說起房價,，大多數(shù)市民不理解,，認為商品房的造價不高啊，為什么房價會這么高,？大多數(shù)認為商品房的造價僅在1000-2000元/平方米之間。而實際上并不是這樣的，商品房的造價構(gòu)成其實是很復(fù)雜的,。接下來，我來給大家揭秘下商品房的造價構(gòu)成,，有了這個造價構(gòu)成框架,，你就更明白房價是怎么構(gòu)成的了，在什么時候或情況下購房,，才獲得更高的性價比,。

由于,，每個城市建材價格不大相同，所以,，我主要基于重慶主城,，來揭秘下重慶商品住宅的造價構(gòu)成。首先,，商品住宅采用不同建筑結(jié)構(gòu),，不同層高，不同套型平面,、不同建筑外立面風(fēng)格,、不同套型平面、不同建筑外立面風(fēng)格,，在不同地質(zhì)條件上修建,，其建安造價差異都很大，所以,，不能簡單的說,，相同建筑結(jié)構(gòu)的住宅建安造價是一樣的！

商品住宅建安造價

當(dāng)然,，在通俗的說法中,，我們主要以建筑結(jié)構(gòu)和層高定基本的造價，比如純磚混的肯定最便宜,，但是目前純磚混結(jié)構(gòu)的住宅很少了,，基本上在農(nóng)村還有，一般都是小框架薄壁柱,，框架剪力墻,，甚至大跨度框架剪力墻結(jié)構(gòu)形式。現(xiàn)在基本上從套型,，就可以對住宅作一個建安成本的大致歸類,，如下圖：

關(guān)于上面的這個數(shù)據(jù),，我主要以重慶房地產(chǎn)市場上,，全國TOP50強房企的成本數(shù)據(jù)來作為依據(jù)的，不同的房價,，其建安造價肯定也是不一樣的,，所以，我用的區(qū)間,，而目前重慶房地產(chǎn)市場上,，基本剩下的也是大牌開發(fā)商了，總體上差異不大，差異最大的地方在于公共部分的精裝修,，其次是電梯品牌,、給排水、電氣,、門窗材質(zhì),，上表的建安造價區(qū)間是在實踐中很多重慶房地產(chǎn)項目總結(jié)出來的，僅供參考,！

由于限高,、規(guī)劃間距、以及成本經(jīng)濟性等原因,，重慶現(xiàn)在基本上很少有7-10層高的新建住宅,，因為很多年前就要求超過6層必須設(shè)置電梯了；小高層中12層,，11+1層,，16+1層，17層,、18層的小高層住宅還是比較多的,，13、14,、15這三種樓層的住宅幾乎沒有,；而高層基本上是頂著限高100米來修的，也就是大概在30-33層樓高住宅,，在重慶最多,，最普遍；大于100米的超高層,，因為要修避難層,，消防成本、結(jié)構(gòu)成本的陡增,，在重慶,，一般在120-150米這個范圍內(nèi)的住宅稍微多點，也就是41-45層樓高的樣子,；很少有超過50層高的住宅了,。

上面是建安成本的估算，但是很多人還是不明白,，建安成本具體包括那些成本費用，我在這里以重慶某花園洋房項目的建安成本的分類列表給大家,，加以說明,，這樣大家就知道住宅建安成本主要包括哪些了：

景觀工程（總平）造價

顯然,，你購買房子只買個光禿禿的主體建筑還不行吧，畢竟現(xiàn)在開發(fā)商大多都是修的小區(qū)或組團式小區(qū),。所以,，肯定還包括綠化、小區(qū)內(nèi)的道路（步道）,、硬質(zhì)景觀,、雕塑小品、設(shè)施,、小區(qū)出入口安防用房及景觀設(shè)施等等,。比如通俗的小區(qū)景觀這塊就有很多分項，如下表,，重慶某小區(qū)景觀工程成本分攤到總建面,，大概在300元/平方米左右，按照可售建筑面積大概在400元/平方米左右,。

地下車庫（設(shè)備層）的造價

地下車庫+設(shè)備用房的成本還是蠻高的,，重慶的1個車庫平均占地下建筑面積大概在42-45平方米左右,。車庫造價大概在2500元/平方米左右，成本以地下多少層來算,，只有-1F則成本便宜,，2000元/平方米都不到；但是,，對于超過100米的超高層,，一般都是-3F\-4F了，甚至更深,，則工程成本就更高了,，成本增加主要在防水、人防和避難工程項目上,，格外增加200-300元/平方米,，總體上，對于新建的高層,、超高層而言,，重慶開發(fā)商的在車位這塊的銷售上，基本是保本,，甚至大多是虧本賣的,，你可能會想不到,！

也就是說，假如單獨算工程成本,，加上分攤,，重慶商品住宅的工程成本大多就在2000-2800元/平方米這個范圍（超高層2500-3500元/平方米）。

然而,，開發(fā)商肯定不會以工程成本就把房子賣給你,，否則他就虧到了唐家沱了，畢竟開發(fā)商至少還要承擔(dān)開發(fā)前期費用,。

開發(fā)前期費用

開發(fā)商除了要承擔(dān)工程成本外,，還有承擔(dān)很多費用，比如,，開發(fā)前期工程費（規(guī)劃設(shè)計費,、勘測丈量費、前期報批報建費,、三通一平工程費,、臨時設(shè)施費等）、基礎(chǔ)設(shè)施費（室外電氣及高低壓設(shè)備,、室外給排水系統(tǒng),、室外燃氣系統(tǒng)、室外智能化系統(tǒng),、道路）,、配套設(shè)施費（幼兒園、學(xué)校,、會所,、物管用房、設(shè)備用房,、垃圾站,、車站、市政道路）,、工程管理費（監(jiān)理費,、預(yù)結(jié)算編審費、施工圖審查費,、工程審計等）

期間費用（財務(wù)費用,、管理費用、銷售費用）

這還沒有完,，開發(fā)商還有很大的一筆期間費用,，那就是財務(wù)費用（開發(fā)商都是杠桿操作的，不融資怎么行,，融資成本的高低也決定這塊的變數(shù)）,、管理費用（開發(fā)商的辦公人工費）,、銷售費用（現(xiàn)在大多開發(fā)商找的中介代理銷售、包括廣告費用）,。

以上工程成本費用全部折算到建筑面積，就重慶房地產(chǎn)商的目前建造技術(shù)和管理模式,，除開土地價格,，基本上重慶住宅“綜合”造價大多數(shù)在3000-4500元/平方米了。

土地成本

土地成本,，目前是房價中最大的一筆成本,，而現(xiàn)在重慶主城2019年的樓面地價（拍賣價折算）大多集中在建筑面積7000-10000元/平方米這個區(qū)間，算上樓面地價,，凡是在重慶2019年后拿地的100平方米商品住宅的綜合成本單價就在10000-14000元/平方米了,，總價在100-140萬了。

然而,，當(dāng)前重慶市場上銷售的商品住宅,，開發(fā)商當(dāng)年拿地成本，樓面地價大多數(shù)集中在3000-4000元/平方米,，按照當(dāng)年計價的商品住宅的綜合成本單價在6000-8000元/平方米,，目前，重慶主城的商品住宅銷售價格大多套內(nèi)在16000元/平方米,，建面價格在13000-14000元/平方米,，也就是說，開發(fā)商的毛利率大概在70%左右,，毛利率高,，主要在于，當(dāng)年的拿地成本低,，特別是遠郊商品住宅,。

可惜的是，2019年后新增土地的樓面地價集中在7000-10000元/平方米之間,，加上3000-4500元/平方米的商品住宅的'綜合'造價,，2019年后拿地的商品住宅的綜合成本10000-14000元/平方米，套內(nèi)面積計算,，大概綜合成本就在12000-15000元/平方米了,，也就是說，買一套大三室商品住宅,，套內(nèi)面積100平方米（建筑面積大概125平方米）的商品住宅,，成本價都在120-150萬了。取一個平均值,，按照12000元/平方米計算價格面積,，未來1-2年,，重慶房地產(chǎn)市場還是當(dāng)下成交低迷的話，我估計開發(fā)商定價建筑面積大多會在16000-18000元/平方米之間,，也就是說,，套內(nèi)面積計算，大概19000-23000元/平方米,。（重慶是按照套內(nèi)面積計價銷售,，所以把2種價格都算出來）

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