今年8月1日,，北京市規(guī)劃和自然資源委員會掛牌三宗位于大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)的集體建設(shè)用地，出讓公告顯示：三宗地塊將用于建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房,，售價(jià)不得超過2.9萬元/㎡,。

9月12日，北京上瑞置業(yè)有限公司以15.13億元的底價(jià)拍下,，綜合樓面價(jià)1.4萬元/㎡,。

該宗土地總面積為55608.03㎡，其中共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)用地面積為41591.78㎡,，使用年限為70年,。其余為幼兒園、停車場,、公園綠地等用地,，總建筑面積不超過10.81萬平方米,。

為保證配套幼兒園與住宅小區(qū)“同步規(guī)劃、同步建設(shè),、同步交付使用”,，該項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，改變以往教育用地的劃撥方式,，同步研究教育用地與共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)配比的供地方式,，由開發(fā)單位無償代建后移交相關(guān)主管部門。

按照之前的政策規(guī)定,，集體土地要想入市,，必須先經(jīng)過國家征收，在土地性質(zhì)上轉(zhuǎn)為國有之后,，才能進(jìn)入市場拍賣,。

在征收、拍賣這些環(huán)節(jié)中,，土地出讓金多半進(jìn)了地方政府的口袋,，最后落入村集體手里時，可能已經(jīng)所剩無幾了,。

這就大大降低了集體土地的資產(chǎn)價(jià)值,，也阻礙了城市資本、技術(shù)等要素向農(nóng)村有序流動和平等交換,。

舉個例子：

一塊集體土地,，政府用1億元征收變?yōu)閲校笠?億元的價(jià)格出讓給開發(fā)商,，相當(dāng)于政府凈賺4個億,。最關(guān)鍵的是，這種出讓方式讓土地成本高了好幾倍,。

面粉決定面包,，那么，房價(jià)自然就要高出許多,。

去年年底提請全國人大常委會審議的土地管理法,、城市房地產(chǎn)管理法修正案草案，在土地制度改革上做出了新的探索,，它刪去了現(xiàn)行土地管理法關(guān)于從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地的,，必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規(guī)定。

當(dāng)然,，并不是所有的集體土地都可以直接入市,，它是有嚴(yán)格限制的：只有總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途的,，才可以直接入市,。

說得再直白一點(diǎn)就是：村集體的土地,，若建工廠、商鋪,、寫字樓等商業(yè)形態(tài),。可以直接入市交易，而住宅則不行,。

以前,，上海、杭州等地也進(jìn)行過集體土地建住宅的試點(diǎn),，但全部都是被限定在“租賃住房”的范圍內(nèi)，是不允許上市交易的,。

如今,，北京邁出了歷史性的一步，出讓三宗可直接出讓土地使用權(quán)（所有權(quán)仍歸集體）,、可入市交易的住宅地塊,。雖然仍被圈定在共有產(chǎn)權(quán)的范圍內(nèi)，但它的意義是重大的,。

這一步邁出之后,，接下來可能會有更多的城市嘗試這種方式。集體土地免征直接入市,，這可以在極大程度上壓縮土地成本,，降低房子售價(jià)，從而真正利好剛需,。

我們繼續(xù)說回大興瀛海集體土地建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)房,。

按照土地出讓條件，共有產(chǎn)權(quán)房的售價(jià)不得超過2.9萬元/㎡（含全部裝修費(fèi)用）,，個人產(chǎn)權(quán)比例暫時不詳,。

地塊周邊，普通商品房首開.龍湖天瑯價(jià)格已經(jīng)近9萬,，中國鐵建花語府二期洋房均價(jià)73000/㎡,、中鐵華僑城和園均價(jià)4.5萬起（具體一房一價(jià)）；限競房海晏春秋,、瀛海府均價(jià)都是5.2萬,，二手次新房均價(jià)在4-5.5萬之間，房齡稍微老一點(diǎn)的單價(jià)在3.5-4萬左右,。

這么一對比,，共有產(chǎn)權(quán)房售價(jià)2.9萬簡直是白菜價(jià)。

值得注意的是,，這附近已經(jīng)有一個共有產(chǎn)權(quán)房——國瑞.瑞福園,，價(jià)格同樣也是2.9萬,，個人產(chǎn)權(quán)比例占60%。

如果折算成100%產(chǎn)權(quán)的話,，價(jià)格大概在4.8萬左右,，與周邊二手房價(jià)格相當(dāng)。

但請注意：你買房的時候,，是按照2.9萬的價(jià)格支付的,，政府的那部分產(chǎn)權(quán)，只要你將來不賣房,，是不需要支付的,。

雖然我們之前總說，共有產(chǎn)權(quán)房質(zhì)量一般不是很好,，而且將來入市交易很麻煩,，但對于資金緊張的真剛需來說，如果抱著住一輩子的打算,，筆者認(rèn)為買共有產(chǎn)權(quán)房也未嘗不可,。

北漂不易，能以周邊房價(jià)1/2甚至1/3的價(jià)格買一套房,，已經(jīng)很不錯了,。

前幾年，有城市曾嘗試集體土地入市建公租房,，但這種房子只租不售,，在合同期內(nèi)也不允許轉(zhuǎn)讓，現(xiàn)在北京又嘗試建共有產(chǎn)權(quán)房,，至于將來有沒有更多樣的嘗試,，比如，集體土地入市建普通商品房,，這些誰也無法預(yù)料,。

不過，集體土地一旦可以免征入市建普通商品房,，這就意味著小產(chǎn)權(quán)房可以轉(zhuǎn)正了,，這對樓市的沖擊是相當(dāng)大的，尤其是深圳這種小產(chǎn)權(quán)房泛濫的城市,。

而且,，集體土地直接入市，地方政府勢必會損失掉一大部分土地出讓金,，這樣一來,，地方財(cái)政很有可能就會出問題。

一旦地方財(cái)政出問題,，短期來看,，地方可能又會走刺激樓市的老路（地方與中央的博弈）,，這顯然不利于整體穩(wěn)定。長期來看,，甚至?xí)绊懙胤街伟才c穩(wěn)定,。

所以，集體土地入市這件事兒,，最多只會圈定在商業(yè),、工業(yè)、公租房,、共有產(chǎn)權(quán)房的范圍內(nèi),，至于普通商品房，是不可能通過的,。

退一萬步講,，即使能夠獲批，也只有北上廣深這種財(cái)大氣粗,，對土地財(cái)政依賴度低的城市能夠玩得起,。

總體來說,，北京率先試點(diǎn)集體土地免征入市建共有產(chǎn)權(quán)房,，在集體土地利用問題的探索方面邁出了歷史性的一步，這對于很多剛需群體來說,，算得上是一個利好,。

至于大家普遍比較關(guān)心的農(nóng)村宅基地，筆者認(rèn)為,，基本沒有什么影響的,，除非你的宅基地離城市較近、或者在城鄉(xiāng)結(jié)合部的那種,。