（一）危機醞釀

1,、政府一直鼓勵老百姓持有房產(chǎn),。

<1>1938年，羅斯福新政成立房利美（即聯(lián)邦國民抵押協(xié)會）,，主要目的是向銀行購買抵押貸款,，然后打包成有價證券在二級市場上賣出，讓銀行加速資金循環(huán),，而不是分30年債務(wù)回籠,，房利美于1968年上市；

<2>1970年,，又成立與房利美性質(zhì)類似的房地美（即聯(lián)邦住宅貸款抵押公司）,，房地美的主要目的是在次級貸款市場（即面向信用不高的個人貸款）購買抵押貸款，同樣打包證券化后賣出,；

<3>政府實行按揭貸款抵稅政策,，貸款支出可以抵稅；

<4>實行房產(chǎn)所有者資本利得零稅收,，且抵稅上限從1978年的100000美元上升到1997年的250000美元（單身人士）和500000美元（已婚人士）,；

<5>政府要求房地美、房利美把部分抵押貸款的指標(biāo)用于廉價住房,，大力支持幫助那些負(fù)擔(dān)能力差的居民貸款買房,，1992年指標(biāo)值為30%，1995年為40%,，1996年為42%,，2000年為50%，2005年為52%,；

<6>盡管有如此多的惠房政策,，由于20世紀(jì)90年代互聯(lián)網(wǎng)紅火，錢基本都流向了股市投資互聯(lián)網(wǎng),，從1990年至1997年初,，房價在不扣除通脹調(diào)整的情況下只上漲了8.2%，價格基本沒變化。

2,、1997年至2006年，房價高速上漲,。

<1>1997年至2006年,，房價漲幅達(dá)到124%；

<2>2003年,，利率降至1%,，低息貸款降低了還款負(fù)擔(dān)，有更多錢涌入房地產(chǎn)市場,；

<3>稅收優(yōu)惠政策效果顯現(xiàn),，抵稅效果明顯；

<4>2000年后,，油價上漲,，產(chǎn)油國相當(dāng)富裕，但利率低,，投資收益率低,，大量產(chǎn)油國的熱錢流入美國尋找安全投資；

<5>為支持更多次貸人士的貸款,，房地美,、房利美不斷降低貸款要求標(biāo)準(zhǔn)，如每月只要求還利息不還本金,、收入證明資料不提供或隨便亂寫,、每月可以本金利息都不還只需把利息計入本金之后一起還即可等；

<6>為防止貸款違約導(dǎo)致?lián)p失,，信用違約互換（簡稱CDS）應(yīng)運而生,，用于保護(hù)貸款資產(chǎn)的買方收回本金，到2007年底,，全國的CDS未償合同貸款總量達(dá)622萬億美元,，比全球經(jīng)濟總量都還要大；

<7>債務(wù)抵押債券（簡稱CDO）把不同的抵押貸款打包分不同層去賣,，然后再不同CDO層級進(jìn)行多次封裝后打包形成更優(yōu)評級的CDO,，如此一來就滿足大量熱錢所尋找的安全投資，因為高層級的CDO評級非常高,，在2004年至2007年中,，CDO的總量為14000億美元，但2007年時,，CDO未償貸款中有超過三分之一都是次級按揭貸款,，風(fēng)險已經(jīng)很高；

<8>保險巨頭AIG（美國國際集團(tuán)）專門設(shè)立金融衍生品業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)出售CDO的CDS,，并從中收取債額的12%的保費,，即為CDO提供了二重保護(hù),；

<9>評級機構(gòu)存在利益沖突，被評價對象是評級機構(gòu)的衣食父母,，自然不能公平公正評級,，導(dǎo)致大量AAA級CDO根本沒有這個信用質(zhì)量，且穆迪公司的結(jié)構(gòu)融資部門評估CDO的收益占2006年全公司總收入的44%,。

（二）危機形成

1,、泡沫隱患出現(xiàn)。

<1>房屋均價與家庭年收入的比值持續(xù)攀升,，20世紀(jì)八九十年代時比值為3（相當(dāng)于一套房屋的價值等于一個家庭年家庭收入的3倍）,，但到2006年時已經(jīng)漲到了4.6，利率的輕微變化,、家庭收入的變化都會嚴(yán)重影響民眾的還款能力,；

<2>美國有房人和租房人的比值為2，即66.7%的民眾擁有自己的房產(chǎn),，到2004年時,，美國有房人的比重上升到69.2%，創(chuàng)出新高,；

<3>隨著房價的上漲,，有房人用房屋作抵押可融入更多資金用于消費、投資,，因此民眾的杠桿上升很快,；

<4>美聯(lián)儲在2003年至2007年間，把聯(lián)邦儲備基準(zhǔn)利率從1%上升到了最高6.25%,。

2,、各方接連否認(rèn)房地產(chǎn)存在泡沫。

<1>《華盛頓郵報》刊文道“房價的增長是經(jīng)濟基本面強大的表現(xiàn)”,，即使出現(xiàn)住房市場適當(dāng)降溫,，也不代表經(jīng)濟在下一年不會繼續(xù)高速增長；

<2>美聯(lián)儲主席伯南克斷言房市沒有風(fēng)險,；

<3>美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會在2005年發(fā)行《反泡沫報告》,，報告指出“基于對住房基本需求和可預(yù)測的經(jīng)濟因素分析，很明顯沒有全國性房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險,。”

<4>喬治·布什總統(tǒng)對房市表達(dá)看法“如果房子真的是太貴,，那么人們就不會買了。”

（三）危機初現(xiàn)

1,、從2007年開始,，隨著利率的上升，大量浮動利率貸款近期支付時無法還款，拖欠還款和房屋強制拍賣情況開始增加,；

2,、2007年第一季度，標(biāo)普席勒房價指數(shù)首現(xiàn)全國房價同比下降的記錄,，且過去16年從未出現(xiàn)過,；

3、2007年3月,，有25家次級貸款放款機構(gòu)宣布破產(chǎn)或宣布財務(wù)危機,；

4,、2007年4月2日,，美國最大的次貸機構(gòu)新世紀(jì)金融公司宣布破產(chǎn)，欠款超1億美元,；

5,、2007年7月，貝爾斯登旗下兩家對沖基金（貝爾斯登高級結(jié)構(gòu)信用基金和貝爾斯登高級結(jié)構(gòu)信用加強杠桿基金）宣布倒閉,，告知由于前所未有地資產(chǎn)價格下跌,，投資者可能一分錢都無法收回；

6,、2007年8月,，美國住宅按揭公司宣布破產(chǎn)，次級貸款巨無霸Countrywide Financial獲得110億美元銀行貸款才勉強沒有破產(chǎn),；

7,、2007年10月，美林證券公布第三季報,，報告顯示CDO損失79億美元,，CFO斯坦利·奧利爾辭職；

8,、2007年11月,，貝爾斯登公布，當(dāng)月按揭貸款相關(guān)證券CDO損失12億美元,，也是創(chuàng)立以來首次虧損,；花旗銀行主席和CEO因CDO下跌導(dǎo)致業(yè)績重創(chuàng)引咎辭職；

9,、盡管美聯(lián)儲已經(jīng)把利率從6.25%降到了4.75%,，但房價趨勢、按揭貸款市場已經(jīng)受到打擊,，下跌趨勢形成,，到2007年底，強制賣空數(shù)量比2006年增加了75%；

10,、道瓊斯工業(yè)指數(shù)從2007年10月11日的最高點14101點開始有所下跌,。

（四）危機爆發(fā)

1、自2007年貝爾斯登關(guān)閉兩家對沖基金后,，經(jīng)營一直困難,，破產(chǎn)風(fēng)險越來越大，2008年3月14日,，紐約聯(lián)邦儲蓄銀行打算向貝爾斯登注入250億美元,，但緊接著美聯(lián)儲宣布撤銷注資，改為把300億美元給摩根大通,，支持其以每股2美元的價格收購貝爾斯登（貝爾斯登在2007年股價可是在172美元交易）,，由于股民非常憤怒，最后收購價格定為每股10美元,，貝爾斯登退出歷史舞臺,；

2、到2008年9月,，道瓊斯指數(shù)持續(xù)下跌,，房價持續(xù)低迷，強制拍賣房屋大幅增加,；

3,、貝爾斯登退出后，另一大型投行雷曼兄弟也在破產(chǎn)邊緣,，韓國發(fā)展銀行有意收購雷曼兄弟,，但因無法吸收其他合作者參與沒有實現(xiàn)，雷曼股價暴跌,；2008年9月13-14日周末,，紐聯(lián)儲行長蒂莫西·蓋特納主持會議討論結(jié)果是不向雷曼兄弟提供任何貸款，雷曼股價暴跌90%,，9月15日,，雷曼兄弟申請破產(chǎn)，退出歷史舞臺,；

4,、由于CDS市場信息不透明，雷曼兄弟破產(chǎn)留下的4000億美元的CDS債務(wù)無法償還,，CDS合同的名義凈未償還貸款總值近70萬億美元,，由于AIG為4410億美元的AAA評級證券提供擔(dān)保面臨連帶責(zé)任，AIG可能破產(chǎn),，美聯(lián)儲迅速給AIG注入850億美元的貸款,，免于破產(chǎn),；

5、貨幣市場基金出現(xiàn)大規(guī)模贖回,，一周內(nèi)贖回1445億美元,，凈值一度跌破1美元，風(fēng)險已經(jīng)全面爆發(fā),。

（五）政府救市

1,、2008年9月8日，英國監(jiān)管部門宣布徹底禁止賣空金融股,，美國證券交易所緊隨其后宣布禁止賣空規(guī)定的799只金融公司股票,；

2、歐美中央銀行向市場中金融系統(tǒng)注入了上萬億美元,；

3,、政府提出7000億美元的救市計劃，該計劃旨在從金融機構(gòu)手中買下不良證券,，提供市場急需的流動性和穩(wěn)定性,，該計劃第一次沒有獲得國會通過,，導(dǎo)致股市繼續(xù)下跌,，養(yǎng)老金賬戶持續(xù)虧損，第二次獲得通過于2008年10月3日由喬治·沃克·布什總統(tǒng)簽署生效（也即是量化寬松政策）,，該資金部分支出為：

<1>2050億美元購買銀行股份,；

<2>219億美元購買按揭貸款相關(guān)證券；

<3>300億購買花旗銀行和美國銀行股份,；

<4>797億美元貸款給美國汽車制造商,；

<5>678億美元購買AIG的優(yōu)先股。

（六）危機結(jié)果

1,、道瓊斯指數(shù)到2009年3月6日觸底為6469.95點,，相對高點慘跌57%；

2,、凱斯席勒房價指數(shù)公布了房價史上最大跌幅,，強制拍賣大幅增加，2008年執(zhí)行拍賣310萬例,，2009年執(zhí)行拍賣400萬例,；

3、到2005年底,，經(jīng)濟嚴(yán)重惡化,，排名前30的按揭貸款機構(gòu)有三分之一倒閉，投資銀行要么破產(chǎn)要么被兼并,；

4,、失業(yè)率開始上升,，突破兩位數(shù)；

5,、房價從高點下跌25%,，10%的房產(chǎn)持有者為負(fù)資產(chǎn)，至2010年9月,，23%的住房價格低于未償還按揭貸款額,；

6、由于美國的住房抵押貸款無追索權(quán),，導(dǎo)致銀行持有大量不動產(chǎn),；

7、從2007年至2009年,，美國家庭凈資產(chǎn)總額從67萬億美元下降到52萬億美元,，下跌22%；

8,、全球有5000萬人因此次危機失業(yè),，幾乎全歐洲國家的失業(yè)率達(dá)到兩位數(shù)，有些國家年輕人的失業(yè)率超過50%,；

9,、美國的國債從2007年的9萬億美元上升到2013年的17萬億美元，美國國債占GDP的比值也從2008年危機前的66%上升到100%以上,，問題只是延后了,，而這些債券都需要美國的納稅人來慢慢償還；

10,、房價回歸理性,，1997年前租房子的人又重新開始租房。

（七）危機分析

1,、【國家應(yīng)控制熱錢地流入流出】由于全球不同國家的發(fā)展速度不一樣,，國家一定控制他國熱錢的快進(jìn)快出對我國資產(chǎn)價格暴漲暴跌的影響，否則容易引發(fā)危機,；

2,、【評級機構(gòu)存在利益沖突】由于評級機構(gòu)的付費對象是被評價對象，存在利益沖突,，非常容易滋生職業(yè)道德問題,，應(yīng)完善評級機構(gòu)的存在形式、競爭機制,、考核方法等,；

3、【家庭收入,、杠桿,、利率環(huán)境是分析房地產(chǎn)的重要指標(biāo)】房地產(chǎn)是否存在泡沫是一個相對狀況,，可從三個方面來分析：房屋價格關(guān)于家庭年收入的比值（比值越大說明收入波動造成泡沫破滅的可能性越大）、家庭杠桿情況（民眾舉了多少杠桿用于房屋購買,，杠桿越高,，房價波動引發(fā)泡沫破滅的可能性越大）、利率環(huán)境變化（利率從低利率向高利率轉(zhuǎn)變時,，非常容易導(dǎo)致杠桿爆倉,、資產(chǎn)價格下跌，進(jìn)而引發(fā)泡沫破滅）,；

4,、【政府不要輕易表達(dá)非黑即白的言論強化方向】對于股市、房市,，政府類官方機構(gòu)可適當(dāng)引導(dǎo)預(yù)期,，但不宜過度強化方向，政府不要輕易表達(dá)非黑即白的言論,，應(yīng)共同展現(xiàn)好與壞,，讓民眾對資產(chǎn)未來價格變化時刻保持理性，合理進(jìn)行優(yōu)劣分析,，才不至于導(dǎo)致資產(chǎn)過度上漲或下跌,；