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中國最有希望的長三角世界級城市群,，唯一的龍頭是上海。而三個副中心城市,，分別是：南京、杭州,、合肥,。20年前，合肥算是邊緣城市,，但隨著實力的不斷崛起,，它的地位早已水漲船高。頂層設(shè)計就明確指出,，要“努力將合肥建設(shè)成為全國有影響力的區(qū)域性特大城市”,。南京杭州都是GDP一萬多億的城市，排名在全國第10/11的位置,。這也反映出中央對于合肥的期待,。從2001-2017年來看，合肥不管是GDP增幅,，還是人口增幅都在41個重點城市中排名第一,，力壓深圳、鄭州,、南京等明星城市,。2016年，蟄伏已久的合肥房價也出現(xiàn)了一輪暴漲,，被稱為中國樓市“四小龍”之一,。這其實也是它實力增長的表現(xiàn)。樓市黃大大最擅長地段分析,，這回我們好好聊聊合肥,。這座加速崛起的特大城市，中軸線已經(jīng)呼之欲出,，未來十年如何投資布局,？合肥共管轄4個區(qū)、4個縣,、1個縣級市,，中心城區(qū)面積486.6平方公里,。2016年5月，國務(wù)院批準了《合肥市城市總體規(guī)劃（2011—2020年）》,。這份規(guī)劃明確了合肥的空間布局,，其中心城區(qū)主要向南、向西發(fā)展,，適當向北,、向東發(fā)展。因此,，關(guān)注合肥樓市投資,，必須首先明確，城市發(fā)展的重點方向,。這個區(qū)是合肥作為全球新型顯示面板之都的支撐，大名鼎鼎的京東方就落戶在這里,。不過瑤海區(qū)的房價是幾個區(qū)當中最低的,，二手房價大概是1萬2。因為在合肥官方的城市定位中,，瑤海區(qū)的主要功能是“傳統(tǒng)工業(yè)基地,、電子信息產(chǎn)業(yè)基地、商貿(mào)物流中心”,。簡單概括,，就是給市中心做配套的，所以級別較低,，勢能較弱,。廬陽區(qū)是合肥的老城區(qū),，傳統(tǒng)的市中心,，配套完善。這里也集聚了各類都市型產(chǎn)業(yè),，很多金融類公司都把總部放在這里,，像華融消費、正奇金融,、全國第五家資產(chǎn)過萬億的城商行徽商銀行等,。服務(wù)業(yè)很發(fā)達。有數(shù)據(jù)顯示,，2018年廬陽區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值868億元,，其中服務(wù)業(yè)增加值754.61億元，占GDP比重高達86.8%,，非常了不起,。這里以前還是安徽省委省政府的所在地,，所以廬陽區(qū)的官網(wǎng)上，就自稱是安徽全省的經(jīng)濟,、文化,、金融中心。這個說法人家是有底氣的,。不過從投資的角度講,，廬陽區(qū)并不是最值得押注的。前面已經(jīng)說到了,，合肥中心城區(qū)的規(guī)劃,，主要向南、向西發(fā)展,，適當向北、向東發(fā)展,。合肥重心往南邊的巢湖發(fā)展,，廬陽區(qū)卻在相反的北方,。所以，它未來注定不會得到最多的資源傾斜,。因為老城區(qū)的土地承載能力有限,，舊改成本也很高，很難搞大規(guī)模的更新建設(shè),。雖然它現(xiàn)在是傳統(tǒng)的市中心,，但是隨著時間的推移，存在著老化的風險,。這在中國的城市發(fā)展史上是經(jīng)常發(fā)生的,，一旦脫離城市的重點發(fā)展方向，就有可能會沒有太多新興產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入,，就業(yè)人口減少,，居民越來越老，房價漲幅落后于其他地方,。相對而言,，西邊的蜀山區(qū)，投資價值要高一些,。蜀山區(qū)有三個重要的板塊：政務(wù)區(qū),、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和高新區(qū)。其中,，政務(wù)區(qū)已經(jīng)發(fā)展成熟了,，所以新樓盤不多,。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的城市界面比較一般，因為主要是搞制造業(yè)的,，到處是工廠,，貨車多，對于居住品質(zhì)要求高的人來說,，可能會有點嫌棄,。高新區(qū)則一直還在拉開骨架。在合肥的規(guī)劃當中,，所謂的“向西發(fā)展”,，就是以高新區(qū)為核心向西拓展，把它建設(shè)成科技創(chuàng)新示范基地,、城市未來發(fā)展新增長極,。目前高新區(qū)往西土地資源充沛,，很多都已經(jīng)平整好了，兩邊的公路也建好了,，四通八達,，呈棋盤分布。只要有好項目就可以掛牌出讓使用,，干凈利落,，拆遷都不用弄。這是高新區(qū)非常大的優(yōu)勢,，畢竟,，土地就是最大的生產(chǎn)力啊。未來這里的基礎(chǔ)設(shè)施和綜合配套也相當不錯,。地鐵2號線已經(jīng)通了,，此外還有規(guī)劃中的4號、7號,、8號線,，可以直通市中心。而且,，高新區(qū)不是像經(jīng)濟開發(fā)區(qū)那樣,，搞純粹的制造業(yè)，而是以戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向,，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為支撐,。因此，高新區(qū)擁有一大批知名的領(lǐng)先企業(yè)，比如科大訊飛,、科大國盾,、四創(chuàng)電子、華米科技,、陽光電源,、科大國創(chuàng)、安科生物等,。在新一代人工智能,、量子信息等前沿技術(shù)是有重大突破的，擁有中國聲谷和量子中心兩大品牌,。我們投資最怕的就是跑到一個遍地工廠的地方,，這種地方藍領(lǐng)比較多，消費力就不太夠,，對樓市支撐力很弱,。而合肥高新區(qū)，屬于產(chǎn)城融合的區(qū)域,，研發(fā)人員,、技術(shù)人員不在少數(shù)，這個片區(qū)的購買力相對來說就比較強,。正因如此，蜀山區(qū)很值得關(guān)注,。但是,，從長遠的投資價值來說，蜀山區(qū)還是不如南邊的包河區(qū),。包河區(qū)絕對是合肥未來十年,，甚至更長時期的“天之驕子”。它處于合肥的市區(qū)南邊,，合肥把最最重要的幾個發(fā)展平臺——合肥南站,、合肥中央公園和濱湖新區(qū)，全都布局在這個方向上,。2006年,，合肥在市中心往南十幾公里，臨近巢湖的地方,，劃出一大塊土地,。這就是濱湖新區(qū)，從開發(fā)建設(shè)到現(xiàn)在,，已經(jīng)有十來年的功夫了,，漸漸成熟。安徽一直想把它申報為國家級新區(qū)，類似于天津濱海新區(qū),、重慶兩江新區(qū)那樣的地位,。目前全國國家級新區(qū)數(shù)量只有19個，足見安徽,、合肥對它的規(guī)劃有多高,。雖然說到現(xiàn)在都還沒有申報成功，不過合肥仍沒有放棄,。因為,，巢湖是全國五大淡水湖之一，是合肥市最大的名片之一,。全國省會城市當中只有合肥才有這么大一個湖,，如果能夠濱湖而居，就能大大提升合肥的城市獨特性和品牌認知度,。在2009年8月的時候,，合肥開工第一條地鐵1號線，計劃把濱湖新區(qū)跟合肥火車站連在一起,。其實當時濱湖新區(qū)剛起步,，什么都沒有，但合肥就是要把最好的資源都給它,，希望能夠盡快的拉動人氣,。這些年來，合肥也一直在給它導(dǎo)入最好的產(chǎn)業(yè),，包括國際金融后援基地,、文化產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)企業(yè)等等,。通常來說,，我對于新區(qū)都是比較謹慎的。因為很多城市規(guī)劃的新區(qū)后來都失敗了,，成為鬼城,。第一,，2016年3月,，國務(wù)院批準安徽省委省政府搬家，從老城區(qū)搬到這里來,。全省政治中心都搬過來了,，可見安徽真的是舉全省之力在發(fā)展濱湖新區(qū)。第二,，安徽省委書記,、省長兼任濱湖新區(qū)建設(shè)小組的組長,。對于一個新區(qū)來說，這樣的規(guī)格是很高的,，放國內(nèi)來說都比較少見,。第三，濱湖新區(qū)距離傳統(tǒng)市中心只有15公里,，開車也就半小時以內(nèi),，不算遠，可以跟市區(qū)連片發(fā)展,。除了濱湖新區(qū),，包河區(qū)的另一個重點板塊：合肥南站，也可以重點關(guān)注,。作為重要的交通樞紐,，這里被定義為全市的四個市級中心之一。合肥打算利用它的綜合交通優(yōu)勢,，打造成集合商貿(mào),、辦公等功能在內(nèi)的商務(wù)區(qū)，也就是類似于高鐵新城的概念,。目前周邊出現(xiàn)了很多商業(yè)配套,，酒店、餐飲,、購物廣場,、寫字樓、住宅等,，商業(yè)氛圍以及辦公氣息越來越濃厚,。應(yīng)該說高鐵新城的概念并不新鮮，全國各地都是這么玩,。因為合肥南站具有一個非常大的優(yōu)勢,，從區(qū)位來看,，合肥南站位于城市的幾何中心，地理位置得天獨厚,，區(qū)位條件非常好,，有利于吸引總部經(jīng)濟落地。這是很多城市的高鐵新城,，都沒有的獨特優(yōu)勢,。這一點跟上海虹橋是很像的。虹橋為什么能夠成為上海的CBD,？有一個原因是,，虹橋是全國極少有的同時擁有高鐵，機場，地鐵在內(nèi)的超級交通樞紐,。這意味著它不僅僅是交通平臺,，還有極佳的交通優(yōu)勢成為總部經(jīng)濟基地，互聯(lián)網(wǎng)公司和世界五百強如果把公司放在這里,，他們的工作人員就可以在十幾分鐘內(nèi)就能坐上高鐵飛機,，去往全國全世界做生意。另外還有一個關(guān)鍵原因,，就是虹橋位于主城區(qū),，位置不算偏遠，并不是生產(chǎn)要素流動的末梢,，所以別人才愿意過來,。很多城市的高鐵都落在遠郊，城市的邊緣地帶,，最后就搞不成,。而合肥南站就在城市的幾何中心。如果我們把老城區(qū)跟濱湖新區(qū)連起來,，這條發(fā)展帶其實就是合肥的中軸線,。合肥南站就在這條中軸線的中間，屬于核心中的核心,。所以,，合肥南站完全有條件，打造成面向長三角區(qū)域產(chǎn)業(yè)對接與合作的平臺,，創(chuàng)新創(chuàng)智,、綠色低碳的活力中心，成為合肥經(jīng)濟的發(fā)動機之一,。而高新區(qū)就是因為不在這條中軸線上,，所以投資價值要往后排。包河區(qū)還有一個非常值得關(guān)注的重點板塊,，是中央公園,。之前這里是合肥的老機場駱崗機場,。2013年5月底，新橋國際機場建成啟用,，駱崗機場同步停止通航,，這塊地就空出來了，面積特別大,。 
合肥想要把它打造成世界上最大的城市中央公園,，體量相當于2.5倍紐約曼哈頓的中央公園,。我們來看看下邊這張圖,，這是中央公園的設(shè)計方案之一，主要業(yè)態(tài)除了公園之外,，還有總部基地,、研發(fā)、辦公,、居住等,。在合肥的規(guī)劃中，未來中央公園是面向全球的國際化舞臺,，集商務(wù)辦公,、會議會展、休閑娛樂,、生態(tài)公園,、高鐵樞紐、地鐵換乘等城市功能于一體的城市會客廳,，是合肥的對外窗口和新地標,。因為合肥規(guī)劃了3條軌道途經(jīng)中央公園,，分別是1號線,、4號線、5號線,。而且它本身就在高鐵站旁邊,，更是四通八達。2017年11月,，合肥敲定了《合肥市新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2015-2020年)》,，里頭有句話特別關(guān)鍵，合肥市將打破城市單中心結(jié)構(gòu),，形成“1-4-7”三級多心的主城區(qū)中心體系,。這個1，就是整合高鐵站與駱崗機場一帶,，形成城市主中心,。換句話說,，合肥高鐵跟中央公園兩個板塊,，未來就是合肥的CBD片區(qū)。從區(qū)位來看,，它們位于城市中心,，確實有這個條件成為新舊消費力轉(zhuǎn)換的樞紐：往北,，是沉淀了城市記憶、配套完善的老城,，往南,，是蓬勃興起、大氣磅礴的新區(qū),。目前這里還算是洼地,。我專門去找了鏈家的數(shù)據(jù)，中央公園板塊的二手房均價是1.7萬,，而蜀山區(qū)的政務(wù)板塊是2.4萬,，廬陽區(qū)的老城板塊是2.2萬，相比之下低了大幾千塊,，未來漲幅空間可觀,。截至目前，很多品牌房企已經(jīng)進來拿地了,，包括萬科,、碧桂園等。有人就認為,，如果說21世紀第一個十年,，合肥的重點是政務(wù)區(qū)，第二個十年是濱湖,，那么第三個十年就是這一片了,。從合肥南站、中央公園,，到濱湖新區(qū),，合肥的這條城市中軸線，絕對是未來的黃金走廊,。如果你想在合肥投資買房,，記住樓市黃大大的推薦，看這一篇就夠了,。1.這個城市曾喊出要做下一個深圳,，排名卻步步下滑，樓市還能翻盤嗎,？ 2.疫情之后,，樓市邏輯將發(fā)生三大巨變 3.中國最沒存在感的“萬億級城市”：20多年穩(wěn)居全省第一，卻至今通不上地鐵 4.房貸利率已巨變,！你有一次降低房貸的機會,，最全問答來了 5.樓市“松綁”又現(xiàn)一日游！廣州放開公寓限售,，踩到了哪顆雷,？
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