在前幾期有關講述墨爾本人口會大幅度增長的文章中,，澳洲高盛地產(chǎn)小編曾經(jīng)提及“人口持續(xù)增長及由此產(chǎn)生的住房需求是拉動房地產(chǎn)市場的關鍵因素”,。本期將由維多利亞州及墨爾本人口增長走勢入手，分析為何房地產(chǎn)市場會位居墨爾本最具潛力的投資行業(yè)之一,，以及展望墨爾本城市住房建設與發(fā)展規(guī)劃,。

“大墨爾本地區(qū)”區(qū)域劃分

廣義來說，墨爾本是一個由墨爾本中心區(qū)和另外30個地方政府區(qū)域組成的大墨爾本地區(qū)（Metropolitan Melbourne）,，也就是現(xiàn)在一般所說的人口四百余萬,、面積8831平方公里的墨爾本。近二十年來,，墨爾本市城市化發(fā)展迅速,，直接導致了大墨爾本地區(qū)的不斷快速外擴，亦帶來許多相應的新型住宅區(qū),。

狹義來說,，墨爾本指的是墨爾本市中心區(qū)（City of Melbourne），只有六萬多的人口,，包括是十個行政區(qū)域：墨爾本市中心商業(yè)區(qū)（Melbourne CBD）,、東墨爾本（East Melbourne）、西墨爾本（West Melbourne）,、北墨爾本（North Melbourne）,、帕克維爾（Parkville）、卡爾頓（Carlton）,、南亞拉（South Yarra）,、圣基達路（St Kilda Road）、南岸區(qū)（South Bank）,，以及舊碼頭區(qū)（Docklands）,。

墨爾本的中心大街西面是Spencer大街，南面是沿著亞拉河的Flinders大街,，東面是排列著州議會廳,、舊財政大樓等宏偉建筑的Spring大街，并且北面的維多利亞大街圍成了一個約2平方公里的四方形,。由這四條大街圍成的棋盤式的城市,，就是墨爾本市中心區(qū)主要街道的市容。

未來人口增長強勁

維多利亞交通,、規(guī)劃及地方基礎設施管理局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,，維州從2011-2013年保持著每年平均1.8%的人口增長率。2011年550萬的常住人口,，到2013年已達570萬,，經(jīng)過2031年的770萬，將在2051年達到1000萬,。澳洲始終以優(yōu)越的福利政策,、完善的教育體制和得天獨厚的氣候環(huán)境吸引著大批海外移民,。自2003年開始，大批海外人潮涌進澳洲,，尤其集中在墨爾本,、悉尼等大型城市中。因此,，新增人口中除180萬的自然人口增長外,，還有270萬的海外移民。

從新增家庭來說,，截至2051年,，維州預計將有410萬個家庭。不論家庭成員結構,，若每個家庭僅擁有一處住房,，維州也需在短短的40年間再供210萬戶住房。

此外,，由于當代45-65歲人群預期壽命的延長,，維州65歲及以上人口將在40年間約翻3倍。高齡人口的增加一定程度上意味著更多的人均可支配收入及更強的購買力,，退休者住房升級換代,、改善居住條件、樂享晚年的需求也將成為助推房地產(chǎn)發(fā)展的另一因素,。

維州的人口增長并非均衡分布,，明確的人口增長強勁地區(qū)將無疑成為未來房產(chǎn)增值區(qū)的重中之重。聚焦墨爾本,，其未來數(shù)十年的人口膨脹勢頭強勁,，不論是新增數(shù)量還是增長速度將都在維州范圍內(nèi)躋身前五。作為國際留學生和工作簽證持有者的公寓租賃熱門區(qū)域,，大墨爾本區(qū)的住房租賃市場自2012年起就開始呈現(xiàn)供應緊張,，供不應求日益加劇。更何況40年后,，這里預計新增780萬人口,，占維州總?cè)丝诘?0%，僅20年間便將產(chǎn)生79萬新的住房需求,。

人口膨脹和新增家庭的住房需求及高齡人群的強勢購房動力與實力,，造成了并將繼續(xù)推動著維州，尤其是墨爾本的長期住房供需差距,，房價看漲亦是必然,。

住房規(guī)劃增強投資潛力

日益強化的剛性需求推動著墨爾本未來住房規(guī)劃與供應的進程。墨爾本計劃在2050年前創(chuàng)建一個能夠促進生產(chǎn)力、支持穩(wěn)定投資與創(chuàng)造更多工作崗位的城市結構,，它要兼顧經(jīng)濟發(fā)展,、土地使用與公共交通戰(zhàn)略；要加強就業(yè)區(qū)域的土地競爭力,；還要特別支持與推動地區(qū)的重大發(fā)展項目,。

落實在房屋供應方面，墨爾本計劃2011-2031年每年平均新增3.9萬住房,，其中60%將為中、高等密度住房,。同時,，新建住宅區(qū)將輔助人口密集區(qū)域定位，新老住宅還將通過活動中心區(qū),、綜合發(fā)展區(qū)和混合用途區(qū)的配合,，實現(xiàn)對于城市既有特色的保護。

2015年大墨爾本去公寓供應還將持續(xù)增加,；CBD,Docklands和Southbank仍為公寓建設中心地帶,。隨著CBD東區(qū)South Yarra的Central South Yarra、Avenue Apartments,，CBD北區(qū)Carlton的Swanston Square, Bravo公寓和Living Carlton公寓等住房籌建齊發(fā),，墨爾本房屋供應能力將提高，房價上漲也將減緩,。相比于2008-2013年每年5.8%的房價漲幅,，墨爾本內(nèi)環(huán)房價在2014-2017年間看漲2-3%。

綜上所述,，需求的拉動與住房建設規(guī)劃的跟進,，使房地產(chǎn)市場位居墨爾本其最具潛力的投資行業(yè)之一；更重要的是,，范圍廣闊的墨爾本大都市區(qū)有著地理位置,、特色與適合人群各異的投資區(qū)域，例如商住核心區(qū)CBD,，坐擁最古老建筑,、高等學府和中等密度新開發(fā)區(qū)的CBD近郊，以餐館,、酒吧和夜生活場所而聞名的時尚St Kilda區(qū),，具有最獨特愜意生活方式的Brighton、Hampton和Sandringham海濱區(qū),，聚集豪宅和林蔭大道的Toorak區(qū),，以及服務設施完備且價格相對實惠的“后起之秀”Kensington和Yarraville區(qū)等等。