2019年1月4日,，由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)指導(dǎo)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)金融專(zhuān)委會(huì),、中國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化研究中心主辦,，通達(dá)金融聯(lián)合主辦、RCREIT（REITs研究中心）作為唯一戰(zhàn)略支持單位的“2019房地產(chǎn)金融與資產(chǎn)證券化高峰論壇”在上海中國(guó)金融信息中心圓滿(mǎn)舉行,。本論壇主題為《去杠桿,、嚴(yán)監(jiān)管下的房地產(chǎn)金融之路》，與會(huì)嘉賓就相關(guān)議題從不同角度進(jìn)行了深刻的探討,。論壇同時(shí)總結(jié)了過(guò)去一年的豐碩成果,，舉辦了“2018年房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化表彰盛典”，共有15單產(chǎn)品,、18家機(jī)構(gòu)以及11位人物脫穎而出,。

于本論壇，上交所債券業(yè)務(wù)中心部門(mén)負(fù)責(zé)人段東興分享了題為《不忘初心,，砥礪前行——服務(wù)租購(gòu)并舉住房制度建設(shè)》的演講，介紹了房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的相關(guān)內(nèi)容,。段東興在演講中指出,，2018年上交所ABS發(fā)行量6,732億元，占全市場(chǎng)ABS+ABN的63%,。段東興還表示,，展望2019年，我們要繼續(xù)貫徹落實(shí)黨中央國(guó)務(wù)院的戰(zhàn)略部署,，進(jìn)一步發(fā)揮資本市場(chǎng)的作用,，服務(wù)租購(gòu)并舉的住房制度建設(shè)。主要有三點(diǎn),，第一是推出CMBS和REITs的信息披露指南,，完善ABS大類(lèi)資產(chǎn)信息披露規(guī)則；第二是推進(jìn)重點(diǎn)區(qū)域和企業(yè)發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持證券,；第三是試點(diǎn)公募REITs,，完善相關(guān)制度設(shè)計(jì)。

2019年1月2日,，REITs行業(yè)研究獨(dú)家首發(fā)了《上交所：推動(dòng)公募REITs試點(diǎn),，加快發(fā)展住房租賃REITs》，重點(diǎn)指出了上交所2019新年致辭中“深化債券產(chǎn)品創(chuàng)新,，推動(dòng)公募REITs試點(diǎn),，加快發(fā)展住房租賃REITs”等相關(guān)內(nèi)容,，并得到諸多媒體的關(guān)注與轉(zhuǎn)載。

段東興在演講中首先介紹了上交所債券市場(chǎng)的基本情況,。指出近幾年來(lái)上交所的債券市場(chǎng)發(fā)展非?？焖伲瑥耐泄芰縼?lái)看,，從2014年托管量2萬(wàn)多億,，到2018年的8.4萬(wàn)億左右，目前占滬深兩個(gè)交易所加銀行間市場(chǎng)的比例大概為10%,。

段東興提及利率債,、信用債、回購(gòu)的全產(chǎn)品結(jié)構(gòu),，表示整個(gè)交易所從債券的發(fā)行,、上市,、交易以及產(chǎn)品的研究,、創(chuàng)新，整個(gè)功能都非常齊備,。信用債是基于發(fā)行主體信用的債券，投資人投資的時(shí)候,，首先要看信用高低,，然后再考慮利率高低，主要內(nèi)容就是公司債,，企業(yè)債,，還有證券公司的次級(jí)債,。資產(chǎn)支持證券，主要內(nèi)容是企業(yè)ABS,、REITs。在信用債里面,，還有一些專(zhuān)項(xiàng)的品牌,，比如說(shuō)綠色債，“一帶一路”債,，住房租賃債，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)債等,，這些年發(fā)展的還是非?？臁?/span>

2018年上交所ABS發(fā)行量6,732億元,，占全市場(chǎng)ABS+ABN的63%,。段東興表示“我們的基礎(chǔ)資產(chǎn)的種類(lèi)也是十分豐富的，主要分債權(quán)類(lèi),、收益權(quán)類(lèi)和不動(dòng)產(chǎn)類(lèi),。債權(quán)類(lèi)主要是有應(yīng)收帳款的，供應(yīng)鏈的,，保理融資的,，PPP的；收益權(quán)類(lèi)的主要是基礎(chǔ)設(shè)施收費(fèi)收益權(quán),、PPP等,；不動(dòng)產(chǎn)主要是CMBS和REITs?！?/span>

在快速發(fā)展的同時(shí),，上交所市場(chǎng)這些年有非常多的各種各樣的創(chuàng)新，也可以說(shuō)上交所是引領(lǐng)了整個(gè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的創(chuàng)新,。在這里有很多的首單,，比如說(shuō)首批PPP項(xiàng)目資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，首創(chuàng)股份污水處理PPP項(xiàng)目收費(fèi)收益權(quán)項(xiàng)目,；首單住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,，魔方公寓信托收益權(quán)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃等。

段東興接著進(jìn)一步聚焦到房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化內(nèi)容,，從融資環(huán)境來(lái)說(shuō)，中央堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”定位,，加快建立多主體供給,、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度,。房地產(chǎn)市場(chǎng)融資環(huán)境是非常嚴(yán)峻的,。不管是交易所還是交易商協(xié)會(huì),，都是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有一個(gè)“分類(lèi)管理辦法”，只有符合國(guó)家相關(guān)要求的企業(yè),，才能通過(guò)公司債,、中票來(lái)融資。在ABS這一塊,，因?yàn)锳BS基本原理和普通的基于企業(yè)信用的融資相比,，還是有所不同,，ABS更多的還是有一個(gè)用流動(dòng)性比較差的資產(chǎn)換一個(gè)流動(dòng)性比較好的資產(chǎn)的過(guò)程,。

從房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化品種來(lái)說(shuō)，大概主要是幾種,，購(gòu)房尾款的,，供應(yīng)鏈的，物業(yè)費(fèi)的,，CMBS，REITs的,。上交所支持房地產(chǎn)企業(yè)REITs等新品種的融資,，主要目的還是助力國(guó)家租購(gòu)并舉的住房制度建設(shè)，這是我們開(kāi)展跟房地產(chǎn)相關(guān)的資產(chǎn)證券化的主要初衷,。我們?cè)谕苿?dòng)CMBS和REITs過(guò)程中,，也是多措并舉，大力推進(jìn)REITs和CMBS的產(chǎn)品,，鼓勵(lì)企業(yè)通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)信用進(jìn)行資產(chǎn)證券化的融資,，盤(pán)活實(shí)體經(jīng)濟(jì),。

段東興表示，加快推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)建設(shè),，是我們貫徹落實(shí)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》中的“支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券,、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品”的要求，大力推進(jìn)住房租賃企業(yè)發(fā)行資產(chǎn)支持證券。2018年4月,，中國(guó)證監(jiān)會(huì),、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合引發(fā)《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)符合基本條件,，優(yōu)先支持大中城市,、雄安新區(qū)等國(guó)家政策重點(diǎn)支持區(qū)域、利用集體建設(shè)用地建設(shè)住房租賃試點(diǎn)城市和住房租賃項(xiàng)目及國(guó)家政策鼓勵(lì)的其他租賃項(xiàng)目開(kāi)展資產(chǎn)證券化,。鼓勵(lì)專(zhuān)業(yè)化,、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)開(kāi)展資產(chǎn)證券化。

段東興指出,，對(duì)于住房租賃類(lèi)的ABS,，相比其它的融資方式，主要具有五個(gè)方面的優(yōu)勢(shì)：

第一,，拓寬融資渠道,，一些住房租賃企業(yè)，如果規(guī)模不夠大,，他們是很難通過(guò)債券或者銀行貸款來(lái)融資的,，證券化相對(duì)解決了融資難的問(wèn)題。

第二,，降低融資成本,，解決融資貴的問(wèn)題，對(duì)于一些小的企業(yè)來(lái)說(shuō),，由于信用不足,，或者說(shuō)抵押物的不足，他們?nèi)谫Y成本普遍是比較高的,，但通過(guò)資產(chǎn)證券化,，尤其是證券化分層以后，優(yōu)先級(jí)的部分評(píng)級(jí)往往是高于主體評(píng)級(jí)的話(huà),，它的融資成本應(yīng)該要低于發(fā)行主體用主體信用去融資的成本,，在這種情況下，就可以相應(yīng)的降低他的融資成本,。

第三，優(yōu)化財(cái)務(wù)狀況,，這里面一個(gè)是通過(guò)資產(chǎn)證券化,，可以提前收回未來(lái)的租金收益，從而提升資金的流動(dòng)性,。另外一些企業(yè)可以通過(guò)會(huì)計(jì)出表來(lái)優(yōu)化表內(nèi)的財(cái)務(wù)狀況,。

第四，改變商業(yè)模式,，對(duì)于一些重資產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),，可以通過(guò)REITs或者未來(lái)的公募REITs實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng),。

第五,，資金用途的靈活,，相比公司債券和銀行貸款來(lái)說(shuō)，公司債券和銀行貸款對(duì)于資金使用用途有限制的,，但資產(chǎn)證券化跟普通的基于信用的融資有所不同,，所以我們?cè)谄匠徍水?dāng)中,，對(duì)資產(chǎn)證券化募集資金的使用通常不去限制使用的用途，這個(gè)也是跟其它融資渠道相比的優(yōu)勢(shì),。

段東興表示,，展望2019年，我們要繼續(xù)貫徹落實(shí)黨中央國(guó)務(wù)院的戰(zhàn)略部署,，進(jìn)一步發(fā)揮資本市場(chǎng)的作用,，服務(wù)租購(gòu)并舉的住房制度建設(shè)。主要有三點(diǎn),，第一個(gè)推出CMBS和REITs的信息披露指南,，完善ABS大類(lèi)資產(chǎn)信息披露規(guī)則；第二個(gè),，推進(jìn)重點(diǎn)區(qū)域和企業(yè)發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持證券,；第三個(gè)試點(diǎn)公募REITs，完善相關(guān)制度設(shè)計(jì),。

2019年1月1日，上交所發(fā)表新年致辭,。在致辭中,，上交所表示，2019年第一個(gè)交易日開(kāi)啟,，一元復(fù)始,，萬(wàn)象更新。走過(guò)了2018年的漫長(zhǎng)筑底,，2019年的資本市場(chǎng)被寄予了更深切的期待,。人們期待資本市場(chǎng)變得更加“規(guī)范、透明,、開(kāi)放,、有活力、有韌性”,，期待A股可以真正擔(dān)負(fù)起助力實(shí)體經(jīng)濟(jì)由高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的重任,。上交所認(rèn)識(shí)到，設(shè)立科創(chuàng)板并試點(diǎn)注冊(cè)制不僅是上交所需要交給黨和人民的答卷，更是中國(guó)資本市場(chǎng)放眼國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力必須努力投身的改革新征程,。

上交所在新年致辭中指出,，2018年，上交所“有保有壓”打造良性市場(chǎng)生態(tài),，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防控能力,，滬市的發(fā)展根基進(jìn)一步夯實(shí)，市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力增強(qiáng),，市場(chǎng)生態(tài)在一線(xiàn)監(jiān)管維護(hù)持續(xù)改善,，市場(chǎng)開(kāi)放度增加。上交所市場(chǎng)蓄積的能量正在煥發(fā)出新的改革動(dòng)能,。

黨的十八大以來(lái),，國(guó)家最高領(lǐng)導(dǎo)人對(duì)資本市場(chǎng)“改革、發(fā)展,、穩(wěn)定”高度重視,，發(fā)表了一系列重要講話(huà)，作出了一系列重要指示批示,。2018年末,，一年一度的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議前所未有地用百余字著墨資本市場(chǎng)，寓意深長(zhǎng),。2019年上交所將全力推動(dòng)科創(chuàng)板改革盡快落地,，這是上交所全年工作的“一號(hào)工程”。在中國(guó)證監(jiān)會(huì)指導(dǎo)下,，上交所確定了“高標(biāo)準(zhǔn),、快推進(jìn)、穩(wěn)起步,、強(qiáng)功能,、控風(fēng)險(xiǎn)、漸完善”的工作思路,。加快制定業(yè)務(wù)規(guī)則和配套制度,，完成技術(shù)系統(tǒng)開(kāi)發(fā)，做好上市資源培育服務(wù),，努力建設(shè)一個(gè)充滿(mǎn)生機(jī)和活力的科創(chuàng)板市場(chǎng),，使之成為科創(chuàng)企業(yè)上市首選地。堅(jiān)持市場(chǎng)導(dǎo)向,，以信息披露為中心,，按照“市場(chǎng)主導(dǎo)、責(zé)任到位,、披露為本、預(yù)期明確、監(jiān)管有力”理念,，推進(jìn)相關(guān)規(guī)則建設(shè),，推動(dòng)注冊(cè)制形成可復(fù)制可推廣的典型樣本。

上交所在致辭中表示,，理念的轉(zhuǎn)變,，不可能奏其效于一時(shí)，矛盾的解決,，不可能畢其功于一役,。設(shè)立科創(chuàng)板并試點(diǎn)注冊(cè)制不僅僅是一場(chǎng)增量改革，它是一場(chǎng)系統(tǒng)工程,，是資本市場(chǎng)深化改革的突破口,。唯有建立“規(guī)范透明開(kāi)放，有活力有韌性,，提高上市公司質(zhì)量,，完善交易制度，引導(dǎo)更多中長(zhǎng)期資金進(jìn)入”的市場(chǎng),，資本強(qiáng)國(guó)夢(mèng)才能最終實(shí)現(xiàn),。

上交所表示，2019年將堅(jiān)持黨的全面領(lǐng)導(dǎo),，不斷增強(qiáng)“四個(gè)意識(shí)”,，堅(jiān)定“四個(gè)自信”，堅(jiān)決做到“兩個(gè)維護(hù)”,，不斷提高政治站位,，切實(shí)增強(qiáng)對(duì)上交所政治屬性、國(guó)家屬性的認(rèn)識(shí),，堅(jiān)持從政治高度看待上交所發(fā)展,，圍繞中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的指導(dǎo)綱領(lǐng)開(kāi)展以下工作。

上交所指出,，2019年,，上交所將繼續(xù)深化“新藍(lán)籌”行動(dòng)，打造充滿(mǎn)生機(jī)活力“新主板”,。強(qiáng)化南方中心,、長(zhǎng)三角資本市場(chǎng)服務(wù)基地等空間布局，加大對(duì)北上廣深杭等科創(chuàng)企業(yè)資源豐富,、科創(chuàng)活動(dòng)活躍區(qū)域的服務(wù)力度,。進(jìn)一步深化債券產(chǎn)品創(chuàng)新，推動(dòng)公募REITs試點(diǎn),，加快發(fā)展住房租賃REITs,，積極引入債券國(guó)際投資者,。

注：本文部分內(nèi)容參考論壇速記，未經(jīng)演講者本人審核