|
看過天府新區(qū)CBP規(guī)劃的人,，可能都會感嘆一句：太牛逼,！ 但如果你想在片區(qū)買套房子，大概率會覺得自己的錢包配不上——連看個(gè)樣板間,，都需要驗(yàn)資150-200萬,。 預(yù)計(jì)到年底,，金融城第一豪宅區(qū)的地位可能就保不住了，畢竟天府公園西區(qū)的門檻預(yù)計(jì)要400萬+,。 天府新區(qū)這批奔騰的野馬,，正在以每小時(shí)八十邁的速度往前沖，稍微一不注意,，你就發(fā)現(xiàn)你的錢包和首付之間差了一大截,。 當(dāng)買房菌把天府新區(qū)2019年的幾個(gè)房價(jià)數(shù)據(jù)捋出來時(shí)，只能默默地說一句：抱歉,，打擾了,。 - 本文關(guān)鍵詞 - 1 | 房價(jià)三級階梯 2 | 平均戶型137平米 3 | 主流價(jià)格260-330萬 4 | 低價(jià)盤存量15000-20000套 壹 天府新區(qū)房價(jià)階梯已經(jīng)形成 我們扒取了買房好幫手后臺的一房一價(jià),，采集了15個(gè)樓盤約6000個(gè)房價(jià)數(shù)據(jù)樣本，涵蓋了今年拿過證的所有項(xiàng)目,，計(jì)算得出每個(gè)樓盤的均價(jià)以及區(qū)域均價(jià),。 具體如下： 拉通來看，天府新區(qū)的平均房價(jià)為18858元/平米,，這個(gè)價(jià)格同時(shí)也是也是普通剛需盤和基本改善型樓盤的分割線。 而且不難看出,，天府新區(qū)的房價(jià)鄙視鏈已經(jīng)形成，大體可以分為高房價(jià)的豪宅區(qū),、中房價(jià)的改善區(qū)以及低房價(jià)的剛需&改善區(qū)。 「 高 房 價(jià) 區(qū) 」 ▼ 單價(jià)：2.5-3.5萬/㎡ 戶型：150㎡以上 總價(jià)：400萬+ 特點(diǎn)：大平層+別墅的純豪宅 范圍：大致相當(dāng)于天府公園兩側(cè)的天府中央商務(wù)區(qū),。 項(xiàng)目：麓湖生態(tài)城、蔚藍(lán)卡地亞花園城,、以及F4（萬科天府錦繡,、首開龍湖云著,、保利和光嶼湖,、中海麓湖公館） 萬科天府錦繡預(yù)計(jì)3.5萬/㎡，首開龍湖云著預(yù)計(jì)2.5-3萬/㎡,，麓湖新批次預(yù)計(jì)2.7萬/㎡,，保利和光嶼湖疊拼3萬/㎡，基本處于成都房價(jià)的第一階梯,。而且該片區(qū)戶型普遍在150㎡以上,，未來很有可能是成都平均總價(jià)最高的板塊，門檻至少在400萬+,。 「 中 房 價(jià) 區(qū) 」 ▼ 單價(jià)：1.8-2.2萬/㎡ 戶型：130-160㎡ 總價(jià)：260-330萬 特點(diǎn)：以改善為主 位置：錦江生態(tài)帶&天府東區(qū) 項(xiàng)目：中海萬錦熙岸,、德商學(xué)府天驕、首鋼蓉璟臺,、首創(chuàng)禧瑞錦江,、保利天空之城,、萬科公園都會,、萬科公園傳奇、中海天府里 從戶型和價(jià)格來看,，主要為改善型房源,，總價(jià)260-330萬之間，這也是天府新區(qū)的主力房價(jià),。天府東區(qū)目前還沒有形成成片的開發(fā)區(qū),，主要是個(gè)盤單獨(dú)作戰(zhàn),，配套也相對缺乏,。 「 低 房 價(jià) 區(qū) 」 ▼ 單價(jià)：1-1.6萬/㎡ 戶型：98-160㎡ 總價(jià)：120-180萬 特點(diǎn)：中小戶型偏多，剛需為主,，部分改善 位置：五環(huán)路沿線（劍南大道以東至雅居樂片區(qū)） 項(xiàng)目：藍(lán)潤MIC,、遠(yuǎn)大中央公園、川發(fā)天府上城,、恒大天府半島,、中德麓云、碧桂園海昌天瀾,、新鴻基悅城三期,、海倫天麓、合能鉑悅?cè)A庭,、濱江領(lǐng)樾 這種階梯房價(jià)形成的背后,，是地段、資源,、學(xué)區(qū)等城市配套的階梯分布,。 （來源于紋理成都） ——天府中心+麓湖,，擁有麓湖公園,、天府公園等生態(tài)配套,，地鐵1號線、天府大道等交通配套,，以及天府七中、七小等教育資源,，同時(shí)擁有大量總部機(jī)構(gòu)，相當(dāng)于浣花溪+金融城,，價(jià)格最貴。 ——錦江生態(tài)帶位于錦江的對岸，區(qū)位上不遠(yuǎn)不近,，又能銜接華陽南湖板塊，集中連片開發(fā)且天府四中,、天府三小,、華陽小學(xué)（南區(qū)）等教育資源先行,，外圍還有地鐵5號線,，區(qū)域房價(jià)居于中檔,。從2015年算起,，這里的房價(jià)漲幅差不多350%，可能是成都房價(jià)漲幅最大的區(qū)域了,。 天府東區(qū)，主要是沿之前形成的城市邊界自然生長,，房價(jià)略低于錦江生態(tài)帶，各個(gè)地塊相對孤立,，但其中有中海天府里這樣的地標(biāo)，向南延伸可以對接興隆湖,，同樣有一定的潛力。 ——五環(huán)路沿線開發(fā)較早,，居住氛圍相對成熟，但各個(gè)樓盤呈點(diǎn)式分布缺乏集群效應(yīng),，同時(shí)商業(yè)和教育資源缺乏，是目前主要的低價(jià)網(wǎng)紅盤集中地,。即便從二手房的角度看,，也是天府新區(qū)較低的房價(jià)區(qū)。
戶型平均值137㎡,！ 戶型中位數(shù)133㎡,！ 是的,，你沒看錯(cuò),，這就是今年天府新區(qū)的戶型大小,。 把戶型搞大,，是成都所有新盤的共識，但“大甜心”顯然來得更陡,。平均戶型大小已經(jīng)接近144平米的豪宅線，感覺可以改名叫做“天府豪宅區(qū)”了,。 扎心問題：在上面這個(gè)面積分布圖里，適合你的面積段有多少,？ 從戶型分布來看，天府新區(qū)90平米以下的戶型已經(jīng)從新盤滅絕,，剛需的門檻至少要上升到110平，而且這一面積段的戶型占比也不過10%,。 中成房業(yè)發(fā)布的報(bào)告看，大成都范圍內(nèi)的110平以下的戶型占比為45%,，主城區(qū)新房中,，也不乏朗基城、天廊,、同森錦熙這樣的中小戶型,，但天府新區(qū)對小戶型的態(tài)度就像三打白骨精之后唐僧趕走孫悟空那么決絕,。 而且，剛需戶型主要由恒大天府半島,、濱江領(lǐng)樾等樓盤貢獻(xiàn)，這些樓盤的“小戶型”還能賣多久,，想必大家心里也有數(shù)。 雖然今年成都整體戶型都偏大,，但無論主城區(qū)還是二圈層，大量二手房還有小戶型供應(yīng),，所以購房者還可以棄新選舊。 但天府新區(qū)主要以新盤為主,，二手房主要是華陽的老破小+麓山的次新房，選擇并不多,，未來剛需購房者想買房真的是“難的N次方”。 叁 首付80萬請進(jìn) 單價(jià)不低,，戶型超大，所以你就曉得天府新區(qū)的總價(jià)有多厲害了,。 從總價(jià)來看，天府新區(qū)房價(jià)同樣呈現(xiàn)出明顯的正態(tài)分布,，即高房價(jià)和低房價(jià)較少,，中房價(jià)較多，主流價(jià)格位于260-330萬之間,，平均套均總價(jià)則為264萬。 也就是說，今年在天府新區(qū)買房的人,，平均支付的首付約在80萬,，貸款20年以最新利率5.88%計(jì)算,，每個(gè)月的月供在13000元。 不得不讓人感嘆：你們買天府新區(qū)的人真有錢,。 整體來看，天府新區(qū)樓盤人氣呈現(xiàn)啞鈴狀：低價(jià)盤買不到,，高價(jià)盤愉快賣貨，中間很尷尬,。 隨著人氣盤中海錦江城喪失戰(zhàn)斗力，錦江生態(tài)帶的報(bào)名人數(shù)越來越難看,，看來2.2萬/㎡的房價(jià)已經(jīng)是片區(qū)的壓力位。 從中成房業(yè)的統(tǒng)計(jì)來看,，今年前九月天新住宅一共供應(yīng)了155萬平米，成交了186萬平米,，不止全部消化完畢，而且整體庫存還下降了30萬平米,，可見大家對區(qū)域仍有較高的預(yù)期,。 隨著萬科天府錦繡,、首開龍湖云著等項(xiàng)目拿證，片區(qū)的房價(jià)還將繼續(xù)走高,。 肆 低價(jià)盤存貨還有15000-20000套 這可能是大家最關(guān)心的問題，天府新區(qū)還有多少低價(jià)盤,？ 大概盤了一下，天府新區(qū)的低價(jià)房源貨量在15000-20000套之間,，主要由恒大天府半島和川發(fā)天府上城兩個(gè)貨王貢獻(xiàn),，合計(jì)占比超過60%,。 按照這個(gè)貨量,，再賣一年應(yīng)該不成問題，但隨著其他樓盤房價(jià)走高,，這些項(xiàng)目整體中簽率會更低。 碧桂園海昌天瀾,，還有一棟樓沒賣；海倫天麓,，還有一棟高層和別墅沒賣,。 濱江領(lǐng)樾,、中德麓府麓云,、建發(fā)中央灣區(qū)、遠(yuǎn)大中央公園四期,、合能鉑悅?cè)A庭都有大量房源。 消失已久的新鴻基悅城3期,，最近也蠢蠢欲動了,，估計(jì)有上千套的房子。 恒大天府半島才賣到第七期,，還有八期和九期的三葉草，沿江大戶型,，總價(jià)不得低,；川發(fā)天府上城還有4000多套房子。 雖然有一定的貨量,，但還是建議大家不要期望太高。畢竟,，不少前期網(wǎng)紅盤都在通過各種方式醞釀漲價(jià)。 麓云新批次可能漲至一萬三四,、建發(fā)中央灣區(qū)新批次加裝修后價(jià)格預(yù)計(jì)200萬+，合能鉑悅?cè)A庭價(jià)格預(yù)計(jì)16000元/㎡,。有了華熙528和人居?xùn)|湖長島的先例之后,，新鴻基悅城價(jià)格是不是有驚喜也很難說,。 |
|
|
