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一、中國(guó)土地制度概念 ①中國(guó)土地所有權(quán)定義 土地所有權(quán)：指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)其擁有的土地享有占有,、使用,、收益、和處分的權(quán)利,； 土地所有權(quán)可分為：國(guó)有土地和集體土地,； 劃重點(diǎn)： 集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),。 ②國(guó)有土地使用權(quán)出讓 一般而言,，國(guó)有土地不可以自由買賣，只能通過(guò)正規(guī)渠道交易,； 1.招標(biāo)方式（提出底價(jià),，公開招標(biāo)） 2.拍賣方式（價(jià)高者競(jìng)得） 3.協(xié)議方式 4.掛牌方式（發(fā)布掛牌公告，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用人） 二,、房地產(chǎn)名稱概念 ①房地產(chǎn)定義 房地產(chǎn)定義：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱（又被稱為不動(dòng)產(chǎn)）,。是指土地、建筑物及固著在土地,、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益（使用,、收益、轉(zhuǎn)讓）,。 有三種存在形態(tài)：即土地,、建筑物、房地合一,。 ②用地面積,、建筑面積 用地面積： 建筑或建筑群實(shí)際占用的土地面積，包括室外工程（如綠化,、道路,、停車場(chǎng)等）的面積，其形狀和大小由用地紅線加以控制,。 建筑面積： 總建筑面積是指小區(qū)內(nèi)住宅,、公建、人防地下室面積總和,。 ③容積率 容積率=地上總建筑面積/用地面積 容積率：一定地塊內(nèi),，總建筑面積與建筑用地面積的比值。它反映土地利用情況和經(jīng)濟(jì)性的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),即容積率越大,土地利用程度越高,。 劃重點(diǎn)：
④綠化率 綠化率=（草地 花園 頂層綠化面積）/規(guī)劃建設(shè)用地面積 綠化率越高,，業(yè)主居住越舒適；相比來(lái)說(shuō),，開發(fā)商用于回收資金的面積就越少,。
⑤建筑密度 建筑密度:是指建筑物的覆蓋率，具體指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比（％）,，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度,。 建筑密度=建筑基底總面積/建設(shè)用地總面積 舉個(gè)例子： 一塊地為1000平方米，其中建筑底層面積450平方米,，這塊用地的建筑密度就是450/1000=45% ,。 建筑密度一般不會(huì)超過(guò)40%-50%，用地中還需要留出部分面積用作道路,、綠化,、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)等,。 ⑥塔式住宅 塔樓： 主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多層住房的高層住宅,。通俗的說(shuō),，塔樓以電梯、樓梯為布局核心,，上到樓層之后,，向四面走可以直接進(jìn)入戶內(nèi)。 基本形式：傳統(tǒng)的塔樓形式有十字形,、井字形和品形塔樓,。 優(yōu)點(diǎn)： 建筑密度較高，故房?jī)r(jià)相對(duì)較低,； 結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高,，抗震性好； 居高望遠(yuǎn),，視野開闊,。 ⑦板式住宅 板樓： 板式樓是樓盤布局的一種形式，特點(diǎn)是每戶住宅都能夠南北相通,，從外觀看,，板樓建筑的長(zhǎng)度明顯大于寬度。 板樓兩種類型：
優(yōu)點(diǎn)：
⑧用地,、建筑,、道路紅線 用地紅線： 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門依法確認(rèn)的建設(shè)用地范圍邊界線。 建筑紅線： 建筑紅線是指建筑物的外立面所不能超出的界線,。建筑紅線可與道路紅線重合,，一般在新城市中常使建筑紅線退于道路紅線之后，以便騰出用地,，改善或美化環(huán)境,，取得良好的效果。 道路紅線： 道路用地和兩側(cè)建筑用地的分界線,，紅線內(nèi)包括車行道,、步行道、綠化帶和分隔帶,。寬度根據(jù)要求變化,，以滿足交通、綠化,、通風(fēng)日照,、建筑景觀和地下管線的要求。 ⑨低層,、多層,、高層、超高層 三,、房地產(chǎn)項(xiàng)目分類 住宅： 按照高度分：低層,、多層、小高層,、高層和超高層,； 按照容積率分：別墅,、洋房、高層等,。 公寓： 公寓（屬于特殊的住宅形式）：居住式公寓,、商務(wù)公寓、酒店式公寓等,。 寫字樓： 按檔次分：超甲級(jí)寫字樓,、甲級(jí)寫字樓、乙級(jí)寫字樓,； 按用地性質(zhì)分：商務(wù)辦公樓,、研發(fā)用房等。 商鋪： 按照類型：住宅底商,、商業(yè)街,、購(gòu)物中心、專業(yè)市場(chǎng)等,。 酒店： 按照用途：商業(yè)型酒店,、度假型酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店等,。 公寓和住宅的差異,，你還傻傻分不清？ 用地性質(zhì)問(wèn)題：
PS：由于用地性質(zhì)不同，公寓水電費(fèi)按商用標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算,，住宅水電費(fèi)按民用標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。（這樣說(shuō)來(lái),，公寓的水電必然會(huì)貴一些哦） 落戶學(xué)位問(wèn)題： 一般而言,，住宅不僅可以落戶還享有學(xué)區(qū)房政策，但是商業(yè)性質(zhì)的公寓房,，卻不能落戶和享有學(xué)位,。 住宅公寓差異：首付比例與貸款年限問(wèn)題 住宅最低首付：30% 公寓最低首付：50% 貸款最長(zhǎng)年限：一般情況下，住宅30年,，公寓10年,。 PS：一般KFS宣傳的0首付，一成首付等宣傳,，其實(shí)質(zhì)也是首付30-50%,，只是一種KFS自己補(bǔ)貼資金的促銷行為,。 住宅公寓差異：產(chǎn)權(quán)年限問(wèn)題 由于土地歸國(guó)家所有，因此,，業(yè)主購(gòu)房后,，所擁有的是房產(chǎn)的所有權(quán)及所占的土地的使用權(quán)。 我們常說(shuō)的40/70年產(chǎn)權(quán),，指的是土地的使用權(quán)為40/70年,。也就是說(shuō)：即使年限到期了，只要補(bǔ)繳地價(jià)后這房子還是可以繼續(xù)使用,。 除此之外,，對(duì)于買賣政策、交易稅費(fèi)都有不同的規(guī)定,； 一般而言,，如果考慮交通、生活配套及教育等因素,，住宅當(dāng)然更加劃算,，但是投資的另當(dāng)別論。 四,、地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)分類 目前,，大多項(xiàng)目都不是以住宅、寫字樓,、商業(yè)等單一物業(yè)形態(tài),，而是多種物業(yè)的組合； 地產(chǎn)項(xiàng)目一般而言是以項(xiàng)目的核心業(yè)態(tài)作為劃分依據(jù),。 比如：萬(wàn)達(dá),，以商業(yè)為主導(dǎo)的項(xiàng)目，則被認(rèn)知為商業(yè)地產(chǎn),，萬(wàn)科以住宅為主導(dǎo)的業(yè)態(tài),，北認(rèn)知為住宅地產(chǎn)，華夏幸福以產(chǎn)業(yè)園和工業(yè)園為主的,，則被認(rèn)知為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)……
商業(yè)地產(chǎn)顧名思義,，以商業(yè)用途為主的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn),。 商業(yè)地產(chǎn)一般以商業(yè)（購(gòu)物中心,、商業(yè)街等）、寫字樓,、酒店等商業(yè)物業(yè)為主,，輔以住宅、公寓等 一般而言,，寫字樓的用地性質(zhì)為商業(yè)性質(zhì),。
旅游房地產(chǎn),，就是以旅游、休閑,、度假人群為目標(biāo),、為最終消費(fèi)者的物業(yè)形式。 旅游地產(chǎn)包括：休閑度假村,、運(yùn)動(dòng)村,、產(chǎn)權(quán)酒店、高爾夫度假村,、風(fēng)景名勝度假村,、海景住宅、民俗度假村,，所有這些以旅游,、休閑度假為主題的置業(yè)，可稱為旅游地產(chǎn),。 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)： 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：是以產(chǎn)業(yè)為依托,，地產(chǎn)為載體，以工業(yè)樓宇,、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研究與發(fā)展用房,，生態(tài)寫字樓為主要開發(fā)對(duì)象。 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)：城市新區(qū),、城市副中心,、都市型產(chǎn)業(yè)園、大學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū),、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園,、媒體產(chǎn)業(yè)園等。 和寫字樓的區(qū)別：最主要差別是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的用地性質(zhì)為工業(yè)用地（M）,，除此之外,，對(duì)于建筑層高，標(biāo)準(zhǔn)層層高,，里面以及購(gòu)買企業(yè)資質(zhì)都有不同要求,。 |
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