近年來(lái),，隨著城市化進(jìn)程的快速發(fā)展,，業(yè)主與物業(yè)之間的糾紛也呈不斷上升趨勢(shì)，因小區(qū)停車難,、管理難,、房屋質(zhì)量不佳等問(wèn)題引發(fā)的物業(yè)糾紛時(shí)有發(fā)生。這些物業(yè)糾紛涉及面廣,，具有復(fù)雜性,，與廣大業(yè)主息息相關(guān)，更需要妥善解決,。

本文列舉了最高院發(fā)布的數(shù)個(gè)經(jīng)典物業(yè)服務(wù)合同糾紛案例,，涵蓋了目前大多數(shù)的物業(yè)服務(wù)合同糾紛類型，希望能夠?qū)I(yè)主或者物業(yè)公司有所幫助,。

（接上期）

業(yè)主合理利用建筑物的專有部分，如未損害其他業(yè)主的公共利益,，應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù),，物業(yè)管理企業(yè)不能干涉。至于其是否違反城市市容管理的相關(guān)規(guī)定,，應(yīng)由行政機(jī)關(guān)判斷處理。

案號(hào):（2009）紅民二初字第981號(hào)

來(lái)源：人民法院案例選.總第76輯（2011.2）

Q：業(yè)主專有部分如何認(rèn)定,？

A：《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋（法釋〔2009〕7號(hào)）》第二條：建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋,，以及車位、攤位等特定空間,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分： 

規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分,。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第76條,、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第11條,、第12條的規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意,，即須達(dá)到俗稱的“雙過(guò)半”。但是當(dāng)競(jìng)聘物業(yè)管理人均無(wú)法達(dá)到“雙過(guò)半”時(shí),，業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定,，與得票最多的競(jìng)聘物業(yè)管理人簽訂的臨時(shí)物業(yè)管理協(xié)議應(yīng)當(dāng)為有效協(xié)議。

案號(hào):（2009）成民終字第1161號(hào)

來(lái)源：人民法院案例選.總第75輯(2011.1)

物業(yè)交接是物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)合同終止后必須承擔(dān)的義務(wù),，該義務(wù)實(shí)際上即合同法所規(guī)定的“附隨合同義務(wù)”,，物業(yè)公司為履行該義務(wù)給業(yè)主造成損害的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任,。前期物業(yè)管理中,，業(yè)主委員會(huì)未備案成立前，物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)合同終止仍應(yīng)當(dāng)履行交接義務(wù),，此時(shí),，其應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理移交給委托人即開發(fā)商。

案號(hào):（2009）民終字第22號(hào)

來(lái)源：人民法院案例選.總第73輯(2010.3)

建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理,。業(yè)主委員會(huì)的法定性和代表性決定了業(yè)主委員會(huì)擁有對(duì)外代表權(quán),，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力,，業(yè)主委員會(huì)是否正確執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定并不影響其對(duì)外代表權(quán),。

案號(hào):（2008）甬民三終字第518號(hào)

來(lái)源：人民法院案例選.總第71輯(2010.1)

商品房小區(qū)地面停車位,，不論是規(guī)劃停車位還是臨時(shí)停車位，如設(shè)置在業(yè)主共有的小區(qū)地面,，開發(fā)商與業(yè)主沒(méi)有特別約定,，又不能辦理專有產(chǎn)權(quán)登記,，根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條第三款規(guī)定，應(yīng)當(dāng)屬于小區(qū)業(yè)主共有,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于物業(yè)服務(wù)合同對(duì)小區(qū)停車位進(jìn)行管理是應(yīng)盡的合同義務(wù),，不因管理行為當(dāng)然獲得收取停車費(fèi)的權(quán)利。如其收費(fèi)既無(wú)物業(yè)服務(wù)合同依據(jù),，又無(wú)停車位權(quán)利人的授權(quán),，業(yè)主以其擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、違規(guī)收費(fèi)為由抗辯的,，人民法院應(yīng)予支持,。

案號(hào):（2018）蘇06民終1076號(hào)

來(lái)源：人民司法·案例 2018.29

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條第二款規(guī)定，已竣工但尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納,。根據(jù)“權(quán)利與義務(wù)相統(tǒng)一”原則，已通過(guò)訴訟成為物業(yè)所有權(quán)人并享有物業(yè)使用收益的買受人,，因其已實(shí)際享有了業(yè)主的權(quán)利及收益,，故不得以物業(yè)未交付為由，拒絕交付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,。業(yè)主與使用人之間的法律關(guān)系不能改變業(yè)主屬于物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系中相對(duì)人的地位,，業(yè)主不能以其非基于自愿被他人使用為由，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)行使拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用抗辯權(quán),。

案號(hào)：（2014）蘇審三民申字第0687號(hào)