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深圳寫(xiě)字樓空置率居高不下的問(wèn)題被詬病很久了，大漁拿到一份深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓2019年第四季度的市場(chǎng)報(bào)告，做一個(gè)理性分析,，希望給到大家不一樣的觀點(diǎn),。同時(shí)結(jié)合深圳樓市，給出一些投資建議,，在此感謝道遠(yuǎn)咨詢。順便說(shuō)一句,，沒(méi)有采用今年第一季度的數(shù)據(jù),，是因?yàn)檫^(guò)年和疫情影響太大,，數(shù)據(jù)反而失真,。通過(guò)深圳商務(wù)區(qū)的集中分布情況,，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，職住一體在深圳貫徹的非常到位,，CBD的位置和產(chǎn)業(yè)高度決定了房?jī)r(jià)的高度,。深圳有兩個(gè)規(guī)模最大的傳統(tǒng)CBD，一個(gè)南山科技園,，一個(gè)福田中心區(qū),，科技園以IT互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)為主，中心區(qū)以金融和高新產(chǎn)業(yè)為主,，這兩個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)一直都很高,。福田中心區(qū)四神盤(pán)在2016年初就完成了10萬(wàn)的登頂，科技園片區(qū)雖然樓盤(pán)老化,，但有學(xué)位加持,，碼農(nóng)買(mǎi)單，價(jià)格也一直居高不下,。華潤(rùn)城潤(rùn)府近兩年被持續(xù)熱炒,，單價(jià)屢創(chuàng)新高，一個(gè)原因是南山新盤(pán)稀缺,，更重要原因是這個(gè)盤(pán)位于科技園腹地,，雖然密度超高居住壓抑，但周邊的高收入碼農(nóng)實(shí)在太多,，總有一部分愿意為通勤便利和新盤(pán)買(mǎi)單,。從潤(rùn)府的暴漲，可以看出CBD對(duì)房?jī)r(jià)的影響至關(guān)重要,。說(shuō)到這里,，另一個(gè)問(wèn)題就來(lái)了，科技園和中心區(qū)同為兩大傳統(tǒng)CBD,，為何科技園漲勢(shì)兇猛,，中心區(qū)卻不溫不火,，四大神盤(pán)橫盤(pán)三年著實(shí)尷尬。1,、相對(duì)南山,，福田近幾年有沒(méi)落趨勢(shì)；3、沒(méi)有新盤(pán)的帶動(dòng),；4,、18年整頓打擊P2P，中心區(qū)大量P2P和金融公司如鳥(niǎo)獸散,，購(gòu)買(mǎi)力同步下降,。科技園和中心區(qū)，在我看來(lái),，可以類比北京的中關(guān)村和國(guó)貿(mào)CBD,，老牌貴族，聚集了大量中高端產(chǎn)業(yè)和高收入人群,，基本盤(pán)非常扎實(shí),。但最大的問(wèn)題是，它們已經(jīng)開(kāi)始老去了,。近幾年承接更高端產(chǎn)業(yè)的是后?？偛炕兀苯芋w現(xiàn)就是房?jī)r(jià),。目前后海20年的老盤(pán)也在12萬(wàn)+,，帶學(xué)位的15萬(wàn)+，深圳灣則集體跨入20萬(wàn)俱樂(lè)部,，已經(jīng)取代香蜜湖,，坐穩(wěn)了深圳第一豪宅區(qū)的位置。從房?jī)r(jià)變遷可以看出,，CBD的位置,、產(chǎn)業(yè)類型、總部進(jìn)駐情況決定了周邊房?jī)r(jià)的高度,。其他零星的小型商務(wù)區(qū),，車(chē)公廟、華強(qiáng)北,、羅湖商務(wù)區(qū)的房?jī)r(jià),，都能看出產(chǎn)業(yè)類型與房?jī)r(jià)的直接聯(lián)系。商務(wù)區(qū)對(duì)房?jī)r(jià)影響如此之大,，大家更要關(guān)注深圳高端產(chǎn)業(yè)的布局和走向，學(xué)會(huì)提前預(yù)判和占位。從上圖可以看出,，深圳未來(lái)的CBD有五個(gè),，西部有前海自貿(mào)區(qū)，中部有深圳灣超總和留仙洞總部基地,，北部有北站商務(wù)區(qū),，東部有筍崗清水河商務(wù)區(qū)。看起來(lái)東西北部都有布局,，一派和諧均衡的態(tài)勢(shì),，實(shí)際深圳一路向西的大方向絲毫沒(méi)有變。深圳政府的親兒子是前海自貿(mào)區(qū),，其次是深圳灣和留仙洞總部基地,，等把前海自貿(mào)區(qū)這個(gè)嗷嗷待哺的巨嬰填滿，再給超總和留仙洞引進(jìn)一些總部企業(yè),，肉基本都被瓜分完畢,，北站估計(jì)還能啃點(diǎn)骨頭，筍崗可能連湯都喝不上了,。所以,，跟著產(chǎn)業(yè)走，跟著趨勢(shì)走,，買(mǎi)房大概率是不會(huì)出錯(cuò)的,。再說(shuō)第二個(gè)問(wèn)題，很多人詬病的深圳寫(xiě)字樓空置率過(guò)高的問(wèn)題,。從2018年第二季度開(kāi)始,，深圳寫(xiě)字樓空置率持續(xù)攀升，從14%一直上升到27%,。同步,，租金則在不斷下降，從每平米266的基準(zhǔn)租金下滑到227,，租金下降15%,。深圳寫(xiě)字樓空置率的攀升，加上房?jī)r(jià)的快速上漲,，給了不少人看空深圳的理由,，最近看空言論不少，論據(jù)是房?jī)r(jià)過(guò)高讓產(chǎn)業(yè)空心化,，企業(yè)大量撤離經(jīng)濟(jì)下滑更支撐不起高房?jī)r(jià),。其實(shí)關(guān)于寫(xiě)字樓空置的問(wèn)題，很多人只看到第一層沒(méi)看到第二層,。深圳寫(xiě)字樓空置率持續(xù)攀升,，并非是企業(yè)不斷外流導(dǎo)致,，反而是政府主動(dòng)干預(yù)的結(jié)果。2019年深圳甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)新增可租賃面積約116萬(wàn)平方米,，全年凈吸納量約48萬(wàn)平方米,，需求落后于供應(yīng)的局面持續(xù)凸顯。供過(guò)于求,，加之經(jīng)濟(jì)運(yùn)行造成的市場(chǎng)波動(dòng),，甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)整體租金自2018年第三季度以來(lái)連續(xù)5個(gè)季度下跌，空置率攀升,。從2017年以來(lái),，深圳持續(xù)加大寫(xiě)字樓的供應(yīng)，供應(yīng)量大大超過(guò)新增企業(yè)的吸納量,，這才是空置率提高的根本原因,，而不是租賃成本太高逼迫企業(yè)大量外遷。相反,，北上廣深四個(gè)一線城市,，深圳的寫(xiě)字樓租金低于北京和上海，只高于廣州,。以上數(shù)據(jù)來(lái)自戴德梁行,，制圖城市戰(zhàn)爭(zhēng)，特此感謝,。深圳房?jī)r(jià)高高在上,，寫(xiě)字樓租金卻平易近人，關(guān)鍵原因就是高空置率,。以深圳的高房?jī)r(jià),，寫(xiě)字樓價(jià)格本該高于北上，居全國(guó)之首,，但政府主動(dòng)干預(yù),，大量供應(yīng)寫(xiě)字樓產(chǎn)品，用高空置率來(lái)降低租金,，從而留住更多企業(yè),，不會(huì)形成擠出效應(yīng)。反而廣州的空置率過(guò)低,，租金一旦上升會(huì)引發(fā)連鎖反應(yīng),。深圳寫(xiě)字樓月平均租金235元/平米，租一個(gè)100平米的辦公室月租金為23500元,，和高檔住宅的租金比起來(lái)差別不大,。實(shí)際上，福田南山有不少位置不錯(cuò)的寫(xiě)字樓,，租金已降到5塊以下,，有的連住宅租金都比不過(guò),，寫(xiě)字樓租金秒殺住宅，一鋪養(yǎng)三代的好日子一去不復(fù)返了,。通過(guò)這條線捋下來(lái),，我們會(huì)發(fā)現(xiàn),，深圳寫(xiě)字樓空置,，實(shí)際是政府的有意為之。一方面是寫(xiě)字樓已大量過(guò)剩,，一方面拍賣(mài)住宅地塊比商業(yè)地塊獲利要高的多,，供過(guò)于求加利益誘惑，深圳政府仍然堅(jiān)持大批量規(guī)劃和建設(shè)寫(xiě)字樓,，根本原因主要有三個(gè)：一是通過(guò)大量供應(yīng)降低企業(yè)租賃成本,，大量?jī)?yōu)質(zhì)又租金優(yōu)惠的辦公空間可以有效避免企業(yè)外流，同時(shí)還鼓勵(lì)更多企業(yè)做大規(guī)模,；二是深圳土地資源十分寶貴,，現(xiàn)在不預(yù)留足夠面積的寫(xiě)字樓商務(wù)區(qū)，等以后不夠用時(shí)就沒(méi)有退路了,。我相信深圳政府對(duì)寫(xiě)字樓的面積和占比設(shè)定,，是參照了紐約香港這些產(chǎn)業(yè)高度集約化城市的數(shù)據(jù)的。三是如果以后真的寫(xiě)字樓過(guò)剩,，商改住很容易,，但逆向的住改商就難比登天了。正是基于以上這些原因,，才會(huì)看到深圳寫(xiě)字樓不斷攀升的空置率,，但只有看問(wèn)題更深一個(gè)層面，才不會(huì)大喊深圳正在做空自己,，反而會(huì)佩服政府的眼光和格局,。最后，2020-2022年,，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓的新增供應(yīng)量約為726萬(wàn)平方米,，它們主要集中在南山和前海自貿(mào)區(qū)。
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