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?無權(quán)代理人簽訂的房屋買賣合同無效糾紛案例 發(fā)布日期：2017-12-25 作者：房產(chǎn)律師 為保護當(dāng)事人隱私安全及避免不必要紛爭，以下當(dāng)事人姓名均為化名,，如果雷同,，可以我們聯(lián)系，我們將予以撤銷 一,、基本案情 1,、原告訴稱 2015年6月，杜理政訴稱：高寒自稱擁有601號房屋,，只是由于北京市限購政策等規(guī)定,，產(chǎn)權(quán)證的姓名用的是其女高小夢的名字,，2015年5月13日，我與高寒經(jīng)鏈家公司中介,，簽訂該房屋買賣合同,，約定房價166萬元，定金9.5萬元,，我當(dāng)場支付定金0.5萬元,，我與高寒、鏈家公司約定剩余9萬元于5月31日前支付完畢,，5月22日,，我通過鏈家公司要求支付剩余定金，高寒要求通過銀行轉(zhuǎn)賬方式匯款,，我要求見面交款并由高寒出具收據(jù),。高寒稱自己不在北京，等從外地回京后再聯(lián)系,，雙方經(jīng)鏈家公司協(xié)商,，從定金9萬元中暫扣2萬元，作為物業(yè)交割保證金,，5月31日前我再支付7萬元定金即可,。 5月29日，我聯(lián)系高寒,，雙方商定30日下午交付剩余定金7萬元,，5月30日上午，高寒電話通知我稱,，房子不賣了,，定金不要了。根據(jù)雙方合同約定,，違約方要向守約方支付房價20%的房款作為賠償金,，違約方要承擔(dān)鏈家公司收取的所有費用等。我訴至法院,，要求解除雙方簽訂的房屋買賣合同及補充協(xié)議,，判令高寒、高小夢賠償我購房定金1萬元,，并賠償違約金33.2萬元及中介費等費用40420元,，訴訟費用由高寒、高小夢承擔(dān),。 2,、被告辯稱 高寒辯稱：杜理政的訴訟請求無法律依據(jù)。1,、關(guān)于杜理政主張定金1萬元和違約金33.2萬元的訴訟請求，根據(jù)合同法第116條的規(guī)定，杜理政既主張定金又主張違約金且數(shù)額過高,，顯失公平,。請法院駁回該兩項訴訟請求。2,、鏈家公司未盡到相應(yīng)義務(wù),，產(chǎn)權(quán)人為高小夢未追認(rèn)，買賣合同無效,。根據(jù)合同法第427條,、商品房銷售管理辦法第28條的規(guī)定，鏈家公司不能收取中介費,，顯然杜理政只是提前支付了中介費,，而不是損失，不應(yīng)得到法院的支持,。3,、由于杜理政上述多項不合理的請求造成的訴訟費，并且過高,，應(yīng)由其自己支付,。4、杜理政在整個買賣過程中,，明知我沒有代理權(quán)而進行協(xié)商,、簽約等行為，不是法律規(guī)定保護的善意人,，不是無權(quán)代理法律制度所要保護的對象,。總之,，杜理政的訴訟請求沒有任何事實與法律依據(jù),，請求法院判決駁回其所有訴訟請求。 二,、法院查明 2015年5月13日,，高寒以高小夢(出賣人)的委托代理人身份與杜理政(買受人)簽訂了北京市存量房屋買賣合同(經(jīng)紀(jì)成交版)。 2015年5月13日,，高寒以高小夢(出賣人,，甲方)的委托代理人身份與杜理政(買受人，乙方),、鏈家公司(居間方,，丙方)簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議約定：“定金乙方于2015年5月13日向甲方支付定金人民幣9.5萬元,，乙方支付首付款時,，該定金則視為首付款的一部分,。” 2015年5月13日,，高寒以高小夢(出賣人,，甲方)的委托代理人身份與杜理政(買受人，乙方),、鏈家公司(居間人,，丙方)簽訂居間服務(wù)合同，合同約定：“因本次交易涉及多次付款等復(fù)雜事宜或手續(xù)的辦理,，經(jīng)各方友好協(xié)商,，按照固定費率上浮10%的標(biāo)準(zhǔn)向鏈家公司繳納居間代理費，即應(yīng)向丙方支付的居間代理費為31520元,，其中甲方承擔(dān)零元,，乙方承擔(dān)31520元?！?nbsp; 2015年5月13日,，高寒以高小夢(甲方)的委托代理人身份與杜理政(乙方)、北京中融信擔(dān)保有限公司(以下簡稱：中融信公司,，丙方,、服務(wù)方)簽訂房屋交易保障服務(wù)合同，合同約定：“丙方保障服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)為按房屋交易總額的0.5%收取,，共計人民幣8300元,，由乙方承擔(dān)，應(yīng)于簽訂本合同當(dāng)日一次性向丙方支付,?！?nbsp; 2015年5月13日，杜理政支付高寒定金5000元,。后,，杜理政向鏈家公司交納了居間費31520元，向中融信公司交納了房屋評估費600元,、房屋保障服務(wù)費8300元,。 2015年5月13日，高寒作為承諾人出具代理人關(guān)于代理權(quán)的承諾書,，寫明：“本人高寒受高小夢的合法委托,，代其出售601號房產(chǎn)并簽署相關(guān)合同文本。本人謹(jǐn)在此鄭重承諾：本人代理上述房產(chǎn)并簽署相關(guān)合同的行為已取得委托人的合法授權(quán),，并保證在簽約后7個工作日內(nèi)提交委托人親筆簽字的《授權(quán)委托書》或公證的《授權(quán)委托書》,。若因本人違反上述承諾，導(dǎo)致合同無效或合同無法履行的,，本人同意承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任,?！?nbsp; 另查明：2013年10月21日，高小夢取得房屋的房屋所有權(quán)證,，注明房屋所有人高小夢,，單獨所有。 本案在審理過程中,，鏈家公司提供高小夢的授權(quán)委托書，用以證明鏈家公司向高寒說明,，如果不是房屋所有權(quán)人,，需提供房屋所有權(quán)人簽署的授權(quán)委托書。 杜理政對此沒有異議;高寒提出在雙方看房到簽訂合同就在半天左右完成,，中途其未離開過中介公司,，只是通過電話方式聯(lián)系高小夢，但是沒有聯(lián)系上,，中介公司的業(yè)務(wù)員一直跟著,，中介公司的業(yè)務(wù)員都知道，該授權(quán)書是其親筆所寫,，且是鏈家公司的業(yè)務(wù)員讓其寫的,，更是業(yè)務(wù)員一邊念其一邊寫的，且杜理政始終也在場,，我有錄音資料為證,，證明買賣雙方及中介方都明確知道其沒有高小夢的授權(quán)。 杜理政提出錄音不能證明其一直在場,，當(dāng)時確實不在場,，對委托書不知情;高寒作為完全民事行為能力人，作為房屋的實際擁有者,、實際控制者,，出具了代理權(quán)承諾書，簽字按了手印,，房屋買賣合同是雙方的真實意思表示,，合法有效，其作為善意購買人應(yīng)受法律保護,。鏈家公司提出其已經(jīng)告知高寒不是房屋所有權(quán)人就需提交授權(quán)委托書,，并由高寒簽署了代理權(quán)承諾，若因為代理導(dǎo)致合同無效,，應(yīng)由高寒承擔(dān)責(zé)任,，關(guān)于委托書是高寒自己寫的，其不知曉,。另外因為高寒,、高小夢系母女關(guān)系,，構(gòu)成表見代理。 三,、法院判決 1,、確認(rèn)杜理政與高寒作為高小夢的代理人簽訂的北京市存量房屋買賣合同(經(jīng)紀(jì)成交版)及杜理政、高寒作為高小夢的代理人,、第三人鏈家公司簽訂的補充協(xié)議無效; 2,、高寒返還杜理政定金五千元; 3、駁回杜理政其他訴訟請求,。 四,、律師點評 房產(chǎn)律師認(rèn)為： 沒有代理權(quán)、超過代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為,，只有經(jīng)過被代理人的追認(rèn),，被代理人才承擔(dān)民事責(zé)任。未經(jīng)追認(rèn)的行為,，由行為人承擔(dān)民事責(zé)任,。合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn),，應(yīng)予返還;不能返還或者沒有必要返還的,，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失,，雙方都有過錯的,，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中,，高寒在沒有高小夢授權(quán)的前提下與杜理政,、鏈家公司簽訂房屋買賣合同及補充協(xié)議，高寒的行為屬無權(quán)代理,，現(xiàn)房屋的產(chǎn)權(quán)人高小夢不予追認(rèn),，故上述房屋買賣合同及補充協(xié)議，屬無效合同,。對于合同無效,，高寒、鏈家公司應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任,，杜理政應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任,。因合同無效，鏈家公司的中介服務(wù)尚未完成,，中介費實際發(fā)生數(shù)額和分擔(dān)應(yīng)由各方根據(jù)居間服務(wù)合同,、房屋交易保障服務(wù)合同的約定進行處理，杜理政要求高寒賠償中介費40420元，沒有事實依據(jù),，法院不予支持,。 相關(guān)法律知識 ?陳國平律師代理房屋買賣合同糾紛成功案例 ?嘉定區(qū)房屋買賣合同糾紛代理律師--買賣合同的無效 ?合同解除條件未成就 賣方無權(quán)解除房屋買賣合同糾紛案例 ?非真實轉(zhuǎn)讓虛假房屋買賣合同終審仍無效|張濤律師房產(chǎn)糾紛成功案例精選 ?房屋買賣合同經(jīng)典案例（原告代理人：于書凡律師） ?章丘律師胡安昭房屋買賣確認(rèn)合同無效糾紛案例 ?農(nóng)村房屋買賣合同無效糾紛案件解析 ?房產(chǎn)繼承人之間的簽訂的房屋買賣合同糾紛案件——北京二手房律師 ?房屋買賣合同無效糾紛案件 ?一起惡意串通的房屋買賣合同無效糾紛案件 |
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