俗話說,，開店好的選址是成功的一半,。實體門店開店選址的問題可以說是令許多投資人頭痛的一件大事。特別是一些小型門店,，很多對于大賣場的商圈的分析方法和細節(jié)不適用于此,。當然，商圈其實是動態(tài)的,，并非總是一成不變,，故許多結(jié)論也是需要結(jié)合當?shù)貙嶋H情況的。
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店鋪類型的劃分和有效人流的測算
要學會商圈調(diào)查,，第一步是明確門店大小和類型,。門店類型的劃分對商圈的分析具有決定性的意義。隨著門店類型的變化,，商圈的考察指標也在變化,。因此，商圈分析其實是由店鋪類型來決定的,，每一種類型的考察指標和角度都不盡相同,，店鋪類型的劃分也不盡相同，為了便于商圈調(diào)研一般把它分為以下兩種類型：
1,、結(jié)點型店鋪：依靠一個或幾個重要的結(jié)點來開設的店,，一般來說，顧客是相對固定的,。所謂結(jié)點,，就是能夠集結(jié)人群的地點，如學校,、醫(yī)院,、社區(qū)、加油站等,。結(jié)點對于商圈調(diào)查具有普遍意義,。例如社區(qū)店：以社區(qū)居民為主要消費群體，主要為社區(qū)居民服務,，而商務便利店又以商務辦公的群體為主要顧客,，這些都屬于結(jié)點型店鋪。
2,、中心商業(yè)區(qū)店鋪：不需要依靠結(jié)點的中心商業(yè)區(qū)及鬧市區(qū)的店鋪,。這類店鋪的考察和結(jié)點型店鋪有所區(qū)別。因為它位置特殊,，例如南京步行街開店,，它既沒有居民、學校,，也沒有醫(yī)院,、辦公樓，但其實從商圈來說是適合開設便利店的,。（其實很多門店稱之為“客流店”）
分類方法不盡相同，但國內(nèi)店鋪大體就以上兩類,，基本所有的店鋪都可以對號入座,。特別強調(diào)的，結(jié)點型店鋪應該是重點研究對象,，因為它的發(fā)展空間大,，是一種戰(zhàn)略資源店鋪。
在分析商圈前,，除了解釋結(jié)點概念的同時,，還需要解決門前有效客流（R）的測量。門前有效客流是指從店門口步行經(jīng)過的潛在目標顧客,。24小時的實測在便利店商圈調(diào)查中沒有意義,。眾所周知，我們測量R值是因為我們知道,，銷售額=客單價*客流量,，客單價可以由歷史數(shù)據(jù)得出——各種不同類型店鋪的客單價不同,，但差別不大——那么只要確定客流量就能大致預測銷售了。一般來說,，客流量=R*進店比率,，但進店比率不是一成不變的，舉例來說,，早上的進店比率和高峰期,、深夜進店比率區(qū)別是很大的，如果用一個固定的10%或8%來評價都是沒有意義,。對于一個小門店來說,，這個測量客流量的方法是值得商榷的。更好的方法是根據(jù)各類型已開店鋪的時段客流量或銷售額來預測門前客流R,，這里不具體討論細節(jié),。總之,，這個門前有效客流R的測量方法是有講究的,，不應該根據(jù)實測數(shù)來確定。
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結(jié)點型店鋪的商圈調(diào)查
結(jié)點型店鋪的考察指標從大的方面來說有三點,，依次為周邊環(huán)境、競爭對手,、立地立位,。對后兩項指標只需要定性評價即可。首先說立地立位,，指的是店鋪所在地理位置本身的優(yōu)劣,。如面寬（6米以上為佳）、是否有臺階,、顯眼度,、店鋪形狀等因素。這些指標基本無需量化,，只要符合便利店開設基本條件即可,。競爭對手的考察也是一樣，例如同業(yè)態(tài)店鋪最好超過50米,，對手的價格,、營業(yè)時間、商品,、服務等均在考察之列,。（這里暫不考慮商圈飽和度問題，因為目前很多結(jié)點型商圈都沒有達到飽和）,，需要提醒的是,，如果該商圈的零售店鋪數(shù)量較多,，一般來說，這個商圈的周邊環(huán)境是適合開店的,，這時候競爭對手的考察就變得非常重要了,。最后是周邊環(huán)境，這也是唯一需要量化的指標,。這里的周邊環(huán)境指社區(qū)、醫(yī)院,、學校等各種人群聚集的點,。按商圈范圍分層來測定結(jié)點的人群。一般來說,，把商圈劃為三層是很有必要的,，以半徑50、150,、300米為單位劃為第一,、第二、第三商圈,。（當然不能形而上學,，如有柵欄或小區(qū)出口在300米以外等情況，不能算在有效商圈里）居民總體資料可從居民住宅區(qū)的居委會獲得（現(xiàn)在小區(qū)基本都有介紹圖）,，結(jié)合問訊小區(qū)的清潔工,、小攤販可以得到更具體的信息。第一商圈的居民購物可能性：第二商圈購物可能性：第三商圈購物可能性=7：2：1,。（經(jīng)驗公式）再根據(jù)各結(jié)點收入水平來確定銷售,。
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中心商業(yè)區(qū)（客流店）店鋪的商圈調(diào)查
同樣是以上三個指標：周邊環(huán)境,、競爭對手,、立地立位，但有一個指標是很重要的——R值測算,。一般來說,，中心商業(yè)區(qū)店鋪R值會遠遠大于結(jié)點型店鋪。這里的競爭對手,、周邊環(huán)境的調(diào)查都是為測算R值服務的,。對于這類店鋪來說，用R值來確定銷售是最直觀的,。但R值的測算和很多因素有關(guān),，比如說立位就可以決定進店比率，同樣有效客流都是6000人,，面寬4米和面寬8米的店會導致進店比率相去甚遠,。
