湖控制成本的總原則

1 .打破思維定勢(shì)、變不可能為可能

2. 價(jià)值工程

3. 客戶敏感和關(guān)注的可以適當(dāng)提高成本

客戶不敏感和不關(guān)注的嚴(yán)格控制成本

4.凡是控制成本的后果會(huì)帶來客戶抱怨的,，累計(jì)疊加導(dǎo)致品 牌美譽(yù)度降低的,，都是失敗的成本控制。

5.成本控制需要與時(shí)俱進(jìn),，針對(duì)不同的產(chǎn)品和不同的階段采 取不同的策略,。

6 .讓很多人想象不到的：龍湖高管超出業(yè)界人士想象的高薪 恰恰是成本控制的一種體現(xiàn)。

吳亞軍總結(jié)的龍湖崛起秘訣

1 .精于計(jì)算,、成本控制

2.財(cái)務(wù)部門是計(jì)劃主導(dǎo)部門

3.設(shè)計(jì)部門是成本控制的牽頭部門

4高度關(guān)注設(shè)計(jì),、以及設(shè)計(jì)階段的成本控制

設(shè)計(jì)交底是解決設(shè)計(jì)和成本平衡的必要保證

5. 長(zhǎng)期的戰(zhàn)略性的最好的合作資源是成本控制的制勝法寶

6. 企業(yè)文化的競(jìng)爭(zhēng)才是最高端的競(jìng)爭(zhēng)

7.景觀是龍湖最好的美容師和整容師，也是成本控制的重點(diǎn)

物業(yè)是不容忽視的成本控制的環(huán)節(jié)

1,、所有的設(shè)計(jì)方案提前考慮物業(yè)的使用,，同時(shí)設(shè)計(jì)方案階 段物業(yè)要參與評(píng)審。

2,、北城天街扶梯的案例,，物業(yè)用房特殊的配置。

（一）理念篇

1、龍湖對(duì)成本的定義

?成本是指為達(dá)到特定目的而發(fā)生的價(jià)值投入,。

?成本不僅是指產(chǎn)品成本,，而且還反映各部門控制成本的成本。

?成本不僅指耗費(fèi)已發(fā)生的實(shí)際成本,，還包括在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中,， 可能發(fā)生的預(yù)計(jì)成本以及變動(dòng)成本。

?在龍湖,，沒有成本意識(shí)的工程師是不稱職的工程師,，全員成 本意識(shí)和全員營(yíng)銷意識(shí)一樣重要。

2,、龍湖設(shè)計(jì)成本管理的宗旨

?以經(jīng)濟(jì)合理性最小的成本提升設(shè)計(jì)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力,，注重成 本和品質(zhì)之間的動(dòng)態(tài)平衡管理，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢(shì),。

?即保證成本的支出獲得最大的效益

?建立目標(biāo)成本管理為導(dǎo)向的成本管理體系

3,、項(xiàng)目成本管理思維

·龍湖對(duì)成本管理思維的定義

思維是一個(gè)分析、比較的過程：處理問題的過程,；

思維是一個(gè)發(fā)現(xiàn)問題和探索問題的過程：

思維是一個(gè)運(yùn)用頭腦推理的過程,；

思維是一種理解、溝通,、分析,、創(chuàng)新等一系列活動(dòng)的總稱; 思維是一種智慧的活動(dòng)表現(xiàn)；

思維是一種邏輯能力,；

思維就是想答案……

思維：圍繞既定重心,，通過一系列方法和手段，獲取最優(yōu)結(jié)果

4,、龍湖提倡的全過程的成本管理理念

·成本管理貫穿房地產(chǎn)開發(fā)全過程,，其中從目標(biāo)成本到結(jié)算 成本之間的動(dòng)態(tài)成本管理尤為重要，

·規(guī)劃設(shè)計(jì)部要介入事前,、事中,、事后的成本決策。

·規(guī)劃設(shè)計(jì)部是成本控制的牽頭和重要決策部門,。

5,、價(jià)值工程在設(shè)計(jì)成本管理的應(yīng)用

是把技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合起來的管理技術(shù)，通過對(duì)產(chǎn)品 的功能分析,，達(dá)到產(chǎn)品適當(dāng)?shù)膬r(jià)值,，以最低的成本 去實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能。

投資測(cè)算過程包括投資論證階段測(cè)算和設(shè)計(jì)階段測(cè) 算,，這一階段運(yùn)用價(jià)值工程分析,，確定合理功能,， 有效控制投資,。

如何有效提高產(chǎn)品的價(jià)值

1,、功能不變，成本下降

2,、 功能大幅提高,，成本略有增加

3、 功能提高,，成本降低

4,、 功能略有降低，成本大幅降低

5,、 成本不變,，功能提高

如何有效提高產(chǎn)品的價(jià)值

表中的價(jià)值不是從價(jià)值構(gòu)成的角度來理解 的，而是從功能角度出發(fā)理解價(jià)值的,，表現(xiàn)為功 能與成本之比,；

成本也不是一般意義上的成本，它是構(gòu)成產(chǎn)品壽命周期的成本,，包括建造成本和使用成本,。

(1)推行價(jià)值工程管理，提升局部或樓盤的性價(jià)比

■價(jià)值工程兼顧功能,、成本,，力求以最低成本，實(shí)現(xiàn) 必要的功能,，提高產(chǎn)品價(jià)值,。功能品質(zhì)(銷售價(jià) 格)與成本的比值即性價(jià)比，從單個(gè)部品部件到整 個(gè)樓盤可提高性價(jià)比

(2)技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較

產(chǎn)品類型組合

戶型面積組合

產(chǎn)品交付標(biāo)準(zhǔn)

單體建筑高度,、高寬比,、建筑體型；地下室方案,、埋深,、面積、層數(shù),、層高 地面及地下停車方式和車位數(shù)量,、 土建車庫(kù)與機(jī)械車庫(kù)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較 電梯、空調(diào)的配置方式

土方平衡,、基礎(chǔ)形式,、主體結(jié)構(gòu)形式、擋墻形式 人防工程決策

供水供電方式

（二）管理篇

2.1龍湖設(shè)計(jì)成本管理的基本內(nèi)容

合理確定成本與有效控制成本

建筑產(chǎn)品的特殊性:

①固定性

②多樣性

③體積龐大

④生產(chǎn)期長(zhǎng)

建筑產(chǎn)品造價(jià)的特點(diǎn)：

①單件性：相同的設(shè)計(jì)擺放的位置改變?cè)靸r(jià)不一樣

②分部組合：基礎(chǔ),、結(jié)構(gòu),、砌體、裝修、門窗 .

③多次性：投資估算,、設(shè)計(jì)概算,、施工圖預(yù)算、合同價(jià),、結(jié)算價(jià),、決算價(jià)

2.2、龍湖管理的方法

成本管理的基本方法……目標(biāo)管理

目標(biāo)的確定與控制兩方面

1,、目標(biāo)確定的依據(jù)……經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫(kù),、市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品把握

2,、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動(dòng)態(tài)監(jiān)控的手段 ..

高度的信息化和龍湖設(shè)計(jì)44個(gè)階段,，精細(xì)化的管理糾偏

3、目標(biāo)管理的過程一PDCA循環(huán)

目標(biāo)成本管理內(nèi)容

編制目標(biāo)成本或計(jì)劃成本

分階段對(duì)目標(biāo)成本或計(jì)劃成本進(jìn)行檢查,、修正 對(duì)目標(biāo)成本或計(jì)劃成本與實(shí)際成本進(jìn)行比較,，對(duì)項(xiàng) 目標(biāo)成本進(jìn)行后評(píng)估

動(dòng)態(tài)成本：

是項(xiàng)目各個(gè)時(shí)期實(shí)施過程中體現(xiàn)的實(shí)際成本與預(yù)期

成本的控制結(jié)果

幾個(gè)基本房地產(chǎn)成本概念

建造成本：指項(xiàng)目的建筑安裝成本,。包括：開發(fā)前 期準(zhǔn)備費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi),、社 區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi),、園林環(huán)境費(fèi),、配套設(shè)施費(fèi)6大項(xiàng),。

開發(fā)成本：指項(xiàng)目的制造成本。開發(fā)成本=土地獲得 價(jià)款+建造成本+開發(fā)間接費(fèi)

完全成本,，完全成本=開發(fā)成本+期間費(fèi)用,。完全成 本中不包含營(yíng)業(yè)稅金。

項(xiàng)目成本：在未特別說明時(shí),，一般指項(xiàng)目的“開發(fā) 成本”,。

目標(biāo)成本的兩大原則

·客戶導(dǎo)向原則：成本配置的合理性及準(zhǔn)確性

·事前控制原則：及時(shí)性及指導(dǎo)性

目標(biāo)成本管理原則

客戶導(dǎo)向原則：

目標(biāo)成本編制應(yīng)以客戶價(jià)值為導(dǎo)向，科學(xué)權(quán)衡項(xiàng) 目中各科目的成本分配,，以求實(shí)現(xiàn)成本和客戶價(jià)值的 對(duì)應(yīng)關(guān)系,。

成本配置的合理性及準(zhǔn)確性

事前控制原則：

目標(biāo)成本是對(duì)項(xiàng)目整體運(yùn)作的綱領(lǐng)性的經(jīng)濟(jì)文件，將約束設(shè)計(jì),、采 購(gòu),、項(xiàng)目管理、銷售等項(xiàng)目實(shí)施全過程的成本支出,。

及時(shí)性及指導(dǎo)性

無效成本

·設(shè)計(jì)階段的無效成本

·無效成本的管理原則和控制方法

無效成本

房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中產(chǎn)生的對(duì)形成產(chǎn)品,、提升價(jià) 值、促進(jìn)營(yíng)銷沒有作用,，無法獲得客戶認(rèn)同和補(bǔ)償,， 屬于費(fèi)用浪費(fèi)的成本,。

實(shí)質(zhì)：能否獲得補(bǔ)償

目標(biāo)成本的作用

目標(biāo)成本:

是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過努力所要 實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo),，是成本的控制線,。

為什么要進(jìn)行目標(biāo)成本

利潤(rùn)=售價(jià)-成本

目標(biāo)成本的作用

目標(biāo)成本:

為開發(fā)決策提供依據(jù) 提前鎖定投資

合理確定銷售價(jià)格 加強(qiáng)成本的計(jì)劃性 預(yù)測(cè)投資效益

目標(biāo)成本測(cè)算的條件

經(jīng)討論確定的方案或設(shè)計(jì)圖

市場(chǎng)價(jià)格及其走勢(shì)的準(zhǔn)確把握

整理建筑標(biāo)準(zhǔn)與工程造價(jià)的匹配關(guān)系 相應(yīng)項(xiàng)目工程造價(jià)歷史成本數(shù)據(jù)庫(kù)

【標(biāo)成本測(cè)算的方法】

正向測(cè)算：

·測(cè)算依據(jù)（產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、歷史成本數(shù)據(jù)庫(kù),、市場(chǎng)情況）

·測(cè)算方式（估算,、概算,、預(yù)算）

·團(tuán)隊(duì)工作

反向倒逼：

?確定銷售價(jià)格水平;

?確定利潤(rùn)要求,；

?反推計(jì)算成本水平

目標(biāo)成本管理原則

不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo)

目標(biāo)不是上限而是基準(zhǔn),，目標(biāo)的作用在于心中有數(shù); ·算了再做”而不是“做了再算”

2.3龍湖實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本的路徑

?1）采取傳統(tǒng)工序前置：

-提前做好80%的準(zhǔn)備工作,，以“成本換時(shí)間”,；

-雖然會(huì)由于最終沒有獲得土地而損失前期投入,，但從 總體上看認(rèn)為值得。

· 2）采用工序并聯(lián)作業(yè)：

-在保證時(shí)間周期的前提下,，盡可能將各項(xiàng)作業(yè) 交叉進(jìn)行,。

· 3）采取規(guī)模復(fù)制模式:

-采取'拿來主義〃，再適當(dāng)調(diào)改,。

· 4）重視長(zhǎng)期性工作:

-對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查了解把握準(zhǔn)確,。

-計(jì)劃管理是時(shí)間成本的保障

-流程優(yōu)化可降低時(shí)間成本和因失誤引發(fā)的成本增加

2.4設(shè)計(jì)階段的成本管理..·用好兩大工具

·指標(biāo)控制和成本配置

2.5龍湖成本控制的管理因素

1、提高全員成本意識(shí)

(1) 部門間密切協(xié)作

(2) 各專業(yè)工程師盡職盡責(zé)

2,、加強(qiáng)市場(chǎng)與客戶意識(shí)

（1） 加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的了解,，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向。

（2） 了解與分析客戶需求,，把握產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì),。

3、加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)公司的管理與協(xié)調(diào)

（1） 做好設(shè)計(jì)招標(biāo)

（2） 做好合同管理

（3） 實(shí)行中期溝通,、監(jiān)督

（4） 落實(shí)獎(jiǎng)懲措施

4,、建立管理程序與制度

（1） 完善甲方設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)

（2） 堅(jiān)持全程優(yōu)化設(shè)計(jì)

（3） 專家會(huì)議評(píng)審制度

（4） 內(nèi)部審核制度化

-項(xiàng)目的建安、運(yùn)營(yíng)成本中絕大多數(shù)決定于設(shè)計(jì)階段

-最終成本效益最大化體現(xiàn)在哪里,？

-項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段對(duì)于產(chǎn)品的品質(zhì)具有決定性的作用

2.6龍湖對(duì)設(shè)計(jì)管理人員11條素質(zhì)的要求

1,、 設(shè)計(jì)管理部門具備市場(chǎng)意識(shí)和策劃能力一導(dǎo)演的能力。

-能準(zhǔn)確把握項(xiàng)目市場(chǎng)意圖,，確定正確的產(chǎn)品設(shè)計(jì)方向,。

2、 設(shè)計(jì)部門要嚴(yán)格執(zhí)行成果標(biāo)準(zhǔn),；

-準(zhǔn)確執(zhí)行各階段設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn),，

3,、 減少人為增加的工作復(fù)雜度：

-戶型種類適量為準(zhǔn)。

4,、 優(yōu)化工作流程,，將先后串行工作變?yōu)椴⑿星爸茫?/p>

?將產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì)、部品工作前置,，規(guī)劃,、建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu),、 設(shè)備,、與功能平面同步開展，使方案可高效實(shí)施,；

5,、 提周決策效率；

-公司內(nèi)部的決策機(jī)制

·項(xiàng)目公司,、區(qū)域公司,、集團(tuán)三者的關(guān)系；

-完美,、效率,、風(fēng)險(xiǎn)之間找平衡

6、 選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)服務(wù)商

-選擇合適的人做合適的事可以事半功倍

7,、 加強(qiáng)合作伙伴管理

-建立長(zhǎng)期合作伙伴：設(shè)計(jì)單位,、供應(yīng)商、模型制作等各 個(gè)涉及設(shè)計(jì)的單位,；

-在設(shè)計(jì)過程中,，持續(xù)定期的進(jìn)行技術(shù)溝通和審核；

-力求合同約定清晰：含鋼量,、目標(biāo)成本,；

8、 輸入條件多一些約束和意識(shí),，少一些隨意,；

-市場(chǎng)定位；

-成本目標(biāo),；

-政府要求,；

9、 計(jì)劃執(zhí)行力,，隨時(shí)”拉警報(bào)〃,；

10、 標(biāo)準(zhǔn)化與創(chuàng)新,，循環(huán)式上升,；

11,、 不斷提高設(shè)計(jì)管理人員的專業(yè)水平和職業(yè)素養(yǎng);

三）實(shí)戰(zhàn)篇

龍湖成本管理實(shí)施細(xì)則以及標(biāo)準(zhǔn)模塊

-工程實(shí)施階段《項(xiàng)目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）》編制完 成后15個(gè)工作日內(nèi)，由項(xiàng)目成本經(jīng)理負(fù)責(zé),，組織項(xiàng)目 團(tuán)隊(duì)成員及其他相關(guān)人員,，參照集團(tuán)合約規(guī)劃體系對(duì) 目標(biāo)成本進(jìn)行分解，形成《項(xiàng)目目標(biāo)成本分解及合約 規(guī)劃》,。

-項(xiàng)目竣工成本確認(rèn) 項(xiàng)目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)提供開發(fā)成本,、 營(yíng)銷費(fèi)用的數(shù)據(jù)，計(jì)財(cái)部負(fù)責(zé)提供分?jǐn)偟皆擁?xiàng)目的管 理費(fèi)用,、財(cái)務(wù)費(fèi)用和公司層面發(fā)生的營(yíng)銷費(fèi)用,。最后 由項(xiàng)目成本經(jīng)理匯總形成《項(xiàng)目竣工成本》。

龍湖成本管理實(shí)施細(xì)則以及標(biāo)準(zhǔn)模塊

項(xiàng)目竣工結(jié)算 項(xiàng)目竣工結(jié)算完成后30個(gè)工作日 內(nèi),，由項(xiàng)目成本經(jīng)理負(fù)責(zé),，按規(guī)定格式形成 《項(xiàng)目成本總結(jié)和分析》,，并輸入成本系統(tǒng),。

設(shè)計(jì)階段成本管理三大工具

1、 目標(biāo)成本測(cè)算與分解

2,、 投資分析模型

3,、 歷史成本數(shù)據(jù)庫(kù)

項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析模型

模型內(nèi)容包括 

項(xiàng)目基礎(chǔ)資料 

工程分期 

成本測(cè)算 

建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 

付款計(jì)劃 

銷售及回款 

資金來源運(yùn)用 指標(biāo)計(jì)算

模型是什么

模型就是模擬項(xiàng)目整個(gè)運(yùn)作過程，通過數(shù)據(jù)之間 的邏輯運(yùn)算,，得出項(xiàng)目的評(píng)價(jià)指標(biāo),，從而衡量項(xiàng) 目的優(yōu)劣

可以通過模型進(jìn)行項(xiàng)目的實(shí)時(shí)跟蹤，從而了解項(xiàng) 目收益的動(dòng)態(tài)變化情況,。

編制模型的意義

為土地投資決策提供依據(jù);

通過對(duì)項(xiàng)目參數(shù)的設(shè)置,，可以控制項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作 過程中的風(fēng)險(xiǎn)；

通過模型可以實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目收益情況的實(shí)時(shí)跟蹤, 從而為項(xiàng)目運(yùn)作過程中的決策提供依據(jù),；

將公司所有項(xiàng)目的模型進(jìn)行疊加就可以了解公司 層面的現(xiàn)金流情況,。

模型的基本結(jié)構(gòu)

影響模型評(píng)價(jià)指標(biāo)的主要因素

項(xiàng)目的總投資、總銷售,、投資支付時(shí)間和銷售實(shí) 現(xiàn)的時(shí)間構(gòu)成了模型主要內(nèi)容,，模型由以下幾個(gè) 模塊組成：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表、項(xiàng)目分期情況,、成本測(cè) 算,、項(xiàng)目進(jìn)度及付款計(jì)劃、銷售及回款計(jì)劃,、資 金來源及運(yùn)用表和現(xiàn)金流量表,。

凈現(xiàn)值

指在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，按行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率或其他 設(shè)定折現(xiàn)率計(jì)算的各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和,。凈 現(xiàn)值是一個(gè)絕對(duì)指標(biāo),，項(xiàng)目的凈現(xiàn)值越大越好,。

內(nèi)部收益率

是指項(xiàng)目投資實(shí)際可望達(dá)到的報(bào)酬率，也是使 投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率,。內(nèi)部收益 率是一個(gè)相對(duì)指標(biāo),，項(xiàng)目的內(nèi)部收益率越高越 好。

現(xiàn)金成本收益率

指投入1元的成本項(xiàng)目可以帶來的現(xiàn)金收入,，該 指標(biāo)不是衡量項(xiàng)目收益高低的指標(biāo),，而是衡量項(xiàng) 目現(xiàn)金收益情況的指標(biāo)。

權(quán)益資本乘數(shù)

指項(xiàng)目的權(quán)益資本與項(xiàng)目總投資的比值,，該指 標(biāo)反應(yīng)的是1元的自有資金的投入可以駕馭多少元 的總投資,，該指標(biāo)越大越好。

項(xiàng)目指標(biāo)的衡量體系

評(píng)價(jià)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣的指標(biāo)系統(tǒng)包含有三個(gè)指標(biāo)：項(xiàng)目的內(nèi)部收益率,；項(xiàng)目的現(xiàn)金成本收益率,；項(xiàng)目的權(quán)益資本乘數(shù)。

從三個(gè)主要的方面衡量項(xiàng)目的優(yōu)劣:

項(xiàng)目的內(nèi)部收益率：從項(xiàng)目動(dòng)態(tài)收益的角度,；項(xiàng)目的現(xiàn)金成本收益率：從項(xiàng)目現(xiàn)金流的角度;項(xiàng)目的權(quán)益資本乘數(shù)：從權(quán)益資本使用效率的角

度,。

模型在項(xiàng)目運(yùn)作各階段的作用

投資經(jīng)濟(jì)分析模型在項(xiàng)目運(yùn)作各階段所起的作用不同。

■項(xiàng)目拿地階段一一決策支持,，風(fēng)險(xiǎn)控制 

■項(xiàng)目研發(fā)階段一一經(jīng)濟(jì)控制,，設(shè)計(jì)優(yōu)化 

■項(xiàng)目建設(shè)階段一一成本控制，銷售控制

■項(xiàng)目竣工階段一一對(duì)比分析,，指導(dǎo)新項(xiàng)目

成都龍湖項(xiàng)目精彩成本控制案例

匯報(bào)目錄

一,、 區(qū)域介紹

二、 總圖分析

三,、 戶型研究

四,、 商業(yè)研究 

五、 售場(chǎng)研究 

六,、 技術(shù)措施

七,、 銷售價(jià)格模擬

八、 經(jīng)濟(jì)模型測(cè)算結(jié)果

九,、 市場(chǎng)敏感點(diǎn)分析 

十,、成本敏感點(diǎn)分析 

十一、工程難點(diǎn)分析

十二,、設(shè)計(jì)管理重點(diǎn)措施 

十三,、美譽(yù)度分析

六、技術(shù)措施

節(jié)能措施

建筑體形系數(shù)

建筑體形系數(shù)在0.35之內(nèi)

窗墻面積比

窗墻比大于0.30的朝向應(yīng)采用隔熱斷橋鋁合金中 空玻璃窗,，玻璃為5+12+5中空玻璃,。窗墻比小 于0.30的朝向應(yīng)采用隔熱斷橋鋁合金中空玻璃窗 ,玻璃為5+6+5中空玻璃。

外墻保溫

外墻采用200厚頁(yè)巖空心磚外貼30厚ZL膠粉聚苯

顆粒外墻外保溫隔熱材料,。

屋頂保溫

采用珍珠巖保溫磚保溫節(jié)能屋而,。

?戶門保溫

戶門采用雙面金屬門板加保溫,、隔熱材料的隔層 門，滿足防火,、保溫,、隔熱、防盜的功能,。

?給排水節(jié)能設(shè)計(jì)

所有衛(wèi)生潔具均采用符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的節(jié)水型材料

,節(jié)約用水,。

·暖通節(jié)能設(shè)計(jì)

所有設(shè)備均采用節(jié)能產(chǎn)品。

合理進(jìn)行風(fēng)管系統(tǒng)設(shè)計(jì),，降低管路阻力,，從而降 低設(shè)備功聿。

七,、銷售價(jià)格模擬

八,、經(jīng)濟(jì)模型測(cè)算結(jié)果

九、市場(chǎng)敏感點(diǎn)分析

從以上四幅圖表中,，我們可以得出結(jié)論,，消費(fèi)者 購(gòu)房時(shí)，依次考慮的因素分別是：

價(jià)格

位置 

小區(qū)環(huán)境

戶型設(shè)計(jì) 

物業(yè)管理

社區(qū)配套設(shè)施

社區(qū)規(guī)模 

建筑美觀

開發(fā)商品牌

·從以上的因素排名我們可以發(fā)現(xiàn),，價(jià)格和位置依然是購(gòu)房 者購(gòu)房時(shí)的最主要的考慮因素,。但我們也應(yīng)該看到,，現(xiàn)在 的消費(fèi)者對(duì)于物業(yè)管理的重視程度已經(jīng)上升到與戶型設(shè)計(jì)相當(dāng)?shù)奈恢?，也就是說消費(fèi)者向往的已經(jīng)不是僅僅居住硬件上的優(yōu)越，同時(shí)也要求有高品質(zhì)的軟件相配合,，是消費(fèi)者成熟的標(biāo)志,。

·不過以上的各個(gè)因素是獨(dú)立的排位，而在實(shí)際的購(gòu)房中,， 往往是一個(gè)綜合考慮的問題,。從獲取的信息顯示，當(dāng)項(xiàng)目的社區(qū)規(guī)模達(dá)到一定規(guī)模時(shí),，消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商的品牌的重視度就會(huì)大大提高,；當(dāng)項(xiàng)目的位置較偏時(shí)，消費(fèi)者對(duì)社區(qū)配套設(shè)施的重視程度也將大大提高,。因而這9大因素的排名只作參考,，在實(shí)際考慮問題的時(shí)候，應(yīng)該將9個(gè)因素綜合考慮,，從而更好地解決我們需要解決的問題,。

底商意見

·被訪者認(rèn)為底商對(duì)住宅有不利影響的比例達(dá)到62%。

·當(dāng)有底商的沿街住宅與社區(qū)內(nèi)無底商的住宅存在300— 500元/平方米價(jià)差時(shí),，有32%的被訪者表示可以接受有底 商的住宅,。

?89%的被訪者不會(huì)選擇底商有餐飲商家入駐的住宅,，改善 底商餐館的排煙通風(fēng)后，愿意選擇在改善排煙通風(fēng)問題后 的被訪者增加了16%,達(dá)到27%,。

成本敏感點(diǎn)分析

鋼材占項(xiàng)目投資的14.3%.

斷橋鋁合金占項(xiàng)目投資的10.64%.

混凝土含量占項(xiàng)目投資的9.14%.

外保溫材料（聚苯顆粒）占投資的7.98%.

十一,、工程難點(diǎn)分析

1、 基坑護(hù)壁支護(hù)：

基坑開挖臨銷售樣板區(qū)（即正式工程的幼兒園）和臨周邊 市政道路均較近,，可能需要做垂直支護(hù),；

2、 地下室施工：

大面積無變形縫地下室的大體積混凝土澆注存在較大的抗 裂防水隱患,，需要從設(shè)計(jì)和施工方面重視,；

3、 施工場(chǎng)地管理：

地下室占地面積較大,，現(xiàn)場(chǎng)布置受較大局限,，需要分期分 階段利用好現(xiàn)有場(chǎng)地；

十二,、設(shè)計(jì)管理重點(diǎn)措施

戶型面積及公攤率的控制 成本與節(jié)能設(shè)計(jì)的控制 建筑與景觀的關(guān)系的細(xì)致設(shè)計(jì)地下室頂板設(shè)計(jì)與景觀設(shè)計(jì)的配合商業(yè)的深入設(shè)計(jì)調(diào)研與設(shè)計(jì)人防設(shè)計(jì)（與建筑初步設(shè)計(jì)同步進(jìn)行） 對(duì)各種敏感點(diǎn)進(jìn)一步研究,。

十三、美譽(yù)度分析

1,、市中心超大中庭花園社區(qū)：通過精心規(guī)劃,，使小區(qū)中心形成 25000多平方米的超大共享景觀面積，樓間距短軸最長(zhǎng)約100米,， 長(zhǎng)軸方向間距250米,，寬闊的視野，茂密的植物,，創(chuàng)造出市中心稀 缺的大型城市森林景觀社區(qū),。

2、 雙泳池配置：室外游泳池和室內(nèi)恒溫游泳館的人性化設(shè)計(jì),，讓 不同需求的業(yè)主在不同的季節(jié)有其個(gè)性的選擇,。

3、 住宅超低公灘率,，公共交通面積設(shè)計(jì)緊湊,，

使公灘率控制在16%以下，帶給業(yè)主真正的實(shí)惠,。

4,、 入戶大堂與地下車庫(kù)挑空設(shè)計(jì)，配以自然景觀的引入,，和精致 的裝修,，有效提升住宅的品質(zhì)。

5、 6米挑高景觀花園,，給住戶帶來經(jīng)濟(jì)與使用的實(shí)惠,。

6、 首層戶型半下沉花園,，送超大地下室,，提高了首層戶型的品質(zhì),增加了賣點(diǎn)。

7,、贏二層（沿宏濟(jì)路為三層）戶型送底商屋頂花園,，局部覆土 300-500,可種植物，統(tǒng)一廊架,，增加二層賣點(diǎn),。

本案的成本控制的幾個(gè)亮點(diǎn)總結(jié)：

1、 沒有采用結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層,，而是把剪力墻全部作為劃分鋪 面的分隔墻,，同樣保證鋪面空間的完成和使用。

2,、 節(jié)能計(jì)算,，外墻的展開面積，使得窗墻比變小,，進(jìn)而 使窗的等級(jí)變低,。

3、 窗型本身的設(shè)計(jì)尤為重要,，同時(shí)引發(fā)設(shè)計(jì)流程的調(diào)整,。

4、 景觀設(shè)計(jì)的動(dòng)態(tài)成本增加（堆坡造景改變平地景觀）,， 但因?yàn)槟軌驇砥焚|(zhì)和銷售價(jià)格的提升,，而得到實(shí)施 和采納。

5,、 會(huì)所面積嚴(yán)格控制，裝修標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格控制,，裝修面積嚴(yán) 格控制,。

交流提綱

■準(zhǔn)確進(jìn)行成本測(cè)算的要求是什么

■你體會(huì)成本測(cè)算的難點(diǎn)有哪些

■怎樣才能實(shí)現(xiàn)成本管理的目標(biāo)

4、設(shè)計(jì)主要階段的成本控制

方案設(shè)計(jì)（概念設(shè)計(jì)） 

初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)） 

施工圖設(shè)計(jì)

·總平規(guī)劃階段通過對(duì)設(shè)計(jì)方案的比

較,，本階段投資控制的效果約為75%?80%,控制投 資的阻力最小,，控制投資需要的成本最低

·深化設(shè)計(jì)至施工圖設(shè)計(jì)階段，通過對(duì)建筑標(biāo)準(zhǔn)的比 ·較,，本階段投資控制的效果約為15%?20%

·施工圖設(shè)計(jì)結(jié)束至施工階段（實(shí)施階段）,，通過對(duì)施工方案的比較，本階段投資控制效果約為5%以 內(nèi)，控制投資阻力較大,，控制成本較高

4.1龍湖在總平規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制

-若項(xiàng)目研發(fā)階段決定了項(xiàng)目總投資的90%,那 么總圖階段就已決定了總投資的80% o

-若項(xiàng)目研發(fā)階段已將成本控制了70%,那么總 圖階段就已將成本控制了 50%,。

-總圖決定了產(chǎn)品的形態(tài)和空間的品質(zhì)。

-總圖決定了景觀的構(gòu)架與格局,。

-總圖決定了物業(yè)管理成本的基礎(chǔ)

·加強(qiáng)預(yù)控,。

?在控制成本低的階段進(jìn)行控制

·這是全程設(shè)計(jì)的效益和核心價(jià)值

4.1.1通過與政府的博弈，獲得最有利的規(guī)劃 條件指標(biāo),，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益,，從而降低 異疫成禾。

1,、 重慶龍湖北城天街,，用地性質(zhì)住宅由住宅變?yōu)樯虡I(yè)。（大幅增加銷售價(jià)值,，節(jié)約成本）

2,、 成都龍湖弗萊明戈首層車庫(kù)，不計(jì)入容積率,。

（增加開發(fā)面積,，節(jié)約成本）

3、 成都晶藍(lán)半島,，不修人防,，改為異地建設(shè)。

（縮短開發(fā)周期,，節(jié)約成本）