微信號：朱羅紀（newjurassic）,。

所有的買房理論里——比如地段論、人口論、貨幣論,、周期論,、供求論，我認為,，超人的地段論——“地段,、地段、還是地段”,，是我見到的最至簡至美的微觀公式（越厲害的人,，越是能用最簡單的話講最高深的道理）。市場總有波動,，價格總會漲跌,，時機總難把握，但千言萬語,，歸于“地段”二字,。同樣的價錢，同樣的時機,，好地段的房子,，總是會超越差地段。并且隨著時間的拉長,，這種分化會越來越大,，這個道理顛撲不破。

而我們干的事情,，不過是持續(xù)的深化和驗證這個理論,。

我之前推了兩篇文章，談買房的大道理,，一篇是《買房大道理：買入一個好城市,，買入一個好價錢》，出發(fā)點是以城市為單元,。另一篇是《好城市和差城市未來房價的差別,，就是貴州茅臺和中石油十年股價的差別》，討論的也是城市之間的差別,。

但具體在一個好城市里,，是不是擠著眼睛隨便買都一樣賺錢,？顯然也不是,。落地到具體的區(qū)域，究竟選擇什么樣的地段什么樣的房子,，更有可能賺到超額回報,？

這些日子，也仔細學習了巴菲特的投資邏輯，結合著自己對房地產(chǎn)的理解,，提煉出一個操作策略：買入低估的有護城河的成長型地段,。

昨晚上和幾位“孟買抄底隊”的隊友聊起這個邏輯，并推薦了一個樓盤,。結果,，今天一早，其中一個隊友就殺去考察了,。

來逐點剖析一下,。

第一點：地段要有護城河，并且難以復制,。

有護城河的地段,，對應的是沒有或者是很弱的護城河地段，指的是這個地段面臨的外部競爭的威脅大不大,。最能漲價的商品,，絕不是那種通過競爭廝殺沖出來的，肯定是那種壟斷性最高的商品,，沒有競爭者,。

地段的護城河，對應的是“稀缺性”,，且是難以復制的稀缺性,。包含自然資源、公共資源,，自然資源比如上山下海,，公共資源比如CBD、地鐵,、學區(qū)等等,。（比如說在龍崗中心城，有龍外學位的樓盤價格可以賣到6萬+,，但沒有的只能賣到4萬）,。

這其中，CBD是地段最好的護城河,。因為CBD集聚了一座城市最好的城市資源,，如果能夠再附加上稀缺的自然資源，那就更猛,。一座城市最貴的房價,，都在CBD。舉個例子,，廣州珠江新城,，整個廣州的均價只有2萬多，是深圳1/2不到，天河區(qū)也只是4萬多,，也只相當于南山的1/2,，但是珠江新城最好的產(chǎn)品比深圳灣還要貴。

再舉個例子,，東京是單中心的極端,，東京23區(qū)最貴的3個區(qū)（中央?yún)^(qū)、港區(qū),、千代田區(qū)）,，價格都在30-35萬人民幣/平米，但非中心最便宜的足立區(qū),，只有1.7萬/平米,，差距20倍。

這里面要注意區(qū)分：多中心城市和單極中心城市,。比如上面說的廣州是典型的單中心,，而深圳卻是多中心，我經(jīng)常聽到羅湖福田南山的人為了自家是不是CBD而爭論不休,。但卻沒有意識到,，深圳不是一個單極中心城市。福田,、南山,、前海蛇口自貿區(qū)、寶安中心區(qū),，都是整個深圳價格最貴的地方,。但即便是多中心，這樣的地段也屬于極少的范圍,、極小的面積,。

第二點：成長型地段，比成熟型地段更有想象力

成長型地段主要對應的是成熟性地段和發(fā)育型地段,，成熟型地段租金回報率會很高,，但房價偏穩(wěn)。發(fā)育型地段配套差,，租金和價格都是跟隨大市,。而成長型地段往往是租金回報率不高，但是房價激進,，也就是投資者給予它的預期好,，市盈率高。

我經(jīng)常會接到有這樣的咨詢：福田和南山的價格差不多,，但是要比南山的租金回報率更高,，是不是買在福田更劃算？同樣的比較對象,，也可以換算到羅湖和寶安中心區(qū),。

從過去10來年的歷史看，深圳成長性漲幅最大的區(qū)域（熱點區(qū)域）,，在寶安中心區(qū),、龍華，然后是南山,、福田,，最后才是羅湖。比如在這份統(tǒng)計《深圳買房去哪里,，看這十年走勢圖：整體漲4倍,，有的漲8倍》里，寶安中心區(qū)是整體漲幅最大的區(qū)域,，鴻榮源西岸觀邸更是漲了接近800%,。

還有其它的例子，比如,，拿2004年同期的蓮花山腳下（如天健世紀花園）和科技園（如陽光帶海濱城）相比,，后者的漲幅也要更大一些（現(xiàn)價更高一些，當初買入價又更低）,。但在當時,，后者所在的區(qū)域，連車都打不到,，比前者要差多了,。

如果仔細分析它們，道理不難懂,。成熟型的地段,，交通方便，人口穩(wěn)定,，學位也好,，租金收益率自然會好，但往往這樣的區(qū)域已經(jīng)太成熟了,，沒有新的地皮可賣,，未來是穩(wěn)步而非高速的增長，很抗跌但也很抗?jié)q,，天花板可以想見,。但是投資者買房子主要買的是預期，預期你的變化會有多大,，有沒有更多新故事講,，是不是還有很高速的增長空間,。如果有，他們會愿意犧牲短期的租金回報率,，而獲取長期更大的回報,。如果沒有，他們也可能會買,，但是會降低升值期待,，除非你改變了這種預期——比如啟動大規(guī)模的舊改。

繼續(xù)深入下去,，這個問題的關鍵其實是：如何判斷一個地段的成長性高不高,。這是另外一個問題，不是今天討論的重點,。

第三點：擇時,，關注市場出現(xiàn)的超跌機會。

低估的價格,，對應的是高估的價格或者是合理的價格,，如巴菲特所言：用合理的價格買入一間偉大的公司，要比用便宜的價格買入一間平庸的公司回報更大,。但是,，如果我能用低估的價格買入一個擁有護城河的好地段，那是不是最完美的一件事,？

歷史上能夠幸運的同時捕捉到這三者的,，都是賺大發(fā)了的。

我多次在“房地產(chǎn)三年小周期”里談過深圳房地產(chǎn)的歷次低點：2005底-2006初,、2008底-2009初,、2011底-2012初、2014底-2015初《房地產(chǎn)“三年小周期”啟示：逃頂和抄底的最佳時機在哪里,？》,。朋友們可以自我對照，在這個時候買房子,，和稍晚半年一年之后買房子,，這種回報差。在這些時間點買入,，意味著你可以比市價更低的成本入場,，其它條件一樣，你也比別人多賺,。

那么,，這種低估會在什么情況下出現(xiàn)？

我注意到有兩種情況,，一種是調整甚至大跌的市場里,，所有的房子都不怎么漲價甚至在跌價,，會有一些好地段被錯殺。比如在2008年市場大跌的時候,，有很多樓盤降價,，像金地梅隴鎮(zhèn)從最高的1.7萬狂跌到6000。

另一種是還沒有被價值發(fā)現(xiàn)的好地段,，有些地段正在發(fā)生變化，但因為很多因素,，沒有被發(fā)現(xiàn)或者未成為主流共識,。好的區(qū)域大家都不難看到，但是人棄我取的區(qū)域就更考驗人的專業(yè)眼光,。

基于歷史經(jīng)驗,，我們形成一個判斷：調整期是買入的時機。這里有個小竅門：就是尋找那些超跌的樓盤,。什么樣的才是超跌的樓盤,，就是后一批單位比前一批單位大幅降價，這個降幅甚至大大超過了區(qū)域的平均降幅,。比如在2009年初,，福田景田有一些二手老房，跌到了8000塊,。

考驗人的關鍵在于：當市場在跌價的時候,，你敢不敢殺進去？大部分人都是順著干的,，漲的時候殺進去,，跌的時候出來。而你敢不敢在跌的時候進去,，漲的時候出來,，這就考驗你對房地產(chǎn)的判斷：即你怎么給它估值。

我后來發(fā)現(xiàn),，其實3年小周期談的還是價格的波動,，而價格的波動說到底沒啥意思，價格隨時都在波動,，你怎么知道什么時候是超跌,？這提醒我們要去評估基本面，就是：這個地段的房子值多少錢,，而不是去看它的漲幅或者跌幅,。有的地方跌了30%還是高估，而有的地方漲了50%還是合理,。這是我為什么在梳理完房地產(chǎn)三年小周期之后轉向觀察城市增長的原因,。

用這樣的邏輯來去推導,，答案是：中心城市的未來的城市中心，是最具備投資價值的,。具體來說,，我認為深圳同時符合上述要素的地段極少，比較確定的三者兼具的是：豪宅,，準確說是沿超總到前海這條海岸線上的豪宅,。這條線一是具備了海景資源（不算上佳），二是擁有整個大灣區(qū)極好的公共建設（濱海長廊,、人才公園,、地鐵、場館）,，這些都極難在短期內被復制,。三是這里是中國市值最大、數(shù)量最多的全球500強聚集地之一,。四是因為現(xiàn)在政府嚴厲限價,，導致價格兩年未動，未反應實際價值（從華潤悅府開盤遭搶就能看出富人們的判斷）,。

其它的類型,，比如學區(qū)房，也是屬于護城河很強的類型（中國特色型）,，但價格很頑強,，是次好的品種。

但大部分人都買不起這些動輒10萬+的房子了,，也有一些價格便宜的但是又能夠部分符合上述條件的地段,，回頭再一個個梳理。