撰稿：許晨菲,，湯倩

責(zé)編：陳寅蔚

轉(zhuǎn)載請注明來源：易居克而瑞·城市運(yùn)營部

微信公眾號：方城式   ID：cricfcs

萬科在業(yè)態(tài)選擇上放大兒童成長教育與餐飲功能,，推出了自營服務(wù)品牌矩陣，同時(shí),，利用APP“在這里”,，形成物業(yè)服務(wù)、社區(qū)交流與商圈服務(wù)平臺(tái)的O2O閉環(huán)商業(yè),。

案例：2.0版萬科里,，公園式社區(qū)商業(yè)——廣州基盛萬科中央公園

借鑒點(diǎn)：主題體驗(yàn)式的戶外空間形成公園式社交場景，打造兼具文化屬性和多元體驗(yàn)的藝術(shù)櫥窗,、自創(chuàng)IP系列,、婚介服務(wù)業(yè)態(tài)、自營品牌均為項(xiàng)目帶來流量效應(yīng),，提高了消費(fèi)頻次,。

廣州基盛萬科中央公園——位于廣州市番禺區(qū)興泰路354號，總建筑面積20萬方,，商業(yè)體量約5.5萬㎡,，2018年4月29日正式開業(yè)，開業(yè)首日客流達(dá)26.8萬人次,，三天累計(jì)客流突破85萬人次,。商業(yè)組合：甲級寫字樓-基盛萬科大廈+自營長租公寓品牌泊寓+社區(qū)商業(yè)基盛萬科里+主題酒店-香港紅茶館。

引擎一：自帶流量的自創(chuàng)IP精靈系列

引擎二：關(guān)注番禺屬地文化,，形成文化共鳴

十二生肖櫥窗分布于不同的樓層,，具有很好的導(dǎo)流作用，同時(shí)形成網(wǎng)紅打卡效應(yīng),。

引擎三：公園主題的社交場景

戶外空間部分規(guī)劃了蝴蝶雕塑,、水迷宮、彩葉雕塑等主題體驗(yàn)式景觀和游樂區(qū),，豐富戶外互動(dòng)空間,。

引擎四：內(nèi)容創(chuàng)新的體驗(yàn)感

以“5+3+2”即50%主流品牌、30%差異化品牌,、20%新銳品牌的業(yè)態(tài)邏輯,，打造2000平高顏值書店&自營品牌&創(chuàng)新網(wǎng)紅店鋪&親子兒童體驗(yàn),。

引擎五：生活場景打造形成社區(qū)文化中心共鳴感

引入番禺政府婚姻登記處，打造『人生重要時(shí)刻發(fā)生地』的親民生活場景標(biāo)簽

借鑒點(diǎn)：兒童主題IP熊創(chuàng)造,，二次元場景營造,，品牌商家多，可逛性強(qiáng),，社交化庭院式商業(yè)搭配多種泛社交主題業(yè)態(tài),，社交創(chuàng)造需求，完成消費(fèi)閉環(huán),。

萬科鄰里家Live——位于無錫市濱湖區(qū)萬順道86號,，商業(yè)體量約1.5萬㎡（含內(nèi)街商鋪面積為7500㎡），定位“最后一公里”的社區(qū)全方位配套服務(wù),，于2017年12月16日正式開業(yè),，開業(yè)首日客流5w+，招商率100%,、開業(yè)率90%,。

引擎一：“333”模式打造商業(yè)共生體

首創(chuàng)“333”模塊化商業(yè)流水線：1/3萬科招商主力品牌聯(lián)營＋1/3萬科業(yè)主經(jīng)營＋1/3出售。以此模式,，建立商家資源庫,，促發(fā)業(yè)主、商戶,、投資者,、合作方、合伙人的有機(jī)聯(lián)動(dòng),，激發(fā)社區(qū)商業(yè)的活力和創(chuàng)造力,。

引擎二：創(chuàng)造兒童主題IP & 二次元場景營造&首創(chuàng)兒童會(huì)員體系街區(qū)

以“異想引力場”為主題，通過公區(qū)改造,，營造涵蓋全齡段的漫游街區(qū),，打造微型主題樂園。

創(chuàng)造主題IP熊——神奇彎彎熊,，打造探險(xiǎn)王國,、二次元?jiǎng)勇澜绲绕婊脠鼍啊Ｌ峁┯螛吩O(shè)施,、植物園科普以及特色小鋪實(shí)踐基地,，為兒童提供全天候成長陪伴式配置。設(shè)計(jì)兒童銀行積分計(jì)劃,，通過系列積分活動(dòng)增加家庭消費(fèi)的粘性,。

引擎三：線上線下聯(lián)動(dòng)宣傳，打造社區(qū)生活及服務(wù)閉環(huán)

線下：以溫情攻勢動(dòng)人，鎖定老人和小孩,，派發(fā)溫情見面禮,、VV熊儲(chǔ)物罐；聯(lián)動(dòng)ofo,，舉起一公里內(nèi)幸福的旗幟,；

線上：以“萬科帶你趣摘星游戲”為傳播點(diǎn)，結(jié)合VV熊表情包,，大范圍擴(kuò)散主題形象。

借鑒點(diǎn)：三好社區(qū)商業(yè)的運(yùn)營模式——“3+3+3” 模式,，由1/3自營配套,、1/3戰(zhàn)略同盟、1/3招商商家組成,，輔以三好卡,、APP的服務(wù)軟件，建立了貼合居民日常需求并多元化的自營與戰(zhàn)略同盟商家?guī)?，滿足社區(qū)生活消費(fèi)需求,。

良渚文化村社區(qū)商業(yè)——座落于萬科良渚文化村的小鎮(zhèn)中央，建筑面積：105000平方米,，綠化率：17.2%,，容積率：1.2。

引擎一：通過自營業(yè)態(tài),、戰(zhàn)略同盟,、本地化招商的業(yè)態(tài)組合建立了多元化的自營與戰(zhàn)略同盟商家?guī)欤黝惿罘?wù)設(shè)施一應(yīng)俱全,，契合當(dāng)?shù)乜腿荷钕M(fèi)需求,。

引擎二：牽手阿里喵街，打造社區(qū)APP服務(wù)平臺(tái)及線上鄰里交流社區(qū),，增加客戶粘性,。

提供找店、停車找車,、室外導(dǎo)航等智慧社區(qū)服務(wù),；

上線“生活圈”，居民可發(fā)布社區(qū)動(dòng)態(tài),、便民服務(wù),、公益志愿活動(dòng)等信息，打造鄰里線上交流社區(qū),。

保利將“若比鄰”作為社區(qū)消費(fèi)服務(wù)領(lǐng)域的主力輸出，通過線上智能科技與線下實(shí)體店相結(jié)合,，貫穿新型零售,、生活服務(wù),、鄰里社交，打造社區(qū)'最后一公里”全方位服務(wù)商,。

若比鄰MALL——引進(jìn)餐飲,、休閑體驗(yàn)、兒童游樂,、母嬰等品牌,，趨向多元化業(yè)態(tài)

若比鄰商業(yè)街——優(yōu)質(zhì)生鮮,、精品購物、風(fēng)情美食,、教育養(yǎng)生等符合全年齡段需求的社區(qū)商業(yè)定位

若比鄰社區(qū)商業(yè)中心——以自營的“若比鄰生鮮超市”以及延續(xù)社區(qū)鄰里溫情的“鄰空間”為雙核心驅(qū)動(dòng),，搭配生活服務(wù)業(yè)態(tài)

借鑒點(diǎn)：運(yùn)用APP,，以主打生鮮產(chǎn)品的自營若比鄰超市品牌為核心,，延展12項(xiàng)社區(qū)基本功能，獨(dú)創(chuàng)社區(qū)客廳場景打造互動(dòng)空間,。

若比鄰·廣州君薈名軒——廣州西村商圈首個(gè)商業(yè)綜合體,，商業(yè)體量約1.5萬㎡，2017年12月開業(yè),，定位：符合人居命題的社區(qū)商業(yè)空間,。

引擎一：以自營的“若比鄰社區(qū)超市”作為主力業(yè)態(tài)，,，多個(gè)“區(qū)域首店”品牌進(jìn)駐,，自帶人氣屬性。

引擎二：通過線上“若比鄰APP”，實(shí)現(xiàn)線上線下全渠道互動(dòng),，360°全方位打點(diǎn)社區(qū)居民生活,。

支付方式創(chuàng)新：

· 通過APP掃描店內(nèi)商品，實(shí)現(xiàn)自助購物和結(jié)賬,；

· 足不出戶通過APP下單，商品最快30分鐘內(nèi)送達(dá),，實(shí)付58元免配送費(fèi),。

引擎三：獨(dú)創(chuàng)“鄰空間”社區(qū)客廳，打造特色便民服務(wù)及社區(qū)活動(dòng),，帶來理想人流,、粘性和頻次。

平時(shí)會(huì)為社區(qū)居民舉辦趣味生日會(huì),、小小甜品師,、花藝DIY、服飾搭配學(xué)堂,，舉辦周末讀書會(huì),；提供共享雨傘、共享充電寶,、共享打印,、證照快照易、羊城通充值,、彩票等便民服務(wù),。

借鑒點(diǎn)：建筑設(shè)計(jì)上引入四維全息聲技術(shù),，營運(yùn)主打音樂特色，打造音樂IP形成區(qū)域文化地標(biāo),；引入聯(lián)合辦公創(chuàng)新業(yè)態(tài),，帶來穩(wěn)定的消費(fèi)群體。

上海西康189弄購物中心——位于普陀區(qū)西康長壽商圈，總建筑面積38800㎡,，商業(yè)面積2萬㎡,；以“生活和社交”為主題，定位為集時(shí)尚零售,、潮流品牌,、餐飲美食、兒童天地,、生活服務(wù)等多種業(yè)態(tài)于一體的社區(qū)型體驗(yàn)商業(yè),，引入了創(chuàng)新業(yè)態(tài)——聯(lián)合辦公品牌“裸心社”；2017年1月18日開業(yè),，招商率達(dá)95%,，由中信資本持全資擁有。

音樂IP聲音體驗(yàn)——

引入全球領(lǐng)先的四維全息聲技術(shù),。內(nèi)部各種圓弧與線條的設(shè)計(jì),，使播放音樂經(jīng)過環(huán)形投射之后，更好地打造立體環(huán)繞式背景音樂,。

自下而上的垂直空間,，每層樓面有延伸而出的‘陽臺(tái)’的載體，巧妙的設(shè)計(jì)解決了傳統(tǒng)商場樓層之間的疏離感,。

品牌招商上頂層,、底層兩個(gè)亮點(diǎn)——

底層盒馬鮮生會(huì)員店；頂部2層裸心社（中國聯(lián)合辦公的領(lǐng)軍品牌）,。

關(guān)鍵詞：新零售 & 大數(shù)據(jù) & 智能mall

“黑科技”帶來消費(fèi)新體驗(yàn)；阿里線上線下多個(gè)自有品牌亮相,，打造IP屬性,；綜合生活購物服務(wù)+精細(xì)化業(yè)態(tài)；智慧建筑（空調(diào)系統(tǒng),、消防系統(tǒng),、安防系統(tǒng)等六大系統(tǒng)，全由數(shù)據(jù)化控制）

基本信息

• 開業(yè)時(shí)間：2018.04.28

• 商業(yè)體量：4萬㎡,，地下2層,，地上5層

• 招商入住率：100%

• 業(yè)態(tài)：70多個(gè)商鋪，其中餐飲約占37％,，阿里系占15%

• 主力店：盒馬鮮生,、峨影1958電影院

• 運(yùn)營團(tuán)隊(duì)：南都物業(yè)

• 客群：專門為阿里人量身定做同時(shí)服務(wù)周邊居民

品牌示意

借鑒點(diǎn)1：多項(xiàng)新技術(shù)落地，以“大數(shù)據(jù)”實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營銷,，以智能終端優(yōu)化消費(fèi)者互動(dòng),。以“黑科技”為賣點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)線上線下融合（OMO）的新模式,。

（1）刷臉可消費(fèi)+玩轉(zhuǎn)商場小游戲——體驗(yàn)到“刷臉”“刷聲音”等一系列新奇的付款方式,，通過刷臉免費(fèi)玩轉(zhuǎn)商場小游戲（如抓娃娃、照片打印,、按摩椅服務(wù)等）,。

（2）魔幻試衣：線下解淘寶的癮，吸引女性客群——接入人臉識(shí)別,、云貨架,、互動(dòng)大屏,、虛擬全景試衣間。

（3）AR導(dǎo)購,，地圖導(dǎo)航一般的導(dǎo)購體驗(yàn)——顧客只要通過手淘掃碼,，就可以把導(dǎo)購屏上的路線切換到手機(jī)上，利用AR技術(shù)把顧客導(dǎo)航到相應(yīng)位置,。

（4）零負(fù)擔(dān)購物：提供寄遞服務(wù)減輕購物負(fù)擔(dān)——與順豐合作為顧客提供寄遞服務(wù),。

（5）千人千面：對不同消費(fèi)者展示不同廣告頁面——通過視頻系統(tǒng)判斷不同客群的基本特征，再根據(jù)用戶的消費(fèi)習(xí)慣,，在親橙里室內(nèi)多個(gè)廣告屏幕上播放對應(yīng)的廣告頁面,，實(shí)現(xiàn)廣告點(diǎn)的精準(zhǔn)投放。

（6）開放大屏幕互動(dòng),，精準(zhǔn)導(dǎo)流——天貓捉貓貓游戲落地,，利用AR技術(shù)現(xiàn)場找紅包，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)導(dǎo)流,，顧客用手機(jī)掃描場內(nèi)大屏和各電視屏二維碼,，就可以同步參與現(xiàn)場競技游戲。

（7）無人值守停車：商場消費(fèi)自動(dòng)抵扣停車費(fèi),。

借鑒點(diǎn)2：引入創(chuàng)新業(yè)態(tài)及精細(xì)化業(yè)態(tài),，多個(gè)自營品牌落地，打造強(qiáng)勢IP屬性,。引入多個(gè)阿里自有品牌,，同時(shí)抓住地緣兒童類及女性消費(fèi)，引導(dǎo)提升型品質(zhì)生活消費(fèi)及滿足多層次餐飲需求

（1）兩大主力店：“盒馬生鮮”＋“峨影1958”智能影院”

地下一層打造面積約4000㎡ “網(wǎng)紅”盒馬鮮生

?設(shè)置了440個(gè)就餐位和3個(gè)包廂,；

?專門針對阿里員工設(shè)置自提點(diǎn)與內(nèi)部的郵箱系統(tǒng)綁定,，以便及時(shí)提醒員工提貨；

?同時(shí)也有知名餐飲品牌的迷你門店加持,，打造“美食廣場”,。

頂層與峨影合作“峨影1958”

?與傳統(tǒng)影院不同的是，“峨影1958”的座椅可以自由轉(zhuǎn)動(dòng),，需要時(shí)當(dāng)成會(huì)議室使用,，還可以播放PPT。

（2）多個(gè)自有品牌亮相,，探索新零售

天貓國際親橙里店：天貓國際第二間線下店,，選品和展示都采用自營形式，自助派樣,，雙向收集數(shù)據(jù),。

淘寶心選：淘寶版的“無印良品”，以生活家居品為主,，精選電商自營品牌,，是淘寶心選首家實(shí)體店,。

天貓精靈未來館：以“聲音互動(dòng)”、“語音交互”為核心創(chuàng)意出發(fā)點(diǎn),，打造一個(gè)多次元交互空間,。通過4個(gè)不同的場景（X-SPACE空間；藍(lán)牙m(xù)esh聲控墻,；IOT智能家居體驗(yàn),；克拉德尼空間—聲紋郵局），去試驗(yàn)天貓精靈在更多領(lǐng)域的廣泛應(yīng)用,。

MISHOW謎秀：主打少女服飾,，運(yùn)用阿里大數(shù)據(jù)做從新線上線下引流。

宏圖Brookstone：推出了首個(gè)“CES”級天貓智慧門店,，集合最新零售科技,、人工智能和物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品，設(shè)立了類似“紅點(diǎn)”,，“IF” 國際獲獎(jiǎng)產(chǎn)品專區(qū),。

（3）精細(xì)化業(yè)態(tài)

• 杭州首家女性健身房The ideal fit

• 二次元文化：造物神店次V殿首次借助阿里落地

• 兒童體驗(yàn)類業(yè)態(tài)“浙里橙長”

除通用“互聯(lián)網(wǎng)+”模式形成線上線下全渠道互動(dòng)外,，有以下四點(diǎn)啟示：

1,、主題化定位，形成差異化競爭優(yōu)勢

• 文化,、美學(xué),、親子、女性,、科技等主題已經(jīng)被很多項(xiàng)目運(yùn)用到項(xiàng)目身上,，通過融入個(gè)別特色化的業(yè)態(tài)或者借助一些IP的打造，形成自己的標(biāo)簽,；

• 內(nèi)部空間的主題化包裝,，也能增強(qiáng)項(xiàng)目的識(shí)別度,。

2,、配建專業(yè)性服務(wù)形態(tài)，提供貼近生活的服務(wù)型消費(fèi)

• 提供通用基礎(chǔ)服務(wù)：洗衣護(hù)理,、家政服務(wù),、衣物護(hù)理、剪裁縫紉,、煙酒行等,；

• 搭配專業(yè)性質(zhì)服務(wù)形態(tài)：寵物服務(wù)（寵物體驗(yàn)館、寵物診所）,；市民服務(wù)（市民服務(wù)中心,、婚姻登記處）,；醫(yī)療養(yǎng)生（專科診所,、月子中心,、醫(yī)美機(jī)構(gòu)）。

3,、創(chuàng)造社交場景,，互動(dòng)為綱——粘性來自熟絡(luò)

• 提供有利于互動(dòng)的空間，創(chuàng)造方便于互動(dòng)的氛圍,，這是打造社區(qū)商業(yè)粘性的價(jià)值所在,。例：社區(qū)共享廚房、微型酒吧,、共享辦公區(qū)等,；