墨爾本世界領(lǐng)先的宜居性和經(jīng)濟機會,，吸引了史無前例的大量移民。自1990年至今,，墨爾本的中央商務(wù)區(qū)已經(jīng)發(fā)展成超過擁有500萬人口而充滿活力的城市心臟,，這將繼續(xù)驅(qū)動社會生活方式向公寓生活轉(zhuǎn)變。

除了這種外部需求之外,，居住在充滿活力和復(fù)興區(qū)域的公寓也越來越吸引墨爾本的常住居民,。由于居住在公寓的益處和靈活性，這些居民已將公寓視為住房的首選,。

毫無疑問,，城市未來的下一次巨變，定會從CBD南部孕育而出,。現(xiàn)在,，您可以在CBD南部以超低的價格購得高品質(zhì)公寓，并將它世代相傳,，而這樣的機遇在墨爾本CBD根本無法實現(xiàn),。

CBD南部對公寓的強勁需求

“大墨爾本每年需要47000新住房；

墨爾本中央?yún)^(qū) 2019年房屋中位價150萬澳元,；

從2000到2019年的年增長率為8.1%,；

墨爾本市2018年勞動力需求量479000 ；

墨爾本市2001-2018年人口增長率7%,?！?/p>

墨爾本中央商務(wù)區(qū)和CBD南部對公寓的需求將繼續(xù)保持強勁。

人口的增長和遷徙是重要的原因之一,，此外,，靠近價格更高的住房市場、便于獲得最佳工作和服務(wù)的機會,、更合適的生活方式都是構(gòu)成需求強勁的重要因素,。

整個墨爾本CBD的人口從2001年的55,000人劇增到到2018的近18萬人,，這種增長迅速消耗了這個區(qū)域新完成的公寓量。 

墨爾本CBD對公寓的未來需求仍有望顯著增長,。當(dāng)前政府人口預(yù)測表明,，在未來20年內(nèi)，墨爾本中部人口的需求將增加一倍以上,。最近針對新住宅開發(fā)（特別是在中央商務(wù)區(qū)）的規(guī)定引入了限制性規(guī)劃控制措施,，這意味著這種住房需求將不可避免地擴散到中央商務(wù)區(qū)南部。 

隨著人們各種經(jīng)濟,，家庭,，社交和生活方式選擇的改變，住房需求也正在發(fā)生結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變,，因此進一步強化了對公寓的需求,。

目前，由于中央商務(wù)區(qū)和墨爾本中部新辦公樓供應(yīng)量的激增,，新的專業(yè)工作崗位需求空前增長,，這將在短期內(nèi)進一步刺激中央商務(wù)區(qū)南部的公寓需求。 

對于快速發(fā)展的墨爾本而言,，CBD最接近也最易獲得最集中的工作機會,，特別是高收入的專業(yè)工作；最高質(zhì)量的零售和生活設(shè)施,，以及最高級別的文化,，體育，高等教育和衛(wèi)生設(shè)施都云集于此,。

因此,，CBD及毗鄰區(qū)域?qū)亲罾硐氲木幼〉?/strong>。傳統(tǒng)住房價格的上漲進一步印證了了郊區(qū)對公寓生活需求的增長,。過去30年以來,，在CBD唯一的新住房選擇就是現(xiàn)代公寓，這也再次認證了公寓居住的必要性,。

我們可以從一組數(shù)據(jù)來看一下CBD南部的住宅情況：

• 完工量：190 上市數(shù)量：700

• 建造中：210 總數(shù)：1100

CBD南部被維州政府確定為澳大利亞最重要的城市更新區(qū)，2017年建成第一座住宅樓,；政府承諾進行的重大基礎(chǔ)設(shè)施投資已在進行中,，并進一步改善現(xiàn)有的連通性與配套設(shè)施；現(xiàn)在僅剩下一個區(qū)域,，可提供開發(fā)用地,，以適應(yīng)2025年后對新公寓的潛在需求。

CBD公寓供應(yīng)緊張,，CBD南部即將成為中心

“2020年初墨爾本沒有在中心商務(wù)區(qū)積極投放任何新公寓項目,，

這種現(xiàn)象自2005年后很久未出現(xiàn)過,；

2019年只有1個項目推出，僅含74間公寓,；

2010-2018年每年的平均供應(yīng)量是1,427間公寓,；

規(guī)劃控制嚴重限制未來公寓供應(yīng)?！?/p>

不斷增加的人口對公寓的需求量提出高要求,，而供給量的下降更促使公寓項目的走俏。

墨爾本中央商務(wù)區(qū)的公寓竣工高峰已經(jīng)迅速下降,，2022年將迎來十年來的最低點,，最后一次供應(yīng)量激增將發(fā)生在2023年，之后公寓的供應(yīng)將完全關(guān)閉,。

因為根據(jù)從2016年開始引入的各種新的規(guī)劃控制措施,，地塊將不再提供給大型住宅項目開發(fā)，這些嚴格的限制導(dǎo)致了新的住宅樓批準量驟減,。

據(jù)當(dāng)前預(yù)測,，到2024年將不會有項目完工，僅剩下2個尚未批準的具有里程碑意義的CBD塔樓項目可供購買,，預(yù)計這些項目不會早于2025年交付,。 

顯而易見，CBD未來公寓供應(yīng)將無法應(yīng)付潛在需求,。

點擊看大圖

左：CBD年完工量 右：新公寓供應(yīng)量（按區(qū)域）

墨爾本中央商業(yè)區(qū)最初集中在CBD九宮格上,，之后轉(zhuǎn)移到Southbank，然后是Docklands,，最近轉(zhuǎn)移到CBD North,。每一個轉(zhuǎn)變都遵循了這些地區(qū)的主要基礎(chǔ)設(shè)施和振興。

下一個最近的供應(yīng)浪潮將發(fā)生在CBD西部,，遠東集團的West Side Place將于2023年竣工,，因此它將占2020-2024年總供應(yīng)的29％。

但是在2023年后,，CBD西部將只有一個可開發(fā)的大型項目,。

所以，墨爾本中央?yún)^(qū)域公寓供應(yīng)在2023年之后勢必再次轉(zhuǎn)移方向,，這次變化必將跟隨政府對CBD南部的新基礎(chǔ)設(shè)施投資,。

墨爾本區(qū)位發(fā)展時間線

租賃市場看好，空置率持續(xù)下降

“墨爾本內(nèi)城區(qū)2020年3月房屋空置率只有1.7%

強有力的租房市場將繼續(xù)支持CBD及CBD南部的房產(chǎn)投資”

墨爾本的公寓租賃市場經(jīng)歷了前所未有的需求增長,。

盡管近期供應(yīng)量空前,，租金仍保持強勁上漲，而空置率持續(xù)下降。在過去的20年中,，隨著新公寓的供應(yīng),，公寓在墨爾本市中心和內(nèi)城區(qū)住房市場租賃市場中的重要地位繼續(xù)得到加強。

墨爾本市中心已成為人們越來越理想的居住地,，特別是對于高收入人群,、職業(yè)千禧一代和Z世代。因此,，這些區(qū)域傳統(tǒng)住房的入門價格極高,，這意味著這些人群（無論是單身還是夫妻）的首選住房選擇已成為現(xiàn)代公寓。

墨爾本CBD住戶人物畫像

“年齡中位數(shù)26歲/通勤方式中,，24%的人選擇搭乘電車,，36%的人選擇步行/98%的人們居住在公寓或平層中/每個公寓中平均居住2人/71%的居民為單身/主要年齡分布為20-24歲/63%的家庭沒有小孩/70%的人為租客/42%的人學(xué)歷為本科及以上/72%的人沒有私家車/33%的人為職業(yè)白領(lǐng)”

“家庭的組建，更高的購房門檻,，減少的購車需求以及更多花在食品,，奢侈品和休閑旅行上的可支配性支出”，使得人們越來越傾向居住在地理位置優(yōu)越的公寓,，以最大程度地享受便利,，享受生活和配套設(shè)施。

由于到2018年和2019年新公寓供應(yīng)受到限制,，潛在的租房需求的強度已被放大,。盡管近期澳洲面臨經(jīng)濟挑戰(zhàn)，但空置率下降至2％以下,，從而仍導(dǎo)致租金價格上漲,。

墨爾本內(nèi)城區(qū)房屋空置率

結(jié)語

CBD南部已經(jīng)擁有成為下一個公寓市場前沿的所有必要基礎(chǔ)，包括便利的交通,、教育及醫(yī)療資源還有豐富的生活配套設(shè)施,。

CBD南部的前景，將像West Melbourne,，South Melbourne和Port Melbourne一樣,，在早期投資者意識到其重要性后，將會經(jīng)歷快速的復(fù)興和升級,。

CBD南部顯現(xiàn)了200年一遇的機遇——它將成為墨爾本中央商務(wù)區(qū)變革新篇章的一部分,，并將保持這世界最宜居，發(fā)展最快的城市的中心地位,。

墨爾本的持續(xù)發(fā)展將為CBD南部的早期投資者帶來可預(yù)見的價格上揚和租金增長的巨大機遇,。

文章素材來源于

Colliers

澳洲生活