在我輔導(dǎo)的房產(chǎn)投資學(xué)生中,，不少人是帶著一個(gè)爛攤子來尋求幫助的,。

因?yàn)樗麄円郧斑M(jìn)入房產(chǎn)市場前，沒有好好地學(xué)習(xí)投資,。也沒有接受專業(yè)指導(dǎo),，而是憑感覺，聽小道消息,，隨意地買,。

于是現(xiàn)在需要糾正很多以前所犯的錯(cuò)誤，才可以繼續(xù)在房產(chǎn)投資之路上走下去,。

最近有一位新的學(xué)生,，從來沒有在澳洲買過房。現(xiàn)在有一定的積蓄后,，考慮開始建立自己的房產(chǎn)投資組合,。

他選擇的是先學(xué)習(xí)，接受指導(dǎo),，再開始操作,。

我為他的做法感到非常欣慰，因?yàn)槲乙郧耙彩沁@樣做,，從而迅速獲得成功的,。

若首次置業(yè)做得不好,，在財(cái)務(wù)上，你有可能會(huì)被耽誤好幾年才可以繼續(xù)投資,，進(jìn)退兩難,；在情緒上，你繼續(xù)投資的信心可能會(huì)備受打擊,，需要很大的勇氣帶著傷痕繼續(xù)前行,。

因此，今天我提出如下5個(gè)問題,，讓所有首次置業(yè)者去思考,。

如果你已經(jīng)不是首次置業(yè)者，歡迎把這5個(gè)問題分享給你認(rèn)識(shí)的首次置業(yè)朋友。

1,、如何跑贏市場,？

許多人首次置業(yè)時(shí)都選擇自住，我對(duì)此沒有意見,。但是,，哪怕是自住，也應(yīng)該抱著投資的心態(tài)去購買,，以跑贏市場為目標(biāo),，這樣你才能為將來的房產(chǎn)投資組合打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

你好不容易存了一筆錢,，這筆錢也許只夠你做一次購買，而不像成熟的投資者那樣有更多的資本,。你的機(jī)會(huì)成本特別高,，買了這套房就買不了另一套房。

因此,，無論你是買自住房還是投資房,，都應(yīng)想想你要買的房子如何為你賺錢，是否有潛力讓你獲得高于市場平均水平的回報(bào),。

房子所處的地理位置,，人口數(shù)量、人口流動(dòng),、家庭收入,、就業(yè)崗位、基礎(chǔ)建設(shè),、房屋供應(yīng)量,、房屋成交量、房屋空置率,、整體價(jià)格走勢等數(shù)據(jù)如何,？該區(qū)域的趨勢是供大于求還是供過于求？

房子的價(jià)格在該區(qū)域同類房子中屬于低價(jià)位,、中價(jià)位還是高價(jià)位,？如果是低價(jià)位，是否有辦法人為地讓房子進(jìn)入中價(jià)位行列,？如果是中價(jià)位,，是否有辦法人為地讓房子進(jìn)入高價(jià)位？

如果所買的房子是純投資房用于出租,，那么該房子是否有潛力可以人為提升它的租金回報(bào),？

在入手購買任何一套房產(chǎn),，都應(yīng)該想想你有什么樣的退出機(jī)制,。

想想你將來什么時(shí)候可能會(huì)把房子賣掉，到時(shí)候誰會(huì)成為你的接盤俠,，他們將愿意支付到那時(shí)候的市場里的低位,、中位還是高位的價(jià)格？在你出售房產(chǎn)的時(shí)候,，市場上都有些什么產(chǎn)品在跟你的房產(chǎn)競爭買家,？

如果你打算長期持有而不賣，只想繼續(xù)抵押房產(chǎn),，用于增貸或者轉(zhuǎn)貸,，讓先前投入的資本回籠，那么你得想想,，在估價(jià)師的眼里,，你的房子跟其他房子相比，它的優(yōu)勢在哪里,，它的劣勢在哪里,？

如果是夫妻兩人共同購買自住房,，那么是否考慮把房子記到職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較小的一方上（即被告的可能性較低的一方上）？

如果是純投資房,，你已經(jīng)計(jì)劃人為打造出正現(xiàn)金流和大幅資本利得,。那么是否考慮先成立家庭信托，讓信托持有房產(chǎn),，以便把收入和資本利得分配到稅率較低的家庭成員,，以及相關(guān)的其他公司或信托那里去，以獲得優(yōu)化稅務(wù)的效果,？

使用信托的另一個(gè)好處是資產(chǎn)保護(hù),，當(dāng)個(gè)人被告時(shí)，信托里的資產(chǎn)一般情況下不受影響,；當(dāng)信托被告時(shí),，信托受益人的個(gè)人資產(chǎn)一般情況下也不受影響。

如果你本身沒有自住房,，但有意向通過裝修或者分地讓你的第一套房子獲得升值,。那么是否考慮以自住名義購買，交割后搬進(jìn)去短暫居住,，再開始你的工程,，最后按自住房出售，從而免交資本利得稅？

當(dāng)你買了第一套房子后，你如何才能繼續(xù)再買第二套房,？

如果你的答案是,，無法馬上買第二套房。只能花時(shí)間慢慢去存第二筆錢做下一次購房的首付,，再慢慢增加自己的工作或者生意收入從而提升貸款能力,，那么你正想購買的那套房從近期來看,，未必是最適合你的,。

你需要考慮的是,，你以什么價(jià)位購買什么樣的房產(chǎn),，花多少錢在這房子上做什么事情，從而讓你盡快有能力投資下一套房,？

這套房產(chǎn)以及你的操作策略,，是否能讓你的貸款能力有所提升,？讓你回收原始資本,？并且還能獲得新增的大塊利潤？

舉個(gè)例子,，如果你的目標(biāo)是逐漸建立房產(chǎn)投資組合,，獲得每年10萬澳元的被動(dòng)收入，從而取代你現(xiàn)有的工作收入,。

而你眼前有一套租金回報(bào)率十分高的商業(yè)物業(yè),，每年能給你帶來4萬澳元的被動(dòng)收入。但是你買了這套商業(yè)物業(yè)后就沒錢干其他事情了,，短期內(nèi)也無法再做新的投資,，那么，眼前的這個(gè)機(jī)會(huì)聽起來不錯(cuò),，但不是最適合你的,。

許多首次置業(yè)者的存款不多,。

為了盡快入市，是否考慮支付額外的房貸保險(xiǎn)（LMI）從而獲得80%以上的貸款比例,？例如95%,？這筆保險(xiǎn)費(fèi)用不是一個(gè)小數(shù)目，高達(dá)購房價(jià)的2-3%,，但一般可以加到貸款額度里,，而不需要你給現(xiàn)金。

這時(shí)候，如果你的策略是自住,、裝修,、一兩年內(nèi)出售，那么你是否應(yīng)該選擇一個(gè)可以部分退還房貸保險(xiǎn)費(fèi)用的貸款機(jī)構(gòu),？再比較一下多家貸款機(jī)構(gòu)的政策,，看哪家定的房貸保險(xiǎn)費(fèi)率低，退款比例高,？

面對(duì)目前固定利率低于浮動(dòng)利率的貸款市場,，你是否應(yīng)抵住誘惑，選擇浮動(dòng)利率,，以獲得靈活性,，隨時(shí)可以出售房產(chǎn)，而沒有固定利率懲罰條款的約束,？

總的來說,，首次置業(yè)要做得好，需要花時(shí)間去考慮許多問題,，但這個(gè)時(shí)間投入絕對(duì)是值得的,。

當(dāng)市場火爆的時(shí)候，許多首次置業(yè)者因?yàn)閾?dān)心手腳慢了就錯(cuò)過了市場漲勢,，因而他們快速入市了,，這個(gè)可以理解。

而現(xiàn)在市場沒有兩三年前那么活躍了,，所以需要你的操作做得更精細(xì),，才能獲得成功，并為持續(xù)擴(kuò)張房產(chǎn)投資組合打下良好的基礎(chǔ),。

今天的文章到這里,，提前祝讀者們度過愉快的復(fù)活節(jié)假期。