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打開國內(nèi)外最I(lǐng)N的生活方式 TOD 綜合體重塑城市生活格局

 徐行笑生 2019-10-24

有一種物業(yè)比地鐵盤還牛,,它就是TOD上蓋!

這里要注意的是,!不是所有近地鐵的樓盤都叫TOD,!嚴格定義為:以公共交通為導(dǎo)向的城市發(fā)展模式。

一般地鐵房,,是把項目與地鐵站點作為坐標點,,相距不超過15分鐘的步行距離。

但,,TOD步行5-10分鐘概念,,是指從家門口到地鐵口(軌道入口),和地鐵房完全是兩個不同的概念,。

從東京到紐約,,從香港到上海,“軌道 物業(yè)”的TOD模式在全球范圍內(nèi)迅速“走紅”,,不僅能吸引聚集人流,,產(chǎn)生巨大商機,更能重塑城市格局,,帶來最I(lǐng)N的生活方式,,成為時下房企心頭好。

世界上最成功的TOD 

新宿站出口達178個

對于超大型城市建設(shè),,日本是世界上公認發(fā)展最為全面的以交通樞紐為城市開發(fā)核心的國家,。

△東京廣域鐵道線路圖

作為世界上最成功的TOD案例,東京城市中心20公里內(nèi)聚集著800多萬人口,,通過TOD的有效利用,,達到理想的居住狀態(tài)。

其中,,不得不提,,龐大、復(fù)雜,、高效的新宿站,。最高紀錄每天489萬人在多達178個出口的新宿站進出,是北京西站的10倍,。

△新宿站內(nèi)陸鐵換乘指示牌

在不足1公里的范圍內(nèi),,分布著大型商業(yè)中心以及辦公寫字樓等,并設(shè)有空中,、地下步行通道,,有效保障行人免遭汽車尾氣及惡劣天氣的影響,,而令人驚訝的是,即使人口密集,,各種交通工具各自獨立運行,,不會出現(xiàn)擁堵狀態(tài)。

△新宿站軌道線路??空九_指引示意圖

可以想象,,你的大部分時間都不必離開TOD區(qū)域,大大減少在路途上耗費的時間,,實現(xiàn)緊湊型城市生活方式,。

就東京都而言,區(qū)域的公共交通依賴程度達到驚人的80%,,日本六大TOD模式站點日均乘客總和達1330萬人,,約為日本人口10.5%

而這么成功的TOD模式也不是一蹴而就的,,它經(jīng)歷了多個階段:

  • 第一階段(1910~1945年擴張期):基本以城市中心為發(fā)展核心,,隨著產(chǎn)業(yè)化發(fā)展聚集了大量的住宅,各個私有公司開始以東京中心為起點向四周發(fā)展鐵道建設(shè),;

  • 第二階段(1950~2000年高速發(fā)展期):日本泡沫經(jīng)濟和奧運會申辦的發(fā)生,,經(jīng)濟高速發(fā)展,城市規(guī)模急劇擴大,,大規(guī)模住宅建設(shè)和城市再開發(fā)不再局限于城市核心區(qū),,如多摩新城、澀谷車站MARKCITY相繼誕生,;

  • 第三階段(2010年至今持續(xù)發(fā)展期):隨著建設(shè)技術(shù)的高度發(fā)展,,對于半個世紀以來的車站站點進行再開發(fā)建設(shè),基本以第二階段的核心站點進行深度開發(fā),,如已建成的東京車站,、大阪車站以及正在進行的新宿車站等。

△位于澀谷車站的STREAM大廈觀臺效果圖,,從觀景臺俯瞰全向十字路口

煥新城市多元未來 

房企爭喝TOD頭啖湯

“多種研究表明,,一座城市交通的損耗、延誤,、事故等等所導(dǎo)致的損失,,已經(jīng)占這座城市GDP3%到6%左右。像北京這樣的一線城市,,這種損失已經(jīng)上升到了7%,。這個比例是什么概念?要知道,教育投資占比才4%,?!?/span>交通工程教學(xué)指導(dǎo)委員會的主任委員、同濟大學(xué)楊曉光教授曾在一場高峰論壇上提到,。

交通樞紐作為鏈接城市各區(qū)域之間以及周邊城市的交通大動脈,,承載著高鐵、輕軌,、地鐵、公交等多種現(xiàn)代化交通聯(lián)系,,為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展注入新的血液,,形成人流、物流,、信息流和資金流等快速匯聚,,促進產(chǎn)業(yè)、商業(yè)發(fā)展,,并改變周邊樓市格局,。

在“2019北京國際城市軌道交通高峰論壇”上,中國城市軌道交通協(xié)會常務(wù)副會長周曉勤講道:“到今年底,,全國開通運營城軌的城市預(yù)計將達到41座,,新增運營線路約1070公里,屆時全國運營線路總長度將超過6800公里,,提前完成“十三五”規(guī)劃目標,。”

“我國城市軌道交通發(fā)展已從過去的‘拼速度,、比規(guī)?!D(zhuǎn)向‘聚焦高質(zhì)量發(fā)展’新階段?!敝軙郧诒硎?,未來城市軌道交通在滿足人民群眾出行需求、優(yōu)化城市布局,、緩解城市交通擁堵,、促進經(jīng)濟社會發(fā)展等方面將發(fā)揮越來越重要的作用。

據(jù)統(tǒng)計,,在北京,、上海有800萬人的日常出行選擇地鐵??梢哉f,,城市人的幸福指數(shù)隨著軌道與家之間距離的縮短而攀升。

△TOD帶來的好處

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2019年中國城市軌道交通TOD發(fā)展藍皮書》顯示,2018年以來,,國家發(fā)改委開啟城市軌道交通項目審批大潮,。自2018年1月1日至2019年6月20日,全國城市軌道交通項目批復(fù)(2019-2025)共計10個城市,,涉及55條線路,,777個站點,項目里程達1300多公里,,投資金額達10545億元,。

△來源:軌道城市

根據(jù)易居研究院預(yù)測,所批復(fù)的777個站點,,預(yù)估50%的開發(fā)率,,假設(shè)站點上蓋開發(fā)平均面積約20萬平方米,乘以10個城市商品房銷售均價,,粗略測算站點TOD市場空間可達萬億元級,,市場想象乃至拓展空間非常之大。

TOD已成為房地產(chǎn)行業(yè)新蛋糕,,各大房企積極布局,,然而行業(yè)格局尚未形成。當前全國性房企進入TOD領(lǐng)域的不足十家,,行業(yè)格局尚未形成,,企業(yè)發(fā)展想象空間大。

國內(nèi)的尤其是珠三角,,房企紛紛加入轉(zhuǎn)型,,尋找新的利益增長點,通過開發(fā)TOD模型帶來土地溢價和物業(yè)升值,。

在2018年的易居論壇上,,碧桂園集團公共政策部總監(jiān)葉勛曾表示,集團發(fā)展進入“提質(zhì)控速”的新階段,,積極布局新藍海,,當前已經(jīng)在農(nóng)林、高科,、TOD等多個領(lǐng)域進行多元化探索,。我們認為TOD是當前房地產(chǎn)行業(yè)的新藍海。

據(jù)了解,,碧桂園目前已在珠三角片區(qū)布局有碧桂園云頂,、碧桂園廣佛上城、碧桂園未來城等多個TOD項目,。

△位于南海三山新城的碧桂園廣佛上城,,擬建有有軌電車 地鐵站點

房價坐上TOD號火箭

感受房價翻幾翻

TOD模式下,,軌道交通與周邊地區(qū)開發(fā)可達成良性互動。

一份資料顯示,,2017年日本客流量前10位的車站,,收入來源中不動產(chǎn)占比為45%,票務(wù)占23%,,生活服務(wù)占21%,,其他收入約占11%。其中,,新宿和澀谷兩個日客流量超過300萬人次的車站,,不動產(chǎn)收入占比均超過50%,而票務(wù)收入占比約為17%,。

在日本房產(chǎn)投資中,,最顯著的條件就是“車站距離價格差”

據(jù)東日本不動產(chǎn)流通機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示,,2013年在東京都心7區(qū)(中央?yún)^(qū)、千代田區(qū),、港區(qū),、新宿區(qū)、涉谷區(qū),、品川區(qū),、目黑區(qū)),距離車站每多1分鐘路程,,二手房成約單價就會低8000日元/平米,。而在2017年,是低了16,000日元/平米,。

從2013年到2017年,,東京都的平均地價總體呈上漲趨勢。特別是新宿站周邊的地價,,在短短5年時間內(nèi)上漲了37%,。

從成交數(shù)據(jù)來看,新宿區(qū)去年地價平均292萬8338円/m2,,房價平均968.0459萬円/坪,。在東京23區(qū)中,2017年不動產(chǎn)平均增值幅度平均9%,,新宿區(qū)在增幅排名中處于5位,,仍具有很好的增值預(yù)期。

2005年前,,深圳北站所在的龍華片區(qū),,還是一個比較偏的位置,配套不齊全,資源匱乏,,房價更是不到5千/㎡,;而到了2016年,電建和金茂聯(lián)合以樓面價約5.68萬/㎡的價格一舉拿下的金茂府地塊,,造就了當年的深圳地王,!到了2017年,深圳北站TOD新盤均價在6.5-7.5萬元/㎡,,房價比肩南山,、福田。

△隨著軌道網(wǎng)形成,,深圳北站房價變化

以香港首個TOD項目為例,,九龍TOD建設(shè)時融入花園、商場等公共設(shè)施,。項目未完成時,,價格已超同片區(qū)市價的13%;開發(fā)中后期,,價格已高于同期九龍市價34%,。

近十年來的銷售數(shù)據(jù)顯示,九龍TOD整體價格增幅約為50-70%,,其中,,擎天半島及凱旋門的銷售價格增幅達102%!物業(yè)價格漲幅為40-70%,,周邊物業(yè)價格漲幅僅在15-20%,,漲幅差為25-50%

△來源:香港土地注冊處及美聯(lián)物業(yè)

來自香港美聯(lián)物業(yè)的數(shù)據(jù)顯示,,九龍站上蓋住宅物業(yè)售價多在45.5-94.5萬元/平方米之間,,有時即便有錢也買不到。2017年,,天璽曾有業(yè)主放出一套海景房,,叫價2.3億元,折合人民幣約120萬/平方米,,堪稱天價,。

我們無法預(yù)測未來每一座TOD建成之后,會給片區(qū)房價帶來多大的刺激,,但是可以預(yù)知的是,,樓市在政策、地鐵的加持下,,地價,、房價必將持續(xù)高漲,,依托TOD模式發(fā)展起來的新型城市,必然會成為一座城市的價值高地風(fēng)向標,。

造不一樣的城 

國內(nèi)外最I(lǐng)N生活方式

“它不只是TOD,,更是TOD ?!?/span>

TOD項目應(yīng)包含多種城市功能空間,,集商業(yè)、文化,、教育,、商辦、居住,、休閑等于一體,,有著多樣且合理的換乘動線,能真正實現(xiàn)城市功能高效疊加,,人在其中能工作,、生活、休閑,,減少對小汽車的依賴,,減少通勤時間,幸福感和宜居感大大提升,。

具體是一種怎樣的生活體驗?

在TOD內(nèi)無需擔心日曬雨淋

從家出發(fā),,不用繞路走或騎共享單車到地鐵,,下樓就能直接進入地鐵里,每天早上節(jié)約起碼5-10分鐘時間拿來補瞌睡,,減少對小汽車的依賴,,減少通勤時間,幸福感滿滿,!

步行即收獲一條龍配套服務(wù)

TOD在地鐵站點周邊200米半徑范圍內(nèi)安排商業(yè),、酒店、soho公寓等功能,,200米至800米范圍內(nèi)則是居住區(qū),。這使得居住者在享有一切便利生活服務(wù)的同時,不受噪音等干擾,。

△北滘新城TOD項目,,順德未來城內(nèi)部效果圖

內(nèi)部設(shè)置公交樞紐無縫銜接

便捷的出行方式,又是TOD一大亮點,,通過配套內(nèi)的公交樞紐,,即可實現(xiàn)從公交站點到區(qū)域內(nèi)各個鄰里組團,、公共配套的無縫銜接,既能實現(xiàn)低碳出行,,且公交道的利用往往更快捷,。

為區(qū)域發(fā)展帶來更多機遇

有了成熟的區(qū)域配套,投資,、消費,、人才隨著而來,TOD的存在,,不僅讓業(yè)主們在享受豐富都市生活的同時,,還能享受區(qū)域快速發(fā)展帶來的更多機遇。未來將實現(xiàn)樓上居住,、樓下辦公,,閑暇之余到商業(yè)體健身購物等。

△示意圖,,來源順德未來城

來自全球公認的未來學(xué)和城市問題研究權(quán)威——美國人喬爾·科特金一句名言至今仍廣為人知,。

“在哪里更宜居,知識分子就選擇在哪里居住,,人類的智慧就在哪里聚集,,人類的智慧在哪里聚集,最終人類的財富也會在哪里匯聚”,。

在香港,,約有45%的人口居住在距離地鐵站僅500米的范圍內(nèi),九龍,、新九龍以及香港島更是高達65%,。

作為全球矚目的TOD新標桿,九龍TOD附近“濃縮”了購物中心,、寫字樓,、酒店、城市公園等諸多業(yè)態(tài),,成為“東方之珠”的繁華之巔,。

市民乘坐地鐵到九龍站后,可通過手扶電梯及垂直升降機到達物業(yè)平臺,,往返辦公樓,、酒店和住宅之間,通過商場可到過境巴士站及公交樞紐換乘其他交通工具,,如:乘坐過境巴士到深圳,。

△九龍站空間示意圖來源:正合致遠咨詢整理

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