從瑪麗奎特的超短裙革命到朋克,，從新浪漫主義者到英國流行音樂,，倫敦一直是被視為全球藝術(shù)和文化之都的城市,。作為世界上第一個(gè)提出“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”、“創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)“概念國家的首都,，作為由以制造業(yè)為主的“世界工廠”向以文化產(chǎn)業(yè)為主的“世界創(chuàng)意中心”成功轉(zhuǎn)型的代表性城市,，倫敦的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)始終保持著高速的發(fā)展。

2017年,，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為倫敦經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)達(dá)470億英鎊,，而當(dāng)年英國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的產(chǎn)值達(dá)920億英鎊。同時(shí),，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人數(shù)年平均增長率高達(dá)36.9%,，每6個(gè)倫敦人就有一個(gè)從事文創(chuàng)工作。整個(gè)英國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人數(shù)為190萬人,，幾乎有三分之一的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)工作集中在倫敦,。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)亦成為倫敦城市旅游的最大驅(qū)動(dòng)力，助推倫敦旅游在2017年突破3190萬人次,，游客的文化旅游花費(fèi)高達(dá)73億英鎊,。

在以文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)城市復(fù)興、舊城尤其是工業(yè)遺址的改造與有機(jī)更新上,，倫敦創(chuàng)造了諸多文創(chuàng)地產(chǎn)的全球標(biāo)桿與典范,。比如依托國王十字Kings cross、倫敦東區(qū)金絲雀碼頭新金融城等,。

國王十字區(qū)域位于康登(Camden)和伊斯靈頓 (Islington)兩大行政區(qū)中間,，成為了兩區(qū)管理的灰色地帶。 在未進(jìn)行再開發(fā)時(shí),，地塊中充斥著各種廢棄建筑物,、鐵路專用線、倉儲(chǔ)用地,，以及維多利亞時(shí)代的城市遺跡,。其南半部地區(qū)被煤氣廠、儲(chǔ)氣罐,、鐵路和倉庫占用,，成為一塊工業(yè)廢地。

2004年,，國王十字復(fù)興計(jì)劃正式啟動(dòng),。中心區(qū)規(guī)劃總面積27公頃，攝政運(yùn)河由東向西將地塊一分為二,。由國王十字中心區(qū)有限合作伙伴 (King’s Cross Central Limited Partnership) 作為開發(fā)商,，自2008年啟動(dòng)建設(shè)，計(jì)劃2020年完工。項(xiàng)目總價(jià)值21億英鎊,，是倫敦中心區(qū)150年來最大的由單一開發(fā)商牽頭開發(fā)的綜合性項(xiàng)目,，計(jì)劃項(xiàng)目完成后，將建設(shè)50座新樓宇,、20條新街道,、10個(gè)主要公共建筑、10.5公頃公共空間,、19座歷史建筑的保護(hù)和整修,、315870平方米辦公設(shè)施及46452平方米教育配套設(shè)施等。在總體規(guī)劃中,，辦公占56%,，住宅24%，零售商業(yè)占11%,，其余服務(wù)型設(shè)施占9%,。辦公商務(wù)用地和酒店主要分布在南半?yún)^(qū)火車站旁，大部分公寓,、購物區(qū)和圣馬丁藝術(shù)大學(xué)則位于攝政運(yùn)河的北面,。

盡管該區(qū)域處在倫敦的城市核心區(qū)，但住宅開發(fā)上并未走高端路線,，而是關(guān)注了過去在這個(gè)區(qū)域居住的大量流動(dòng)人口和大學(xué)生,、谷歌員工等。因此,，在其13處住宅開發(fā)中,，堅(jiān)持“中產(chǎn)階層化”的理念,，廉租房比例高達(dá)43%，房屋所有權(quán)也分私有制,、共享所有制及租賃制,。在戶型的設(shè)置上，從三室到四室的戶型,、單身公寓到學(xué)生宿舍均有涉及,。

從業(yè)態(tài)配比和住宅產(chǎn)品規(guī)劃上，較之國內(nèi)大多數(shù)的舊改項(xiàng)目一味園區(qū)化,、過度商業(yè)化,，國王十字的規(guī)劃更加科學(xué)。而在我看來其最為成功之處,，是對靈動(dòng)的公共空間的合理規(guī)劃與利用,。公共活動(dòng)區(qū)的存在是為了活躍區(qū)域氛圍、吸引并聚集人群，這也是歐洲城市規(guī)劃的百年精髓,。在國王十字,，有 11 個(gè)大小體量不等、景觀各異的大小公共空間串聯(lián)起南北區(qū)域,，并穿插于樓宇間，鏈接起被老建筑割裂的地塊,。除站前廣場,、谷倉廣場等幾個(gè)節(jié)點(diǎn)性的大型公共空間外，其余公共區(qū)域多為線性空間,，尺度都以步行為主,。

此外，2011年遷入的中央圣馬丁藝術(shù)學(xué)院和我的母校smu一樣,，除主樓之外,，其余空間均對外界開放,，且教學(xué)樓首層的酒吧,、餐廳、輕食餐廳等都對學(xué)生和大眾開放,。學(xué)生們的藝術(shù)裝置,、各類展覽和走秀表演與多樣化的休閑空間相輔相成，形成了一道靚麗的風(fēng)景線和獨(dú)特的文化創(chuàng)意體驗(yàn),。

在開發(fā)建設(shè)方式上,，國王十字中心區(qū)采取了PPP模式。投資商King’s Cross Central Ltd. Partnership (KCCLP)由洲際鐵路(Continental Railway),、DHL,、Argent LLP、 Australian Super和英國政府組成,。其中洲際鐵路和DHL掌握該區(qū)域土地所有權(quán);Australian Super作為金融資本參與持股25%;Argent作為最大的土地開發(fā)商負(fù)責(zé)對地塊進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì);政府在資產(chǎn)中持股36.5%,。2015年，英國政府宣布出讓在KCCLP中的股份給私人資本,，以增加稅收,。

倫敦另一個(gè)知名的基于城市復(fù)興與舊改的文創(chuàng)地產(chǎn)項(xiàng)目，要屬泰晤士河北岸的金絲雀碼頭( Canary Wharf)。金絲雀碼頭及附近的西印度碼頭一起構(gòu)成的港口區(qū)( Docklands) 曾經(jīng)是泰晤士河上進(jìn)行“江海聯(lián)運(yùn)”的重要港口,。隨著萬噸級遠(yuǎn)洋貨輪的興起,，泰晤士河沿岸這些吃水深度不超過 3 米的內(nèi)河碼頭不得不讓位于沿海的深水港口。金絲雀碼頭也于1980年停運(yùn),。

1987年,，大倫敦市政當(dāng)局成立了碼頭區(qū)開發(fā)公司，開始對衰落的港口區(qū)進(jìn)行改造,。三十多年過去,，廢棄的金絲雀碼頭已變身為占地22平方公里，由加拿大“奧林匹亞和約克地產(chǎn)開發(fā)公司”( Olympia & York)開發(fā),，集金融,、教育、傳媒,、娛樂,、居住為一體的現(xiàn)代綜合社區(qū)。并因其現(xiàn)代化的房地產(chǎn)物業(yè)設(shè)施,、 濱河眺海的優(yōu)美景觀,，吸引了大批國際金融、文創(chuàng)機(jī)構(gòu)的入駐,。同時(shí),，全球設(shè)計(jì)師品牌店相繼入駐，形成了文創(chuàng)與藝術(shù)產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng),。定期舉辦的豐富多彩的公共藝術(shù)展,，更是豐富了人們的文化生活。

如今,，負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)營與物業(yè)管理的金絲雀碼頭集團(tuán)已經(jīng)在倫敦證券交易所上市,，金絲雀碼頭的寫字樓租金也成為僅次于東京金融區(qū)的全球最高區(qū)域之一。

如果說金絲雀碼頭延續(xù)了英國人引以為傲的貴族氣質(zhì),，那么,，東區(qū)的肖爾迪奇（Shoreditch）則是另類時(shí)尚倫敦的代表。相比較倫敦西區(qū)的富饒高貴,，倫敦東區(qū)曾是因開膛殺手杰克而聞名的“無可比擬的暴力與墮落之地”,。

六七十年代，大倫敦市政府開始啟動(dòng)肖爾迪奇工業(yè)區(qū)的新發(fā)展計(jì)劃,。大部分廢棄工廠和建筑物內(nèi)部被改造成工作室和時(shí)髦的公寓,，相對便宜的租金吸引了許多創(chuàng)業(yè)者和藝術(shù)家的涌入，逐漸成為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地,。90年代末,，這里成為了最受歡迎的倫敦時(shí)尚聚集地,。隱匿著各種藝術(shù)家、音樂家,、設(shè)計(jì)師工作室,、畫廊和跳蚤市場。街區(qū)的工廠外墻和昏暗小巷變成了藝術(shù)家們的天然畫布,，到處都是各種腦洞大開的街頭涂鴉,。尤其是Brick Lane紅磚巷綿延不絕的涂鴉墻，令整個(gè)街區(qū)充滿了嬉皮,、朋克,、搖滾的味道?；秀敝g仿佛置身于紐約的布魯克林,，而非紳士的倫敦,。

我最喜歡的莫過于位于High Street地鐵站旁,，號稱是全世界第一間Pop Up（快閃）商場——集裝箱公園（Boxpark）。雖然國內(nèi)近年來也興起一股集裝箱商業(yè)街區(qū)熱,，但集裝箱的搭建與布局,、業(yè)態(tài)卻略顯遜色。這個(gè)由60個(gè)舊集裝箱搭建起來的小街,，一樓分布著獨(dú)立品牌,、咖啡館、畫廊和各種稀奇古怪的創(chuàng)意小店,。二樓則是以酒吧和快餐為主的餐飲區(qū),。與Brick Lane Market的二手黑膠、動(dòng)物標(biāo)本,、圖書路牌互為補(bǔ)充,，構(gòu)成了肖爾迪奇的時(shí)尚藝術(shù)購物氛圍。

而我所入住的Ace Hotel,，則堪稱“東區(qū)生活縮影”,。這家誕生于西雅圖的連鎖精品酒店，位于Shoreditch核心位置,，最大限度地保留了建筑原結(jié)構(gòu),。大堂更像一家結(jié)合了畫廊、花店,、酒吧,、咖啡廳、餐廳的生活集成店,，出售黑膠唱片和獨(dú)立設(shè)計(jì)師的作品,，還有各類飾品,。酒店的員工沒有統(tǒng)一制服，紋身成了標(biāo)配,。走廊,、電梯、房間都呈現(xiàn)出濃厚的工業(yè)風(fēng),，連房間的杯子都是搪瓷的,。為了融入體驗(yàn)當(dāng)?shù)貢r(shí)尚年輕人的生活，我也加入了大堂工作的隊(duì)伍,。偷偷瞄一眼鄰座的英國妹紙,，正在專心的畫著設(shè)計(jì)圖。

當(dāng)然,，倫敦早期最成熟,、最典型的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)還要算倫敦soho和倫敦西區(qū)。一個(gè)是以中小型媒體企業(yè)為主,，在電影制作和后期制作上成為全球王牌產(chǎn)業(yè)群的集聚區(qū),，一個(gè)是與紐約百老匯齊名的演藝產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，是全世界劇迷的朝圣地,。

從1997年英國將創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)列為國家戰(zhàn)略伊始,，倫敦在跨世紀(jì)的數(shù)十年中，探索出了城市復(fù)興與舊改驅(qū)動(dòng)下文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的多種路徑：從產(chǎn)業(yè)積聚為主的文創(chuàng)園區(qū)和街區(qū)到文創(chuàng)引領(lǐng)的城市綜合體,，倫敦的文創(chuàng)地產(chǎn)可謂是全球城市的先驅(qū),。

2017年，大倫敦管理局發(fā)布設(shè)立“創(chuàng)意特區(qū)”（Creative Enterprise Zones）的計(jì)劃,，并由市長Sadiq Khan發(fā)布了實(shí)施方案與相關(guān)政策,。創(chuàng)意特區(qū)到底是什么？是倫敦在走過傳統(tǒng)文創(chuàng)園區(qū),、文創(chuàng)街區(qū)后的文創(chuàng)地產(chǎn)新模式嗎,？為什么要設(shè)立創(chuàng)意特區(qū)，是過去的文創(chuàng)發(fā)展路徑出現(xiàn)了問題嗎,？對于今天尚處在基于城市舊改的文創(chuàng)地產(chǎn)發(fā)展初期的中國,，又有哪些借鑒之處？

讓我們一起來看看,，大倫敦管理局官方對創(chuàng)意特區(qū)的定義。他們提出,，創(chuàng)意特區(qū)是依托倫敦現(xiàn)有文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群或在區(qū)域建設(shè)新興文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集群的小地理區(qū)域,。新區(qū)域的選擇上，以城市復(fù)興為主進(jìn)行開發(fā)建設(shè),，并為有創(chuàng)造力的人和企業(yè)提供工作空間和良好設(shè)施,。

根本的原因在于可持續(xù),，可持續(xù)的空間與可持續(xù)的人才。過去,，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì),、工作室往往依托城市的廢棄倉庫、車站,、廠房等區(qū)域,，但這樣的空間是有限的，而且在城市舊改的不斷推動(dòng)下,，煥發(fā)出新活力的這些曾經(jīng)被廢棄區(qū)域的土地價(jià)值亦日漸提高,，導(dǎo)致很多創(chuàng)意工作者無法繼續(xù)承擔(dān)不斷上漲的租金。據(jù)統(tǒng)計(jì),，倫敦近幾年的創(chuàng)意工作者流失在30%以上,，而伴隨著英國脫歐，西班牙等國對創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的扶持政策,，對英國造成了進(jìn)一步威脅,。因此，倫敦市長認(rèn)為,，通過創(chuàng)意特區(qū)的建設(shè),，幫助藝術(shù)家和創(chuàng)意企業(yè)在倫敦扎根，將決定著倫敦是否可以成為未來文化和創(chuàng)意的世界領(lǐng)導(dǎo)者,。

創(chuàng)意特區(qū)的選址主要會(huì)聚焦在較老的工業(yè)區(qū)或者城郊區(qū)域。一類是基于物理空間的集中建設(shè),，類似我們的文創(chuàng)園區(qū)開發(fā),，同時(shí)為創(chuàng)意人才提供生活配套的商業(yè)與住宅區(qū)域。另一類是在利用現(xiàn)有文創(chuàng)街區(qū)的整合,，并非圍合空間,，但會(huì)在創(chuàng)意特區(qū)的區(qū)域范圍內(nèi)建設(shè)一個(gè)物理中心，亦會(huì)根據(jù)實(shí)際情況選擇現(xiàn)有的會(huì)議中心,、劇院,、圖書館等作為核心，進(jìn)行擴(kuò)展,，發(fā)展成為該區(qū)域的一個(gè)平臺(tái)中心,。對現(xiàn)有文創(chuàng)街區(qū)提升整合的，政府鼓勵(lì)突破街道所屬的行政區(qū)劃限制,，以整合創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為核心,，申報(bào)創(chuàng)意特區(qū),。

投資建設(shè)的主體,，毋庸置疑是政府和開發(fā)商,。前面談到了政府投資的內(nèi)容，主要是提供給文創(chuàng)工作者的廉價(jià)辦公空間,，而開發(fā)商多半應(yīng)是開發(fā)建設(shè)配套的商業(yè)和住宅,。管理方面，則是每個(gè)創(chuàng)意特區(qū)設(shè)立一個(gè)由大倫敦管理局領(lǐng)導(dǎo)的“董事會(huì)”,。董事會(huì)將有來自當(dāng)?shù)貏?chuàng)意企業(yè),、藝術(shù)家、當(dāng)?shù)厣鐓^(qū),、開發(fā)商,、高等教育機(jī)構(gòu)和其他利益相關(guān)者的代表組成。類似一個(gè)聯(lián)盟組織,，該組織即是創(chuàng)意特區(qū)的具體規(guī)劃,、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、教育培訓(xùn),、生活居住,、社區(qū)服務(wù)等的執(zhí)行管理者。 這樣的非盈利性組織在歐洲,、日韓的地區(qū)治理中應(yīng)用較為廣泛,，也取得了很好的成效。

創(chuàng)意特區(qū),，無論其地產(chǎn)開發(fā)的痕跡有多重,，但毋庸置疑的是,，走過工業(yè)時(shí)代的倫敦,，作為全球文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展先驅(qū)的倫敦，對創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)的高度重視已經(jīng)不再是簡單粗暴的基于城市舊改的文藝范商業(yè)集聚發(fā)展路徑,，也不是單一的城郊產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展模式,。倫敦，正在從“留住創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的最大資產(chǎn)——人才”入手,，以“讓創(chuàng)意人才在城市有幸福感與獲得感生活工作下去“為目標(biāo),，開啟了打造文創(chuàng)生活方式的模式。通過確保創(chuàng)意人士工作空間,、鼓勵(lì)增長,、新技能和創(chuàng)新培養(yǎng)、培養(yǎng)新人才和注重社區(qū)融合與推動(dòng)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè),，讓創(chuàng)意特區(qū)成為該區(qū)域未來幾代人的燈塔,，使文化成為個(gè)人,、社區(qū)、地區(qū),、倫敦市的DNA,。

也許，這才是未來文創(chuàng)地產(chǎn)該有的模式,？不是蓋辦公樓,，而是創(chuàng)造生活、培育生活,，不僅孵化產(chǎn)業(yè),，還要孵化靈魂。

我們是否可以期待,，中國的文創(chuàng)地產(chǎn)早日走出生硬的園區(qū)路徑,？

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