務(wù)，而享有委托貸款債權(quán)及其附屬的物業(yè)資產(chǎn)抵押擔(dān)保權(quán),。專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃以私募基金份額所有權(quán)和其他附屬權(quán)利及衍生權(quán)益為證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn),。交易結(jié)構(gòu)具有過(guò)戶(hù)型REITs和抵押型REITs的雙重特征。

交易概述：

光控安石設(shè)立“首譽(yù)光控大融城私募投資基金”,，并由上海雷泰（原始權(quán)益人）認(rèn)繳25億元獲得全部私募基金份額。首譽(yù)光控（計(jì)劃管理人）設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃,，以募集資金購(gòu)買(mǎi)取得上海雷泰所持私募基金的全部基金份額,。

私募基金在專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃實(shí)繳全部基金出資后，以募集資金中的部分金額向重慶融科光控通過(guò)興業(yè)重分（委貸銀行）發(fā)放委托貸款,。重慶融科光控將重慶觀(guān)音橋大融城購(gòu)物中心抵押給興業(yè)重分獲得委托貸款,，并用于償還其欠付興業(yè)重分、物業(yè)持有人股權(quán)出讓方的存量貸款,，大融城購(gòu)物中心的租金收入作為委托貸款的主要還款來(lái)源,。私募基金獲得對(duì)重慶融科光控的委托貸款債權(quán)。

專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃成立后,，專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃持有私募基金的全部基金份額,，同時(shí)承接私募基金持有重慶融科光控100%和對(duì)其的委托貸款債權(quán)及附屬權(quán)利（即物業(yè)抵押權(quán)）。

二,、增信措施

本產(chǎn)品主要采取了優(yōu)先級(jí)/次級(jí)分層結(jié)構(gòu),、超額覆蓋、物業(yè)資產(chǎn)抵押,、差額補(bǔ)足等增信措施,。

1. 物業(yè)資產(chǎn)抵押

根據(jù)《委托貸款合同》，重慶融科光控將持有的物業(yè)重慶觀(guān)音橋大融城購(gòu)物中心抵押給委貸銀行,，該物業(yè)評(píng)級(jí)價(jià)值為25.02億元,，是優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券發(fā)行規(guī)模的1.56倍，對(duì)優(yōu)先A級(jí)證券本金的覆蓋倍數(shù)為1.92倍,，為優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券提供了有效增信,。

2. 存續(xù)期間現(xiàn)金流物業(yè)資產(chǎn)租金收入超額覆蓋

在正常景況下，重慶融科光控每年的FFO對(duì)優(yōu)先A檔,、優(yōu)先級(jí)證券預(yù)期收益的覆蓋倍數(shù)分別在1.63～3.13倍，1.28～2.46倍,。在處置期內(nèi)，正常景況下處置收入對(duì)優(yōu)先A檔,、優(yōu)先級(jí)證券的本金兌付的覆蓋倍數(shù)分別為1.92倍,、1.56倍。

3. 光大控股對(duì)優(yōu)先級(jí)利息提供差額支付

根據(jù)《差額支付承諾函》,，若發(fā)生差額支付啟動(dòng)事件（即:在運(yùn)作期截至任何一個(gè)兌付日的前一個(gè)監(jiān)管銀行核算日,，委貸監(jiān)管賬戶(hù)內(nèi)資金總額低于當(dāng)期專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃年度預(yù)期轉(zhuǎn)付額）時(shí)，光大控股在收到《差額支付通知書(shū)》后,，于運(yùn)作期差額承諾人劃款日將基金管理人要求的差額支付匯至差額支付補(bǔ)足賬戶(hù),。

4. 證券結(jié)構(gòu)化分層

本專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃安排了優(yōu)先/次級(jí)的證券分層設(shè)計(jì)，優(yōu)先A檔資產(chǎn)支持證券規(guī)模為13億元,、優(yōu)先B檔資產(chǎn)支持證券規(guī)模為3億元,，次 級(jí)資產(chǎn)支持證券的規(guī)模為9億元，次級(jí)證券為優(yōu)先級(jí)提供信用支持,，次級(jí)和優(yōu)先B檔為優(yōu)先A檔提供信用支持,。

本單產(chǎn)品的基礎(chǔ)物業(yè)為重慶觀(guān)音橋大融城購(gòu)物中心，屬于光大安石旗下“大融城”品牌,。大融城是由光大安石投資成功創(chuàng)立并打造的商業(yè)地產(chǎn)品牌,，旗下運(yùn)營(yíng)及在建商業(yè)項(xiàng)目共8個(gè)，建筑面積合計(jì)已近百萬(wàn)方,，正以北京,、上海、重慶為核心在全國(guó)范圍內(nèi)發(fā)展,。

重慶觀(guān)音橋大融城物業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)建筑面積約13萬(wàn)平方米,，出租率穩(wěn)定在97%以上，租金收入水準(zhǔn)逐年穩(wěn)步上升,，位于江北觀(guān)音橋商圈,觀(guān)音橋商圈規(guī)劃面積6.8平方公里,，核心區(qū)面積2平方公里，是集商業(yè)購(gòu)物,、商務(wù)辦公,、金融貿(mào)易、總部基地,、文化娛樂(lè),、酒店美食、生態(tài)旅游,、會(huì)展表演等多種功能于一體的城市綜合服務(wù)區(qū),。