11月21日,，深創(chuàng)投中金-蘇寧云創(chuàng)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（以下簡(jiǎn)稱“深創(chuàng)投中金蘇寧云創(chuàng)REITs”）成功設(shè)立,。深創(chuàng)投中金蘇寧云創(chuàng)REITs發(fā)行規(guī)模為49.2億元，是2018年發(fā)行規(guī)模最大的類REITs產(chǎn)品,。該產(chǎn)品預(yù)計(jì)于12月在深圳證券交易所掛牌,。

本單產(chǎn)品獲深交所審議通過，由蘇寧集團(tuán)作為原始權(quán)益人和增信機(jī)構(gòu)，由中金公司作為管理人和銷售機(jī)構(gòu),，財(cái)務(wù)顧問和資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)則為深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)基金,。

此次REITs產(chǎn)品的標(biāo)的資產(chǎn)為蘇寧集團(tuán)旗下11處優(yōu)質(zhì)門店物業(yè)，總建筑面積約18萬平方米,，位于北京,、武漢、成都,、重慶等7個(gè)城市的核心商圈,，區(qū)位優(yōu)越，交通便捷,，具有極高的投資價(jià)值,。該批資產(chǎn)曾作為2014年資產(chǎn)證券化新規(guī)發(fā)布后的首支交易所REITs產(chǎn)品的標(biāo)的資產(chǎn)。

2017年11月,，上述物業(yè)完成了市場(chǎng)上首單REITs產(chǎn)品私有化運(yùn)作,，搭建了以對(duì)接REITs為退出渠道的Pre-REITs基金模式，完整構(gòu)架并實(shí)現(xiàn)了包括投資平臺(tái)及退出渠道在內(nèi)的全基金鏈運(yùn)作體系,。

（一）概況

2015年8月17日,，“中信華夏蘇寧云創(chuàng)二期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”（以下簡(jiǎn)稱“蘇寧云創(chuàng)二期”）在深圳證券交易所掛牌轉(zhuǎn)讓。

蘇寧云創(chuàng)二期規(guī)模33.35億元,，其中A類資產(chǎn)支持證券規(guī)模16.77億元,，中誠(chéng)信證評(píng)AAA評(píng)級(jí)；B類資產(chǎn)支持證券規(guī)模為16.58億元,，中誠(chéng)信證評(píng)AA+評(píng)級(jí),。專項(xiàng)計(jì)劃中，A類資產(chǎn)支持證券期限為18年且每3年開放申購/回售,，可提前結(jié)束,；B類資產(chǎn)支持證券期限為3+1年，可提前結(jié)束,。

交易概況如下：

（二）交易結(jié)構(gòu)

蘇寧云商以其自有的14家門店物業(yè)分別出資成立了14家下屬子公司,。

中信金石基金管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中信金石”）設(shè)立名為“中信蘇寧云創(chuàng)二期私募投資基金”（以下簡(jiǎn)稱“私募投資基金”），蘇寧云商與中信金石簽訂《中信蘇寧云創(chuàng)二期私募投資基金基金合同》（以下簡(jiǎn)稱“《基金合同》”）,，認(rèn)購私募投資基金的全部基金份額,。私募投資基金成立后，中信金石作為私募投資基金管理人以私募投資基金的名義與蘇寧云商簽訂《中信蘇寧云創(chuàng)二期私募投資基金股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》,，收購蘇寧云商持有的項(xiàng)目公司100%的股權(quán),，同時(shí)給項(xiàng)目公司發(fā)放委托貸款（包括優(yōu)先債和次級(jí)債），且將其持有的優(yōu)先債自起息日起18年內(nèi)利息的特定部分（以下簡(jiǎn)稱“優(yōu)先債特定利息債權(quán)”）通過實(shí)物分配的方式轉(zhuǎn)讓至蘇寧云商,。

認(rèn)購人通過與華夏資本管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“華夏資本”）簽訂《認(rèn)購協(xié)議》,，將認(rèn)購資金以資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃委托華夏資本管理，華夏資本設(shè)立并管理專項(xiàng)計(jì)劃，認(rèn)購人取得資產(chǎn)支持證券（分為A類資產(chǎn)支持證券和B類資產(chǎn)支持證券）,，成為專項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)支持證券持有人,。

華夏資本根據(jù)專項(xiàng)計(jì)劃文件的約定，以自己的名義代表專項(xiàng)計(jì)劃的利益,，與蘇寧云商簽訂《優(yōu)先債特定利息債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》受讓蘇寧云商擁有的優(yōu)先債特定利息債權(quán),；與蘇寧云商以及基金管理人中信金石簽訂《私募投資基金基金份額轉(zhuǎn)讓協(xié)議》受讓蘇寧云商擁有的全部私募投資基金份額；與蘇寧集團(tuán)簽訂《優(yōu)先收購權(quán)協(xié)議》約定,，在行權(quán)期內(nèi)蘇寧集團(tuán)或其指定主體享有優(yōu)先收購專項(xiàng)計(jì)劃B類資產(chǎn)支持證券全部份額的權(quán)利,。

蘇寧云商通過轉(zhuǎn)讓其享有對(duì)項(xiàng)目公司的優(yōu)先債特定利息債權(quán)以及擁有的全部私募投資基金份額獲得對(duì)價(jià)；華夏資本作為管理人負(fù)責(zé)募集資金,、設(shè)立,、管理本專項(xiàng)計(jì)劃；招商銀行股份有限公司南京分行作為專項(xiàng)計(jì)劃托管人,，為本專項(xiàng)計(jì)劃提供資金托管服務(wù),；招商銀行股份有限公司南京分行作為專項(xiàng)計(jì)劃資金監(jiān)管人，對(duì)項(xiàng)目公司運(yùn)營(yíng)目標(biāo)資產(chǎn)獲得的租金收入進(jìn)行監(jiān)管,；中國(guó)證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司深圳分公司作為本專項(xiàng)計(jì)劃的登記托管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)資產(chǎn)支持證券的登記,、托管、轉(zhuǎn)讓過戶和收益支付,。

（三）目標(biāo)資產(chǎn)情況

蘇寧云創(chuàng)二期中,，對(duì)資產(chǎn)支持證券本金以及收益進(jìn)行保障的現(xiàn)金流全部來自于對(duì)項(xiàng)目公司持有十四家蘇寧門店（以下簡(jiǎn)稱“目標(biāo)資產(chǎn)”）的運(yùn)營(yíng)及處置。目標(biāo)資產(chǎn)日常出租產(chǎn)生的相關(guān)現(xiàn)金收益,，以及未來蘇寧集團(tuán)或其指定主體收購B類證券所產(chǎn)生的收益，或處置目標(biāo)資產(chǎn)獲得的收益,，或者以目標(biāo)資產(chǎn)作為權(quán)益實(shí)現(xiàn)REITs上市獲得收益都將對(duì)資產(chǎn)支持證券的本金和收益進(jìn)行償付,。