金融地產(chǎn)行業(yè)必備資料超級(jí)干貨：《房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析寶典（62頁(yè)）》關(guān)注,、轉(zhuǎn)發(fā)、點(diǎn)贊文本,，查看置頂文章,，并添加好友免費(fèi)領(lǐng)取（備注資料名稱(chēng)）7天有效

隨著《中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)總體方案》的正式出爐,，明確了臨港新片區(qū)集成電路,、人工智能、生物醫(yī)藥,、民用航空等前沿產(chǎn)業(yè)定位,，并提出了2035年臨港新片區(qū)區(qū)域生產(chǎn)總值超過(guò)一萬(wàn)億元人民幣的發(fā)展目標(biāo),。在2018年，浦東大開(kāi)發(fā)后的第28年,，浦東新區(qū)GDP首破一萬(wàn)億元人民幣，這意味著臨港新片區(qū)需要在16年內(nèi)再造一個(gè)目前的浦東,。這對(duì)于臨港集團(tuán)來(lái)說(shuō)是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn),，同時(shí)也體現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到的巨大作用。

上海是我國(guó)最大的經(jīng)濟(jì)中心城市,，地理位置,、城市配套、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ),、人才儲(chǔ)備都處于全國(guó)乃至全球領(lǐng)先地位,，在新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面具有鮮明優(yōu)勢(shì)。臨港只是上海產(chǎn)業(yè)新一輪發(fā)展的開(kāi)端,，上海的產(chǎn)業(yè)將引來(lái)新一輪的爆發(fā),，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將繼續(xù)扮演重要角色。

雖然眼下的上海產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)仍然以張江高科,、上海金橋,、臨港集團(tuán)等國(guó)有企業(yè)為核心，但也不乏e通世界等優(yōu)秀的民營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè),。在全新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中,，勢(shì)必會(huì)為更多希望布局上海的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提供更大的機(jī)遇。如何準(zhǔn)確地理解上海產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)是否可以在上海立足的決定性因素,。

上海工業(yè)地有哪些,？

上世紀(jì)90年代初到1997年，上海工業(yè)用地正式進(jìn)入大發(fā)展時(shí)期,，先后啟動(dòng)了國(guó)家級(jí)工業(yè)區(qū),，“九大郊區(qū)工業(yè)區(qū)”，并出現(xiàn)了200多個(gè)各類(lèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村級(jí)工業(yè)園區(qū),。工業(yè)用地快速擴(kuò)張,，完成了上海工業(yè)園區(qū)的原始積累。

在上世紀(jì)90年底末期到21世紀(jì)初,，上海工業(yè)園區(qū)進(jìn)程加快,，到2003年，上海共有177個(gè)各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū),，規(guī)劃用地1008平方公里,。上海工業(yè)用地總量巨大，布局分散,，并且產(chǎn)業(yè)面臨轉(zhuǎn)型升級(jí),。上海在2009年針對(duì)工業(yè)用地集約化,、精細(xì)化發(fā)展，開(kāi)展了“兩規(guī)合一”工作,，在國(guó)家公告園區(qū)涵蓋的49個(gè)區(qū)塊基礎(chǔ)上,，結(jié)合老工業(yè)基地和新增重點(diǎn)工業(yè)基地，以及實(shí)際存在的城鎮(zhèn)工業(yè)地塊進(jìn)行整合,，規(guī)劃共形成工業(yè)區(qū)塊104個(gè),，也就是大家所說(shuō)的“104區(qū)塊”。

除此104區(qū)塊外,，上海還劃分了195區(qū)域和198區(qū)域,，這些又什么分別？

簡(jiǎn)單的來(lái)講,，104區(qū)塊就是握在國(guó)有產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)手中的黃金地塊,，整合了上海市目前最優(yōu)質(zhì)的公告開(kāi)發(fā)區(qū)、城鎮(zhèn)工業(yè)地塊和產(chǎn)業(yè)基地,，如果有機(jī)會(huì)獲得104區(qū)塊的項(xiàng)目,，那么請(qǐng)不要猶豫！【文末附上海各區(qū)104區(qū)塊分布圖】

195區(qū)域就是在104區(qū)塊之外,，又在上海市集中建設(shè)區(qū)內(nèi)的現(xiàn)狀工業(yè)用地,，整體的發(fā)展情況雖然不如104區(qū)塊，但是好在也是在集中建設(shè)區(qū)內(nèi),，仍然屬于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的優(yōu)質(zhì)區(qū)域,。唯一存在的問(wèn)題就是區(qū)域內(nèi)復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，可能將面臨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的問(wèn)題,，同時(shí)也是產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)獲得存量項(xiàng)目的機(jī)遇,。

198區(qū)域?qū)儆?類(lèi)中最復(fù)雜的區(qū)域，產(chǎn)業(yè)以當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)為主,，缺乏整體規(guī)劃,。在上海市統(tǒng)籌管理的情況下，勢(shì)必將面臨大幅度的洗牌,。再加上在2017年發(fā)布的《上海市土地資源利用和保護(hù)“十三五”規(guī)劃》中明確指出,，工業(yè)用地將從17年的27%將至17%，也就是550平方公里,，198區(qū)域可能就是被裁撤工業(yè)用地的重災(zāi)區(qū),。

該如何進(jìn)入上海？

當(dāng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)了解上海工業(yè)用地區(qū)域選擇之后,，隨后需要考慮的問(wèn)題便是項(xiàng)目所屬區(qū)域的產(chǎn)業(yè)定位,。

目前上海市對(duì)各區(qū)、重點(diǎn)區(qū)域都已經(jīng)給出了明確的產(chǎn)業(yè)定位，想要進(jìn)入上海的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè),，想要在上海獲得項(xiàng)目,，取得成功，出色的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力是必備能力,。上海市擁有臨港集團(tuán),、張江高科等著名的國(guó)有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，常規(guī)的園區(qū)建設(shè),、運(yùn)營(yíng),，國(guó)有園區(qū)企業(yè)就有能力完成，為什么還要找其他的企業(yè)來(lái)做呢,？

那么想要進(jìn)入上海就只剩下了華山一條路,，那就是具備一項(xiàng)或多項(xiàng)特色產(chǎn)業(yè)的打造能力,。在上海市推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的大環(huán)境下,，一旦這一特色產(chǎn)業(yè)與上海市某區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位相匹配，那么這一符合上海產(chǎn)業(yè)定位的特色產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力就成為了企業(yè)進(jìn)入上海的敲門(mén)磚,。

上海除了有知名的國(guó)有產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)之外,，同樣擁有e通世界、星月投資等有實(shí)力的民營(yíng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè),。上海從不拒絕民營(yíng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè),，拒絕的是沒(méi)有產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)。

在上海拿地需要注意什么,？

來(lái)源：

《關(guān)于加強(qiáng)本市工業(yè)用地出讓管理的若干規(guī)定》

《上海市加快推進(jìn)具有全球影響力科技創(chuàng)新中心建設(shè)的規(guī)定土地政策實(shí)施辦法》

供地方式

上海的所有工業(yè)用地項(xiàng)目與全國(guó)一樣,，統(tǒng)一走公開(kāi)招拍掛形式。

出讓價(jià)格

上海對(duì)于各種類(lèi)型和各個(gè)地段的工業(yè)用地都制定了嚴(yán)格的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),，想要在上海拿地,，即使與地方政府有良好的關(guān)系，也需要在土地出讓階段,，付出不少的成本,。

出讓年限

上海市對(duì)于工業(yè)用地的出讓年限也作出了嚴(yán)格的規(guī)定，都縮短至20年,。僅有工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)廠房\研發(fā)通用項(xiàng)目和國(guó)家和本市重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目\戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成為例外,，擁有50年的出讓年限。而然無(wú)論是國(guó)家和本市重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目還是戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目,，在認(rèn)定過(guò)程中都有著嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn),，想要通過(guò)認(rèn)定并不容易。

其他規(guī)定

上海市基本上關(guān)上了工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓的大門(mén),，只有少部分特殊案例,，仍留有轉(zhuǎn)讓余地，當(dāng)比例也都不超過(guò)30%,。等于直接關(guān)上了產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)建設(shè)后直接轉(zhuǎn)讓的“房地產(chǎn)模式”,，想要在上海立足,，只能通過(guò)產(chǎn)業(yè)租賃，那將對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)提出高規(guī)格的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的要求,。

這也驗(yàn)證了之前的說(shuō)法,，上海市需要的是真正擁有產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)。

產(chǎn)業(yè)生態(tài)問(wèn)題

上海市因?yàn)椤耙援€產(chǎn)論英雄”的招商模式,，導(dǎo)致了上海的產(chǎn)業(yè)鏈存在明顯的斷層,，上海只要大型企業(yè)，而拒絕畝產(chǎn)收益更低的中小型企業(yè),。大型企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中,，同樣需要中小型企業(yè)的支撐，而上海市中小型企業(yè)的斷層將導(dǎo)致大型企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的上升,，這也是產(chǎn)業(yè)園區(qū)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中需要重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題,。

臨港新機(jī)遇

隨著上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)的正式成立，為了更好地打造更具國(guó)際市場(chǎng)影響力和競(jìng)爭(zhēng)力的特殊經(jīng)濟(jì)功能區(qū),。上?？芍^是舉全市之力助力臨港新片區(qū)的發(fā)展，重磅出爐了50條新政,，集中上海市各部門(mén)的力量,。可以說(shuō)是“聚焦張江”戰(zhàn)略的又一翻版,，“聚焦張江”戰(zhàn)略發(fā)布之前的張江發(fā)展緩慢,，而就在戰(zhàn)略實(shí)施之后短短幾年間張江實(shí)現(xiàn)了一個(gè)翻天覆地的發(fā)展，才會(huì)有了現(xiàn)在全國(guó)知名的張江高科,。

隨著臨港新片區(qū)的成立與50條新政的實(shí)施,，標(biāo)志著上海的產(chǎn)業(yè)引來(lái)了新的騰飛契機(jī)。這對(duì)于上海是一個(gè)好消息,，對(duì)于想要進(jìn)入上海的產(chǎn)業(yè)企業(yè)是一個(gè)好消息,，對(duì)于想要進(jìn)入上海的產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)同樣是一個(gè)好消息。與臨港新片區(qū)完成合作,，獲得最優(yōu)質(zhì)的的臨港新片區(qū)的工業(yè)用地,，建設(shè)運(yùn)營(yíng)園中園將會(huì)是一個(gè)絕佳的發(fā)展機(jī)會(huì)。

雖然臨港遠(yuǎn)離上海市中心,，但無(wú)論是為臨港量身打造的50條新政,，還是相對(duì)于上海其他區(qū)域更低的產(chǎn)業(yè)環(huán)保要求，以及近鄰浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng),、洋山深水港帶來(lái)的便捷交通,，都是臨港發(fā)展的巨大助力。

上海產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變

上海從上世紀(jì)90年代開(kāi)始蓬勃發(fā)展的關(guān)鍵力量就是產(chǎn)業(yè)園區(qū)，其中涌現(xiàn)出了一大批以張江高科,、漕河涇,、金橋?yàn)橹鞯膰?guó)有園區(qū)企業(yè)。時(shí)至今日,，國(guó)有園區(qū)仍然是上海市發(fā)展的重要推動(dòng)力,，但民營(yíng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)也依靠獨(dú)有的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)能力逐漸在上海站穩(wěn)了腳跟。

上海市的產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展也隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展邏輯的轉(zhuǎn)變而逐步升級(jí),，從最初單純的區(qū)位,、交通等基礎(chǔ)要求，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楦邔哟蔚囊螅?strong>區(qū)域相關(guān)產(chǎn)業(yè)的集聚度,，園區(qū)運(yùn)營(yíng)商的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力等,。這對(duì)于上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)提出了更高的要求，這也為擁有出色產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)布局上海奠定了基礎(chǔ),。

而隨著上海市對(duì)于工業(yè)用地分割出售,、轉(zhuǎn)讓等政策的逐漸收緊，只能依靠園區(qū)租賃的模式顯然無(wú)法支撐園區(qū)企業(yè)的發(fā)展,。上海市產(chǎn)業(yè)企業(yè)較高的租金承受能力,，為園區(qū)企業(yè)提供發(fā)展基金操盤(pán),、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)增值服務(wù)等模式機(jī)會(huì),。

有野心，有能力的產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè),，做好準(zhǔn)備了嗎,？請(qǐng)抓住這個(gè)時(shí)機(jī)！上海不會(huì)拒絕一個(gè)真正有能力的“產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)”專(zhuān)家,！

上海104區(qū)塊分布圖

中心城區(qū)

浦東新區(qū)

松江區(qū)

青浦區(qū)

閔行區(qū)

金山區(qū)

嘉定區(qū)

奉賢區(qū)

崇明

寶山區(qū)