繼深圳發(fā)生買房28年沒有入駐甚至沒有辦理產(chǎn)權(quán)證，想起來時才發(fā)現(xiàn)已經(jīng)被別人精裝修入住了,。

如今,，山東又有一所別墅建成10年一直無人居住，由于遲遲找不到“主人”,，5月22日山東淄博市博山區(qū)池上鎮(zhèn)下郝峪村,，只得發(fā)布一則房產(chǎn)確認(rèn)公告，為這棟閑置多年的別墅尋找當(dāng)年購買的主人,。

媒體報道后,，別墅的主人已經(jīng)攜帶相關(guān)證明材料到村委會進(jìn)行了確認(rèn)登記，經(jīng)過核實(shí)確認(rèn)對方就是該別墅的買主,。

為何購買建設(shè)了十年的別墅沒有入駐，這個問題我們先不去管它,。我們感興趣的是,，這個別墅修建并出售的是在農(nóng)村集體土地上，據(jù)村主任介紹,，這個別墅是村委會當(dāng)時在舊村改造的土地上修建的,，是沒有產(chǎn)權(quán)證和土地證的，只是簽訂了30年的長租合同,，別墅在建設(shè)和出租上確實(shí)存在手續(xù)不規(guī)范的情況,。村委會表示，村里正在辦理相關(guān)土地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的手續(xù),。

這里的問題是,，這樣的項目是否可以并允許辦理土地相關(guān)手續(xù),？聯(lián)想到曾經(jīng)沸沸揚(yáng)揚(yáng)的小產(chǎn)權(quán)房的問題，現(xiàn)在已經(jīng)有了新的說法,。

5月20日,，廣州市規(guī)劃和自然資源局下發(fā)《關(guān)于印發(fā)<廣州市“房地一體”農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證工作方案>的通知》，規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房一律不予確權(quán)登記,、城鎮(zhèn)居民非法購買農(nóng)村宅基地及地上房屋的一律不予確權(quán)登記,、嚴(yán)禁通過不動產(chǎn)登記將違法用地合法化。廣東將于2020年年底前完成全省“房地一體”農(nóng)村不動產(chǎn)登記發(fā)證工作,。

小產(chǎn)權(quán)房是一個神奇的存在,，說完全不合法吧？又是經(jīng)過一定的基層組織同意并批準(zhǔn)的,；說合法吧,？又沒有經(jīng)過有權(quán)機(jī)構(gòu)的正規(guī)合法審批。因此,，實(shí)際上小產(chǎn)權(quán)房是介于合法產(chǎn)權(quán)與無產(chǎn)權(quán)之間的一種存在,，因此，曾經(jīng)很多人期望小產(chǎn)權(quán)房能夠轉(zhuǎn)正,，并導(dǎo)致一些人購買小產(chǎn)權(quán)住房是為了投資并牟取暴利,。

小產(chǎn)權(quán)房是指未經(jīng)法定征地和審批等程序，由村集體或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府獨(dú)立或與開發(fā)商聯(lián)合在集體的土地上開發(fā)建設(shè)的商品房,。因?yàn)檫@種住房沒有取得法定機(jī)關(guān)頒發(fā)的土地使用權(quán)證書和房屋證書,，但是又是經(jīng)過村委會或鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)同意的，因此與無產(chǎn)權(quán)的完全意義上的違章建筑不同,，而是由村或鎮(zhèn)政府給購房者頒發(fā)房屋的證明,，這就是小產(chǎn)權(quán)房。

從山東的案例看,，明顯地帶有小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì),，是由村委會同意并批準(zhǔn)的。那么,，未來小產(chǎn)權(quán)房能否轉(zhuǎn)正實(shí)際上涉及到眾多的集體和村鎮(zhèn)開發(fā)或者同意建設(shè)的住房和別墅,。

小產(chǎn)權(quán)房的問題在于土地使用不合法，嚴(yán)格意義上講屬于非法用地,；開發(fā)建設(shè)房屋的程序不符合法律,、法規(guī)規(guī)定，沒有“五證”嚴(yán)格意義上講開發(fā)建設(shè)程序違法,；村集體或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的所謂的房屋＂產(chǎn)權(quán)證＂不具有房屋產(chǎn)權(quán)證的法律效力,，實(shí)質(zhì)上無產(chǎn)權(quán)證書。

自然資源部已經(jīng)下發(fā)通知明確,，全國宅基地數(shù)量大,、情況復(fù)雜,，要確保在今年底完成宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作。要堅持不變不換原則,，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施前,，各歷史階段頒發(fā)的宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)證書繼續(xù)有效，對有房地一體不動產(chǎn)登記需求的,，完成地上房屋補(bǔ)充調(diào)查后辦理登記,。

這代表著小產(chǎn)權(quán)房目前沒有任何轉(zhuǎn)正的可能性。這對那些想鉆小產(chǎn)權(quán)住房轉(zhuǎn)成大產(chǎn)權(quán)住房的政策空隙進(jìn)行投資和購買的人,，無疑是一種空前的打擊,。

當(dāng)然，受到影響的還有那些城中村,、郊區(qū)村鎮(zhèn),，因?yàn)榇罅康男‘a(chǎn)權(quán)住房的存在可能在未來會受到很大的影響，特別是轉(zhuǎn)讓和出售,、出租未來也會有進(jìn)一步的政策,。

對于小產(chǎn)權(quán)房有兩個情況要引起重視：

第一個情況是在大城市經(jīng)常看到的很多廣告宣傳,，在城市郊區(qū)15—25萬元購買一塊地,，使用期限70年，這是典型的小產(chǎn)權(quán)住房或者是無產(chǎn)權(quán)住房,。如果鄉(xiāng)鎮(zhèn)給了證書就是小產(chǎn)權(quán)住房,，如果只有協(xié)議和合同，那么就是典型的無產(chǎn)權(quán)住房,。

第二個情況是小產(chǎn)權(quán)房可以抵押貸款嗎,？答案是當(dāng)然不可以。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán)是國家不承認(rèn)的,，那么這個小產(chǎn)權(quán)住房的未來處置就無法進(jìn)行,，所以不能作為貸款抵押物。

小產(chǎn)權(quán)住房新政的出臺說明了一個問題：產(chǎn)權(quán)問題是不能投機(jī)的,，特別是希望鉆政策空子牟取暴利的行為,，未來可能會付出更大的代價。（麒鑒）