惠州,，一直是深圳房產(chǎn)圈逃不開的焦點(diǎn)話題,。

各大房產(chǎn)討論群只要討論到惠州，“惠黑”和“惠吹”總能在房產(chǎn)討論群撕出一片靚麗的風(fēng)景線,，深知“惠黑”說的有理有據(jù),，我個(gè)人難免會(huì)拿出一些不關(guān)痛癢的數(shù)據(jù)進(jìn)行回?fù)簟?/p>

作為在惠州成長20年的我，對(duì)惠州賦予了不少感情色彩,，惠城區(qū)中央的西湖,、博羅縣5A景區(qū)的羅浮山、惠東縣的的海邊,、龍門的溫泉等等...

這座城市有著其他城市給予不了的風(fēng)景,，自住無疑是個(gè)加分項(xiàng)，可站在房產(chǎn)投資角度,，風(fēng)景靚麗顯然經(jīng)不起推敲的。

那今天站在不吹不黑的客觀角度,，聊聊惠州房產(chǎn)那些事,。

01

80年代看深圳，90年代看惠州

大亞灣是惠州南部的新城區(qū),，這是一個(gè)曾經(jīng)與北海,，海口齊名的地方,，中國歷史上第一輪房地產(chǎn)泡沫的發(fā)源地之一,。

上個(gè)世紀(jì)80年代末，惠州市提出的口號(hào)是,，“80年代看深圳,，90年代看惠州?！?/p>

這個(gè)躊躇滿志的城市準(zhǔn)備依托總投資50億美元的中海殼牌石化項(xiàng)目,，20億美元的熊貓汽車城項(xiàng)目，吸引全國的淘金者們來此開發(fā)房地產(chǎn),。

1992年,，且不論吸引的外資，國內(nèi)就有超過260億人民幣的熱錢涌入惠州,，全國的房地產(chǎn)開發(fā)商匯集在惠州,，炒賣地皮,，搶購樓房，開始了在惠州的“圈地運(yùn)動(dòng)”,。

1992年,、1993年，2年期間大亞灣開發(fā)區(qū)每年房地產(chǎn)開工面積近50萬平方米,。1992年9月到1993年春節(jié)后的一兩個(gè)月,，大亞灣開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)熱達(dá)到最高潮。最高峰時(shí),，在大亞灣注冊(cè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司就有120家,。

可是歷史卻跟惠州人開了一個(gè)大玩笑。大亞灣深海港一直沒建,，美國想投資的熊貓汽車城沒有建成,，中海殼牌項(xiàng)目也一直處于研究階段。

自1993年下半年開始,，由于國家采取宏觀調(diào)控政策,，整頓金融秩序，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)貸款,，開發(fā)企業(yè)資金缺乏,，多數(shù)企業(yè)難以為繼，導(dǎo)致惠州絕大部分房地產(chǎn)公司紛紛關(guān)門,，僅剩下數(shù)十家勉強(qiáng)維持運(yùn)作,，給惠州市留下近百棟爛尾樓。

惠州成了與海南?？?、廣西北海齊名的爛尾樓城市，而惠陽和大亞灣則是惠州爛尾樓最為集中的地方,。

1993至1994年宏觀調(diào)控過后,，惠州房地產(chǎn)泡沫破滅，惠州城市信用社的總損失超過60億元,。遺留了55萬平方米的爛尾樓,，52萬平米空置商品房。大亞灣在整整10年間,，猶如一個(gè)“鬼城”,。

90年代一錘子買賣的土地買賣為現(xiàn)在的開發(fā)留下了嚴(yán)重詬病，如今的惠陽“要錢沒錢,，要地沒地”尷尬的猶如一個(gè)敗家子,。

02

產(chǎn)業(yè)分布

惠州產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能主要集中在“電、汽,、化”的第二產(chǎn)業(yè),。

惠州擁有兩家主營電子信息產(chǎn)業(yè)收入均超千億級(jí)的企業(yè),，三星電子公司和TCL集團(tuán)，這兩家公司也是惠州電子信息產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè),。

石油化工業(yè),，主要是大亞灣的大型石化項(xiàng)目，包括有中海油,、中海殼牌,、普利司通、科萊恩,、普萊克斯和韓國LG化學(xué)等名企,。

汽車產(chǎn)業(yè)是惠州新的經(jīng)濟(jì)增長支柱產(chǎn)業(yè)，發(fā)動(dòng)機(jī)零部件,、汽車電子和汽車線束這三個(gè)汽配產(chǎn)品,，無論從規(guī)模和銷量上，也排在全國前列,。

這樣一看,，惠州的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)好像還行。

舉個(gè)例子：惠州市政府的所在地江北板塊,，“華貿(mào)大廈”算是惠城區(qū)較為代表性的寫字樓,，高層月租金100元+/M2，底層80元/M2,，這個(gè)價(jià)格放在深圳寫字樓都屬于第一二梯隊(duì),。

華茂大廈空置率常年保持在30%以上，經(jīng)了解,，辦公室行業(yè)經(jīng)營主要有：保險(xiǎn)、金融,、民間貸款公司組成,，科技互聯(lián)網(wǎng)公司少之又少，行業(yè)創(chuàng)新環(huán)境一般,。

下面用東莞,，深圳數(shù)據(jù)對(duì)比，從宏觀角度看惠州,。

03

三城數(shù)據(jù)對(duì)比

三城熱力圖

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014-2018年,，惠州賣了62.3萬套一手住宅,，深圳賣了20.4萬套一手住宅,，惠州的成交量比深圳、東莞,、中山,、珠海加起來還多。

一個(gè)產(chǎn)業(yè)GDP排50的城市,、面積比東莞加深圳還多出一倍,，常住人口僅有500萬的城市，為什么能賣出那么房子,，究竟是誰買走了惠州,？

04

一分為二的惠州

惠城區(qū)屬于惠州人，惠灣（惠陽,，大亞灣）屬于深圳人,。

2018年深圳客和東莞客總計(jì)買走惠州71%的房子,，惠州本地客戶占比僅21%，其他區(qū)域的客戶占比為8%,。在戶型成交面積上,，90-120平方米的戶型成交占比50%以上，套均總價(jià)為135萬元,，環(huán)比上漲3 .5%,。

深圳客是成交的主流，本地客源主要集中在惠州城區(qū),，博羅片區(qū)和龍門片區(qū)東莞客源增長多,。

東莞客戶相對(duì)集中在博羅縣的園洲和石灣區(qū)域，“和東莞只隔一條江,，但房價(jià)便宜3- 4成,，所以園洲和石灣的客戶中，東莞客戶的比例一直都很穩(wěn)定,，大約占4到6成,。”

深圳客戶集中在惠陽和大亞灣區(qū)域,，2018年,，惠州90-120平方米的新房銷售占比最高。90-120平方米新房銷售占比5成,，總價(jià)100萬元以上房源占比超4成,，60-90平方米的房源銷售占比27%，120平方米以上的戶型銷售占比9%。

從銷售面積來看深圳客大多數(shù)選擇三房戶型,，非常符合首次置業(yè)的剛需群體,。

深圳高房價(jià)的背景下，臨深惠陽,，大亞灣價(jià)格僅在1萬徘徊,，在14號(hào)線的大聲喧嚷下，直說深圳人買走了惠陽大亞灣也不為過,。

05

地鐵交通

臨深一直是惠灣的賣點(diǎn),，買惠灣片區(qū)的深圳客，盼星星盼月亮都盼著深圳14號(hào)地鐵線接軌惠陽,，但從惠州市發(fā)改局的回復(fù)可見,，深圳地鐵14號(hào)線惠州段是由惠州來報(bào)建，但目前來說人口不達(dá)標(biāo)不符合申報(bào)條件,。

另外途徑也明確此項(xiàng)工作由國家發(fā)展改革委,、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、鐵路總公司分工負(fù)責(zé)研究,。

深圳地鐵14號(hào)線惠州段能否利用這一政策,，需待國家具體實(shí)施細(xì)則出臺(tái)后方可明確。

相對(duì)于惠州地鐵交通窘境，我們?cè)倏纯礀|莞的地鐵交通已經(jīng)和深圳“深莞一體化”,，深圳地鐵20,、 6 、 11 ,、10,、13、4號(hào)線共6條地鐵線規(guī)劃都介入了東莞各個(gè)城鎮(zhèn),。

06

十年如一日的惠灣

曾有人戲言,，深圳西部看不起東部，東部看不起東莞,，東莞看不起惠州,，貌似成為了一個(gè)投資共識(shí)。

上文說,，在90年代的惠陽,，曾大量賣土地給私人和開發(fā)商。除了賣地的惠州,，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)支撐這么龐大的城市面積建設(shè),，造血能力不足,，只有通過土地買賣增加財(cái)政收入。

惠州的主要經(jīng)濟(jì)心思都投入建設(shè)惠城區(qū),，沒意識(shí)到惠陽能承接深圳的產(chǎn)能,，人口外溢。（地都賣的差不多了,，哪里還有什么心思）

在常住人口1300萬,、實(shí)際人口已超過2200萬的深圳，每年的新房銷售量只有300萬平米,，存量二手房不到200萬套,。

東莞明確擺明了自己的姿態(tài)，做深圳的頭號(hào)小弟,，承接深圳的西部高新產(chǎn)能外溢,，率先打通了與深圳的城際軌道。

惠州直到近幾年提出的“深汕合作區(qū)”才是一個(gè)不錯(cuò)的利好信息,，作為“深汕合作區(qū)”的必經(jīng)地,，惠州能否承接深圳東部的產(chǎn)能外溢？

07

惠灣房價(jià)

央視報(bào)道大亞灣“睡城”

之前大家都在說惠陽大亞灣是鬼城，主要是起源于2013年CCTV2來到大亞灣,，看到幾個(gè)剛剛交付的小區(qū)亮燈率極低,，那時(shí)候坪山和大亞灣的斷頭路還存在，開車通勤非常不便利,，隨著媒體報(bào)道,，大家也判斷大亞灣是深圳客炒房炒起來的空城，鬼城,。

隨著這些年的交通的改善,，入住率的提高，漸漸也有了不少居家生活氣息,，惠陽大亞灣早已不是當(dāng)年大家所說的鬼城,，我們接下來看看9年之間的惠灣的房價(jià)表。

大亞灣的九年

惠陽的九年

深圳的九年

從價(jià)格上來看，惠陽9年期間漲幅2倍,，大亞灣漲幅3倍,，深圳漲幅3倍，這樣看起來并沒有什么太大的問題,，房產(chǎn)投資有個(gè)關(guān)鍵點(diǎn),，流動(dòng)性！

惠州房地產(chǎn)市場一直是新房和增量的市場,，二手流動(dòng)性非常差,，有價(jià)無市。

再看惠州定位,，惠州作為深圳的衛(wèi)星城需要承接深圳的傳統(tǒng)制造業(yè),，承接深圳外溢人口，滿足其居住需求,。

現(xiàn)在的惠陽大亞灣的房子,，雖說承接了居住需求，但在產(chǎn)業(yè)和交通問題遲遲未能有新的突破,，臨深終究還是要看“臨”,。

據(jù)我的了解，買惠灣房子的深圳人,，實(shí)際上還是想在深圳上車,，他們會(huì)把惠州作為一個(gè)跳板，為了未來的置換深圳埋下一顆種子,。

但是惠州的房子,，無非就是戶型、山水,，這些都是可以復(fù)制的,，尤其在惠州惠陽，山水本身就不是稀缺資源,。

08

臨深看地鐵

深圳北站到惠州大亞灣汽車站,，運(yùn)行時(shí)間約為100分鐘,，深圳北站地鐵到公司假設(shè)為40分鐘，平均通勤時(shí)間成本在2個(gè)小時(shí)以上,。

這已經(jīng)是人的通勤時(shí)間極限,。

臨深看地鐵，14號(hào)線通車能不能有暴擊,？

可能性不大,，惠陽天量的新房供應(yīng)量和深圳客這些年的入場早已把價(jià)格預(yù)期抬高太多，即使14號(hào)線能到惠陽,，房價(jià)短期漲幅幾千有,，長期看還是會(huì)回歸理性的市場價(jià)。

站在地理位置來看,，深圳的東進(jìn)喊了那么多年,，深圳東部還有大量的產(chǎn)業(yè)需要扶持帶動(dòng)，惠州作為東部臨近城市,，還需要更長周期的等待,。

但是如果站在“跳板”角度來看，深圳上班卻又無力承受深圳高房價(jià),，同時(shí)也不愿意退回老家或二三四線城市工作的剛需群體,，退而求其次選擇臨深買房，惠州也是一個(gè)上車的好選擇,。

不黑不吹,，單價(jià)1萬出頭單價(jià)，能買到大社區(qū),，大戶型,，總價(jià)100多萬，犧牲通勤選擇自住,，也算值得購買,。

未來的粵港澳城市群發(fā)展，惠州在未來的產(chǎn)業(yè)和人口容納量供應(yīng)上,，可是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過東莞和中山,，后發(fā)制人不敢說，最少惠州對(duì)比于內(nèi)陸的大部分城鎮(zhèn)來說也是能抗通脹的不錯(cuò)選擇,。

純投資角度來說,，惠州不見得是個(gè)好的選擇，原因不言而喻,。

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