本期嘉賓：張健

資深房地產(chǎn)投融資和戰(zhàn)略專家

全國(guó)房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)；

國(guó)家發(fā)改委最早一批備案的股權(quán)基金管理人

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近30年的較快發(fā)展,，房地產(chǎn)市場(chǎng),、投資產(chǎn)品和融資渠道等方面發(fā)生了很大的變化，有很多成功的方面,，但也存在不少問(wèn)題，其中包括了商業(yè)地產(chǎn)融資難和收益型房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等,，因此近些年房地產(chǎn)資產(chǎn)管理日益受到重視,。

商業(yè)（廣義的，狹義的商業(yè)地產(chǎn)就是零售物業(yè)）地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)一個(gè)最大的區(qū)別就是商業(yè)地產(chǎn)引入了資產(chǎn)管理的概念,。由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目很難通過(guò)運(yùn)營(yíng)在短時(shí)間內(nèi)取得大量現(xiàn)金回流,，而核心資產(chǎn)通常已作為抵押以獲取融資，所以需要更加注重企業(yè)所持商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量,、盈利水平的穩(wěn)定性以及償債能力,。事實(shí)上，產(chǎn)權(quán)分割銷售型的商業(yè)物業(yè),，其銷售定價(jià)也直接依賴于物業(yè)租金水平及其預(yù)期上漲空間,。

無(wú)論是我20多年前就讀房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和金融課程，還是任職全球最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),、投資和基金管理集團(tuán)之一的聯(lián)實(shí)集團(tuán)（Lend Lease）和澳大利亞最大的投資銀行麥格理銀行(Macquarie Bank)期間,，學(xué)習(xí)和實(shí)踐了房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和基金管理，譬如參與了悉尼達(dá)令港綜合項(xiàng)目建設(shè),，這個(gè)項(xiàng)目建設(shè)完成后,，Lend Lease 將它以房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）形式上市。

房地產(chǎn)資產(chǎn)管理更多從擁有資產(chǎn)角度看問(wèn)題和管理,，這些資產(chǎn)包括零售物業(yè),、辦公樓、酒店,、物流和工業(yè)園區(qū),、養(yǎng)老和長(zhǎng)租公寓等收益型物業(yè)。當(dāng)前房地產(chǎn)買賣,、存量資產(chǎn)盤活,、物業(yè)管理、設(shè)施維護(hù),、更新和改造,、價(jià)值提升,、租金和租戶管理、運(yùn)營(yíng)成本,、EBITDA和EBITDA-U ,、資產(chǎn)評(píng)估、資產(chǎn)收購(gòu)和處置及增加價(jià)值等越來(lái)越受到重視,，也是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì),。

這些年政府的政策導(dǎo)向也將加速房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的發(fā)展：從“賣地”到“管樓” 、從“城市開(kāi)發(fā)”到“城市更新和智慧城市”,、“房子是用來(lái)住的,，不是用來(lái)炒”等。

萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮曾經(jīng)公開(kāi)表示：“現(xiàn)在誰(shuí)跟我說(shuō)萬(wàn)科是發(fā)展商,，我跟誰(shuí)急,！萬(wàn)科作為發(fā)展商的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了，我們?yōu)槌鞘邪l(fā)展做出貢獻(xiàn),、提供配套服務(wù)的角色更符合行業(yè)未來(lái)”,。

事實(shí)上，作為行業(yè)的領(lǐng)軍者-萬(wàn)科現(xiàn)在的業(yè)務(wù)與資產(chǎn)管理已經(jīng)非常密切,，譬如萬(wàn)科的物流和商業(yè),，長(zhǎng)租公寓和物業(yè)管理等都已經(jīng)有相當(dāng)大的規(guī)模。

本次課程題目是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理之商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與資本對(duì)接,，共分為七節(jié),，它們是：

一.  商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)及其發(fā)展趨勢(shì)（含零售物業(yè)、辦公樓,，賓館,、旅游和養(yǎng)老房產(chǎn)，物流和工業(yè)廠房,，長(zhǎng)租公寓等）

二.  商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的流程

1. 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理的流程（融資,、投資、管理和退出）

2. 凱德置地商業(yè)地產(chǎn)“融,、投,、管、退”案例分析

三.  商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的主要內(nèi)容

1. 資產(chǎn)管理人的責(zé)任和資產(chǎn)增值

2. 客戶服務(wù)和租賃協(xié)議

3. 租金收入和現(xiàn)金流

4. 維修

5. 評(píng)估和財(cái)務(wù)

6. 項(xiàng)目的買入和賣出

7. 物業(yè)開(kāi)發(fā)階段

8. 管理團(tuán)隊(duì)

含案例分析

四.  商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期財(cái)務(wù)思維邏輯

1. 商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)質(zhì)量,、負(fù)債,、盈利穩(wěn)定性及現(xiàn)金流

2. 商業(yè)地產(chǎn)租金回報(bào)率和商業(yè)地產(chǎn)收益（評(píng)估）法

3． EBITDA（息、稅,、折舊,、攤銷前的利潤(rùn)）和EBITDA-U （EBITDA/投資成本）

含案例分析

五.  商業(yè)地產(chǎn)租金提升、成本控制和價(jià)值提升

1. 影響商業(yè)地產(chǎn)租金趨勢(shì)的因素有哪些,？

2. 如何確認(rèn)租金的增幅,？

3. 影響商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成本的因素有哪些,？

4. 有效調(diào)整商戶的結(jié)構(gòu)以提高租金水平

5. 影響商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值趨勢(shì)的因素有哪些？

6. 哪些方式可以增加資產(chǎn)的價(jià)值,？

含案例分析

六.  商業(yè)地產(chǎn)融資和資產(chǎn)證券化

1. 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)與資產(chǎn)對(duì)接的現(xiàn)狀和趨勢(shì)

2. 我國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化（ABS,、CMBS、REITs）概念和分類

3. 我國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的運(yùn)作方式和運(yùn)作流程

4. 紅星美凱龍資產(chǎn)證券化（CMBS,、REITs)案例分析

5. 金茂凱晨資產(chǎn)證券化（CMBS）案例分析

七.  商業(yè)地產(chǎn)與輕資產(chǎn)管理

1. 商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)管理的背景和理念

2. 萬(wàn)達(dá),、紅星美凱龍等商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)管理模式

3. 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)輕資產(chǎn)模式設(shè)計(jì)和方法

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