經(jīng)常遇到一些朋友著急：自己賣房,，房子進(jìn)行了交易,，銀行出了抵押貸款同意書，如果進(jìn)行了過戶銀行因?yàn)楦鞣N原因拒絕發(fā)放貸款，自己難以及時(shí)收到房款應(yīng)該怎么辦,？

同樣的問題,，也收到過買房人的咨詢：自己購房貸款，銀行的貸款同意書已經(jīng)給了,，房子已經(jīng)過戶了,，但是銀行的貸款如果不發(fā)放，自己付不了賣房人的房款怎么辦,？

無論是買房者還是賣房者,，在面對(duì)銀行出具了同意貸款書辦理了住房過戶手續(xù)而銀行卻沒有發(fā)放貸款時(shí)，都同樣遇到一些問題：

如果你是購買方你可能擔(dān)心銀行不放貸款,，無法付清賣方的房款,；如果你是賣房的一方，你可能會(huì)擔(dān)心自己的房子已經(jīng)過戶給購買方而拿不到錢,？

01 正常情況下,，銀行出具了同意抵押貸款的同意書，正常發(fā)放貸款后,，整個(gè)買房賣房的過程就完美結(jié)束了,，買方、賣方,、中介,、和銀行四方皆大歡喜

一般情況下，在買賣住房交易的過程中,，一套房子的完整交易流程是：買賣雙方在房產(chǎn)中介處簽訂三方協(xié)議,，賣方交納保證金，然后到銀行提交了交易協(xié)議和相關(guān)的證件,，銀行對(duì)住房交易進(jìn)行審核,、對(duì)住房情況進(jìn)行評(píng)估、對(duì)買房人的資格和貸款條件進(jìn)行審查審批,，最后出具同意抵押貸款的書面意向書,。在拿到同意貸款的意向書以后，雙方去不動(dòng)產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù),，買方將已經(jīng)過戶后的房產(chǎn)證與銀行一起去房產(chǎn)管理部門辦理住房抵押手續(xù),，買方與銀行簽訂正式貸款合同并進(jìn)入放款環(huán)節(jié)，貸款資金一般會(huì)發(fā)放到貸款申請(qǐng)人即買方銀行賬戶上以后,，根據(jù)受托支付原則一次性轉(zhuǎn)賬給賣方賬戶,。一筆住房交易才算正式完成：賣房者拿到了全部房款、買方拿到了住房,、中介拿到了中介費(fèi)用、銀行通過住房抵押發(fā)放了貸款。

因此,，在正常銀行貸款同意書已下的情況下,，只要住房買賣雙方已正式過戶，正常辦理了抵押登記手續(xù),、簽訂了貸款合同的情況下,，銀行貨款基本都可以發(fā)放貸款，是不可能不放款的,。畢竟銀行的抵押貸款同意書是銀行貸款意愿的真實(shí)表達(dá),，代表銀行已經(jīng)對(duì)這筆貸款申請(qǐng)已經(jīng)通過了貸款審核和審批同意，欠缺的可能只是買賣雙方對(duì)所買賣的住房進(jìn)行過戶并進(jìn)行住房抵押登記,，一旦進(jìn)行了抵押登記,、簽訂貸款合同就可以放款了。

02 銀行貸款沒有發(fā)放的賣方原因,，導(dǎo)致銀行貸款難以達(dá)到發(fā)放條件而拒絕貸款

一般人會(huì)認(rèn)為,，只要貸款同意書下發(fā)，買賣住房交易合同簽訂,，貸款沒有發(fā)放一般與賣房方無關(guān),，能不能貸款，從銀行的角度看與賣房者已經(jīng)沒有關(guān)系,，銀行主要關(guān)注的是購買者的情況,，如房子價(jià)格、貸款人的貸款條件,、貸款比例等都已經(jīng)審核審批,，一般情況下也不會(huì)出現(xiàn)不發(fā)放貸款的情況。

但實(shí)際上,，經(jīng)常也會(huì)出現(xiàn)由于賣方的原因?qū)е沦J款無法及時(shí)發(fā)放,。

一是出具抵押貸款同意書以后，雙方未辦理過戶,，事實(shí)上雙方的交易并沒有實(shí)現(xiàn),，沒有辦妥抵押手續(xù)，銀行肯定不會(huì)放款,；

二是賣家在賣房前已經(jīng)將房子抵押給了另外的銀行,，在沒有解除抵押前無法辦理過戶手續(xù)，實(shí)現(xiàn)不了過戶并對(duì)貸款進(jìn)行住房抵押,。

三是由于賣家的原因?qū)е聸]有出新的房產(chǎn)證前住房并查封,，無法辦理新證。

四是住房交易的報(bào)價(jià)過低,，無法達(dá)到房地產(chǎn)調(diào)控政策的要求價(jià)格,，可能由于雙方交易中的考慮而涉嫌陰陽合同,，給銀行的成交價(jià)與交稅的價(jià)格不同，從而導(dǎo)致銀行無法放款,。

上面是主要的幾種賣方原因造成的無法放款的情形,，還有其他情形這里就不一一舉例，這也是在二手房交易時(shí)要注意的問題,。

03 銀行貸款沒有發(fā)放的買方原因,，導(dǎo)致銀行貸款不符合發(fā)放條件而銀行拒絕貸款發(fā)放

當(dāng)然，貸款沒有投放更多的是買方造成的,，畢竟買房的一方才是貸款的主體,，以下行為可能導(dǎo)致銀行的貸款難以發(fā)放。

一是由于買房人的原因?qū)е略谶^戶手續(xù)遞交以后,，辦理完新的房產(chǎn)證以后,，在銀行貸款發(fā)放前房產(chǎn)證被查封了。這里要明確一個(gè)概念,，老的房產(chǎn)證被查封是原業(yè)主即賣方的原因,，而新的房產(chǎn)證被查封大概率是買方的原因，由于房產(chǎn)證被查封,，銀行自然就不會(huì)再放款,。

二是貸款申請(qǐng)的材料有不符合實(shí)際的情況，如收入虛假和身份虛假,。有的貸款申請(qǐng)人為了貸款成本,，對(duì)自己的資料進(jìn)行包裝，更有的通過貸款中介編造虛假的銀行流水,，更有的人連職業(yè),、職務(wù)和工作單位都是假的，被銀行在貸款發(fā)放前發(fā)放,，即使已經(jīng)辦理了抵押登記手續(xù),，銀行仍然不會(huì)放款。如果發(fā)放以后被銀行發(fā)現(xiàn),，銀行可能會(huì)要求提前還款,。

朋友小張經(jīng)過貸款中介向兩家銀行申請(qǐng)貸款80萬，由于小張的資質(zhì)偏弱,，貸款中介先把小張的名字列入到中介自己注冊(cè)的公司,，并辦理了一張銀行卡作為工資卡并在中介保管。貸款中介每個(gè)月給小張代發(fā)工資,、代繳社保,，當(dāng)然工資打到銀行卡上以后小張不能支取和使用，由貸款中介控制,，這樣做了3個(gè)月,。然后,，貸款中介用這個(gè)作為工資流水，辦理工作證明,，向銀行申請(qǐng)辦理了無抵押,、無擔(dān)保的信用貸款,。貸款發(fā)放以后,，貸款中介將銀行卡上的工資全部轉(zhuǎn)走，并收取了中介費(fèi)8萬元,。小張想知道,，銀行會(huì)不會(huì)以小張編造虛假銀行流水和工作身份說小張是貸款詐騙？

這種情況現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常發(fā)生,，如果銀行在貸款前發(fā)現(xiàn)肯定就不發(fā)放貸款,；如果在發(fā)放貸款以后發(fā)現(xiàn)有可能會(huì)提前要求償還貸款；在貸款難以償還時(shí),，也可能會(huì)起訴借款人涉嫌貸款詐騙,。

三是貸款發(fā)放前借款人的個(gè)人征信出現(xiàn)了新的變化，從而導(dǎo)致銀行暫?；蛘呷∠朔趴?。畢竟在抵押借款同意書發(fā)出到正式借款發(fā)放前有一段時(shí)間，這段時(shí)間買房人的個(gè)人征信甚至家庭征信不能出現(xiàn)惡化的行為,，如增加了大額借貸,、銀行以前的借款出現(xiàn)了逾期、信用卡出現(xiàn)了逾期,、增加了網(wǎng)絡(luò)貸款等,，如果出現(xiàn)了這些行為，都會(huì)導(dǎo)致銀行取消借款,。

四是由于借款人的原因主動(dòng)要求銀行暫停放款,。有的時(shí)候借款人出于各種考慮提出暫停放款的要求，銀行一般都會(huì)配合暫停放款的,，從而導(dǎo)致貸款不能及時(shí)發(fā)放,，賣房人不能及時(shí)收到房款。

04 銀行貸款沒有發(fā)放的銀行原因,，由于銀行原因?qū)е沦J款難以及時(shí)發(fā)放

銀行貸款不能及時(shí)放款,，有買房人的原因，也有賣房人的原因,，那么,，有沒有銀行方的原因，當(dāng)然也有,。

一是可能由于銀行信貸額度緊張而導(dǎo)致貸款遲遲不能發(fā)放,。每家銀行在個(gè)人住房貸款規(guī)模上是有額度限制的,，并不是大家想象得要多少有多少，而且在一個(gè)省甚至一個(gè)市都有貸款規(guī)模,，如果你在申請(qǐng)貸款發(fā)放的時(shí)間段正好是沒有貸款額度,，即使你再著急、支行和客戶經(jīng)理再想給你發(fā)放貸款,，也必須等待,。等待的時(shí)間長(zhǎng)短不一，有的可能會(huì)等待一周,，有的可能會(huì)等待一到兩個(gè)月,，甚至有的時(shí)間更長(zhǎng)，從而導(dǎo)致賣房者遲遲拿不到房款,，這是很尷尬的事,。

二是貸款利率與原來商定的貸款利率出現(xiàn)了變化，即貸款利率提高了而借款人也許不同意,，只能先放一放,。畢竟貸款審批時(shí)與貸款發(fā)放時(shí)中間有一段時(shí)間，這個(gè)時(shí)間會(huì)發(fā)生貸款利率政策的變化,，包括基準(zhǔn)利率的變化和總行貸款政策的變化,，如在貸款利率85折的時(shí)候申請(qǐng)和審批的貸款，在貸款放款的時(shí)候銀行已經(jīng)實(shí)施9折甚至不打折利率了,，借款人覺得上當(dāng)受騙了,，所以，不愿意放款,。實(shí)際上這種情況經(jīng)常發(fā)生,，一般情況下貸款利率是以發(fā)放時(shí)的貸款利率為準(zhǔn)，如果借款人不同意,，只能放著不放款,。

三是由于國(guó)家或者地方住房貸款政策的調(diào)整。雖然說任何住房貸款政策的調(diào)整都有一個(gè)政策時(shí)限,，而你的貸款已經(jīng)經(jīng)過銀行的審批,，但是新的貸款政策出來以后，銀行對(duì)要放貸的業(yè)務(wù)進(jìn)行重新審核,，看看有沒有大的違規(guī)情況,，是不是符合新的規(guī)定，如果借款政策的調(diào)整需要對(duì)你的貸款條件進(jìn)行調(diào)整,，那么短期內(nèi)就發(fā)放不了貸款,。

抵押貸款通過意向書以后銀行竟然不發(fā)放貸款了，到底是誰的責(zé)任,，客觀上可能銀行,、賣房者,、買房者即貸款申請(qǐng)人和房屋中介都有責(zé)任，如果遇到不發(fā)放貸款的情況要了解原因,，才能分清責(zé)任,，解決問題。（麒鑒）