第一次買房,，很多人難免花式踩坑，焦頭爛額忙活大半年,，回首望去依然喜憂參半。頭條房產(chǎn)攜手幸福里APP,，和你一起聊聊小白買房遇到的問(wèn)題,，巧妙避坑,，助力進(jìn)階成為買房達(dá)人！

Q1：第一次買房,，被中介下了套,，現(xiàn)在要幫業(yè)主承擔(dān)所有稅費(fèi),，怎么辦？

Q2：買房剛過(guò)幾天,，房子就降價(jià)30萬(wàn)，找開(kāi)發(fā)商退差價(jià)法律支持嗎,？

Q3：如果100萬(wàn)的房子貸款70萬(wàn),，三十年后還140萬(wàn)，你還敢買嗎,？

Q4：第一次買房，簽署購(gòu)房合同時(shí)都需要注意哪些東西？

Q5：用住房公積金買房和不用公積金買房區(qū)別到底在哪,？

詳情如下：

Q1：第一次買房，被中介下了套,，現(xiàn)在要幫業(yè)主承擔(dān)所有稅費(fèi),，怎么辦,？

問(wèn)題描述：上兩個(gè)月看中了一套190平的2手房子，讓中介報(bào)價(jià),，中介直接發(fā)了張報(bào)價(jià)單，圖中看到契稅,，個(gè)人稅和豪宅稅共7.8%,，因?yàn)榈谝淮钨I房,，我以為這些都是買方應(yīng)該要繳納的稅費(fèi)，但現(xiàn)在才知道買方只需繳納契稅而已,，但中介故意隱瞞,，一直沒(méi)有向我透露過(guò)我應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)和賣方應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi),，在我不知情并誘導(dǎo)我簽了合同，并在合同上附加了“所有稅費(fèi)由買方承擔(dān)”的條文,，我現(xiàn)在要為買方承擔(dān)近20多W的稅費(fèi),，我想問(wèn)下,，這種情況下我能追討中介嗎？或者此合同可以作廢嗎,？

@老亮說(shuō)房

首先要替中介說(shuō)句話，中介提供給你的報(bào)價(jià)單上已經(jīng)明確寫(xiě)了稅費(fèi)的金額,，說(shuō)明了收取的單位,，其實(shí)中介就是在告訴你,，單子上所提到的錢都是需要由你出的，否認(rèn)人家也就比沒(méi)必要寫(xiě)了,。另外,，房產(chǎn)交易時(shí)所有的稅費(fèi)都有買房出這是二手房市場(chǎng)的潛規(guī)則，所以中介沒(méi)有過(guò)錯(cuò),，也就不存在給你下套的事。

中介沒(méi)有給你下套,，但是合同是無(wú)效的

從你的描述來(lái)看,，你簽訂的合同應(yīng)該是房主、中介還有你的三方合同或者是你和房主的草簽合同,，正式的合同不會(huì)有這樣的條款。

其實(shí)不論擬簽訂的合同是正式合同還是草簽合同,，只要你想追究這樣件事這個(gè)合同都會(huì)變成無(wú)效合同?！逗贤ā返谖迨l明確規(guī)定：有下列情形之一的,，合同無(wú)效：

• 1.一方以欺詐,、脅迫的手段訂立合同,，損害國(guó)家利益；

• 2.惡意串通,，損害國(guó)家、集體或者第三人利益,；

• 3.以合法形式掩蓋非法目的,；

• 4.損害社會(huì)公共利益；

• 5.違反法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

不論中介,、賣房是惡意的,，由你來(lái)交稅費(fèi)的行為實(shí)質(zhì)已經(jīng)形成了避稅，損害了國(guó)家的利益,，因?yàn)檫@個(gè)合同會(huì)被判斷為無(wú)效合同,。

最佳解決辦法是與房主協(xié)商把交易完成

雖然從法律的角度來(lái)講,，大部分的稅費(fèi)應(yīng)該是由賣房者來(lái)承擔(dān)的，但是在二手房交易市場(chǎng)，由買方來(lái)承擔(dān)稅費(fèi)已經(jīng)成了大家都認(rèn)可的做法,。

作為買房者,，在買房之前你應(yīng)該數(shù)一下這個(gè)市場(chǎng)最基本的規(guī)則，至少你在看到中介提供的報(bào)價(jià)單時(shí)不能想當(dāng)然,。其實(shí)作為中介或者賣房者肯定以為你是攪局者，因?yàn)檫@些費(fèi)用由于你來(lái)出,，在他們看來(lái)是非常正常的,。

既然你已經(jīng)決定交易了，老亮認(rèn)為說(shuō)明你對(duì)房子的其它方面肯定是滿意的,，在眾多的房產(chǎn)中選到一套自己如意的房子不是那么容易的,。如果你退掉房子重新看房,，不知道還要花掉你多少時(shí)間。

假設(shè)你要違約,，無(wú)論中介還是房主肯定都不會(huì)輕易同意,，而且這中間可能還有你沒(méi)描述到的更加復(fù)雜的問(wèn)題。比如買方違約中介費(fèi)不退,，還有你的定金是否能夠退回。如果打起官司來(lái),，不知道要糾纏多久,，反正你錢給人家了,，被動(dòng)的是你。

因此,，老亮建議你和房主協(xié)商,，看看房主是否可以分?jǐn)傄稽c(diǎn)費(fèi)用，然后把交易繼續(xù)做完,，這樣對(duì)于雙方來(lái)說(shuō)都是最好的選擇。

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Q2：買房剛過(guò)幾天,，房子就降價(jià)30萬(wàn),，找開(kāi)發(fā)商退差價(jià)法律支持嗎？

@瑯琊榜首張大仙

有憑有據(jù)就支持,，無(wú)憑無(wú)據(jù)就是胡鬧！

只要你能和開(kāi)放商簽訂“不平等”條約,，比如多少時(shí)間內(nèi)保證價(jià)格沒(méi)有差異性，如果出現(xiàn)買入后在有效時(shí)間內(nèi)跌價(jià)的情況,，那么就可以獲得賠償,。

假設(shè)你的合同上有這樣的說(shuō)明，那么去法院,，法院是會(huì)站在你這邊的，畢竟白紙黑字寫(xiě)著,。

但是開(kāi)發(fā)商會(huì)簽嗎,？不會(huì),！

不過(guò)，大部分的合同都是站在開(kāi)發(fā)商的角度去擬定的,！也就是說(shuō),，基本都是對(duì)于買房者的不平等條約，而不是對(duì)于開(kāi)發(fā)商,。

所以如果你能夠簽訂有限期內(nèi)降價(jià)就賠錢的合同，那么就算購(gòu)房手續(xù)完成了,，房?jī)r(jià)下跌照樣可以獲得賠償,。但是如果你并不能獲得這樣的合同，那么只能承受房?jī)r(jià)的下跌,。

反過(guò)來(lái)說(shuō)，如果房?jī)r(jià)上漲,，開(kāi)發(fā)商問(wèn)你拿錢,，補(bǔ)差，你會(huì)給嗎,？絕對(duì)不會(huì),。

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Q3：如果100萬(wàn)的房子貸款70萬(wàn),，三十年后還140萬(wàn),，你還敢買嗎,？

@壹號(hào)股權(quán)

如果是100萬(wàn)的房子,，首付30萬(wàn),，貸款70萬(wàn)，但是是30年后一次性償還140萬(wàn),，那么我相信大多數(shù)人都會(huì)愿意購(gòu)買的,，至少我是很樂(lè)意去購(gòu)買的。我決定購(gòu)買是因?yàn)橛袃蓚€(gè)因素,，第一是利率低,，第二是當(dāng)下沒(méi)有 還款壓力,。下面分別來(lái)說(shuō)：

1、利率低

我們都知道目前房貸的基準(zhǔn)利率是4.9%（調(diào)整前）,，但是貸款70萬(wàn),，30年后一次性償還140萬(wàn)，這個(gè)是利率多少呢,？

答案是3.3%,，計(jì)算過(guò)程為：=【（140萬(wàn)-70萬(wàn)）/70萬(wàn)】/30年,；

這個(gè)利率比我們當(dāng)下的基準(zhǔn)利率要低得多，相當(dāng)于利率打折6.7折,，而當(dāng)下公積金基準(zhǔn)利率也才3.25%,，而銀行的理財(cái)產(chǎn)品年化收益率都普遍在4%-5%之間，所以這個(gè)利率是非常優(yōu)惠的,。

100萬(wàn)的房子幾乎是在三四線城市的，三四線城市的房子的租金收益率為2.5%-3%之間,，100萬(wàn)的房子,，每年會(huì)帶來(lái)2.5萬(wàn)-3萬(wàn)的租金,，即便不計(jì)算這些租金的二次投資收益,，那么30年后也可以累計(jì)獲得75萬(wàn)-90萬(wàn)的租金。

2,、當(dāng)下沒(méi)有還款壓力

買房子的時(shí)候最怕的是首付不夠，或者是無(wú)法支撐月供,，而30年后一次性支付140萬(wàn)的還款方式,，那么當(dāng)下就沒(méi)有了月供的壓力，那么前期會(huì)非常的輕松,，這樣的方式會(huì)讓很多人都樂(lè)于購(gòu)房,，因?yàn)闆](méi)有多少人會(huì)再去考慮30年以后的事情。

但是在實(shí)際發(fā)生的時(shí)候,，我想,，大多數(shù)人都是前期把賺的錢都花了，沒(méi)有存下來(lái),，一直到最后幾年可能才想起來(lái)要規(guī)劃存錢、怎么去償還這個(gè)140萬(wàn),。

其實(shí)房貸也是一種“強(qiáng)制性”的儲(chǔ)蓄的手段,，我們大多數(shù)人可能都有這樣的現(xiàn)象,，那就是在沒(méi)有房貸的時(shí)候，我們賺的錢是沒(méi)有規(guī)劃怎么用的,，往往都是比較隨意,，賺多花多，賺少用少,。有極少部分人會(huì)有極強(qiáng)的理財(cái)意識(shí)和自律性，每個(gè)月都把一部分收入都存起來(lái),。

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Q4：第一次買房,，簽署購(gòu)房合同時(shí)都需要注意哪些東西？

第一次買房,，簽合同時(shí)需要注意的地方很多,，一定要引起大家注意,，不然一不小心就會(huì)陷入陷阱,。

1、定金陷阱

簽訂合同時(shí),，繳納一定定金是很正常的。但是在購(gòu)房時(shí),，對(duì)于定金要格外注意，尤其是注意定金和訂金的區(qū)別,。雖然一字之差,，但是帶來(lái)的結(jié)果是不一樣的,。

2、模糊詞語(yǔ)

為了保護(hù)自己的利益,，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)使用一些模糊詞,，老逃避相關(guān)責(zé)任,。遇到這種情況購(gòu)房者一定要多加注意，以防調(diào)入陷阱,。

3,、房子實(shí)際情況

購(gòu)房合同中，一般都會(huì)有房子的面積大小,。但是在交房時(shí)可能會(huì)出現(xiàn)實(shí)際大小與合同中不一樣的情況，這點(diǎn)也需要引起注意,。

4,、開(kāi)發(fā)商資質(zhì)

購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同之前一定要先確認(rèn)一下開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)是沒(méi)有問(wèn)題的，這關(guān)系到自己簽定的購(gòu)房合同是否有效,。購(gòu)房者要注意查看開(kāi)發(fā)商的“五證”和“兩書(shū)”是否齊全,，因?yàn)橹挥虚_(kāi)發(fā)商完全具備這些證書(shū)，才有賣房的資格,，這樣購(gòu)房者購(gòu)買的房屋才算是合法的，相關(guān)的權(quán)益才能得到保障,。

5,、空白條款

在合同中，一般會(huì)有空白條款或空白頁(yè)需要大家補(bǔ)充的,。如果在簽訂合同時(shí),，沒(méi)有需要補(bǔ)充的東西，則要進(jìn)行刪除,，不然會(huì)造成日后糾紛的源頭,，需引起大家注意。

上面這些方面就是在購(gòu)房時(shí)需要注意的一些問(wèn)題,，除此之外,，還有很多細(xì)節(jié)是各位購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)需要注意的,。

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Q5：用住房公積金買房和不用公積金買房有什么區(qū)別

@睿思天下

現(xiàn)在公積金貸款利率是非常低的，可以說(shuō)比商業(yè)貸款低了不少,。下表是人民幣貸款基準(zhǔn)利率表,，從中可以看出,，五年以上的公積金貸款年利率為3.25%，而銀行商業(yè)貸款五年以上的基準(zhǔn)利率為4.9%,。

可以看出來(lái)公積金貸款低了1.65個(gè)百分點(diǎn),，也就是低了33.67%,。更為關(guān)鍵的是,，現(xiàn)在商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率你是貸不出來(lái)款的,，現(xiàn)在要貸款的話，普遍上浮率在20%左右,，也就是商業(yè)貸款年利率在5.88%左右,。這樣的話，可以說(shuō)差距就更大了,。

下面我們來(lái)算一下看看差距到底有多大,。

同樣貸款數(shù)額，公積金貸款壓力小的多

現(xiàn)在公積金貸款利率比商業(yè)貸款利率少了不少,，因此,，公積金貸款可以說(shuō)更加合適,。下面我們來(lái)算一下，如果貸款100萬(wàn),，貸款30年的話,，公積金貸款和商業(yè)貸款到底差距有多大。

下表是商業(yè)貸款100萬(wàn)貸款30年,，年利率5.88%,，這樣的話，每個(gè)月還款額是5918.6元,，利息總額是113萬(wàn)元,，還款總額是213萬(wàn)元。

下表是公積金貸款100萬(wàn)貸款30年,，年利率為3.25%，這樣的話,，每個(gè)月還款額是4352元,，利息總額是56.67萬(wàn)元，還款總額是156.67萬(wàn)元,。

可以看出來(lái),，公積金貸款和商業(yè)貸款利息總額相差了56.33萬(wàn)元,，利息總額幾乎相差了一倍。

而且每個(gè)月公積金貸款只需要還貸4352元,，而商業(yè)貸款需要每個(gè)月還貸5918.57元，每個(gè)月還款額相差了1566.57元,。

因此,，公積金貸款不僅總利息低了將近一倍，而且每個(gè)月還款額還低了1566.57元,，月供負(fù)擔(dān)更低一些。

綜上所述，如果買房子能夠用公積金,，一定要用公積金,，這樣不僅可以降低你的每個(gè)月的還款額，還能夠減少你的貸款利息總額,。

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Q6：房貸利率可以和銀行談嗎？有哪些建議,？

@鯉行者

一般情況下,，房貸的利率是很難跟銀行談判的，銀行規(guī)定多少就是多少了,，要取得銀行指導(dǎo)利率以下的貸款利率，除非你有關(guān)系,，否則很難,，那么對(duì)于普通人而言，要如何才能獲得最低的房貸利率呢,？

選銀行

二手房就不用說(shuō)了，可以自主選擇銀行,；一手房雖然是開(kāi)發(fā)商指定的,，但是開(kāi)發(fā)商一般也會(huì)指定兩到三家銀行，而不會(huì)僅僅一家,。雖然各地區(qū)的銀行對(duì)于房貸的利率,，基本上大同小異,，但是還是會(huì)有區(qū)別的。如下圖所示,，系南京地區(qū)2019年1月份14家銀行的房貸利率情況表,，首套房最低的匯豐銀行才上浮10%，最高的郵儲(chǔ)可以達(dá)到30%,，二手房也一樣。所以如果買房要用最簡(jiǎn)單的方法獲得最低的貸款利率,，那么就自己辛苦點(diǎn),，搜一下所在城市各家銀行的電話,，對(duì)于一手房的按開(kāi)發(fā)商指定的銀行咨詢；對(duì)于二手房，全部銀行逐個(gè)打電話過(guò)去,，選擇最低的一家銀行進(jìn)行貸款,，這個(gè)是最簡(jiǎn)單的方式了,。

買產(chǎn)品

在選定的貸款利率最低的銀行后，還有辦法把利率的上浮比例進(jìn)一步降低,，比如上述的南京地區(qū)，假設(shè)你是一手房,，按照開(kāi)發(fā)商制定的銀行里,，選擇了最低的農(nóng)行上浮15%。此時(shí)如果你再購(gòu)買點(diǎn)農(nóng)行的理財(cái)產(chǎn)品或者保險(xiǎn)產(chǎn)品,，那么利率是可以下調(diào)為上浮10%，如果資金足夠大,，甚至5%都有可能,。當(dāng)然買房后很多人都沒(méi)多少錢，但是我個(gè)人建議就是借個(gè)幾萬(wàn)來(lái)購(gòu)買理財(cái)或者花個(gè)幾千購(gòu)買保險(xiǎn),，降個(gè)5%還是很值的，以100萬(wàn)元等額本息30年計(jì)算,，上浮15%和上浮10%的利率,，貸款利息相差5.5萬(wàn)元，而你購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品,，到期仍然是可以贖回的，相當(dāng)于白白節(jié)約了幾萬(wàn)元的貸款利率,。

總結(jié)

上述兩種方式是對(duì)于普通人而言最好的降低利率的解決方式了,，當(dāng)然了對(duì)于有關(guān)系或者有權(quán)的，不需要采用上述兩種方式,，直接找銀行的負(fù)責(zé)人，基本就可以享受到最低的貸款利率待遇了,。此外還有一種是把商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款,，但是這個(gè)估計(jì)有條件的大家肯定都會(huì)選擇，就不在細(xì)說(shuō)了,。