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2020,，注定是大不一樣的一年,。可以說(shuō),，此前,，一個(gè)時(shí)代；此后,，一個(gè)時(shí)代,。 地產(chǎn)如歷史，亦如鏡子,，一面照射社會(huì)的千形百態(tài),，一面照射塵世的喜怒哀樂(lè)! 風(fēng)起于青萍之末，浪成于微瀾之間,。
1980,，可以說(shuō)是中國(guó)房地產(chǎn)的元年，房改和土改同時(shí)被推動(dòng),，中國(guó)房地產(chǎn)正式成為了一個(gè)產(chǎn)業(yè),，進(jìn)入萌芽階段。1987年,，深圳進(jìn)行了首次的公開(kāi)土地拍賣(mài),，催生全國(guó)房地產(chǎn)加速發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)入商業(yè)化的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。
風(fēng)雨激蕩40年,。中國(guó)房地產(chǎn)的狂飆突進(jìn),，制造了一個(gè)又一個(gè)財(cái)富神話(huà)，千帆竟過(guò),，千億房企如此多驕,，除了制造出龐大的財(cái)富效應(yīng)外，還將一幫企業(yè)送進(jìn)世界500強(qiáng),。2018年,，在福布斯富豪榜前十名中，有三個(gè)與房地產(chǎn)相關(guān),。在整400人榜單中,，房地產(chǎn)商占比高達(dá)25%。2018年財(cái)富世界500強(qiáng)企業(yè)中,，有5家房企入圍,，全部來(lái)自中國(guó)。
我行走在地產(chǎn)的江湖,，且看風(fēng)云變幻,。
有人辭官歸故里,有人漏夜趕科場(chǎng),。
曾在行業(yè)中風(fēng)光無(wú)限的京派房企,，如今，在群星薈萃的房企中略顯黯淡,。或許,，京派房企如今賴(lài)以自豪的只剩下那些“名嘴”。如“地產(chǎn)教父”----馮sir,，曾桃李滿(mǎn)天下,，今已抖音開(kāi)講，傳道授業(yè)解惑,；SOHO小潘,，再回首已淡離公眾視線(xiàn)，漸行漸遠(yuǎn),。
京派建筑雄偉大氣,，強(qiáng)調(diào)恢宏粗獷，在建筑和外裝飾用材上,，盡量選擇一些以磚、石為主的材料打造出厚重,、樸實(shí)的效果,，京派精通“概念造勢(shì)”功夫，更擅長(zhǎng)對(duì)文化、概念的導(dǎo)入,，2017,，在房企前30排名中，京派房企僅有首開(kāi)股份一家入圍,，而且愈加勢(shì)微,，近年來(lái)一些老牌京派房企的營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)均出現(xiàn)了明顯下滑，像遠(yuǎn)洋集團(tuán),、首創(chuàng)置業(yè),、金融街、北京金隅,、當(dāng)代置業(yè),、京投發(fā)展、住總股份等企業(yè),，雖然業(yè)績(jī)也時(shí)有亮眼表現(xiàn),，不過(guò)，從整體來(lái)看,，京派房企在規(guī)模和業(yè)績(jī)上與其他“派別”的房企還是拉開(kāi)了距離,。行業(yè)趨于壟斷、北京市場(chǎng)縮水的大趨勢(shì)下,，京派房企守成有余,、進(jìn)取不足，他們?cè)谀玫胤矫孢^(guò)于保守,，布局圍繞一二線(xiàn)城市展開(kāi),，錯(cuò)過(guò)了前兩年三四線(xiàn)城市的發(fā)展機(jī)會(huì)。
▲ 首創(chuàng)置業(yè)文創(chuàng)項(xiàng)目
一,、北京作為調(diào)控“重災(zāi)區(qū)”，京派房企備受“牽連” 由于密集的調(diào)控政策與信貸緊縮的疊加影響,，京派房企備受掣肘,，業(yè)績(jī)自然也受到了很大的影響。
二,、土地市場(chǎng)供應(yīng)日漸緊縮,，外來(lái)房企北上頻繁，利潤(rùn)空間被壓縮,。
“面粉”緊缺,，配建條件越來(lái)越多，不斷進(jìn)京的外來(lái)房企的瓜分,，這些都在無(wú)形之中壓縮了京派房企的利潤(rùn)空間,。
三、北京地價(jià)逐年上漲，京派房企產(chǎn)品出現(xiàn)供需錯(cuò)配現(xiàn)象,。
四,、京派房企多為國(guó)企，企業(yè)發(fā)展可持續(xù)性不強(qiáng),。 五,、京派房企的產(chǎn)品在其他區(qū)域面臨“水土不服”。
貳丨一部粵系房企沉浮錄,，半部中國(guó)地產(chǎn)風(fēng)云史 地產(chǎn)界有云：中國(guó)地產(chǎn)看華南,，華南地產(chǎn)看粵系。1984年,，鄧?yán)峡隙朔康禺a(chǎn)行業(yè)的意義，中國(guó)房地產(chǎn)迎來(lái)了迅猛發(fā)展時(shí)代,。
聽(tīng)到時(shí)代召喚的王先生,，不甘于在廣州一直平庸，爬上廣深列車(chē)前往改革開(kāi)放前沿的深圳,。也就在1984年,，王先生靠賣(mài)玉米賺取的300萬(wàn)，作為第一桶金,，創(chuàng)辦了萬(wàn)科前身—現(xiàn)代科教儀器展銷(xiāo)中心,。和王先生一樣，在商機(jī)遍地的80年代中期,，不少心中有想法的粵系房企創(chuàng)始人嶄露頭角,。
中山陳（雅居樂(lè)）帶領(lǐng)兄弟在中山三鄉(xiāng)創(chuàng)辦了家具廠。
梅州朱（合生珠江系）說(shuō)服政府出地,，他出資興建了豐順縣城商業(yè)街,，向商販?zhǔn)兆猓@利頗豐,。
從事鋼貿(mào)的廣州黃（星河灣）,，在上海和廣東之間來(lái)回倒騰，當(dāng)很多人夢(mèng)想成為萬(wàn)元戶(hù)的時(shí)候,，他已經(jīng)賺到人生第一個(gè)100萬(wàn),。
華南五虎最晚出山的當(dāng)屬恒大。1996年,，在廣州操盤(pán)的足球許幫公司年賺千萬(wàn),，拿著3000元月薪的他要求漲到10萬(wàn)年薪，老板拒絕了他,。一聲嘆息,，足球許另起爐灶創(chuàng)辦恒大,。
▲ 雅居樂(lè)地產(chǎn)項(xiàng)目
憑借著“敢為人先”的實(shí)干精神,，粵系房企在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)40余年的沉浮中，一直處于潮頭位置,。無(wú)論是早期的“招保萬(wàn)金”或是如今的“碧萬(wàn)恒”,，無(wú)不是在各時(shí)期都占據(jù)著房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)先位置。
粵系深耕珠三角,，坐擁時(shí)代機(jī)遇,，處于改革開(kāi)放前沿，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá),，特區(qū)較多,，地理幅員遼闊且交通便利，不出去就已經(jīng)是“三分之一個(gè)中國(guó)”,，在這片肥沃土壤中,，土地紅利，城市紅利,，人口紅利,，消費(fèi)紅利巨大，所以,，在本地只要勤奮努力用心,，就相對(duì)容易做大，當(dāng)然這里市場(chǎng)化程度高,，競(jìng)爭(zhēng)也很激烈,，所以文化上也有“勇立潮頭、敢為人先”的創(chuàng)新和探索欲望,，而發(fā)財(cái)后,，文化也信奉“悶聲發(fā)大財(cái)”，而且大多廣東人都信奉低調(diào),，務(wù)實(shí),、不張揚(yáng)的做事風(fēng)格，企業(yè)也都以偏好穩(wěn)健,、進(jìn)?。?br>粵系孕育了一批發(fā)展模式具有示范效應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè),。這些房企大多發(fā)源于深圳,，如萬(wàn)科、金地集團(tuán),、華僑城,、龍光控股,、中糧地產(chǎn)等，其次集中在廣州,，如恒大地產(chǎn),、保利、富力地產(chǎn),、時(shí)代控股,、雅居樂(lè)等。
從行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局來(lái)看,，粵系房企綜合實(shí)力突出,，具備較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。根據(jù)克而瑞2019年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP200排行榜,，排名前十的房企中,，粵系房企超過(guò)了六家，包括碧桂園,、萬(wàn)科,、恒大、保利,、中海,、華潤(rùn)，占據(jù)行業(yè)龍頭地位,；前五十名,，粵系獨(dú)占鰲頭，坐擁19個(gè)席位,，14家規(guī)模超千億,。
浩蕩40載，粵系沉浮,，也有共同的特質(zhì),，時(shí)間即是最好的印證。
1.粵系房企一種是地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主,，多元擴(kuò)張,，另一種是其他業(yè)務(wù)積累跨入地產(chǎn)行業(yè)，粵系房企對(duì)“雞蛋分籃子”這個(gè)理解一直很精髓,。
2.粵系房企在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收占比普遍超過(guò)90%,。從戰(zhàn)略布局看，粵系房企分為全國(guó)性均衡布局,、核心城市群區(qū)域性布局和以廣東省核心城市為中心三類(lèi),。
3.粵系房企之間的人才流動(dòng)，導(dǎo)致整體運(yùn)營(yíng)模式和運(yùn)營(yíng)能力,，相同之處甚多,。
4.規(guī)模上,，粵系房企的占比明顯之多，也得益于粵系房企在成立之初,，的先覺(jué)性和優(yōu)越的時(shí)代背景,。改革前沿地，粵系萌芽時(shí)勇立潮頭,，野蠻生長(zhǎng)北伐南拓,，黃金時(shí)代龍頭房企，多元發(fā)展,！一方水土一方人,，一方水土一方地產(chǎn),。1978年春天，柳岸曉風(fēng)來(lái),。綠城創(chuàng)始人杭州宋成為恢復(fù)高考后的首批幸運(yùn)兒,，順利考入杭州大學(xué)歷史系。1982年畢業(yè)后,，他被分配到杭州舟山黨校,，給黨政干部上歷史課。
5年后宋公下海,，也許是身在改革浪潮的前沿,，這位教書(shū)匠竟然在鋼筋水泥的世界大放異彩。
這幾年,，隨著杭州宋逐漸離場(chǎng),，江湖感慨“宋公之后再無(wú)好房”。莫愁前路無(wú)知己,，天下誰(shuí)人不識(shí)君,。
有人說(shuō)，對(duì)于浙系房企而言,，成也產(chǎn)品,，敗也產(chǎn)品。
2019中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究最新成果顯示,，此次浙系房企成功登上百?gòu)?qiáng)的有綠城中國(guó),、濱江集團(tuán)、中梁控股集團(tuán),、祥生地產(chǎn)集團(tuán),、德信地產(chǎn)、華鴻嘉信,、大家房產(chǎn),、宋都股份,、奧克斯地產(chǎn)和時(shí)代集團(tuán)。
▲ 綠城中國(guó)地產(chǎn)項(xiàng)目
百?gòu)?qiáng)之路,，風(fēng)起云涌,，大浪淘沙，足見(jiàn)真金,。浙系房企在全國(guó)百?gòu)?qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)中漸行漸穩(wěn),，并且綜合實(shí)力不斷攀升，已然成為全國(guó)百?gòu)?qiáng)的中堅(jiān)力量,。十八家浙系房企銷(xiāo)售額破百億,，三家房企穩(wěn)居百?gòu)?qiáng)超十載，“穩(wěn)”字當(dāng)頭,；千億房企超四家,，浙系房企“快”跑加速。
浙系房企,，百花齊放,，業(yè)績(jī)搶灘千億，籌謀遠(yuǎn)慮提前布局,，“新”意盎然,；內(nèi)外兼修重品質(zhì)，創(chuàng)新轉(zhuǎn)型覓升級(jí),，浙系百?gòu)?qiáng)房企成立了“浙商房企品質(zhì)聯(lián)盟”,，致力于促進(jìn)品質(zhì)聯(lián)盟成員及整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的品質(zhì)提升，聯(lián)盟企業(yè)包括綠城,、濱江,、祥生、德信,、時(shí)代,、宋都、大家房產(chǎn)等多家企業(yè),，為保障房地產(chǎn)行業(yè)的品質(zhì)增添風(fēng)采,。
對(duì)品質(zhì)的重視，對(duì)客戶(hù)的關(guān)注,，舍得投入成本,，用最好的產(chǎn)品，形成了行業(yè)獨(dú)特的價(jià)值觀,，這也是浙系房企的共同特質(zhì),。
一直堅(jiān)持對(duì)長(zhǎng)三角地區(qū)布局深耕，是浙系房企增長(zhǎng)的基礎(chǔ),。
做人和做產(chǎn)品是一樣的,，最重要的是定位,。
有人說(shuō)，是“古宮閑地少,，水港小橋多”的悠閑詩(shī)意,；有人說(shuō)，是“春水碧于天,，畫(huà)船聽(tīng)雨眠”的和諧景象,；有人說(shuō)，是“青山隨云走,，大地沿河流”的寬廣胸襟,。
福建自古以來(lái)就是“七山兩水一分田”，資源貧瘠,，本地GDP與市場(chǎng)偏弱,，且因?yàn)橄噜徟_(tái)灣關(guān)系而導(dǎo)致一直沒(méi)有大力投入基礎(chǔ)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)拉升，于是,，福建本地，很多人從年少就走出福建,，走向全國(guó)甚至全球經(jīng)商……這都是地緣屬性逼出來(lái)的,，所以福建人也就自然而然有“偏激進(jìn)、愛(ài)拼才會(huì)贏”群體文化天然標(biāo)簽,。
閩系房企萌芽于改革開(kāi)放初期,，在90年代房改中迎來(lái)兩輪成立潮，生于房改,，深耕本土（1991-1997）1998年房改是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)劃時(shí)代的變革,，7月國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，此次改革使長(zhǎng)期深耕本地的閩系房企獲得走出去的歷史機(jī)遇,。商品化時(shí)代,，從福建走向全國(guó)（1998-2008）。
▲ 泰禾地產(chǎn)項(xiàng)目
黃金十年,，地王頻現(xiàn)（2009至今）受益于2008年底的四萬(wàn)億計(jì)劃和央行新一輪寬松,，閩系房企迎來(lái)黃金十年，以杠桿擴(kuò)張,、積極拿地策略迅速崛起,，多家房企躋身全國(guó)房地產(chǎn)50強(qiáng)。
閩系房企,，褪去“激進(jìn)”標(biāo)簽,，也有其特質(zhì)：
（1）閩系房企資產(chǎn)規(guī)模明顯分化，2017年末,，陽(yáng)光集團(tuán),、陽(yáng)光城,、泰禾、融信,、世茂建設(shè)和旭輝6家房企跨入千億級(jí)門(mén)檻,，總資產(chǎn)超過(guò)1000億。大房企普遍擴(kuò)張步伐較快,，呈現(xiàn)高杠桿率,、合同銷(xiāo)售金額高增長(zhǎng)的特點(diǎn)。
（2）閩系房企以民企為主,，多數(shù)境內(nèi)上市或境外上市公司間接控股境內(nèi)房企（發(fā)債主體）,。只有聯(lián)發(fā)、廈門(mén)特房,、國(guó)貿(mào)地產(chǎn)和中國(guó)武夷四家是地方國(guó)企,。（3）閩系房企大多專(zhuān)注于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，以住宅項(xiàng)目為主,。戰(zhàn)略布局“立足福建,，走向全國(guó)”，主要布局以福州廈門(mén)為主的海西經(jīng)濟(jì)圈,、上海為主的長(zhǎng)三角,、京津冀、中西部省會(huì)城市等,，近年來(lái)下沉至三四線(xiàn)城市,。
▲ 世貿(mào)地標(biāo)項(xiàng)目
閩系近年來(lái)整體處于快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，部分房企超過(guò)100%增長(zhǎng),，閩系房企全國(guó)化擴(kuò)張會(huì)側(cè)重規(guī)模優(yōu)先,，在戰(zhàn)略新進(jìn)入城市大多會(huì)舍棄利潤(rùn)；大浪淘沙,，王者顯現(xiàn),，閩系作為新生力量，已有同帶頭大哥粵系一較高下的姿態(tài),。
閩系房企出身于福建,，作為改革開(kāi)放的前沿地帶，福建有著非常雄厚的民間資本,，民間融資便捷,；而海外華商中，閩商是非常重要的群體,，龐大的境外閩商軍團(tuán),，在全球具有極大的影響力。
以旭輝、陽(yáng)光城,、正榮,、融信、禹洲等為代表閩系房企的全國(guó)化高速擴(kuò)張,，激進(jìn)拿地,，高杠桿擴(kuò)張，把愛(ài)拼才會(huì)贏這句話(huà)用的淋漓極致,。 伍丨成渝不出,，誰(shuí)與爭(zhēng)鋒
詩(shī)仙有云：“蜀道之難,，難于上青天”。四川偏于中國(guó)西南一隅,，川系房企不像粵系盡享珠三角改革發(fā)展紅利,，四川房企面臨諸多相似問(wèn)題：本土市場(chǎng)受外來(lái)房企分噬，對(duì)外擴(kuò)張又步履維艱,。
渝派房企從重慶起家,，源于這座城，深耕這座城,，了解這座城市的人,，他們追隨這座城市一起發(fā)展，也在推動(dòng)著這座城市的發(fā)展,。他們做的產(chǎn)品散發(fā)著城市的味道,，見(jiàn)證著城市的變遷,；慢慢的,，他們中有的人也想?yún)⑴c和見(jiàn)證其他城市的成長(zhǎng)，就像越來(lái)越多的外來(lái)者逐漸涌入這座城市一樣,，他們可能不再是這座城市的標(biāo)志,。
川渝本同根，隨著成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈概念落地,，自2016年《成渝城市群發(fā)展規(guī)劃》批復(fù)以來(lái),，川渝房企聯(lián)系也更加緊密，成渝城市群的發(fā)展與活躍度與日俱增,，在萬(wàn)科,、恒大、碧桂園等頭部房企競(jìng)相布局的同時(shí),，發(fā)跡于川渝的房企如金科,、藍(lán)光、東原、華宇,、新希望,、領(lǐng)地等也日漸發(fā)展成為繼粵系、閩系房企之后最活躍的一支房企集群,。對(duì)于渝派房企而言,，重慶就像一個(gè)急于突破的圍城，想要走出重慶,，深耕西南,，布局全國(guó)，渝派房企的代表非龍湖金科莫屬,，協(xié)信東原也不甘落后,；然而這些房企里，只有金科的總部如今還在重慶,。
渝派房企協(xié)信,、東原早在2016年、2017年就分別將總部搬遷至上海,；連從重慶走向全國(guó)的開(kāi)發(fā)商典型代表龍湖也在2010年將總部搬到北京,。2019年川籍房企藍(lán)光發(fā)展于上海舉行總部入駐儀式，正式形成“上海+成都”的雙總部戰(zhàn)略合力發(fā)展的格局,。
龍湖總部搬遷北京后,，重慶的市場(chǎng)份額有所下降，這家曾經(jīng)的渝派地產(chǎn)商代表,，已經(jīng)逐漸褪去“重慶”標(biāo)簽,。近兩年來(lái)被金科和融創(chuàng)相繼超越。因?yàn)榘徇w總部造成的本地市場(chǎng)份額的下降和存在感急劇降低的典型例子就是東原和藍(lán)光,。
在強(qiáng)者恒強(qiáng)的“馬太效應(yīng)”下,，2019年成渝本土房企也呈現(xiàn)出整體發(fā)展實(shí)力參差不齊的狀況?？硕鸢l(fā)布的《2019年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP200排行榜》顯示,，金科、藍(lán)光繼續(xù)以超千億元的銷(xiāo)售額領(lǐng)跑川渝房企,；新希望地產(chǎn)以735.9億元的業(yè)績(jī)成為當(dāng)前川渝房企中的“新黑馬”,，大幅躍進(jìn)至第50名；而曾被稱(chēng)為重慶地產(chǎn)的“五朵金花”之一的協(xié)信控股則跌出了百?gòu)?qiáng)名單,。與此同時(shí),，業(yè)務(wù)拓展主要集中在四川眉山、自貢等地級(jí)市的陽(yáng)光大地以201.3億元排名120位,，而2018年陽(yáng)光大地尚未進(jìn)入TOP200,；重慶華宇2019年全口徑銷(xiāo)售額502.3億元,，排名第67位，在其他房企增長(zhǎng)的同時(shí),，重慶東原的排名卻遭遇罕見(jiàn)下滑,。2019年?yáng)|原全口徑銷(xiāo)售額540.1億元，排名第62位,，但2018年的對(duì)應(yīng)數(shù)據(jù)為548.7億元,、排名第50位；再看四川領(lǐng)地,，2019年全口徑銷(xiāo)售額247.3億元,，排名第96位，比2018年的235億元微增12.3億元,，但排名卻倒退了4個(gè)名次,。
在成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈上升到國(guó)家戰(zhàn)略的大背景下，川渝房企,，磨刀霍霍,，能否龍門(mén)一躍，拭目以待,。
有怎么樣的居住,，就有怎么樣的生活；房地產(chǎn)發(fā)展是歷史也是故事,，有很多人和事,，在這里交織；分享無(wú)限生活中的人,、情,、事、故,；時(shí)光荏苒,，我們會(huì)看到幸福生活的本源。
本稿參考了一些文獻(xiàn)資料,，謹(jǐn)表衷心感謝,，
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