作者：張偉律師

導(dǎo)讀

新修訂的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱新《條例》）于2019年8月29日經(jīng)市人大常委會會議表決通過,，將于2020年3月1日起實(shí)施。該《條例》除明確了共有物業(yè)用于經(jīng)營活動時,，收益歸全體業(yè)主所有,，建立了停車位（庫）使用和管理規(guī)則等，同時也降低了業(yè)委會的成立門檻,。

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根據(jù)現(xiàn)行《條例》（2008年1月1日實(shí)施）,，要成立業(yè)委會就必須召開業(yè)主大會選舉業(yè)委會成員，在“與會業(yè)主所持投票權(quán)（主要按房屋建筑面積算）二分之一以上和與會業(yè)主人數(shù)二分之一以上”的同意后,，方能有效當(dāng)選,。然而，由于深圳流動人口數(shù)量大,，很多物業(yè)用于出租,，上述“雙過半”的比例在一些小區(qū)難以實(shí)現(xiàn)，成立業(yè)委會難上加難,，但按照新的“參會業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)過半數(shù)和參會業(yè)主人數(shù)過半數(shù)同意”,，首輪“雙過半”的候選人直接當(dāng)選，未能選出的,，采用第二輪投票,，按照該輪選舉的得票順序當(dāng)選，無須獲得“雙過半”,，保證業(yè)委會能夠有效成立,。

一、下圖為深圳特區(qū)業(yè)委會成立的流程圖

二,、申請成立業(yè)主大會的條件

（1）現(xiàn)行《條例》

（2）新《條例》的區(qū)別

第十九條 新建物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)出售且已經(jīng)交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之二十以上或者首套物業(yè)出售并交付使用滿一年之日起十五日內(nèi),，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告物業(yè)所在地街道辦事處，并提供物業(yè)出售和物業(yè)交付資料,、物業(yè)測繪文件,、已籌集的物業(yè)專項(xiàng)維修資金清冊等相關(guān)資料。

物業(yè)管理區(qū)域占業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主或者占全體業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名,，可以向街道辦事處書面要求成立首次業(yè)主大會會議籌備組（以下簡稱籌備組）,。
街道辦事處應(yīng)當(dāng)在收到本條第一款規(guī)定的書面報(bào)告或者本條第二款規(guī)定的書面要求后一個月內(nèi)成立籌備組，也可以根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況主動組織成立籌備組,。

新《條例》降低了小區(qū)成立業(yè)委會時,，小區(qū)物業(yè)出售并交付使用建筑面積及首套物業(yè)出售并使用的條件，明確了有條件申請的小區(qū)業(yè)主申請成立業(yè)委會時,，須滿足業(yè)主人數(shù)的20%或者投票權(quán)的20%以上的業(yè)主聯(lián)名,。

三、籌備組成員組成及主要工作內(nèi)容

（1）現(xiàn)行《條例》

（2）新《條例》的區(qū)別

第二十條 籌備組由街道辦事處,、社區(qū)黨委或者物業(yè)管理區(qū)域基層黨組織,、轄區(qū)公安派出所、社區(qū)居民委員會,、建設(shè)單位派員和業(yè)主代表組成,。建設(shè)單位未派員參加籌備組的，不影響籌備組的成立,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助籌備組開展籌備工作,。

籌備組由七至十名成員組成，其中街道辦事處代表一名,、社區(qū)黨委或者物業(yè)管理區(qū)域基層黨組織代表一名,、業(yè)主代表三至五名、轄區(qū)公安派出所代表一名,、社區(qū)居民委員會代表一名,、建設(shè)單位代表一名，籌備組組長由街道辦事處代表擔(dān)任,。

新《條例》對籌備組的組成人員增加了“社區(qū)黨委或者物業(yè)管理區(qū)域基層黨組織,、轄區(qū)公安派出所、社區(qū)居委會”的代表,，更便于及時的了解動向,，消除不必要的矛盾及阻礙。

第二十一條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起一個月內(nèi)組織召開首次籌備工作會議,。

籌備組應(yīng)當(dāng)自首次籌備工作會議召開之日起六個月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議,。首次籌備工作會議召開之日起六個月內(nèi)無法召開首次業(yè)主大會會議或者首次業(yè)主大會會議未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的,，經(jīng)街道辦事處批準(zhǔn)，可以延長三個月,。
籌備組自物業(yè)承接查驗(yàn)工作結(jié)束后,，自行解散。
第二十二條 籌備組負(fù)責(zé)下列籌備工作：
（一）確認(rèn)并公示業(yè)主名單,、業(yè)主人數(shù)和總投票權(quán)數(shù),；
（二）確定首次業(yè)主大會會議召開時間、地點(diǎn),、方式和議題,；
（三）擬訂管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案；
（四）確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則,；
（五）確定業(yè)主委員會委員,、候補(bǔ)委員候選人產(chǎn)生辦法和名單；
（六）制定首屆業(yè)主委員會選舉辦法,；
（七）首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作,。
籌備組成員就籌備工作意見不一致的，由籌備組組長作出決定,?；I備組發(fā)布的通知或者公告，應(yīng)當(dāng)加蓋街道辦事處公章,。
本條第一款所列事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前予以公示,。業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開之前研究處理并作出答復(fù),。

新《條例》細(xì)化了籌備組各項(xiàng)工作的具體內(nèi)容及執(zhí)行時間,，對6個月內(nèi)仍未首次召開業(yè)主大會或首次業(yè)主大會會議未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，經(jīng)過街道辦批準(zhǔn),，時間上也可以再延長三個月,。

四、業(yè)主大會的主要職能

（1）現(xiàn)行《條例》

（2）新《條例》的區(qū)別

第二十四條 首次業(yè)主大會會議召開并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起十五日內(nèi),，由業(yè)主委員會向物業(yè)所在地區(qū)住房和建設(shè)部門辦理業(yè)主大會備案,。

區(qū)住房和建設(shè)部門受理備案材料后，經(jīng)審查符合條件的,，應(yīng)當(dāng)在十個工作日內(nèi)頒發(fā)備案通知書并發(fā)放統(tǒng)一社會信用代碼證書,。業(yè)主大會取得備案通知書后，由業(yè)主委員會依法申請刻制業(yè)主大會,、業(yè)主委員會相關(guān)印章,。
第二十五條 除本條例另有規(guī)定外，下列事項(xiàng)由業(yè)主大會會議作出決定：
（一）制定或者修改管理規(guī)約,、業(yè)主大會議事規(guī)則,；
（二）選舉或者更換業(yè)主委員會委員,、選舉業(yè)主委員會候補(bǔ)委員；
（三）審議業(yè)主大會年度計(jì)劃和預(yù)算方案,；
（四）審議業(yè)主委員會工作報(bào)告,；
（五）制定共有物業(yè)和業(yè)主共有資金使用與管理辦法；
（六）選聘,、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),；
（七）籌集,、管理和使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金；
（八）申請改建,、重建建筑物及其附屬設(shè)施,，改變共有物業(yè)用途；
（九）確定或者變更物業(yè)管理方式,、服務(wù)內(nèi)容,、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案，確定需要由全體業(yè)主公攤費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn),；
（十）決定物業(yè)管理區(qū)域其他有關(guān)事項(xiàng),。
前款第一至八項(xiàng)所列事項(xiàng)不得授權(quán)業(yè)主委員會決定。管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)自通過之日起三日內(nèi)予以公示,，并由業(yè)主委員會保管,。

新《條例》對首次業(yè)主大會 需要完成的事項(xiàng)進(jìn)行了系統(tǒng)的整合，讓首次業(yè)主大會的職能更加清晰,。

五,、業(yè)主委員會的成立

（1）現(xiàn)行《條例》

（2）新《條例》的區(qū)別

第三十六條 業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員候選人由籌備組進(jìn)行資格審查與確定,。十名以上業(yè)主聯(lián)名可以向籌備組推薦候選人,，物業(yè)所在地社區(qū)黨委也可以向籌備組推薦候選人。同一業(yè)主只能推薦一名候選人,?；I備組在確定候選人名單之前應(yīng)當(dāng)征得物業(yè)所在地社區(qū)黨委同意。

籌備組確定業(yè)主委員會委員,、候補(bǔ)委員候選人名單后,，應(yīng)當(dāng)予以公示。
業(yè)主委員會委員實(shí)行差額選舉,，差額比例不得低于百分之二十,。
第三十七條 業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員的首輪選舉應(yīng)當(dāng)獲得參會業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)過半數(shù)和參會業(yè)主人數(shù)過半數(shù)同意,。
如果首輪選舉未能足額選出委員,、候補(bǔ)委員的,，則按照不少于尚未選出的委員、候補(bǔ)委員名額的百分之一百二十從尚未當(dāng)選的候選人中依照首輪選舉的得票順序確定第二輪選舉的候選人,。第二輪選舉的候選人按照該輪選舉的得票順序當(dāng)選,。
得票順序按照所得投票權(quán)數(shù)占參會業(yè)主總投票權(quán)數(shù)的比例，與所得投票人數(shù)占參會業(yè)主人數(shù)的比例之和的大小確定,，兩者之和相等的,，所得投票權(quán)數(shù)較多者排名靠前，所得投票權(quán)數(shù)相等的,，抽簽確定排名順序,。

新《條例》增加了社區(qū)黨委推舉業(yè)委會成員的資格，且在候選人名單籌備組初步確定后須征得社區(qū)黨委的同意,，同時，也降低了業(yè)委會選舉的門檻,，從原來的“投票權(quán)和業(yè)主人數(shù)雙過半”變?yōu)榱爽F(xiàn)在的“參會投票權(quán)和參會業(yè)主人數(shù)”雙過半,，有效避免了因大量業(yè)主現(xiàn)實(shí)原因無法參加業(yè)主大會，而小區(qū)業(yè)主委員會遲遲無法設(shè)立,。

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